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2022年,一线楼市如何买房?

咚咚楼情 发布时间:2021.12.31 17:04:29
浏览:5111

来源: 刘晓博说楼市


当下的一线楼市,最大的机会在哪?


答案一定是“限价房”。


 所谓的限价房,即在土拍阶段就对商品房销售价格做出限制的项目,而且越是在城市的核心片区,限价越明显,新房价格和周边二手房价格的倒挂就越高,这也是深圳楼市“打新”的由来。 眼下,在稳经济背景下楼市又出现托举力量,市场正走出底部,信贷转向宽松,一大批购房者开始摩拳擦掌,准备对“限价房”动手。 然而多数人没有意识到限价房普遍存在一个缺点,尤其是对中高端改善群体,


你眼中“真香”的价格,可能反过来让你花上一大笔冤枉钱。

 

01

“限价房”的缺憾


 限价房的大量入市,无疑会对平抑房价上涨,解决供需矛盾起到结构性调整的作用。 然而,当“有形的手”与市场经济趋利性有机结合时,一些违背常识的市场行为正在悄然发生。 以深圳市场为例,从2020年开始深圳供地节奏有所加快,但出让的所有住宅用地,均采用了。


“双限双竞”


的土拍模式,即:限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。 


这极大地压缩了开发商的利润!


 以前海为例,2020年5月前海一宗宅地经过103轮激战,最后被某房企拿下,配建只租不售人才房面积40760㎡,可售楼面价约为8.67万元/㎡,商品房入市限价10.71万/㎡,不算建安、营销等成本,每平米只有2万元左右的利润。 


 前海地块


这么低的利润能造出质量过硬的好产品吗?抑制房价的初衷是好的,但未来在核心地段,却呈现出平庸的产品,这何尝不是一种悲哀? 不仅是前海,类似的故事在各个城市各个片区都在上演。 


限价房是刚需的福音,但对于中高端改善来说可能存在缺憾。


压缩了利润的房企正慢慢陷入一个“怪圈”,上午拍地,下午动工,高周转模式推出的流水线产品千篇一律,一些面临资金困境的开发商不得不减配甚至偷工减料……


在限价时代下,购房者尤其是对居住品质有一定要求的中高端改善群体,一定要擦亮眼睛,价格优势很重要,但产品品质更重要。


 在当下的深圳市场,那些愿意花时间和精力去打磨产品,愿意花重金研发产品的项目,才是未来深圳市场的稀缺品。 


02

被“地王”环绕的产品专家

 

那么想在深圳买新房,买限价房,真的只能“拆盲盒”吗?


 有没有即存在价格优势,又把产品品质做的相当到位的新盘?


最近,一个刚刚拿到预售证的住宅项目——卓越柏奕府引发笔者的注意,在一个均价9-10万/㎡的片区里,卓越柏奕府备案均价仅约7.48万/㎡,这么明显的倒挂,其品质如何?

 


卓越柏奕府吸引笔者的地方主要有两点:


第一,项目所在的片区,可以用“传奇”形容,不得不关注;


第二,本可以以价格为卖点的项目,却偏偏主打品质,原因何在。


围绕这两点,我们做进一步分析: 


第一,卓越柏奕府


位于深圳龙华的红山-上塘片区,该片区为什么要用“传奇”来形容?

 

因为这里是深圳“地王”的高发区,这里的土拍总能刷新深圳的地价。

 

2013年,中海以总价38.1亿元、楼面价1.46万元/㎡拍下龙华上塘地块,成为深圳住宅总价和单价的“双料”地王,该项目2020年7月的挂牌价已经达到9-10万/㎡。 2015年,龙光以112.5亿元拍下龙华红山地块,成为当时的深圳总价地王。 2016年,中国金茂和电建集团联合体以82.9亿元的高价拿下上塘地块,楼面价高达5.6万元/㎡,创下当时深圳单价“地王”,该项目于2019年11月开盘,入市备案均价约10.3万/㎡。 2019年,龙华红山地块楼面价再次被刷新。龙光以65.85亿拍下红山地块,楼面价约6.7万元/㎡成为龙华新单价地王,并于2020年以均价9万/㎡入市。

屡创新高的地价,不断刷新的“地王”,让红山—上塘片区二手房价格呈跳跃式上涨,在2020年红山—上塘片区二手房单价更是一度冲破9万+,成为深圳新中产和富豪的聚集地。

 

 

卓越柏奕府就是处在这个“神仙打架,地王环绕”的区域,面对周边9-10万单价的新房和二手房,卓越柏奕府只卖7万多,不仅是“限价房”,而是妥妥的市场底部价格,单单价格就足以吸引购房者。 


第二,卓越柏奕府本可以以价格为卖点,为什么偏偏主打品质?


 回到我们最开始的观点,在深圳的限价时代,在红山—上塘这样的核心区,7字头是非常明显的限价,被压缩利润的卓越,靠什么支撑柏奕府的品质? 多方调查后,笔者终于理解卓越柏奕府精研产品的动力。 卓越柏奕府是卓越在龙华的第一个项目,后续还有很多产品会在龙华陆续亮相,因此卓越想靠柏奕府这个排头兵,打响卓越在龙华的第一枪,用品质树立卓越在龙华市场的品牌形象。


 卓越内部立下军令状,不管如何限价,坚决不减配,不降低品质,卓越柏奕府只为赢得市场口碑,建立起购房者对卓越产品的信心。


 如果真实情况如上面所讲,卓越柏奕府在限价的同时,又具备相当高的品质,这对于当下的深圳购房者来说,无疑是一个巨大的福利。 当然,口说无凭,为了更加客观真实了解卓越柏奕府的产品力,笔者决定实地考察一探究竟。 


03

卓越的内外兼修


 卓越柏奕府,可以说是笔者今年看到最惊艳的一个项目,对比市面上的普通楼盘,卓越柏奕府首先从外立面的颜值上就可以拉开距离。

 

效果图


卓越柏奕府的外立面,采用铝板幕墙+LOW-E玻璃材质,这种材质不仅颜值高,而且防水耐腐、抗风抗震,使用五年十年仍历久弥新,但成本会高出传统立面数倍。 


效果图 


通常我们只会在深圳CBD写字楼,或者前海、深圳湾的顶奢公寓看到同样的外立面材质,而卓越柏奕府花重金打造铝板幕墙+LOW-E玻璃的高端外立面,一方面是为了给业主一个高颜值的家,另一方面也让龙华人居产品有实力对标全球一流豪宅品质。 


卓越柏奕府吸引笔者的第二大亮点是内外兼修,无论外面世界如何纷乱嘈杂,自己的家空间如世外桃源般自成一体。


 四维降噪系统,通过乔木、灌木、草本植物等自然绿植形成景观带,有效过滤城市噪音;通过LOW-E中空夹胶玻璃隔绝社区噪音;通过全屋吊顶、楼板厚度和静音排水降低邻里噪音;通过定制的户内门和厨房推拉门降低户内噪音。 


 

在高压的城市生活中,对于忙碌一天的上班族来说,回到家能享受宁静是一件特别提高生活品质的事。 真正影响我们身体健康的是24小时呼吸的空气,卓越柏奕府的健康科技系统,可以无需开启门窗实现高效通风换气,PM2.5过滤效率可达95%,降低室内有害物质浓度。 


效果图


相比于普通项目提供的居住空间,卓越柏奕府更加细致入微,它关心我们听到的声音,呼吸的空气,体感的温度、湿度,嗅到的气味,这些看似平平无奇的生活细节实际上非常昂贵,往往决定了我们的身体健康和生活品质。 


卓越柏奕府的第三大亮点是户型空间,深圳已经太久没有出现过如此让人惊艳的居住空间。


 项目对外开放有2种户型空间,分别是108㎡三房两厅两卫和125㎡四房两厅两卫: 108㎡户型拥有近50㎡大开间多功能宽厅,这么大的客厅空间,可以给业主更加丰富多元的生活应用场景。比如把客厅改造为家庭影院、家庭图书馆、手办收藏室,甚至可以作为餐厅的延伸,宴请亲朋宾客。 



大进深阳台,除了享有更宽阔的视野采光,还可以用作沐浴阳光、种植花草、家政阳台、爱宠之家、儿童娱乐等多功能复合场景。 同时,全屋空间利用率高,入户玄关、浴室柜、厨房餐厅等设计了大容量收纳,全屋全飘窗赠送,兼具美观和实用。 


效果图


125㎡户型,进门是步入式家政/鞋帽间,兼具整装及收纳功能,双面采光景观大方厅,特别明亮阔绰,270°转角观景阳台,超6.5米跑道式阳台,可最大程度观赏阳台山景观面,妥妥的豪宅既视感。 


 

可开可合岛台式厨房,更契合中国家庭爆炒、蒸煮等烹饪习惯,西餐吧台具备就餐和书桌功能,功能和颜值都有提升。 主卧设计私密小家化,阔景阳台、巡回式衣柜、独立卫浴等覆盖男女主人多样化居住需求。 


不得不承认,卓越柏奕府的品质确实令人震撼,在红山-上塘这样的核心片区,在楼市限价、开发商追求高周转的时代,卓越柏奕府愿意花时间打磨产品,花重金提升品质更显得难能可贵。


 同时,卓越柏奕府也受到严格的限价影响,备案均价仅约7.48万元/㎡,这在红山-上塘是非常实惠,非常香的价格,叠加卓越柏奕府出色的产品力,可以说卓越柏奕府就是针对深圳改善群体定向发放的大礼包。 


楼市回暖,深圳新房市场竞争将变得更加激烈,好产品不等人,卓越柏奕府仅637套住宅,请购房者抓住限价时代的机遇。



注:本文为开发商(卓越柏奕府)供稿,所有图片及文字如涉及侵权,与本平台无关!


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