咚咚地产头条-深圳房地产信息网

深圳[切换]

首页> 咚咚地产头条> 资讯 > 正文

网红盘都要“全民营销”了,“最坏的时刻”过去了吗?

资讯中心 媒体 发布时间:2022.01.14 11:38:00
浏览:3625

来源:朱罗纪


不要过于仰赖政策逆转,我想上半年深圳的新房市场,大概率是只有更差没有最差。对此,我们要做好淡定对待的心理准备。不要听到风雨就瞎激动,也不要过分的悲观,相信理智可以帮助我们走得更远。

 

从润玺2期在上月16日开盘至今,可以说深圳新盘市场的信心在非常快速的下滑。原因不好一句话讲清楚,但要正视,短期市场运行的方向,是这样。


01


虽然入市楼盘不多,但可以做一些梳理。

 

以去年底至今2个周的推盘来观察,大概有5个楼盘公开发售。西丽玖裕茗院(2021年12月29日选房)、龙华万福花园(2021年12月29日选房)、光明安联尚璟府(2022年1月2日选房)、龙华御景华府(2022年1月6日选房)、龙华卓越柏奕府(2022年1月6日选房)。


详细销售状况见下。

 


从数据看,新盘的销售情况趋坏是很明显的。整体成交率惨到1成,最好的也不过是3成。半个月内,5个盘里面,有2个盘的成交竟然是个位数。之前市场预期很热门的西丽玖裕茗院(这个盘甚至还位列那张2021年打新神图里),开盘让人大跌眼球,只卖出了19套。而像光明的安联尚璟府,353套房子,诚意登记客户只有可怜的15批,成交备案居然只有1套,成为开年大瓜。万福花园1600套房子,只走掉了20来套,去化率可以说创下深圳房地产历史差记录。


 


当然,只从数据上看好坏,有失公允。因为一个楼盘卖得好不好,和市场情绪面有关,更与个盘本身质素、价格攸关。客观来说,公开发售的这些盘,综合质素都差强人意。比如像玖裕茗院,我先前和一些粉丝表达过看法,没有“好价格”,用地性质有不确定性,吸引力不高。安联尚璟府则主要是地段一般,光明卖地卖得多,好盘太多,价格又都差不多,意味着楼盘彼此之间的竞争异常剧烈。只要你的地段稍微差一些,基本上就被冷落了。越在熊市的阶段,资金越是会向优质盘聚集。

 

也是因此,我们也注意到有一些观点在辩护,强调这些个盘的“个案性”。部分上是站得住脚的,但是我认为,不影响整体的趋势性向坏的判断。

 

可以再拿其它的可比性强的楼盘来看。

 

比如润玺2期,开盘没有卖光,这个就不讲了。今天各圈爆出,这个网红神盘竟然启动了“全民营销”——推荐卖一套能赚5000块。这是深圳限价豪宅市场过去5年里非常罕见的状况,在以前是几乎不可想象的,你们能站在“万人蹲打新”的1年前,想得到润玺的今天吗?



同样的楼盘,同样的价格,买家“前恭后倨”,今天不接受了。这个对于市场情绪变化的解释力,是很直观的。

 

另一个,是今天光明老网红星河天地5期公布的诚意登记情况,一共约248套住宅,主力户型86-87米、103-105平米,精装均价5.19万/平米。诚意登记客户240批,没有到1:1,不用积分。卖不完是肯定的了。

 


这个价格和去年9月24日开盘的星河天地4期是一毛一样的,但是当时的情况是:星河天地4期推937套住宅,共1955批客户入围,最低积分为48.8分。当日售罄。



这样来结合看,短期市场的情绪面的确是更坏的。尽管有政策的边际宽松确认,但考虑到传导时间,我想上半年有可能是深圳房地产市场最糟糕的阶段。也就是说,最坏的情况现在还没有过去,市场会继续展开“探底”。什么时候探完,不知道。


02


这个糟糕,不仅表现在新盘的市场,还表现在房企的市场上。新盘卖的越不好,库存越多,竞争越大,只是等待政策转暖,就要考验企业的现金流实力。


部分出险房企现在面临的情况,和新盘市场差不多,同样都是政策边际宽松传导VS房企生死存亡临界。

 

这些我之前有过分析,这里简单总结。政策面的确是在宽松,尤其是房企并购贷款不计入“三道红线”的宽松,会促进作风稳健、负债率较低的国央队出手积极性。并且类似的宽松政策,相信在今年上半年,还会更多的出现。

 

但与此同时,出险房企的自救也很可能开始走向“山穷水尽”的地步。一方面,虽然金融政策在宽松,但是传导到实际的收并购交易上来,需要时间。如我前文所言《大家都是泥菩萨过河》,出险的房企老板首先想的肯定是能挺就挺,想办法维持现金流,但不会贸贸然就把核心资产全部挂出去。把好资产都挂出去卖了,企业是能活下来了,但是也等于死了——失去了未来的市场。

 

比如看融创的动作,去年一路卖卖卖,回笼了200多亿资金。今天又公告再度进行配股,以每股10港元先旧后新配售4.52亿股,拟筹资45.2亿港元。一半还债,一半发工资(用于公司一般运营资金)。



因为这个,融创股票今天创下史上最大跌幅——暴跌23%。



让我说,我指定是不欣赏老孙这种做法,融创上市以来,累计融资388.5亿港元,超过262.38亿RMB的累计分红,这个对股东很不友好。但从老孙这1年多的运作来看,像当初乐视风波“不是断臂,我都断头了”的杀伐果断的魄力,是足够的,在危险时刻,有这样的果断很重要。基于此,我倒是有信心老孙最终能挺过这一关。


再看雅居乐卖的资产,更典型了。雅居乐前几天公告,卖掉了14个项目回笼了28亿资金,这14个项目“包括酒店(含酒店用地)5个、商场2个、售楼部3个、小区商业配套3个、公寓1个”。我跟进了房地产小20年,第一次看到有企业把售楼部写到出售资产里面的,那能是个什么好资产?


讲这个是想说,出险房企不到万不得已的地步,是不可能拿好资产出来卖的。

 

但这个最终会怎样,还要看其它变量的配合,比如,非常重要的:地方政府的监管措施。

 

我今天检索了佳兆业云望府的项目,还是很有担忧。这个项目还没有开盘,但是官网系统显示“已备案”,这在正常情况下是不可能出现的。据媒体公开报道,这是因为“预售资金监管的原因”——“备案是政府为全程监管项目预售资金,使之不受佳兆业流动性问题影响所采取的措施”。大意是说,楼盘开卖,所有资金都要进入监管账户,确保专款专用,实现“三保”(“保交楼、保稳定、保民生”)目标。

 


这样的操作看起来是深圳最近的监管新举措,不但出现在佳兆业身上,也还有恒大的项目。

 

这样做的好处是可以和佳兆业集团现在的债务危机“脱钩”,楼盘不会有交付危机,该买照买。但是弊端在于,它也可能限制了佳兆业通过销售回款还债的能力。出险房企在今天这个情形下,无外乎两个自救途径:降价卖房子、折价卖资产。但如果你就算是降价卖了房子,也拿不到钱去还债,那就等于是被逼着去卖资产。我个人是不太认同这样的政策的,“三保”当然是大前提,但是在这个基础上,应该允许开发商按比例提取资金去还债。

 

这样的预售资金监管政策想必是不会松动而只会越来越紧缩的,这意味着在上半年,有些出险的房企会走到一个折价出售“好资产”的十字路口(因为一般的资产也卖不出去)。

 

从房企内部员工获得的信息也是这样,2022年6月份是一个分水岭,扛不扛得过去那个月,被视为企业的生死线。因为接下来的半年内,一定是政策陆陆续续的宽松时期,存准会继续下,利率也会下,地方会出台支持政策,等等。半年内的传导,有可能会让一些房企活下来。 

03

总结而言,这两项来叠加,我想上半年会是一个政策面利好频频VS市场面利空频频同时并存的时期。在新盘市场,基于需求端的疲软和悲观情绪,房子整体会非常不好卖,只要是稍微差一点的盘,就会交出一个很糟糕的数字。而在房企层面,基于现金流危机,出险房企会选择降价卖房子、折价卖资产,让自己先活下来。

 

这两者叠合在一起,我想深圳的房地产新房市场,会在上半年展开实质性的降价促销。至于说这个促销的结果如何,现在很难讲。反正是对于开发商、楼盘,未来的半年,都差不多是:行到水穷处,急得嗷嗷叫。

 

这样的市场形势,对于买家而言,不是个坏事,而是个好事。这是我一再强调的,市场肃杀的时候,很多好盘也会被错杀。这时候,你可以从容不迫的去挑选挂在住建部门官网上的楼盘,就像有钱的国央队现在开始从容不迫的挑选出现房企挂在橱窗上的项目一样。尤其是刚需,我认为很重要的一个思维是,要学会“喜欢下跌”。最黑暗的时刻,往往也都是黎明来临之前。

 

当然,对于房企以及业者,现在的景象的确很难。昨天一位开发商的朋友跟我说:上个月的工资拖到了最后一天才发,这个月还不知道能不能确保发到。这个话让我不胜唏嘘,真的是:现在能按时发工资的房企,就是好房企。我相熟的地产商朋友,现在都是有些惶惑,有点不知“明日何夕”的不安感。

 

没有临到我头上,我也不好说,但如果说对未来,我也不觉得有什么可怕的,这样的波动我们已经经历过很多年、很多轮。今天的调整,不是第一次了,也不会是最后一次,尽管它是相当大的一次。遇到这种艰难的情况,个人的力量是很微薄的,跟着走就是了,保持冷静与淡定,任何时候都不放弃对行业的乐观展望。


就当今年过个大穷年,转几年回头看过去,还是一条好汉。


深圳 深圳要闻

分享:

相关阅读

深圳房地产信息网

电话:83774745(新房广告业务)/ 83774745(二手房业务)/ 83680819(地图业务)/ 83468529(家居装修业务)

13682490072(保障房业务)/ 83591626(城市更新业务)/ 83774745(品牌合作)/ 15323892714(会员商家)

18027662535(亲子教育)/ 13723703116(汽车频道)/ 15012771668(旅游频道)

19925215717(二级目录、技术合作)/ 83680534(新媒体)/ 83684400(其他)

传真:83680527   

法务部 座机:0755-83684400 邮箱:yituzx@163.com

地址:深圳市南山区高新南九道10号深圳湾生态园10栋A座14-15层

深圳市咚咚互联科技有限公司 版权所有,未经同意请勿转载

ICP备案号:粤ICP备2021009096号

粤公网安备 44030402000760号

深圳市市场监督管理局企业主体身份公示

手机找房服务APP

手机找房服务APP

咚咚找房公众号

咚咚找房公众号