开发商靠特价房“救市”

　　事实上，随着2007年上半年一番狂飙猛进后，深圳楼市自去年8月开始陷入低迷：楼盘成交量骤减，多家中介店铺关闭减员，深圳楼市在预支的泡沫中比国内其他大中城市提前进入“寒冬”。于此同时，久违了的打折促销、送礼抽奖等活动，纷纷重现“楼市江湖”，但是，由于这些促销方式在房屋实际销售价格的打折力度上十分有限，因此效果并不如意。

　　在楼市寒冬中，特价房成了不少急需资金回笼的开发商所采取的“救市”之举。自去年底以来，特价房就在龙岗布吉、福田等片区的新楼盘中出现，到了今年3月份，特价房在深圳楼市中已经是“遍地开花”，几乎所有的新推楼盘包括已经发售但发售成绩并不理想的楼盘，都通过“特价房”的策略来为销售升温。

　　由于相比打折、抽奖，特价房在价格上的优惠幅度较为明显，在3月份全市共有近20个楼盘推出特价房的形势下，楼市成交量出现回暖，截止到3月24日，深圳市国土局统计数据显示，3月份商品房成交量达到2600套，是2月份的4倍之多。

　　一二手楼价格均被拉低

　　由于多个新楼盘推出的特价房单位，直接拉低了深圳楼市的新盘价格，在成交量有所回暖的同时，深圳3月份的商品房均价却跌至13618元每平米，环比跌幅达16.5%，更出现了新房成交均价低于二手房挂牌均价的局面。新房房价的大幅降价使得购房者和投资者调低价格预期，推动二手房价格走低趋势逐渐显现。

　　根据深圳房地产信息网对100多万套二手住宅挂牌价格的监控，2008年第一季度，深圳二手房挂牌均价为12649元/平方米，环比下跌5.6%.除盐田区外，其余五区第一季度的住宅挂牌均价都有较大幅度的下跌，其中跌幅最大的是南山区，环比下跌接近10%，挂牌均价跌破14000元/平方米；罗湖区和宝安区一季度的跌幅相差不大，在8%左右，其中，罗湖区的挂牌均价回落到11000元/平方米附近，宝安区则跌破万元关口；龙岗区一季度下跌6.3%，挂牌均价跌破8000元/平方米；福田区的跌幅也较大，为4.5%，挂牌均价跌破16000元/平方米。

　　二手房挂牌均价在2月份出现小幅回升后，在3月份新楼盘集中推出并且扎堆推出特价房的情况下，很快掉头下跌，其中，盐田区在3月份大跌约9%，罗湖区和福田区的跌幅相对较小，但挂牌均价也低于1月份的挂牌均价。

　　深圳楼价或进一步调低

　　由于特价房的扎堆出现，目前深圳部分地区已经出现新盘价格和二手房价格“倒挂”的现象，业内人士认为，部分二手房高价放盘，一方面，是由于部分业主在前段时间高位接盘被套，自然不愿意以“割肉”价格低价放盘，另一方面，也有部分资金状况不紧张的卖家处于观望阶段，寄望楼市回暖后，成交价格可以回升。

　　对于新房降价造成的目前新旧房价格倒挂，中原地产龙华及坂田区域经理李志强表示，现在一手房降价氛围很浓，很多买家都在看“五一”，看春交会，已经有一部分二手房买家分流到一手房市场。在这种情况下，二手房业主不愿调价放盘的一个结果，就是影响放盘的成交。据介绍，进入4月份下半个月以来，深圳中介分行成交量下滑明显。他表示，楼市市场上一二手房差价在10-20%会比较合理，而目前二手放盘价高过一手房的状况显然是不合理的。这种状况不会长久，并且必须要做调整。

　　地产业内人士认为，楼市存在买涨不买跌的心理，一旦特价房拉低房价的连锁反应波及到二手房，将会带动市场价格预期走低，不排除包括一手、二手商品房在内深圳楼市价格进一步全面调整的可能。