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开盘降7000一平?东莞东坑新盘太难了……

资讯中心 媒体 发布时间:2024.09.09 16:53:18
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太猛了,7月备案均价2.3万/平的东坑松湖瑧府,现在售价1.6万。


相当于备案价降了7000元/平卖了。


据淘房志团队现场实探,该项目已经开盘一个多月,在售的1号楼目前已封顶,但截至8月底只卖出了25套。



作为东坑镇中心板块唯一的在售新盘,蓄客了一年,开盘价优惠够多,如今这个去化有点不尽人意。


据说,松湖瑧府是众筑的第五代住宅,实用率高达98%,建面79-106平三至四房两厅两卫。


从现场来看,项目的户型是个很大的亮点,79平3房还能做双卫,主卧还有270°的L型大飘窗,对刚需来说超级香了。


不过,地段不太OK,项目正对面就是本地的2甲医院,又背靠养老院,还靠马路边,居住体验很难评。


那么,该项目具体如何?刚需值得买吗?


一起来看现场实探~


东坑镇中心板块

交通较为便利


区位交通评级:☆☆


东坑与寮步、大朗等一样,皆为环松湖镇区,房价主要依靠松湖外溢支撑。


不过,就实际来看,东坑在环湖镇区中的存在感是最弱的,一方面前景规划不如其它,另一方面与松湖的亲密度以及城市配套一般。


在价格不足够吸引的情况下,只能依靠镇街本地客户消化。


具体来看,松湖瑧府位于东坑的镇中心板块,配套会相对完善,但同时也比较远离松山湖。


其直线距离松湖北CBD大约4公里远,会有需求外溢,但不是各大高新企业员工的外溢第一选择。



值得一提的是,松湖瑧府相对周边近几年的新盘,不是最靠近镇中心的,周边配套的紧密度自然也不是最高的。


交通方面,松湖瑧府还算较为便利。


直线距离约900米处为东坑大道,直线约2公里左右为快速路生态园大道,能够十几分钟大道松山湖,直线约2公里左右为莞番高速双入口,接驳从莞高速、莞深高速等通达广深。


还有地铁3号线,直线距离约900米,但可惜还在规划中,就目前进度可以忽略不计。



总的来说,项目的地段有点一般,前不靠松湖,后比不了镇中心次新盘,交通也没有很大优势,只能说较为便利。


前对医院后靠养老院

周边环境一般但教育资源较为突出


资源配套评级:☆☆☆


松湖瑧府靠近镇中心,周边核心资源还算比较丰富,不过周边环境有点一言难尽。


商业方面,项目一路之隔就是东坑最大的综合市场——百顺中心市场,1.4公里左右则是喜悦里、四季广场、万升荟广场等稍大商圈。


当然,也可以选择驾车去往松山湖的万象汇商圈,大约15分钟。


生态方面,荔枝公园、鹰岭公园距离项目大约2公里,说远不远说近不近,空闲时去可以去溜溜弯。


教育方面,这是项目周边配套中最为突出的一项。


2公里范围内,东坑中学、东莞市海东学校,以及省一级东坑中心小学,且小区还配建6班制幼儿园。


医疗方面,周边只有多个卫生所以及一个2甲医院,最近的三甲医院松山湖东华医院也要14公里。


优质性的医疗资源基本没有。


最重要的是,周边的环境很一般,对于以居住为主的刚需来是个较大的缺陷。


其项目正对面就是医院,后面是养老院,日常居住心理多多少少会有点膈应,且靠近马路边,会有噪音影响。


就周边来说,也有点偏了,驾车过来有一段路都是园林,以及一些自建房的五金、电器店等。


而诸如上文优质配套起码都在1公里外,如果要具体说,这里应该算是镇中心板块的边缘。


总的来看,周边教育质量不错,但楼下的配套以及环境就不太理想。


1.6万/平起

建面约79-106平三至四房


产品价格评级:☆☆☆☆


从实地踩盘来看,松湖瑧府最突出的地方还是项目本身。


项目占地约1.1万平,规划有3栋住宅楼,容积率为2.89,体量不大但社区品质还是可圈可点。


据说这是众筑开发的第五代住宅,小区园林以及户型的设计,都是全方位升级过的。


目前在售的是靠马路的1号楼,27层2梯4户设计,建面约79-106平三至四房,目前已经封顶。





从外面看,外立面为全落地玻璃,比较高级感,阳台东南向,能够眺望小区以及毗邻小区双大园林。


小区内部设了几个比较有特点的配套,比如新加坡式的露天泳池,中学生升学考试的训练场地等,很实用。


据销售介绍,其户型实用率高达98%,且79平做三房两厅两卫,106平四房对标豪宅,主卧还有L型大转角飘窗。


从现场来看,一哥觉得户型足够新颖,没有跟市面上一样套模板,且面积不算大,但给我的感觉空间感超强。


比如79平三房双卫配置,两次卧一套房主卧且双飘窗,房间是小了点,但客厅完全没有逼仄感,厨房还做了岛台。


90平、106平三只四房的设计同样空间感很强,且设计上的确打破了市面上的一些常规布局。


凭心而论,看过那么多刚需盘,这个项目的户型给我的印象是比较深刻的。


价格方面,目前1号楼在售价格为1.6万/平起,比1个多月前的2.3万/平备案价要低个7000元/平。


这个价格相对此前高峰期的2万+市场价,不算贵。


但就当下来说,1.6万/平也不算低,东坑另外两个新盘都是差不多价。


重点是,寮步、大岭山、甚至南城等配套丰富,城市界面更好的区域,个别新盘也卖1字头了。


项目这个地段,这个配套,1.6万/平很难说服客户。


开盘一个多月,1号楼100多套只卖了25套,就单盘看,月售几十套不算很差。


但若是从镇中心区域无竞品、蓄客1年左右、开盘优惠等原因来看,月售才20多套就很一般了。


总结:适合本地自住,外溢慎重


总体评级:☆☆☆☆


整体来看,项目的优点与缺点都很明显。


优点:


1.产品品质足够高,小区配套、户型、材质、空间利用等都很不错,如79平能做到3房2卫,主卧270°大视野等地。

2.教育比较优质,入读省一级学校。

3.98%的实用率,空间感很足,比大部分新盘都高。


缺点:


1.小区体量较小,且周边休闲配套少,无法互补,不足周边大点的次新小区。

2.居住环境较一般,靠马路噪音问题,且前有医院后有养老院,心理会膈应。

3.地段一般,处于镇中心板块但楼下都是小店铺,大点商圈都在1.4公里外。


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