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东莞系列政策暴击下,二手房业主如何快准狠卖房?

东莞资讯中心 发布时间:2021.09.14 14:22:35
浏览:1204

来源:东莞房立方


感受到了吗?近期的东莞楼市,十分躁动不安。几家欢喜几家愁~


东莞二手房指导价的雷神之锤何时才能落地?在一系列加码政策的暴击之后,不少二手房业主是越来越焦灼。


或是要置换或是急用钱或是投资获利了结,刚好赶上这个多事之秋,卖房成了难题。


梳理下各大二手平台数据会发现,二手挂牌房源整体在增加,一些小区由个位数房源一下子激增到几十套。



每个月成交量仅在1100-2400多套的东莞二手住宅市场,目前在贝壳平台上的挂牌房源超过了16000套!


不少业主心态也从“再等等,还能涨”的坚挺观望到“要不降点价赶紧卖了”的急迫。


这个时期的买家是开心的,东莞二手房市场进入了买方市场,只要你手上有钱,就可以进入渣男模式:不急,随便挑!有捡漏机会。没钱的买家则要重点优化下融资渠道,争取在遇到笋盘的时候能及时入市。


面对更挑剔的买家,更饱和激烈的房源竞争,东莞的业主们,要想快速卖掉你家房子,不上点绝招是不行的了!来点干货!


挂牌价别那么飘!合理定价


不知道大家还有没有印象,回想前几个月,各大平台的二手房源挂牌价还在一天天地能刷新大家的认知,太多的高价房源让人感慨:这一届二手业主太飘了!


不过识时务为俊杰,大多人并没有盯着过去的牛市恋恋不舍,行情变了,当降则降!


根据中原地产研究院的数据显示,8.2新政后贝壳平台的二手挂牌房源总价出现下跌的已经超过83.24%。



不过说是降价,64%的降价房源为降价10万以下,目前来讲,更多还是观望试水,浅尝辄止。


大家都在降的情况下,真心要卖房的话,要么做小区里第一个降价的,要么做小区里降价最狠的。


尤其是置换型选手,更要踩准节奏,在相对高位的情况下卖掉旧房源,在相对低位的情况入手新房源,打的就是时间差。东莞二手房指导价随时可能落地,时间尤其紧迫!


阳光问政平台上住建局关于二手房指导价的回复


落袋为安才是上策,后期政策加码,越拖下去卖房越不利。深圳、广州的二手房市场就是很好的前车之鉴。


东莞大概率是大湾区第三个出二手房指导价的城市


根据乐有家的研究数据显示,至2021年一季度,东莞二手房成交周期虽然短于广州、深圳、惠州、中山这些城市,但是也需要约79天。


目前这个时间就拉得更长了,各大平台上挂牌超过100天没有成交的房源比比皆是。


实际上影响二手房成交周期的因素很多,但低于市场价的“笋盘”能更快成交却是无疑的,据不完全统计,约有16%的房屋是挂牌一周内即成交!


贝壳平台上东坑利丰时代一套低于挂牌价23万成交的房源


另根据乐有家研究中心监测数据显示,深圳、广州、东莞、惠州、中山五城的二手房议价空间约为2%至4%。


因此,我们还建议,在放卖挂牌标价的时候,挂牌价最好与自己的实际心理底价差价在2%-5%之间。国人就爱砍价,不管你的房价降了多少,在最后的成交谈价阶段,买家还是要再来一番杀价压价,再预留一点空间,能快速达成皆大欢喜的局面。


此外,到年底房贷收紧放贷更难,要学会火眼金睛了解买家情况再决定,谈判价格见好就收。


广撒网!多渠道放盘


流量时代,曝光率很重要。要快速卖房也要有一点流量思维!广撒网,多渠道放盘,不管黑猫白猫,能卖掉房子就是王道。


⊙ 房源多放几家中介


引入竞争!把你家房源普遍撒网周边全部的二手房中介,不要签独家代理卖房!钥匙多配几把,换个密码锁就更方便了。


有些热点小区周边中介门店几十家


做好房源展示!与你的中介保持良好沟通,亮点文案包装,包括地段、园林展示、周边配套等图文并茂帮助买家更全面了解房子的综合情况。


关键的信息如【满五唯一】、【地铁盘】、【直降50万笋盘】之类让中介不管是发朋友圈还是发布平台一定要释放出来,会增加成交的概率,缩短成交时间。


⊙ 朋友圈广而告之


用心给自己的房源拍一组图片或小视频(拍摄技术一般的话可以让拍得好的中介发一些)配上关键信息文案发下朋友圈。还有让自己的亲朋好友也帮忙发布下信息,说不定你的接盘侠买家就在他们其中。



⊙ 不放过任何一个平台机会宣传


(最好要放下联系方式),像我们房立方也可以帮粉丝免费挂盘,有需要的可以添加我们客服微信,发送整理好的房源信息,我们会择取一些优质房源集中放出。


多和中介交流最新行情


过来人传授经验说,如果你决定要买二手房的话,一定要结交几个靠谱的中介朋友,这样有笋盘信息你才能第一时间获取并及时看房。


卖房其实也是同理。多与相熟的中介朋友交流打听当下的市场销售行情,密切关注小区其他房源的挂牌及成交情况,及时调整自家房源的挂牌。


其实当下,东莞二手房市场凉意渐浓,中介的日子也不好过。有中介品牌开始创新求变自救。



近日,东莞地产中介裕丰地产发布公告称,从2021年9月1日起创新服务费收费模式,推行双边收佣。同时固定费用,每单交易向买卖双方各收取房屋总成交价的0.69%。


东莞二手房买卖,房产中介服务费(以下简称“中介费”)默认由买家单独支付,并且多年来一直普遍是按房子总价的2%-3%比例收取。


这两年东莞房价涨幅吓人,中介费也水涨船高。以城区一套100㎡房子举例,房价4万/㎡,即便按2%中介费也需要8万元!额外支出的高昂中介费,导致更多买家更愿意选择新房。


还是上面这个例子,裕丰地产这种新收费模式出来后,买家需要承担的费用仅需要2.76万元,极大减轻买家负担,有利于市场成交。


当然,不是所有的中介门店都能像裕丰这么操作,二手房卖家从这个事件中可以得到一些启发:一可以承诺额外给一些佣金,让中介们更有动力推广你家房源;二主动和买家说中介费你愿意承担一半(当然这也是降价让利的一种形式,不过姿态会让买家感受更舒服一些。)


颜值包装很重要


最后一点,卖房之前,好好收拾下你的房子吧。


不愿意自己动手的可以请个清洁阿姨,该擦的擦,该扔的扔。干净整洁没有太多杂物可以说是最低要求了。


楼龄较老或采光较差的房子,重点粉刷下墙面,更换下灯具、安装一些镜子进行补救。花点小钱观感却大大提升!


如果有条件有时间还愿意花点心思重新装修布置下,那房子的溢价价值就更高了。


真实房源实景拍摄


像理想0769沁园这一套新挂出的44.4㎡复式两房,明显是用心重装过的,满满ins风,真正拎包入住,挂牌单价40091元/㎡远高于小区37093元/㎡的平均挂牌单价,但是据中介门店介绍,带看率却是小区中最高的。


这是一个逐渐向颜值靠拢的消费时代,尤其越是年轻的购房者,在选择时更愿意为“好看”买单,不仅要住着舒服,更要高颜值。


想要房子卖得快,还要卖出好价钱,想办法给它加分吧。


写在最后


一波又一波的调控内容,可以说是狠打楼市尤其是二手市场的“七寸”。


8月13个重点城市二手住宅成交量约为6.0万套,环比大跌14%,同比暴跌约34%。二手房成交集体回落已是必然的趋势。


预计市场将进入很长一段时间的下行周期。短期内,东莞二手住宅市场热度难以恢复。再加上金九银十和年底都是开发商拼命厮杀新房抢客的时候,二手房市场更不容乐观。


有意向卖房的东莞业主们,可以尽早放盘,但也请做好长期抗战的心理建设。平常心,很重要~


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