深圳老破小，被疯狂抄底......

来源：深圳淘房志

深圳老破小，又在被疯狂抄底了！

据深圳市住建局数据，深圳一季度二手住宅网签成交14309套，其中老破小房源占比达42%。

很明显，不少买房人，还是把目光锁定在“老破小”。

很多总价不到300万，甚至不到200万的房子，挂牌没多久就成交，一些“笋盘”全靠抢，一天就卖掉了。

比如八卦岭宿舍，42年楼龄，一季度成交了43套！

比如南方国际广场，楼龄超过20年，该小区一季度小户型成交了足足28套，占小区总成交量的85%。

一套37平单间挂牌1天成交，总价241万。

有中介朋友表示，“南山区有门店单月卖出47套老破小，是新房的3倍。”

其实，早在去年，深圳很多人就在抄底老破小了。

一些优质学区地段的老破小，成交量暴涨之后，成交价比之前要高出不少。

像苹果园，价格跌出性价比，近半年成交很多，朋友也在去年年底那波抄底买入苹果园，现在已经赚了几十万了。

老破小在当下楼市，泡沫尽破实现超跌，上车门槛足够低，真变成了实打实的香饽饽。

挂牌1天被秒

老破小疯狂成交

深圳二手市场回暖，变化最明显的就是老破小，不仅成交多，而且成交非常快！

以往老破小挂牌半年能成交的都极少，而现在越来越多的房源十几天、几天、甚至1天就能成交。

如龙华的苹果园，将近20年的楼龄，但仅在贝壳平台上，近半年就成交了46套。

3月，有一套31平房源挂牌4天便成交；2月，一套43平房源5天成交；1月成交4套，有2套仅半月成交，有1套仅3天成交。

还有八卦岭宿舍，楼龄最久的也有42年了，深圳知名“老破小”小区。

据乐有家研究中心数据显示，一季度该小区成交43套，同比增长120%，3月单月成交21套，创2023年以来新高。

3月，一套27平房源，成交周期仅8天，但在这8天内带看次数足足有20次，足见该老破小热度。

2月一套28平房源，成交周期更是仅1天。

金茂礼都，楼龄21年，今年一季度累计成交28套，同比增长86.7%，3月单月成交12套。（数据来源乐有家）

在贝壳平台上，3月成交的两套挂牌不到一个月；2月一套35平房源成交价503万，仅1天便成交了。

可供对比的是，该小区成交周期从去年的平均180天缩短至平均95天，上月看房人数159人，为近一年单月最高。

不仅仅以上几个小区，事实上深圳很多带有“学区”、“旧改预期”、“低总价”标签的“老破小，”成交量都很多。

比如国城花园，一季度小户型成交18套，占小区总成交75%，有一套33.79平单间挂牌7天成交，总价445万。

南天二花园，一季度小户型成交12套，占小区总成交60%，成交周期缩短至95天，一套58平两房挂牌15天成交，总价725万。

15.5万/平跌到3.7万/平

老破小性价比突显

当下环境，深圳老破小反而吃香，主要还是价格到位。

除了一些人抄底外，曾经买不起深圳的很多刚需，也突然发现自己咬咬牙，也能买得起核心区的房子了。

例如八卦岭宿舍，2021年一套28㎡房源冲到15.5万成交价，炒得老高，而在去年，单价最低时仅3.7万一平。

3年多跌了11万+一平，跌幅达到了75%。

金茂礼都，巅峰期成交价更是冲到28.5万/平，现在价格在11.7-14.1万/平左右，最高跌了16万+/平了。

还有苹果园，虽然不是福田、南山等核心区，但位于龙华核心板块，且学区好，户型小，总价低，很受市场青睐。

2021年，该小区成交价突破8万一平，刷新纪录，而到去年4月，成交价已经跌回3.97万一平了，3年跌了4万一平。

数据来源：行舟深房  下同

值得一提的是，这个小区在去年年底跌到低点，但随后深中学区利好突降，成交暴涨，很多人都在抄底。

苹果园一套26平房源，成交单价也从4万，一度回涨到最高6万+，最大涨幅达到53%，最近半年，成交价稳在5万+了。

当初抄底的那批人，也赚了一笔。

当然，现在很多人抄底老破小，除了价格低外，还是看中了学区优势。

老破小可以买吗？

深圳老破小爆卖，那么作为普通人，要不要咬咬牙也上车？

作为自住刚需群体，预算有限，且想工作生活圈在核心区，老破小确实是个不错的选择，未来还能兼顾学位需求。

目前老破小的泡沫已经刺破，价格足够低，未来大跌的空间也有限。

甚至于，作为热门学区的老破小，楼市行情回暖，反弹还是很可以的。

不过，风险也同样存在。

一方面持有成本较高，不满5年出售，交易成本占房价7%以上，且翻新也需一笔费用。

另一方面，今年深圳又计划新增12万套保障房，随着保障房分流需求，这类老破小租金也会受到冲击。

目前老破小的租金回报率大多在1.5%-3%，部分区域如龙华已出现租金下滑现象。

且学区方面，未来多校划片的风险依旧存在。

因此，若真考虑老破小，最好选择核心区强学区的，如福田百花、南山前海，自住兼顾保值。

拆迁这种长期概念就不要赌了，2025年深圳城更新规强调“留改拆”，90%以上老破小以改造为主，拆迁比例不足10%。

一般D级危房、阻碍重大基建的老破小才有可能被纳入旧改。

同时，也要看下租金回报率，最好≥3%，龙岗布吉、龙华民治、福田核心区不少老破小还是能做到的。

25年以上楼龄的不要考虑，可以关注改造试点小区，加装电梯后租金会上涨。