最高法禁止“不负责腾退”后，12月法拍房成交量翘尾

来源：克而瑞研究中心 丁祖昱评楼市

2024年已经过去，CRIC数据显示，2024年全年，法拍房累计挂拍42.7万套，较2023年上升1.3%。法拍房全年累计成交63351套，同比增加1.2%。

按月来看，12月法拍房成交6040套，环比上月增长25%，达到年内第二高点，仅次于3月的6189套。

2024年11月，最高法发布指导意见，要求法拍房必须明示瑕疵，不得在拍卖公告中使用“占有不明”“他人占用”等表述。决定“带租赁权”或者“带居住权”拍卖的，应当如实披露占有使用情况、租金、期限以及有关权利人情况等重要信息。并且加强腾退交付力度，对不动产进行处置，除有法定事由外，执行法院应当负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”。

随着法拍房信息的进一步公开透明，12月法拍房成交率24%，较上月回升了1个百分点。预计未来法拍房成交率将继续回升，并为更多购房者所接受，成为房地产交易链条中不可或缺的一环，平均折价率也会有所回落。

随着岁末年初的来临，与土地市场类似，法拍房供给规模也迎来了周期性的收窄。2024年12月新增挂拍3.6万套，环比下降9%，回落至年内均线附近。累计来看，2024年全年，法拍房累计挂拍42.7万套，较2023年上升1.3%。

分城市来看，12月新增挂拍数量超千套的城市有重庆、郑州、昆明，其中昆明新增挂拍套数环比增长35%。

此外，遵义新增挂拍量出现大幅增长，12月挂拍754套，环比增长135%，新增挂拍房源主要来自于红花岗、仁怀和赤水，其中红花岗和仁怀一拍房源较多，赤水则以变卖房源为主。

一线城市中，除广州新增挂拍法拍房365套，环比增加14%外，其余三市均环比回落，北京、上海、深圳本月新增挂拍187、213和226套，环比降幅分别为11%、6%和4%。

2024年11月19日，最高人民法院发布《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》，明确执行法院不得以“现状拍卖”为由免除调查职责，如实披露拍卖财产信息，对不动产进行处置，除有法定事由外，执行法院应当负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”。

执行法院应当在拍卖公告中公示不动产占有使用情况，不得在拍卖公告中使用“占有不明”“他人占用”等表述。决定“带租赁权”或者“带居住权”拍卖的，应当如实披露占有使用情况、租金、期限以及有关权利人情况等重要信息。法律、行政法规和司法解释对买受人有竞买资格限制的，应当在拍卖公告中予以公示。

得益于最高法指导意见的实施，法拍房源信息更加公开透明，明确执行法院负责腾退交付，再加之市场信心的恢复，12月法拍房成交率迎来了小幅回升。

CRIC数据显示，典型城市12月挂拍法拍房成交6040套，环比上月增长25%，达到年内第二高点。2024年全年，法拍房累计成交63351套，同比增加1.2%。

典型城市中，深圳法拍房成交套数继续高居首位，为281套，杭州紧随其后，12月成交套数也超过了200套。

成交金额来看，深圳、上海、杭州、北京成交金额超过4亿元，与其他城市拉开较大差距。郑州、广州等成交金额在3亿元左右，排在第二梯队。

据CRIC抽样调查数据显示，12月法拍房成交率24%，较11月回升了1个百分点，达年内次高。

分城市来看，12月厦门、上海、宁波等城市表现较佳，法拍房成交率超过50%。杭州、深圳成交率均超过四成，排在第二梯队。至于南京、武汉、郑州等新房市场去化压力较大的城市，其法拍房成交率也排名相对靠后，均在二成以下。

从价格上来看，12月挂拍法拍房平均起拍折价率为29.2%，环比上升1.2个百分点，成交法拍房平均折价率为32.0%，环比下降1.4个百分点。挂拍折价率与成交折价率相差2.7个百分点，差值仅为11月的一半。

这主要是在最高法指导意见的实施后，随着法拍房信息的更加公开透明，供求双方对于价格的认知也在进一步趋同。

整体来看，在中央稳市场政策的持续全面推进，以及地方促需求、去库存举措的带动下，行业库存指标有望持续向好，购房者信心也在持续回升，预计2025年初法拍房成交率将位于近年高位，并持续缓慢上行。

交易量方面，若2025年房地产市场可如期筑底，并助力全国经济进入发展新周期，随着相关债务纠纷的减少，2025年法拍房挂拍量规模也将迎来阶段性的触顶。