深圳重建保障房体系，意味着什么？

文 | 村长

三年前，时任深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在公开场合曾经提出，新加坡是深圳学习的榜样。

在向新加坡看齐的路上，如今深圳迈出了重要一步。

7月3日，深圳市官方正式发布了四大文件：

《深圳市公共租赁住房管理办法》
《深圳市保障性租赁住房管理办法》
《深圳市共有产权住房管理办法》
《深圳市保障性住房规划建设管理办法》

并于8月1日开始正式实施。

这标志着深圳之前的保障房体系被打破、重组。

除了目前已批在建的存量安居房和人才房，深圳将不再供应新的安居房和人才房用地，安居房、人才房此后将会全部退出历史舞台。

一套全新的保障房体系被正式确立，未来深圳的保障性住房，就只有三种，分为租和售两大类：

1、共有产权房（销售）
2、公租房（出租）
3、保障性租赁房（出租）

1深圳保障住房新体系覆盖层次很清晰

1、共有产权房

主要针对有一定积蓄，但又买不起商品房的深圳人（拥有深圳户籍）

共有产权房主要面向个人、家庭和重点单位职工配售。

售价只有市场参考价的50%，申请人份额占比不低于50%，政府占有剩余份额。

未来的流通采用封闭流转，具体办法届时另行制定。

说白了，共有产权房就是给购买力相对有限的深圳人一次置业深圳的机会。

申请要求，大致如下：

1.全部要是深户，在深圳名下无房无地，5年内未曾转让过住房或未曾离婚析产，未享受过购房优惠。
2.社保5年，核准类人才3年。
3.配售方式多样，有轮候，也有抽签、摇号、综合评分等等。
4.三人家庭以下65平米，四人以上家庭85平米，但后者也可能向3人家庭配售。
5.放弃选房累计三次或签合同违约累计两次，三年内不能再申请。（这一点大家要格外注意）

2、公租房

主要针对购买力相对较弱的深圳人（拥有深圳户籍）。

公租房居住环境与商品房小区基本上大差不差，但其租金只有市场参考租金的30%，特困户低至3%，基本相当于免租。

说白了，公租房就是对拥有深圳户籍的人和公共服务一线职工的民生兜底。

当然申请条件也相对苛刻一点。

深圳户籍+本市无房+收入财产符合限额标准+社保累计5年。

说实话，如果你对买房没有特别对执念，在深圳能有一套离工作地点不是特别远的公租房，其实是挺幸福的。

3、保障性租赁房

主要针对刚来深圳的年轻人、新市民等。

保障性租赁房虽然和公租房都属于出租型保障房，但其各方面是要弱公租房的，所以也就不要求户籍了。

公租房的房源主要来自于政府筹资建设及商品房项目配建。

而保租房的房源主要来自于城中村筹集，深圳安居微棠住房租赁公司就是这一背景下的产物。

该公司由深圳安居集团控股，主营业务是开展城中村规模化租赁改造，大规模提供“小户型、高品质、低租金、可持续”的保障型租赁住房。

较于市面那些房东或二房东直租的房源，它的优势在于居住环境会好一些，重新装修过。

而租金呢，还能有一定的性价比优势。

保障性租赁住房提供租金按照同期同区域同品质租赁住房的60%（政府组织配租）或90%（社会主体出租）。

总的来说，深圳全新的保障房体系，是一个层次分明的金字塔：共有产权房位居塔尖、公租房居于腰部、保租房位于塔基。

它的好处在于能够兼顾在深圳暂时买不起商品房的各个层次人群的诉求。

2往前迈了一大步

深圳重建保障房体系，

一、是为了与国家保障房体系实现接轨。                  

2021年《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确指出，我国的住房保障体系以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体。

而深圳除了公租房和保障性租赁住房外，还存在着福利房、经济适用房、安居房、人才房，但却缺乏共有产权房。

来自澎湃新闻报道称，深圳市住房建设局相关负责人表示出台四个政府规章，就是全面对接国家住房保障体系的具体举措。

二、是为了补漏洞、打补丁。

比如针对之前存在的套利问题，共有产权明确提出采用“封闭流转”。虽具体办法尚未可知，但大逻辑是清晰的。

共有产权房有5年的锁定期，如果在锁定期内你想出手，只能想政府申请回购，而回购价是按购买价格确定。

届时市场价较于买入价，若是跌了，你不亏；但若涨了，你也不会赚。若过了5锁定期，你想出手，有两个选择：

• 向政府申请回购，但收购价格=购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）。说白了，你就赚了个存款利息，可能还跑不过通胀。

• 转让给其他符合条件的购房者，转让价格由买卖双方协商确定。主管部门也会通过市场参考价格规范转让行为。
  
  

这个时候，即便能赚，赚的也只是你那50%部分的收益；而且也很难大赚，转让价虽是市场行为，但具体价格也会受到有形之手的约束。

总之，指望共有产权房套利已不可能了。而公租房同样很难钻空子了。

根据《深圳市公共租赁住房管理办法》第十一条第（四）点：申请人及共同申请人的家庭人均年可支配收入和家庭财产总额均符合本市规定的限额标准。

至于家庭收入和财产的限额是多少，估计在8月1日新政实施之前，会有相关标准公布。有了收入和财产限额这道红线，公租房的福利资源可以更好的流向需要的人。

总的来说，深圳保障性住房新体系的正面性，还是值得肯定的，较于之前向前迈了一大步。

3只有让保障的归保障才能让市场的归市场

让我们再回到新加坡模式，新加坡被世界公认为住房模式最好的国家。

而“新加坡住房模式”的精髓就是让市场的归市场、让保障的归保障。

政府提供的组屋（即保障性住房）主要满足中等收入和低收入阶层的住房需求，确保住者有其屋，提升民众幸福感。

而高收入者的住房需求则有市场化的高端公寓、别墅等来满足。

泾渭分明的好处就是低收入者不会焦虑城市的高房价；

而商品房市场又避免了过度调控导致的扭曲，购房者自担风险和收益。

深圳虽然无法完全照搬新加坡模式，但目前的方向是值得肯定的：只有尽可能地做到让保障的归保障，才能实现让市场的归市场。

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