今日（2月22），位于坪山的瑞云府展示中心盛大开放。
据了解，项目预计3月份拿预售证，本次将首推2栋1单元住宅，共210套房源，面积有76㎡的3房1卫，85-89㎡的3房2卫户型。
据了解，项目拥有多重亮点：
户型设计：坪山首个遵循建筑新规打造，高实用率，居住舒适且保值增值能力强。
地理位置优越：位于高前景价值地段，中央居住区（CLD）内，生活配套设施完善，交通便利。
品质保障：由三大实力国企联手打造，值得信赖。
沙龙环节——
主持人：今天与大家共同见证了天健瑞云府展示中心的开放盛典。瑞云府位于碧岭街道沙湖社区，南临坪山河，北靠清风岭，地理位置可以说非常优越，可谓是背山面水的绝佳居所。而项目所在的地块更是220万平方米沙湖整村统筹改造的首座大城，将作为区域面貌蝶变的领衔之作，未来片区发展空间值得想象。
为了更深入了解瑞云府的独特魅力，有请销售经理孔耀上台，为我们进行项目的详细介绍，掌声欢迎！
孔耀：
瑞云府销售经理
我是瑞云府的孔耀，接下来由我带领大家看一看万众瞩目的瑞云府项目，探究其独特魅力。
为什么选择瑞云府项目？
瑞云府是三大国企联合执笔，由深高新、深福保、天健集团三大国企作为背书，品牌实力对于房子有很大的保障。
瑞云府周边拥有优越的教育配套，小区自带九班制幼儿园，周边有2所小学、6所初中，孩子从幼儿园、小学、初中一站式15年优质教育都能涵盖。
项目周边拥有非常优越的商业配套，楼底自带3万平米社区商业，满足楼下购物需求。步行500米有在建的8万方佳华沙湖广场，步行800米左右是天虹商圈，2公里范围内有益田假日世界，这些商圈可以满足业主不同的购物需求。
拥有非常优越的生态，坪山有“一半山水一半城”的美城，项目南边200米是坪山河，北靠清风岭，周边还有坪山儿童公园、坪山公园、千亩马峦山郊野公园，非常优越的生态资源，可以给到业主、客户更好的休闲去所。
瑞云府由三大国企匠心打造，为业主打造六重归家礼遇，主会场入口水景、迎客松、酒店式风格设计的大堂是我们的门面，也是未来住在瑞云府项目的业主身份的象征，多重归家礼遇给到业主更好的归家体验感。小区通过空中连廊为业主打造2.2万方私享空中花园，孩子活动游玩区、大人绿荫跑步道、健身区、老年人泛会所，一站式全龄段休闲场所。
这是瑞云府项目总概况，3.6万占地面积，22万建面，76-106平米3-4房精质美宅。瑞云府项目作为深圳东部首个新规之后落地的项目，在座媒体朋友都知道，去年以来新规及半新规项目均受到市场的追捧，瑞云府项目作为深圳坪山首个新规之后落地的项目，也为大家提供了更好的选择。76-106平米3-4房，户型实得率高达97-104%。原来大家买80平米的房子，最终实得60多平米，新规后的户型，买80平米实得接近80平米，可以给到家人更大的生活空间。
76平米户型是刚需首选，低总价、低门槛，三房两厅一卫，户型可以做到3.4米开间，一般市面上70多平米开间最多3-3.2米，瑞云府的76平米户型屋内空间尺度会更大。
86平米三方两厅两卫，使用率达97%以上，户型方正，规划合理。
89平米南北通透户型。
改善首选106平米南北对流四房两厅两卫，南北双阳台，户型设计非常方正。
主持人-一刀：
感谢销售经理孔耀的精彩介绍，让我们感受到了瑞云府，不仅有双国企的实力品质护航，还为我们带来绝佳的生活环境与居住品质。
接下来是沙龙互动环节，借助今天的机会，我们也荣幸地邀请到三位大咖嘉宾来到现场，与大家进行面对面的沙龙对话解读，掌声有请：
知名城市学者、独立地产评论家、居住文明进步论坛发起人、DAO深圳道首席代表王世泰老师；
深圳市经济学会副会长、深职大房地产研究所所长邓志旺老师；
《文杰淘楼》《淘友荟》创始人，深圳知名房产大V陶文杰老师。
坪山最近亮点项目确实不太多，今天中洲迎玺正在开盘，3000人选房，给今天楼市注入了一剂强心针，我们今天所在的坪山瑞云府项目也将开启今年坪山市场的开局。
两年前我跟王老师在附近的楼盘做过直播，专门讲坪山，两年过去，这次来坪山感觉又不太一样。最近杭州“六小龙”很火，对比深圳，深圳现在是不是有点落后？
我们拿出所有产业、科技，发现坪山的产业概念能跟杭州抗衡，你觉得坪山目前的产业格局能不能跟杭州拼一拼，给我们带来更好的价值？
王世泰：
（知名城市学者、独立地产评论家、居住文明进步论坛发起人、DAO深圳道首席代表）
其实这个问题应该请傅卫鸿老师来回答，很巧，给我题目时，我在脑子里想怎么讲坪山？东进战略、东部中心两年前就讲了，今天讲坪山不能不讲杭州，为什么？
大家很关心，深圳是不是落后了？杭州有“六小龙”，我们有什么？请大家留意一下最近召开的民营企业家座谈会，杭州有代表王兴兴、梁文锋，深圳有没有？
有啊，马化腾、王传福，而且有发言。这里面有一个非常有意思的现象，马化腾在南山，王传福的新能源车在坪山。在座很多媒体朋友写文章都会用一句话“南有南山、东有坪山”，这次中央高层召开民营企业家座谈会参会代表的构成就生动诠释了这一现象。
看一个地方的价值，还是李嘉诚那句话：区位，区位，还是区位！瑞云府背靠清风岭，面临坪山河，你刚才说了那么多的投入，资金的进入、资本的进入必然吸引技术、人才，坪山有新能源车、创新药、中国芯，这是三大支柱，这个片区肯定是重金注入的地区，三大产业一定会在这里发力。这是第一。
第二，有一个口号，媒体人都知道，叫做“三生”，生产、生活、生态，项目所在的片区集萃了生产、生活、生态诸多良好的条件。生产要讲要素的集聚，生活要有生活元素的丰满，生态要讲生态质素的理想，这一切，这里完全都有，这一切是从哪儿来的？
生态资源，山和水是大自然给的，是“天”。这里的区位、政府政策的支持、各方资本的进入如果是“地”的话，接下来就是“人”，新经济学理论是“人、产、城”，人才来了，需求来了，产业兴起了，城就自然而然立起来了。
我觉得我们这个区域完全合乎生产要素集聚、生活元素丰满、生态质素理想，是当然之选。我认为更要讲的是“人”，三大国企开发商非常聪明、智慧，为什么不在其他地方落子？在这里下一盘棋？这里是棋盘的天圆之地，所以必选此地。
主持人-一刀：总结就是三句话，不管是生产要素，还是其他，其实就是这个地方又有产业、又有配套、又有生态环境，无论居住、生活还是在这里工作，都能找到归宿，大师的高度就是不一样。
刚才问王老师主要是产业方向、板块方向，接下来问邓博相对接地气的问题。去年这个时候已经是“小阳春”，今年感觉还没有正式来到，“两会”还没开，好像没有太大的政策。但是近期已经召开了民营企业家座谈会，也说要推动房地产投资尽快恢复增长。这个节点下，您给大家稍微做个预判，今年楼市怎么走？
邓志旺：
（深圳市经济学会副会长、深职大房地产研究所所长）
我讲讲关于楼市的预判，首先说几个数据，深圳市委常委会开会时提出要尽快推动房地产投资恢复增长，这个表态比之前提的“企稳”要求更高。为什么提这个要求？
一是有必要，去年深圳经济增速不错，在一线城市排第一，5.8%，但是我们也要看到隐患，去年深圳固定资产投资增长率是-2.4%，因为房地产拖累了投资，去年房地产投资增速是-12%。今年中央对深圳有更高的要求，深圳必须做出更大的贡献，怎么办？要稳定投资，关键是稳定房地产投资，让它增长，这样才能带动深圳经济的持续增长，有必要用更有力地措施推动房地产的回暖。
二是有信心，去年9月份政策出台后，深圳房地产市场回暖力度最大，在所有城市中，深圳不管是一手房还是二手房成交，都是翻倍，比广州、上海、北京表现得更为亮眼，这也给了我们信心。2025年第一次土地拍卖，龙岗中心城土地溢价70%，这也给了政府信心，我们这个市场是有支撑的，是有需求的，政府有信心让房地产投资恢复增长。
三是有手段，政府如果想让市场进一步回暖，有很多手段可以做到。我注意到前段时间深圳市住建局局长接受访谈时提到控制总量，说白了就是要减少房地产供给量，同时优化存量，把更多好地段的好房子释放出来，让老百姓愿意买房。
展望未来，我最近看了很多一手房、二手房项目，了解市场反映。总体来说，我觉得市场的底部已经形成，正在逐步回暖，一些二手房价出现小幅上涨，一个比较典型的案例是有一个朋友专门关注法拍房，去年底到今年春节，参与法拍房的人数成倍增长，拍出的价格逐渐上涨，所以他很快做出了决定，买了一套法拍房。
方方面面都反映出市场已经止跌回稳深圳已经回暖，未来市场有更多向上走的空间。政策方面，限购政策还可以进一步放松，利率还可以进一步调整，其实政府手里还有很多工具可以使用，只要政府想让市场发挥投资增长的作用，就会有很多政策出台。我个人对市场充满了信心，可以说现在也是买房的最好时机。
坪山经济增速最快，对老百姓来说，最重要就是房子本身的质量问题，大家很关注房子的使用率，去年国家推出“好房子”计划，为了响应国家的“好房子”计划，深圳对执行了好几年的《深圳市建筑设计规则》进行了修订，2024年5月份的修订给购房者带来很多利好。
具体来说主要有三条：一是关于公摊面积的计算，把原来很多算入公摊的面积去掉了，这意味着你买样的建筑面积可以获得更多的使用面积；二是关于套内设计规范的改变，比如阳台的计算、飘窗、凸窗的计算等等，这些规定使得新规之后的产品得房率大幅上升，花同样的价格，你买到的使用面积可能增长了10%-20%。
瑞云府使用率最高能达到104%，相当于同等价格下，你得到的面积多了，面积不变的情况下，价格优惠了10%-20%。现在市场下，大家很关注你是新规产品还是旧规产品？新规产品降维打击以前旧规下的产品。刚才看样板房，体会特别深，具体到产品的特点我就不说了。
主持人-一刀：刚刚我们去看了样板房，目前市场上户型非常“卷”，越做越小，玩各种花样来增加得房率，增加房间数，而瑞云府的户型非常科学，高实用率，得房率98%-104%，放在任何区域都是很高得房率的产品。陶总看了这么多房子，今天看了瑞云府，它的优势、亮点大不大？你怎么评价这个户型？
陶文杰：
《文杰淘楼》《淘友荟》创始人，深圳知名房产大V
活动开始之前，我们抽空看了一下样板房，确实很亮眼，瑞云府是坪山在建筑设计规范新规之后首个项目，89平米以及105、106平米的大户型都可以做到104%左右的实用率。
我算了个账，89平米如果做到104%实用率，意味着实际使用面积大概有93左右。在座很多都是业内人士，看过很多房子，前些年我们在深圳看的很多房子，特别是南山、前海的房子，由于是超高层，实用率急剧下降，基本在70%-75%。
想达到93的使用面积，实用率只有70%，相当于133平米才有93的使用面积。也就是说瑞云府的89平米相当于过去70%实用率的133平米，相当于赚了接近50%。
如果过去几年，周边很多房子都是75%-80%的实用率，75%的实用率想达到天健瑞云府89、93平米的使用面积的话，得122平米。简单来说，89平米的户型相当于目前市面上主流的未采用新规设计的新房子和二手房的120多平米。
我们去样板房看了一下，它是怎么实现的呢？项目大量采用凸窗，按照原来的建筑规范，凸窗只能60厘米宽，现在可以用到80厘米宽，多出20厘米，每个房间都有凸窗。89平米的阳台是厅出阳台，同时主卧出阳台。按照新的建筑规范，阳台宽度最宽做到2.4米以内都是只计一半面积，超过2.4米以上的部分才完全计入面积。89平米户型做的是1.8米宽，据说105、106平米的户型客厅部分是2.4米进深的阳台，相当于可以做一个小房间。以前89平米的四房户型，副卧的宽度也就是2.2-2.5米，而瑞云府主卧阳台进深就可以达到2.4米。
现在的建筑规范还有一个很有意思的地方，低于2平米的空间，满足条件的情况下可以不计入套内面积，比如放空调的设备平台。89和105平米户型主卧有一个设备平台，其实就是一个小阳台，2平米以内，也不计入面积。主卧三面采光，一个1.8-2.4米进深的大阳台，一个80厘米的大凸窗，还有一个2平米的设备阳台，这种设计还是蛮舒服的。综合下来，实用率可以达到104%左右，89平米相当于旧规的123-133平米。
这对目前买房的朋友是一个非常好的消息，这种红利大家要尽早抓住，广州2023年也放宽了建筑规范，市面上出现了很多实用率达到100%-110%的产品，后来市场有反对声音，去年底广州已经收紧了建筑规范的放松，也就是说以后广州的户型实用率又会下来。
如果深圳的建筑设计规范放松，大家创新越来越多，实用率都达到100%以上，有没有可能过半年、一年又会收紧？为什么有这种可能？因为新规之后的房子对于旧规完全是降维打击，同样的户型，你的89平米相当于别人的123平米，原来的存量房怎么办呢？有限的红利大家要赶快吃，有100%多高实用率的房子，想买房的话赶快买，现在是捡便宜的时候，不要等政策又收紧了你再来后悔。
主持人-一刀：感谢陶总。最后一个问题，陶总刚好做个总结，来现场的很多都是刚需客户，刚才王老师说坪山这个区域未来发展很好，能跟杭州拼一拼，邓博说现在市场几乎到底部了。陶总给现场刚需朋友几个衷心的建议，今年买房有没有什么重点参考的原则？
陶文杰：简单总结，买房肯定还是要回归使用价值，使用价值与地段属性密切相关，包括交通、学校、商业、户型、园林。我一直认为今年买房是比较好的时间，不管是买房，还是投资股票，我都习惯逆向思维，当别人恐慌时，你胆子要稍微大一点，万事万物的运行皆有周期。
2024年下半年到2025年是房地产企稳向上转折的年份，该爆的雷爆完，该挤的脓挤掉，新鲜势力入场，房价跌下来，各种政策支持，大家信心慢慢回来，房价应该是企稳向上的，去年发出了非常强烈的信号，今年是转折之年。我觉得今年是一个很好的买房时机，大家买房要逆向思维，不要等房价很高了再冲动追高，就像买股票，追高很可能套的就是你。对于有价值的东西，你应该在别人很恐慌的时候以很便宜的价格买到很优秀的产品，过三五年回过头来看，你感慨当初做了一个很正确的决定。
具体买房怎么选择？地段、学校、交通、户型，这个盘要户型有户型，最高104%实用率。要学校有学校，瑞云府在深实验坪山学校学区范围内。碧岭片区周边是坪山CBD，有大量写字楼和商业，很繁华，类似于南山后海、宝安中心区，现在价格确实便宜，首付低，利率也低。衷心劝告大家抓住机会，未来货币放水是一个非常明显的趋势，今年央行的政策是积极的财政政策和适度宽松的货币政策，“适度宽松”这四个字，过去17年我只在2009年看到过，大家可以想像接下来放水的力度。
领导讲话、仪式环节——
主持人：
祥麟踏瑞云，万象启新章！尊敬的各位领导、各位来宾，现场的媒体朋友们，大家上午好！
今日，我们齐聚坪山芯，共同开启“瑞启万象·云集一府”——瑞云府展示中心暨样板房开放盛典！非常荣幸与各位共赴这场国企品质与城市焕新的盛宴，共同见证瑞云府的启幕华章！
首先，请允许我隆重介绍莅临本场开放仪式的重量级嘉宾，他们是：
深圳市高新区投资发展集团有限公司监事会主席方海洲、党支部副书记张百婷、副总经理冯坚、副总经理魏峰；
深圳市天健地产集团有限司总经理郭永平、常务副总经理赵晓宜；
深圳市天健地产集团有限公司坪山公司总经理宋卓铭；
深圳市坪山区城市建设投资有限公司副总经理丁时忠；
深圳市高新健置业开发有限公司董事长陈平锋；
深圳市华阳国际工程设计股份有限公司设计副总裁马奕鸣；
以及各参建单位、监理单位、设计单位，各合作公司、媒体朋友、瑞云府的未来业主们！
在此，让我们用热烈的掌声，向各位来宾致以崇高的敬意，感谢他们的到来！
瑞云府的诞生，是国企实力与社会责任的深度交融。首先，有请深圳市高新健置业开发有限公司董事长陈平锋总登台致辞，为我们讲述国企如何凭借强大实力，为美好生活保驾护航，描绘瑞云府的精质生活蓝图。
陈平锋：
（深圳市高新健置业开发有限公司董事长）
各位领导、各位来宾、朋友们，大家上午好！在这春回大地，万物复苏的美好时节，我们齐聚一堂，共同见证瑞云府项目营销中心的正式对外开放。在此，我谨代表深圳市高新健置业开发有限公司以及瑞云府项目向莅临今天活动的各位领导、各位嘉宾、合作伙伴以及社会各界的朋友们表示最热烈的欢迎和最真诚的感谢！
坪山是宜居之地，也是宜业之城。踏入坪山，就像踏入一幅徐徐展开的山水画卷，马峦山郊野公园是画卷里浓墨重彩的一笔，这里的龙潭瀑布让人流连忘返。坪山河蜿蜒伸展，和湿地步道串联起一个个风光旖旎的街景公园。
在这里您可以感受坪山的独特魅力，这里是深圳产业发展的新高地，已连续三年GDP增速稳居全市各区之首，国家高新区占全区面积的1/3，越来越多高新技术企业和科技企业落户坪山。
这里也是年轻人的精神家园，坪山文化聚落、城市书房和精致有调的各类特色商圈铺就丰富的生活场景。我们深知一座城市承载着人们的理想，房子承载着人们对家的向往。因此，服务城市、建设好房子是我们不变的初心。这次深高新发展集团、天健地产集团、深福保集团三大国企联手打造总面积22万平米的瑞云府住宅项目就是秉承着严格的国企卓越的品质理念，匠心打造的精质住宅。
瑞云府项目户型面积均达到95%以上，最高可以达到104%，最大的特点是极致使用，让每一寸面积服务于生活。
在户型设计上，瑞云府项目涵盖面积76、86、89舒适三房以及105等奢享四房户型，充分满足现代家庭品质生活需求。
在生活场景设计上，精心打造近2万平米精致空中花园，匠心打造酒店式归家大堂、社区会客厅等六大生活空间，营造出多重社区空间体验。在品质生活服务上，已引入优质物业服务企业，配备24小时管家式服务，为业主提供全方位高品质生活服务。
在周边配套上，项目区位优越，与马峦山、坪山河山水相邻，毗邻地铁14号线锦龙站，轻松连接深圳核心区域。此外，项目周边配套学校、医院、购物中心拥有方便快捷的都市生活。在这里，不仅能投身田园，还能尽享品质生活，感受城市的诗与远方。
主持人：感谢陈总的精彩分享，陈总为我们清晰展现了国企在瑞云府项目中，以实力担当起对美好生活的承诺。正是这份责任与担当，为瑞云府奠定了坚实基础。
接下来，让我们有请华阳国际设计院设计副总裁马奕鸣登台，分享华阳国际如何以卓越的精工设计，进一步诠释国企品质，为瑞云府赋予独特魅力与价值！
马奕鸣：
（深圳市华阳国际工程设计股份有限公司设计副总裁）
尊敬的各位领导、来宾，上午好！感谢高新健和天健的信任与支持，让华阳国际有幸参与瑞云府匠心打造，作为国企联袂的标杆之作，接下来我为大家简单分享一下项目设计理念。
我们秉承以人为本的设计理念，项目采用大底盘的规划形式，设置架空车库，将整个花园整体抬高，将三个小街区整体连通形成完整的社区花园。同时，与城市形成空间上的隔离，避免安全隐患。通过整体景观设计打造品质大盘，使住户可以享受大型社区的安静、舒适。
小区采用全点式布局，呈现四周围合式布置，并且通过旋转一定的塔楼角度，避免塔楼之间的对视，使每一户住宅都可以享受更好的景观。同时我们注重空间的开放性与流动性，通过合理布局，通透设计，让每一户都能享受到充足的阳光与通风，提升小区居住舒适度。
小区入口采用酒店式归家大堂，结合时尚的入户大堂设计，为业主打造尊贵的归家体验。项目还考虑了城市形象，高层与超高层住宅交替布置，形成高低错落的城市天际线。
在建筑形态上，采用简洁流畅的线条与富有层次感的立面设计，通过展现现代建筑时尚感，又通过材质与色彩的搭配，营造出大气稳重的整体形象。项目迎着深圳住宅新规的东风，户型设计首创800宽飘窗设计，相比于传统设计，户型使用和空间都得到了大幅提升。在景观设计上，以花园式住宅为设计理念，将自然融合设计的每一个角落，通过精心规划绿化、景观、空间休闲，打造一个四季有景、步步景易的生态社区，居住在这里可以享受自然的美好，还能在繁忙的都市生活中找到一片宁静的栖息之地。
瑞云府不仅是一个居住空间，更是一个融合了现代自然生态、智慧科技的生活平台，我们希望通过这个项目为城市带来新的居住典范，也为每一名城市居民创造更加美好的生活体验。
主持人：感谢两位领导的精彩致辞！他们的话语，不仅为我们深度剖析了瑞云府的独特魅力，更让我们对未来生活在瑞云府的美好图景有了清晰的想象。
接下来，让我们一起欣赏精彩的“麒麟献瑞”表演，感受传统麒麟舞的独特魅力，共同迎接这份祥瑞的祝福。
（麒麟献瑞表演+启动仪式）
营销中心现场及签到——
样板房——
项目详情——
项目由天健集团+深福保+深高新集团3家国企联合打造，总占地面积约3.6万㎡，总建筑面积约22.49万㎡，计容建筑面积约16.46万㎡，容积率4.75，绿化率30%，共由8栋32-36层高住宅组成，分3个地块开发，其中1栋1单元/2栋2单元/3栋1单元住宅33F，1栋2单元/2栋1单元/3栋2单元住宅32F，2栋3单元/2栋4单元住宅36层，4栋是1所9班制幼儿园。
总规划1642户，其中可售商品房1318户，租赁住房324户，3梯7户或3梯6户设计。
瑞云府效果图
项目配套已较为完善，附近有14号地铁线“锦龙站”，但涉行距离约1.3公里。
另外项目北侧约1.3公里处规划在建有东部过境高速出入口，全线长31.68公里，设计时速80公里，从坪山金钱坳立交出发，终至罗湖莲塘口岸。
项目南侧距离200米已开通有坪盐通道，15分钟可达盐田，南坪快速，1小时可抵达南山科技园。
商业方面，项目自带有3000㎡社区底商，在约350米范围内有佳华沙湖广场近8万㎡的潮流商业街区（在建），在约800米范围内有天虹商场，约1.5公里范围内有华侨城坪山之眼，近4.6㎡的集中商业（在建）。
粤公网安备 44030402000760号
