深圳楼市真的回暖了！
2月份深圳二手房成交3552套，这是自2022年以来首次单月破三千套记录；部分业主自身心态也迎来调整，包括出现反价及撤盘现象。
深圳楼市最好的机会来了？
淘哥认为，目前中国住房政策的主基调依然是“房子是用来住的，不是用来炒的”，2023全国住房和城乡建设工作会议就提到：提升住房品质，推动“让人民住上更好房子”和“提升住房品质”为核心的“新一代好房子”高质量住房建设与发展模式。
因此，我们投资要谨慎，不能瞎买房子，一定要回归房子的居住属性，买你自己愿意去住，梦想去住的好房子，而不是炒概念。瞎买房子可能会面临非常尴尬的境地，就是卖不出去，流动性很弱。
具备强大居住价值的好房子是稀缺的，这才是我们投资的原点，才是我们的初心，不忘初心，方得始终。
怎样才能称为好房子呢？淘哥认为，好房子要具备了“大盘+地铁+大型综合体+优质学校”。
01.
地铁4号线上罕见的
百万综合体大城
为什么现在都推荐首选大盘？大体量楼盘，不仅开发期数多，能抵御市场的短期波动，还意味着会有大社区、大园林、大配套，有极其浓厚的社区氛围。
像福田的深圳中心天元、南山的华润城等，每一个项目都是片区的标杆。从房价上也可以体现，最近华润城二手房价格回血很快，一套的88平3房，成交总价1420万，单价16万；而深圳中心·天元是去年套均价最高的项目，高达4014万/每套。
如何寻找下一个深圳中心·天元、华润城呢？
淘哥发现，最近有个网红盘很快要双开，同样是超级大盘，而且每一次入市，都是片区的热点和价格标杆，这点和深圳中心天元、华润城很相似。
这个百万红盘就是——合正观澜汇。
项目一期住宅2016年入市，入市即是片区价格标杆，3.55万元/㎡的价格，开盘就基本售罄了；短短几年，二手房售价实现了翻倍增加，目前已经达到7万元/㎡，也是片区的价格天花板，市场认可度高。
淘哥得到小道消息，三期的价格可能有很大的惊喜，估计存在一定的倒挂红利。
三期效果图，来源：网络
合正观澜汇三期作为百万红盘，出圈不是第一次了，一期、二期都卖得很好；在楼市渐趋理性、购房者标准日渐严苛的市场下，依然吸引了全城客户的目光，项目到底有什么独特的魅力呢？
淘哥认为，在房住不炒的时代，合正观澜汇的居住价值会越来越高。
现在市场上真正的百万级综合体项目屈指可数。合正观澜汇体量很大，约百万综合体大城，包含标杆住宅、商务公寓、多主题商业、高端办公、产研办公，九年一贯制学校及幼儿园用地等多元繁华业态。
从2016年1月首推入市——2019年12月天虹MALL开业——2020年10月地铁4号线北延开通，项目就不断地改变区域面貌，聚合城市资源，带动片区价值跃升。
今年1月12日，二期住宅正式交付，为业主交出一份满意的答卷。
据了解，合正观澜汇三期建面超 80 万㎡，在二期的基础上，除了规划有住宅、商业，还规划了高端酒店、写字楼、产业等全新业态，为整个大城注入全新的生命活力，真正实现居住、办公、产业发展、商业购物等于一体的完美闭环，打造真正的城中之城。
并且还规划了九年一贯制学校、幼儿园等教育用地，进一步丰富大城的教育资源。
合正观澜汇三期补全了百万大城最核心的一块拼图项目，百万多元业态大城即将进入加速升级兑现期。
淘哥认为，项目届时将成为整个龙华新的标杆坐标，真正成为区域中心。
02.
深圳罕见的“六边形战士”
综合实力很强
接下来具体分析一下合正观澜汇三期的优势。
淘哥认为，刚需买房的三大法宝：交通、学校、商业，项目全都可圈可点。
1）区府芯物业，是中心之中心。
对于购房者来说，要首选真正的中心资产。众所周知在城市发展过程中，政府所在的位置就是城市中心，周边的物业潜力巨大。
像宝安区政府周边，拥有海滨广场、宝体、众多写字楼、公园、商业等，是宝安最中心的片区；宝安区政府附近的壹方中心，2015年6月开盘时，最低价格的单位约7.3万/平，当时宝中均价才4万多/平，2021年最高涨到20万/平。
南山区政府周边有南山文体中心、荔香公园等丰富配套，也是南山最繁华中心的地方。周边的房子虽然大多是老破旧，指导价也都在10万左右。
同样，龙华区府所在的观澜，现在已经成长为了龙华的行政中心，汇聚了整个城市核心的资源，是中心之中心。
合正观澜汇三期就在龙华区政府对面，同样周边也有4号线、龙华图书馆、运动公园、学校、商业等，是名副其实的中心资产，目前整个龙华市场独此一家，未来龙华区的规划、政策、资源都将倾向这边。
三期效果图，来源：网络
2）4号线上盖百万大盘。
现在市场上都在宣传所谓的地铁盘，但是真正的地铁上盖物业非常少之又少，合正观澜汇三期与4号线茜坑站可以说“零距离”，这个优势太明显了。
首先，地铁4号线是深圳人流最多的地铁，贯穿全市人口密度最大聚集区，日均超约100万人流 ，沿线的地铁口物业能承接海量人口红利，尤其是标杆大盘，购买需求旺盛。
比如，同样位于深圳4号线的超级大盘深圳中心·天元，去年6月份开盘，均价11.55万/平，总价2824万，当日去化9成。
来源：网络
还有一点，地铁物业的升值潜力也是有目共睹，离地铁站越近的物业，增幅越大。
以香港为例，九龙站开发的高档物业项目“Union Square”，上盖物业使得人流逐渐上升，建成了香港最有名豪宅区，单价18万/平。
以深圳为例，离地铁口100－200ｍ的物业增幅最大约30％，离地铁口200－400ｍ的物业增幅约20％以上，离地铁口200-400ｍ的物业增幅约15％以上。
合正观澜汇三期和4号线茜坑站无缝接驳，真正的做到了地铁上盖商业直连，8 站直达深圳北，14 站直达市民中心，未来的想象空间还很大。
3）家门口的优质学府。
学校也是新盘一大热点，一些楼盘单靠学校就吸引了购房者大部分目光，不管学区政策未来如何变化，就近入学还是很重要的原则，所以同一学区范围，离学校越近优势越大。
合正观澜汇三期门口就是龙华外国语学校福城校区，这个学校大有来头，龙华外国语是龙华区属首个外国语教育集团，由观湖校区、高新校区、福城校区组成。
其本部的观湖校区是在 2016 年首建，2020年第一批中考总均分390.32，位居龙华第一；400 分以上比率超 55%，位居龙华第一。
龙外集团福城校区效果图，来源：网络
同时项目还自带两所幼儿园，片区还环绕有 12 所公立学校，其中 2 所中学，8所小学，2 所九年一贯制学校。（项目的学区划分以龙华区教育局每年最新公布为准，不保证一定可以入学）
4）下楼即是三大繁华主题商业：
商业是楼盘价值的重要因素，合正观澜汇的商业已经非常成熟了，近享三大商业MALL,商业总体量约 24 万平，这点在市场上也很罕见：
一期天虹购物中心：约6.7万㎡，于2019年11月开业，福城天虹商场引进有天虹 space 超市、电影院、健身房、餐饮、零售、儿童教育、乐园等多种业态，目前已经进驻了肯德基、喜茶、星巴克等人气网红商家，可以说整个片区业态最丰富、规模最大、运营最完善的商超之一。
淘哥也亲身感受了商场氛围，品牌众多、人气很旺，据了解，不少龙华、福田的家庭慕名而来，进行游玩打卡。
二期邻里商业中心：约2.4万㎡，由住宅裙楼商业和公寓商业组成，预计打造为邻里商业中心，满足业主日常便利生活。
三四期社区商业 mall：约15万㎡，打造方向为与地铁口相连的社区商业mall。可以说下楼就能享受繁华都市生活，吃喝玩乐一应俱全。
除自身拥有大体量商业外，沿着观澜大道，项目还与比邻新天地、美佳华广场、保利商业旧改（规划中）串联成约1公里繁华大道商圈，形成沿贯通南北的中轴黄金商业轴，打造贯穿区域中轴的“深南大道”。类似南山最繁华的街道，从海岸城到深圳湾万象城的1公里高端商圈。
发现没有，一般市场上的楼盘绝大部分都是“单项选手”，要么是地铁盘，要么是近商业，要么主打学校，像合正观澜汇三期这样，有大型集中商业 mall，地铁商业自连，占据1 公里城市大道封面，百万综合体大城的区域品质标杆项目，目前在深圳确实很难找到第二家，稀缺性强。
03.
国际一流团队打造
全新产品升级
最后一点，产品打造很用心。
比如，项目携手柏涛等国际一流团队，以高山流水的东方美学设计，铸造美学建筑立面，2022年9月，在一众豪宅中脱颖而出，荣获美国MUSE设计最大奖——铂金奖。
三期效果图，来源：网络
再比如，社区也是全新升级之作，三期合家S-Plus社区在二期合家S系基础上全新进阶，升级7S板块、5大系统，缔造多维交互式园林。
打造萌动稚趣IP主题乐园、环形跑道、全龄亲子双泳池、空中运动公园（公配）、城市多元会客厅等，满足全龄、健康、共享、智能等生活多样趣味空间需求。
三期效果图，来源：网络
最大的亮点是产品，合正观澜汇三期在二期的基础上，设计美感、空间设计、品质体验都有较大幅度的提升，打造了一种现代轻奢的居住风格。
淘哥认为，合正观澜汇三期是典型的中心资产，位于区府旁，汇聚了区域的优质资源，未来的潜力也不小；
项目作为百万大盘，本身的硬件条件已经非常成熟，地铁上盖+龙外学校+三大商业MALL，交通、学校、商业等配套都近在咫尺，居住价值很高；
此外，现在买房一定要注重安全，项目无明显短板，综合实力强，也代表安全性更强。
据悉，3月18号，合正观澜汇三期的营销中心和样板房双开，感兴趣的朋友快去看看！
来源：开发商供稿
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