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新政首月,东莞新房成交大涨65%!二手涨10.5%!

东莞资讯中心 发布时间:2022.08.05 11:54:20
浏览:2191

来源:东莞淘房志


说新政没什么效果的,建议看看数据先。


这几天东莞7月份楼市数据出炉,合富最新公布的数据显示,7月东莞新房成交了3754套,环比大幅增加了65%,和去年7月相比,同比增长2%。


统计的7月东莞新房均价约29274元每平,环比上涨11%, 同比上涨9%。


数据是真实的,这次新政之后,对新房的拉动非常明显。成交量上涨也非常明显。不少新盘的销售成绩,在新政之后几周,有些成绩是不错的。环湖区有盘一周爆卖了40多套。虎门有项目卖了100多套...


二手房方面,7月二手住宅网签约2052套,同比增加9.4%。均价约 20800元每平,同比上涨10.5%。


在7月份,是传统的淡季,成交数据能够逆势大涨,肯定还是多亏政策打鸡血,功不可没。


新房成交价格涨65%

有盘一月爆卖了228套


为什么新政后,新房成交大幅上涨。


除了新政功不可没之外,开发商也是最大的推手。


开发商饥渴了很久,上半年东莞楼市跌到谷底,房子卖不动,开发商也是很焦虑啊。这次新政之后,大家很积极,迅速推出各种优惠政策,低首付、首付延期、特价房等等。


而且大部分新盘,都启动了二三级联动,给中介佣金非常可观,中介带看新房动力很足,加上新盘优惠足够,对购房客吸引度高,中介也乐意带看新房。


在各方面努力下,新房市场成功的把不少二手市场客户引流了,市场突然之间就引爆了。


但新房市场成交,能够有多长的持续性,还值得观察。


从目前各方面的反馈情况来看,不少新盘成交又回归了常态,不少郊区新盘,还是不太好卖,市场整体回暖趋势不明显。


新房还有一个数据要注意,就是新房去库存周期。


按照最新的数据显示是,东莞新房去库存周期减少到11个月。年初时候,东莞新房去库存周期将近18个月,下降幅度还不少。

如果新房能保持现在节奏。东莞新房供需将会发生改变。部分优质新盘的优惠折扣,可能就不会那么多了。


新房市场热卖的集中在少数几个热点盘,尤其是改善型楼盘。


首当其冲的就是华润润府,润府是东莞一个摇号楼盘,开盘即售罄。后期有几套房源由于资格,个人原因等退出来,但是很快也就售罄。


润府作为核心区的改善型楼盘,没有任何的折扣,开发商都是按照正常的备案价卖。当然这盘不仅没折扣,不加价卖就谢天谢地了。


除了润府之外, 南城东城松山湖在售新盘没什么优惠。明年开卖的万科臻湾汇、天骄国际、稻花村、东城体育公园、万科星河传说二期、松山湖宗地,限价肯定还是存在。


这些盘的价格相对周边的二手房价格,肯定还是有优势的。对于城区的改善客来说,这几个盘可以重点关注。现在该做的就是,就是卖旧打新了。


其次目前市场上卖的比较好的是各热门镇街的改善型产品。虎门的未来之光、保利时区,道滘中海,高埗华侨城,大朗中海,以及临深塘厦凤岗市场上,一些改善型户型,受到深圳客户的买入。


再者就是这次新政之后,首付降低到2成,调动了刚需。市场上偏刚性的新盘,也能够热销,包括厚街的时代天韵、横沥的碧桂园松湖明珠等盘。


实际东莞水乡片区、东部的新盘,一些位置不好,产品不太好的新盘,新政之后,还是比较艰难!优惠的折扣,还是比较多。


二手房成交上涨9.4%!分化严重


7月二手住宅网签约2052套,同比增加9.4%。均价约20800元每平,同比上涨10.5%。


二手房从年初的几百套,到现在2000套,活跃度是有一些提升的。很明显,这次新政,对二手房也是有效果的。


二手从年初的二三月份,在疫情、指导价余威,加上国内环境悲观情绪,二手房成交只有几百套。也是这段时间,市场上笋盘出现了不少。


低谷之后,二手在连续新政下,六七月份再次站上了2000套以上,活跃度是有一些提升的。


对于东莞二手房市场有几点判断。


一是二手成交量不会爆发式增长。多轮新政之后,刚需首付2成,改善最低首付3成,低利率等,但市场增长并不明显。这个主要受大环境影响,全国调控松绑影响。


东莞二手成交反弹到2000套,算是回归比较正常的水平,这个成交量已经要赶上隔壁深圳的成交了。


在整体楼市低迷期,东莞能取得这个成交非常不错了。二手房2500套是枯荣线。在这之上,房价才有戏。但我判断是,成交量继续上行难。大概率震荡行情,徘徊在2000套上下。


二是二手缺乏赚钱效应,很难大规模入市效应。2020年房价上涨期,二手成交量每月六七千套,房价短短几个月时间大幅上涨。


但目前的东莞楼市行情来看。很难独立走出行情,楼市突然大涨。现在成交是震荡期,房价也横盘震荡,缺乏短时间突然上涨,房价没有赚钱效应,不能让大众扎堆进入楼市。


三是东莞二手现在可入手。投资置业,买在无人问津时,卖在人声鼎沸时。现在楼市就是个无人问津的时候,限购区二手价格高,但细心挖掘,还是能淘到笋盘。


非限购区,不少二手房,已经跌了不少,挤水分已经差不多了。围绕三大核心区及周边的,地段板块好一点,次新盘,品牌品质不错的盘,有合适价格,可以持有。


现在置业二手,持有周期短,只有两年时间。房地产存在周期,这轮周期,2020年算牛市。2021年转熊市。2022年熊市。2023年大概率熊市。

2024年-2026年之间,应该会有一轮牛熊转换。在牛市之中,也是人身鼎沸的时候,可以抛售了。


四是二手市场也是两极分化。限购区和非限购区分化。这个很明显。限购区南城东城+松山湖的房价,现在基本上企稳,而且维持在比较高的价格,有些二手盘价格相对年初,有小幅的涨幅。


非限购区二手房,除了长安虎门、环城区、环湖区等少数镇街,二手市场有部分价格企稳,东部水乡临深市场的二手房市场跌跌不休,价格还是在下跌之中。


楼盘也存在分化。次新盘和老破旧之间的分化。现在城区关注度高,次新盘,房价异常坚挺,只要降价,都能卖出去。


比如西平的景湖时代城、景湖荣郡还是在5万+,中信森林湖要到5.5万+,石竹金域华府在5万+,东江之星要4.5万+,东城的万科中天城市花园要3.5万+,关注度都很高,只要降价,还是能卖出去的。


但是老破旧,就算你降价,也是无人问津。尤其是地段没那么好的,更没什么人会去接盘。


而下一轮之中,房价涨幅高的区域,还会是次新盘,不会是老破旧。


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