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如何看待深圳第三次卖地?

资讯中心 媒体 发布时间:2021.11.26 09:51:17
浏览:7991

来源: 朱罗纪


深圳今天第三次集中卖地,也是年底终战。




先看前两次。

 

5.13,深圳第一次集中卖地,6块地,土地面积约36.19万平米,建筑面积约91.01万平米。起拍价105.76亿,收金138.44亿,整体溢价率31%。除安居集团零溢价外,其它均是45%溢价率。彼时,民企不但都有参与而且还是主力,龙光拿下两块,佳兆业拿下一块。

 

9.28,深圳经中止一次的第二批集中卖地开始,也是土拍新规后的第一次,大幅增加到22块地,土地面积约83.38万平米,建筑面积约279.92万平米,起拍价约421.98亿元,最后收金456.76亿(流拍1块),整体溢价率大幅下跌到8.2%。这次是在土拍新规之后,而且市场形势陡变,民企集体躺倒是最大的特征。21宗卖掉的宅地,国家队拿走了17宗,占比超过8成。不要说佳兆业、龙光不参与了,像万科、龙湖这些负债率极其稳健的房企也都不见身影。

 

今天第三次土拍,11块地(包括第二次拍地时流拍的一块),土地面积约38.07万平米,建筑面积约191.32万平米。起拍价大约352亿,最终收金368.37亿,整体溢价率大约只有4.7%,在第二次土拍溢价率的基础上继续下跌。

 

由于这次是终战,所以,深圳全年的土地出让金也已经出炉:共成交建筑面积约562万平方米,总成交价大约963.57亿,小1000亿,和2020年大体上持平。

 

具体成交看公号“买房之前”这个图,做的很细了。

 



怎么看这第三次的土拍?

 

第一,这次没有出现流拍,原因有很多,我认为主要是这次卖的地少一些,土拍规则有适度放宽,国家队还在积极兜底,以及,关键是地块的质素普遍都很好。

 

比如像土拍规则,我们之前说过,一定会调整,不调整企业都没法参与,赚不到钱。这次最主要的调整是将竞配建指标由“全年期自持租赁住房”调整为“可售公共住房”。这个变化,对企业而言是一个改善。另外,像宝中、赤湾、前海,这些土地的质素都非常好,企业的兴趣会高一些,而像说明深汕合作区就没有了。

 

第二,从参与方来看,没变的还是没变,国家队在兜底,民营上市房企全撤退。

 

11块地,深铁拿走了5宗,深业+盐田安居联合体拿走1宗,深物业拿走1宗,深业拿走1宗,深港科创拿走1宗,鸿荣源、星河各拿1宗。民企2家,都是非上市房企。在第一次土地出让里的佳兆业、龙光,再不出现了。上市房企非国家队也不出现,万科连续两次缺席,其它的也都隔着屏幕刷新闻。

 

实际上情绪是比较差的,尤其是深圳地铁1家拿5块地,我认为恰恰反衬的是信心差。至于有人说这不有鸿荣源、星河参与嘛,我们下面说,我认为有特殊性。总的来说,上市房企现在还处在爆雷的中继过程中,过了今天不知道明天。有钱的万科也在“节衣缩食”,搞战备,一是没钱玩,二是不敢玩,很多地算不过来账。最终,从溢价率来看,节节下滑,第二次溢价率是7%,第三次不到5%,7块地都是底价,也说明了这一点。能露面来拿地的,就已经很厉害了。

 

第三,深铁咋付地价?

 

万科大股东深圳地铁和万科形成了鲜明反差——我形容是“大手大脚”的深铁和“节衣缩食”的万科,万科和第二次土拍一样,销声匿迹,而深铁一家包揽了5宗地,花了178.51亿。惹得大家一片惊呼:深铁YYDS。

 

锤子。

 

账面上看,深圳地铁根本付不起这个地价。

 

界面新闻今年5月的一份调查指出,深圳地铁2020年营收208.28亿,净利111亿(这已经是中国最赚钱的地铁公司了),这5块地的总地价相当于去年营收的86%。

 



按正常理解,深铁绝对不应该拿这么多地,也不可能付得起这个钱。众所周知,深圳土地部门收地价,多年来那都是很严格,不会有什么大的让步空间。也许是政府有给到深铁更多的补助,没有表现在上面的报表里。也许,深圳地铁出面买地,然后和万科一起做?这儿子现在有的是钱,178亿的地价不到他持有现金的10%。但是万科不参与已经说明了态度,似乎也不太成立。

 

总之我不知道他这笔钱怎么付,有知道的请在后台告我知道。我倾向于认为,还是之前的看法,这不是国家队在趁机扩大市场份额,因为他们很可能不是基于市场逻辑来拿的地。具体是什么,咱也不知道。

 

第四,鸿荣源拿地是个特殊。

 

从地块来看,我认为鸿荣源拿的宝中那块地,无疑是最好的,也是深圳这些年来卖的罕见的一块宝地。前面是欢乐港湾,后面是壹方城。比前海的地块都要好,为什么这么说?因为宝中的住宅更稀缺,前海的宅地虽然也很好,但是都陆陆续续有很多住宅用地放出来,稀缺性不会像宝中这样强。

 



这块地的住宅不多,只有2万来平米,限价限到令人咋舌的8.55万/平米,加上精装6000块也才9.35w,低过周边的市场指导价——熙龙湾1-2期指导价10.08万/㎡。现在的壹方中心,都要15万+,等这块地出来,那就是“第二个深业中城”。所以,对于后台的同学们,这个项目可以先收起来,等个1-2年去打新。中不中是另一回事,反正得参与,万一摇中了呢。(另外光明的几个盘,加上精装预计还是会在5万左右,对于现在光明的新盘来说,不是好事情,但对于未来打光明的刚需来说,很有利,快点攒钱吧。)

 

但是如果据此认为这是民企入市了,我认为不对。作为深耕宝中多年的宝安王,我非常有理由相信,宝中这次卖的这块地,鸿荣源一定是盯了很多年了,无论如何他都会拿。至于业态、价格,这些都是可以变通的。而且,鸿荣源的态度也非常明显,就像男人逛超市一样,11块地里面他就直奔着那块地去,其它的连看都不看。

 

不过,从鸿荣源、星河的动作来看,现在反而是这些平常不显山不露水的不上市房企,开始显现功力了。经历过2007-2008的扩张,深圳有些本土房企是龟缩战略,盘在深圳和周边,多年来悄悄的猛吞旧改,降低负债。反而躲过了国家这一波对上市房企的巨大打击,不能不说是个lucky boy。

 

总之,第三次拍地,改变的少。要是想调动市场的积极性,土拍的政策需要试探进一步变宽。当然,更重要的阻碍在于,如果市场的成交量还是今天这副样子,市场类开发商的信心只会越来越坏,在扩大投资上的举动会越来越收缩。今年还可以有国家队拿老本撑着,但他们的钱也总有耗尽的时候,如果整个市场的信心不能及时恢复,真正的考验还在后头。


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