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机会总是垂青那些勇敢的人

资讯中心 媒体 发布时间:2022.05.14 09:14:30
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来源:朱罗纪


买一只股票,可能用3个月就看得出来,你有没有买对。而买一套房子,看你有没有买对,可能需要至少3年。

 

我们做市场判断,核心目的不是为了获取流量,劝人买房子,而是为了最终被市场验证的。说好听一点,也是为了持续的自我训练与成长。


当你做出一个决策,或者为粉丝做出一个决策建议,买入某个地段的一个楼盘,或是卖出某个地段的一个楼盘。在那一刻,谁也不能打包票说一定对,可能在相当长一段时间内,你都会不断的怀疑自己是不是买错了、卖错了,这是非常正常的心态。但是随着时间的流逝,几年下来,时间可以验证你当初的判断与决策是不是正确。只要你做的对,总归是可以赚到钱的。

 

这是我们做市场分析的不同点之一,故此,我会持续的追踪我的一些粉丝案例,来检验我在最初给到他们的建议是否恰当,他们是不是赚到钱了。


我们经常会看很多房产分析文章,告诉你应该买哪里,怎么买,但是很少见到有追踪。就我个人来说,我更愿意和一些稳定买卖的长期粉丝做交流,一起看房,一起分析,一起忐忑,一起反思,一起开心。

 

这两天,有个粉丝的真实的“买入—(准)卖出”完整案例,让我得以重新检视自己当初的判断。回顾历史,往往能够帮助我们更好的廓清未来。

 

在2018年第四季度的时候,我当时在小密圈提出“深圳城市副中心4万底”的判断,我认为以当时深圳的经济、人口及供求关系,在光明、沙井、大运这些城市副中心内,新盘4万块的价格是非常值得的。


当时有一位粉丝想买一个400-500万的盘用作投资,我觉得沙井的万科星城不错,那时候市场不好(万科提出了“活下去”),星城的价格最便宜促销价是3.8万。但是没有买到,我就又建议她买大运的佳兆业未来城,也是在特价促销,原来开盘4.7万降到了4.3万,她买了一套89平米的单位,总价400万,单价4.5万。


到了最近,她想换一套大房子自住,于是就决定把这套房子以680万的总价挂牌出售(看市场成交价,比她的户型差一点的户型已经卖到了650万以上)。即便也是以650万成交,单价也涨到了7.3万以上。






大概匡算,大概是40个月的时间,首付、月供及其它资金大约是支出200多万,而加上增值与租金收入,也赚了200多万,基本可以说是1倍。

 

这是我跟进粉丝案例里一个深圳严厉限售之后一个完整的买入卖出案(虽然还没有卖出,姑且理解为可以卖出),还有其它很多(比如万科瑧山府)案例,但是粉丝不卖自己住,持有期长,就不能算。

 

从这个案例,我可以把我的一些想法说一下。

 

1)“没什么不一样”。

 

今天的情势可以说非常难,疫情冲击、企业裁员、经济下滑、收入下降、国际风云变幻……,没有多少人对楼市有信心,包括深圳。大家对已经下跌了1年之久的市场,继续看跌。

 

我很理解这种心态,但我用上面的案例说明。其实,回到2018年那个时刻,也是一样的。不要觉得我们现在来说起这个案例粉丝赚到了钱,就以为当时很轻松。错也,回望当时,无论是宏观还是行业,都一样非常的难。宏观面是中M贸易战打响(还出现了孟晚舟事件),行业面是房地产持续紧缩带来的市场低迷(万科的“活下去”)。


而从深圳看,经济也开始出现大动荡,典型代表是华为外迁,当时引发了剧烈担忧。而房地产调控更是迭创“史上最严”——我们陆续经历了限价、限售、7.15摇号积分、2.08住房参考价……调控手段可谓是极端至极。

 

我的意思是,回望过去其实每年都一样,都很难过,都会让人觉得世界坏的不得了,“这次不一样”。但是时隔几年,你又会看到,在“深圳这样的城市”,就是那么凶猛的调控,房价在一个较长的时间段里还是涨价了。那么严厉的限价和住房参考价,未来城在二手市场上还是默默的涨破了7万。每次我们都觉得“这次不一样”,但最终结果还是“没有什么不一样”。

 

今天马后炮看,买房子赚了钱好像是当时做对了,但是在当时那个时刻做出买房子的决定,一样是面临着巨大的内心忐忑。那种忐忑,和今天很多面临买房决定的粉丝的心情是一样的。

 

我并不是简单的重复说未来还是是如此,而是想提醒要买房的粉丝,如果你要买房,关注点要从宏观转向微观,微观比宏观更重要。一个要买房的人,真正应该关注的,应该是你要买的楼盘,而不是外在环境。尤其是针对那些自住买家,更是如此。


这是个很微观的事,却可以决定你和别人在3-5年后的不同。我说的这个案例,赚的其实不算夸张,但是和2018年以来因为担心什么都不做的人相比,她的财富多了200多万。


2)买对最重要。

 

如果你认为我是简单的历史重复论者就错了,在买房子这件事上,我的理念从来没有变过,无论是什么样的外在环境,我们的目标只指向一个:买对,买对永远是最重要的事情。而且,买对,是一个对“安全边际”要求很高的思路,它需要你做非常多的功课。

 

同样的1块钱人民币,你会发现放在不同的地方,它的“价值”是不一样的。这个概念郁亮解释过,万科赚的1块钱和海天酱油赚的1块钱,(在资本市场上)是不一样的。

 

同样,在房地产市场上,你把100万块钱选择是放在燕郊,还是放在三亚,还是放在深圳,那结果也显然是不一样的。


而即便是在深圳,你把100万块钱放在东部的滨海三镇,还是放在西部的深圳湾,还是放在大运中心,那结果也显然是不一样的。大家经常嘲笑惠州大亚湾而自夸深圳的房地产,但其实深圳也是极端的西高东低,东部三镇和大亚湾没有什么天上地下的差别。

 

在当时,我研究后认为,以500万的价格在深圳的城市副中心买入一套三房,是正确率较高的选择。这个框架源于我对深圳城市架构的分析,我认为这个城市已经不可避免的走向都市圈,那么,房价的结构也会呈现城市中心——城市副中心——临深卫星城的分布。那些地方代表着未来的产业、人口乃至公共投资的导入,我们应该把钱投向那些区域,而要避开以外的区域。

 

但当时,显然你有更便宜的地方选择,比如3.5万左右的盘,但价格不是最先考虑的,好的地段才是。都说“好生意是时间的朋友”,那么,在房地产界,“好地段”就是“好生意”。用几年的时间,它就可以慢慢跑出来。

 

3)买到“不贵”。

 

买房时机,是买家最愿意关注的。而它又往往和“政策”等同了,大部分时候,政策的放开或者紧缩,都代表着一个新的周期的启动或者结束。

 

回头看,在2018年底买房子,在时机的选择上,算是一个好主意。


但是这不是我们先前有意的选择,要知道,在当时人们的感受是:房价才开始下跌,尽管那个时候香蜜湖的个别项目也下跌了3成。我当时的判断不是基于这样的选择,而是基于我对价格的理解:“不贵”。


我的买房观念,总结为一句话:《既要买对,又要买不贵》。也即是,我们要等到一个“好价格”。

 

在当时的那个情况下,我不知道,但是回头看,我们可以总结一点:“好价格”一定是常常出现在严厉的调控中。从2018年至今,我们都生活在这样的市场里。一方面是严厉的楼盘“限价”,制造了很多“好价格”,这个里面,未来城根本不算什么,像万科瑧山府、深业中城这样的才算,暴击型资产。


但在2018年第四季度有一个不同,它本身还有市场调整带来的“好价格”,是一个双重好价格。比如未来城开盘有4.7万/平米的“限价”,但是因为市场压力最低它又降到了4.3万。无论你是以4.7万/平米的价格买,还是以更低的价格买,你的回报都是“超额”的。

 

像这样的时刻,在之前的历史上常常出现,而眼下,似乎又是这样的时刻。但对与不对,我们需要用“未来”来验证。

 

4)所有的买卖都是次优选。

 

最后一点,我要问个问题:如果你买不到最优的资产,你买不买?

 

在当时我这位粉丝买未来城之前,实际上市面上有很多更好的盘。就是同类区域盘也有很多,比如光明的玖龙台、沙井的华强城等等,在这些比较里,未来城所在的地段是大家认为最弱的,因为东部大家都会有所戒惧。但是有些盘,需要抢——过去几年,深圳很多网红盘都是如此。你抢不到,就要考虑一个问题:要不要退而求其次?

 

从当时的选择看,这位粉丝没有选择继续持币等待,而是果断杀入了地段稍逊的未来城。也许直到今天,我想还是会有很多人说,别人的盘比你这个涨得多。但是我想说的是:你要让那个机会真正属于你,才是有意义的。否则,涨也好跌也好,和你都没有关系。

 

在市场上,你很难说能够选择到跑得最快的资产。打个比方,每一个楼盘都像是一只只的IPO股票,它是有限的。而和股票不同,如果你非要买那个盘,开盘的时候你买不到,就要等上好几年,股票你不用等,第二天就可以在二级市场买。

 

所以这种情况下,我想去做那种“哪个盘会涨得最猛”的比较,毫无意义,真正应该操心的,是“你买的那个盘赚没赚到如期的钱”。如果赚到了,就是对了。所有的选择,都是一个次优选。赚钱很不容易,赚,比要赚到最多,更重要。

 

这是我看到这个粉丝的案例,所生发的一些感触。这些感触总结下来,我想再强调一点:机会总是垂青那些勇敢的、随时做好准备的人的。

 

我们经常会听到粉丝们说,“现在的房价太贵了,买了怕站岗,如果时光倒回2015年,我要买很多房子”。但实际上真的时光倒流了,你会发现,现在不敢买房子的他,回到那时候大概也是不敢买。而反观那些隔了几年赚钱的人,你真正应该看到的是,他在你不敢下手的那个时刻,冒着巨大的风险进去了。市场最终给了他们正向回报,是非常公平的。

 

这些,只有你回到彼时彼刻,才能明白,做一个正确的决定,除了需要专业,又是多么的需要勇气。不属于你的机会,不叫损失,但是属于你的机会,当它来的时候,还是一定要勇敢的抓住。


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