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北站地块才是真正的王

资讯中心 媒体 发布时间:2022.08.05 07:18:46
浏览:6335

来源:朱罗纪



看到新闻,北站地块(A800-0401)底价卖掉了,竞得者是我原来猜想的两家之一:华润置地(昆仑商务),我本来想这个项目不是卖给华润就是卖给万科。但底价卖掉我还是有些意外,本以为万科好歹会出手报个价啥的。



可能有些小伙伴觉得前海地块猛,但实际上这一批卖地,真正的王者就是北站这个地皮,我最关注的也是这块(这次深圳是拿了压箱底的货出来)。而且,这是一个几块地捆绑在一起的巨无霸地皮(旁边还有A800-0400的宅地),为了方便可以综合在一起命名叫“城市超核”地块。


对这个项目我简单的看法,这是宇宙中心迄今为止最重要的一个项目,也是北站核心区唯一的住宅项目,住宅铁定会是超越龙华金茂府的存在。


关键还是毛坯限价7.2万/平米,对很多预算800万左右的买家来说,是一个很值得等待1年的楼盘。我看有媒体说,这是“龙华万象城”,这么说不准确,应该叫“龙华悦府”。


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这个地块,在“龙华新城核心地区”,纯正血统的北站国际商务区。但是我们要把A800-0401、A800-0400这两块地放在一起讲,因为都在“龙华新城核心地区”法定图则范围。


0401地块本身就包含了3宗地:16-09商业综合体地块(这部分还要签“产业发展协议”)、02-04限价住宅地块,以及16-01的龙华“绿芯”代建地块(这部分是北站商务中心未来最有看头的“城市会客厅”)。


此外,这次同时出让的还有一幅A800-0400纯粹的宅地,也在同区域,和0401挨着,面积不大,限价一样。


地块的基本信息如下:


位置图如下:


这是A800-0401宗地


这是A800-0400宗地:


地块基本信息:


A800-0401宗地:用地面积57044平米,建筑面积45.838万平米。其中,16-09商业综合体地块,商业面积13.419万平米,办公面积17.929万平米,限高230米。02-04宅地包含住宅134280平米,限高150米(超高层),毛坯限价72450元/平米。总起拍价79.69亿,封顶价91.64亿,只有华润置地1家报名,底价成交。


代建16-01“绿芯”地块:批复初定总建面161450平方米,建设内容包含文体设施96125平方米(包括城市空间站20400平方米、国际演艺交互区15000平方米、艺术巡展创意区13725平方米、时尚运动活力区15000平方米、青少年科创体验区22000平方米、公共配套服务区10000平方米)……第五立面54640平方米等(最终以政府相关部门实际批复为准)。代建资金预估29.105922亿(这部分要加到企业成本里,所以华润置地花的地价至少109亿了)。


A800-0400宗地:宅地,用地面积12009.77平米,计容建面72050平米,限高150米(超高层)。毛坯限价72450元/平米,起拍价19.39亿,封顶价22.29亿。这个有高达10家开发商报名,属报名企业最多的阵营。



总之,这块地非常的复杂,是一个叠合了城市产业发展、公共建设的复杂项目。龙华等到北站国际商务区日渐成熟了,才把这个最核心的项目拿出来,应该是想找一个有城市运营综合能力的开发商做,做得好。


02


之所以说这块地是龙华最重要的地,要讲两个背景。


一是,去年底,北站枢纽地区城市设计国际咨询整合深化成果出炉,正式敲定北站规划。未来,北站核心区将规划为“城市超核”,和深圳北站构成“双芯”结构——深圳北站是一“芯”,“超核”是另一“芯”,未来的定位要打造为龙华的“城市会客厅”。


从规划上看,是极具动感的“未来云环”设计,无缝衔接周边生态屋顶,连廊和下沉广场延续,建构活力与自然共生的城市客厅。这一点,主要从这次卖地那个代建部分,可以看出来,那个将会有龙华最好的文化建设配套。


具体规划就不详述了,大家看当时公布的效果图。总之就是,这里是宇宙中心的最核心。





二是,今年5月,这个超核区域调规了,法定图则做了很重要的调整——原来规划的摩天高楼更为公园绿地,商业用地更改为二类居住用地。今次卖的地,全是当时调整的。



具体如:


这次要求代建的“绿芯”地块16-01,是由原来的6个地块合并而来,用地性质为公园绿地+文体设施用地。


商业综合体地的16-09地块是由原来的两个地块合并而来,用地性质为商业用地。


02-01地块用地性质由原来的商业用地调整为二类居住用地(就是这次卖的A800-0400宗地)。这次卖的02-04地块也是同样,调整为二类居住用地。


看下面的规划图可知,调整为居住用地的这两块地,是整个龙华超核区域唯有的住宅用地!所以我说它是“龙华版的华润悦府”。在深圳湾的北区,也是几乎只有悦府一个住宅。


03


再看这个产业引入,尤其是商业综合体,是这个项目很重要的竞买门槛。


有三个要求。


1)要求运营企业在全国的购物中心2021年营收不低于75亿。


2)要求要把购物中心建成五星购物中心标准,并要在开业次年起算,5年内取得证书。


3)要在开业次年起,满1年,应引进国内外知名品牌(包括但不限于“深圳优品”、“深圳知名品牌”)首店、旗舰店不少于10家……开业的年度次年起算的前5个年度内,购物中心年均营业收入不少于1亿。



正是这个75亿的要求,我在之前盘点的时候,认为除了华润置地,万科、龙湖也都满足这些条件——万科去年的商业租金收入刚刚超过76亿,龙湖81.5亿。华润置地自不待言,快190个亿了。但是考虑到代建因素,我猜想是在华润置地和万科之间。


如今是华润置地拿到,所以这个13万平米的购物中心,基本也可以锁定是龙华再建一个万象城,未来和开市客贴身肉搏。万科没有参与(以及整体上就参与了前海一个地块的报名),我就略有些费解。


以上是商业部分,在办公部分,这个项目会出现地标设计是一定的。


同时,产业协议里还要求:办公项目须面向总部经济、数字经济及金融、科技、文化等现代服务业企业、机构出租或销售……打造港澳创新创业基地。鼓励乙方引进总部企业、上市企业以及符合深圳市战略性新兴产业和未来产业发展方向的……示范企业……“小巨人企业”或独角兽企业……


04


从这个项目的综合配套看,未来建设的住宅会拥有如下配套:


1)位于龙华城市超核地段,住宅拥有极高的稀缺价值。


2)拥有龙华未来最完善的城市配套,包括深圳北站、城市地标、绿芯、公园等等。


3)近距离拥有一个超过10万平米的华润“万象”系购物中心。


最后看这个项目的限价。


两个地块的住宅,合计总建面大约20.6万平米,全部都是毛坯限价72450元/平米,执行90·70政策,已经卖掉的这块地因为是底价成交,目前还没有看到要求建设多大比例的保障房,预计0400宗地一定要配建保障房了。


这个价格相匹配它的地段,可以说是非常有诱惑力。这个项目周边,今年卖的住宅,像闻华里限价非常低了,毛坯限价约6.98万/平米;深铁珑境毛坯限价约7.08万/平米;学仕里毛坯限价约7.82万/平米。唯一的不确定因素,就是学校了。


对于华润置地而言,拿下这个地块,我想关于什么国家队接盘这些套话就不谈了。有一点很重要,华润置地这些年来通过华润城、深圳湾、湖贝未来城这些项目的打造,逐渐形成了自身独特的“片统模式”(片区统筹,或“南山模式”)。


今天的这个项目,是它的这一模式的继续扩张。从某个方面来解释,这是华润置地为什么敢拿这类项目的缘故。


当然,再想找到华润城那么赚钱的项目,恐怕是难再有了,这个项目如果没有住宅搭配,肯定是要流拍的。而这次这样的地块,最好也是两个住宅地块同一家拿,可能更好,不知道最终结局如何。


如果到明年这个时候,这个项目能出来,届时有名额有需求的小伙伴,我觉得可以提前收藏一下这个项目。


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