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人口负增长,会如何影响房价?

资讯中心 媒体 发布时间:2023.01.23 07:51:20
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来源:“城市战争”公众号


全国人口负增长,会带来哪些影响?国家统计局昨天发布数据,2022年末,全国总人口为141175万人,比上年末减少85万人,这是自1962年以来全国人口首次出现负增长。


关于这个事情,我想说三点:1、人口负增长,是个重要的拐点,但无需过度焦虑


人口负增长,最主要的原因还是城镇化。在世界上绝大部分国家,城镇化都是最好的避孕药。所以,过去四十年的高速城镇化,必然导致生育欲望降低,这是正常、合理的,不值得过度解读。人口减少对宏观经济来说,的确是个不利因素,这意味着所有人的赚钱机会都会变少。


但影响经济发展的除了人力资源,还有资本、技术等要素,如果技术能有显著进步,完全可以抵消人口负增长的影响。


近年来,国家反复强调科技强国、全要素增长、高质量发展这些概念,都是为了应对人口红利的消失。另外,从资源分配层面来看,人口负增长也能缓解一下“内卷”焦虑,比如以后学位没那么紧张了、上大学没那么难了、春运火车票没那么难抢了。


2、人口负增长,不是坍塌式和断崖式的,而会是一个长期缓慢的过程,短期内对房价不会形成冲击。当然,长期来看,对房价的影响也十分有限,原因请看接下来几条。


3、人口负增长,不意味着城镇化结束。2022年,我国城镇人口占全国人口的比重为65.22%,距离发达国家80%的平均水平,还有很大的上升空间。只要城镇化继续,房地产的魔法还可以继续。


4、即使城镇化结束,也不意味着房价会跌。欧美以及日本的城镇化早已结束,但人口净流入地区的房价还是在涨。比如日本,已经连续15年人口负增长,但东京的房价还是在涨。因为城镇化结束,不代表大城市的人口流入就结束。


5、房价什么时候会跌?涨多了就会跌,但这是“波动”,不是“拐点”。这就好比菜市场的猪肉和白菜,价格会随着季节等因素产生波动,但长期来看,永远上涨,不存在“拐点”一说。不管从什么时点开始计算,猪肉价格永远比十年前要贵、永远比十年后便宜,这不是涨价,是通胀。猪肉都会涨价,房子为什么不会?当然,前提是:人口净流入地区的房子。


6、人口负增长,更要去大城市。不是因为大城市好,很多人都讨厌大城市,只是没得选择。人口负增长,全社会各种投资会更加谨慎和保守,这一点很关键,它意味中小城市、大城市的偏远郊区,将会失去一些发展机会,导致这些地区的就业选择减少。然后人口只能进一步向大城市涌入,才能有更多机会找到饭碗和生计。而且,大部分时候,经济越差,越要往大城市去。从发达国家的经验来来看,5000万人口左右的经济体,竞争到最后往往只剩下一个大城市,其他都是卫星城。这意味着我国中西部省份,未来只会剩下一个大城市,那就是省会。所以,不在省会生活的,有条件还要去省会买个房占个坑位先。


7、人口负增长,更要多消费、多生娃。从个体理性来说,经济不好的时候都不敢消费,但经济学会告诉你,个体理性的简单相加,不等于集体理性。如果所有人都只储蓄、不消费,表面上个体的支出减少了,安全感增加了,但同时经济也崩溃了——因为没有消费就没有生产,没有生产企业就会倒闭,然后个体就会失业。


反过来的话,如果人人都消费,表面上个体的开支和生活压力增加了,但同时因为消费增加了,企业订单就会多起来,个体的工资也就随之上涨了。


所以,从“集体理性”上讲,鼓励人人消费,要比号召人人节衣缩食,更有利于搞活经济。这也是为什么每当经济不好时,政府反而要鼓励消费的原因。


这些道理在经济学家纳什的博弈论中有着充分的论证,我一直认为,纳什是亚当斯密之后经济学史上的另一座丰碑。


至于生娃,无论是站在个体理性的角度,还是集体理性的角度,有条件的话,还是多生比较划算。


人口负增长,首先意味着养老金的“接盘者”减少,所以大家要做好延迟退休的准备,但如果你的孩子多,到老了至少更有底气。

养娃很苦,但是先苦后甜,方为大道,方能越走越宽。


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