黄金，也救不了水贝的房价

来源：深圳淘房志

近两年，全球黄金市场上演了史诗级行情。

伦敦金价从1800美元/盎司飙升至2025年4月的3370美元/盎司，累计涨幅达87%，国内金饰价格更是突破1000元/克大关。

作为全国黄金珠宝产业核心区的深圳水贝，其黄金批发价从2023年初到现在，也暴涨了70%左右。 

当然，与水贝黄金市场的火热形成鲜明对比的是，水贝房价一路下跌。

据安居客数据显示，水贝7月二手均价为4.65万/平，仅同比去年就下跌了16.36%。

黄金，貌似也救不了水贝的楼市。

以区域热门二手盘，京基水贝城市广场为例，高峰期均价8.68万/平，现在成交价7万/平，跌了1.6万+/平了。

在水贝附近逛了一圈，发现这里大都是老旧小区，像贝丽花园、深华丽园、泊林花园等等，楼下都是珠宝店铺，次新盘不多。

住宅公寓租金方面比较稳定，4000-9500不等，但租金回报率也仅仅1%-3%，火爆的产业貌似没有带来火爆的楼市行情。

当然，据中介表示，这里租赁市场还是十分火爆的，2房都没有出租的房源了，而一些办公产品的租金回报率，甚至可达5%-6%，非常可观。

那么，水贝楼市到底如何，适合投资吗？

降价几十万

水贝房价也在创新低

水贝珠宝园附近，比较热门的小区就那几个，例如京基水贝1-3期、洪湖东岸、泊林花园、贝丽花园、深华丽园。

其它的，基本都是厂房、写字楼，以及商圈。

水贝的房价，高峰期可以冲到10万+一平，赶上南山、福田一些板块了。

例如京基水贝洪湖苑，区域次新小区，当初备案价9.8万+，也是1-3期中价格最高的，现在价格也下来了。

其一套87平3房，高峰期成交价880万+。

而现在，同户型一套房源750万左右，跌了130多万，加上月供利息成本就更高了。

二期的京基水贝时代广场，一套68平的房源，今年年初成交价330万，现在挂牌价290万，成交价估计更低。

几个月，就跌了40万了。

水贝珠宝产业片区，周边的次新盘不多，京基算是当中比较新，也比较热门的，稀缺的同时又有学区价值，其拥有深中学校优质学位。

不过，房价还是抗不住。

而像周边没有优质学区支撑的，就更惨了。

例如洪湖东岸，楼下就是洪湖公园、KK TIME购物中心，景观商业都很不错。

当然小区有点老，20年楼龄，且基本就由几栋楼组成，没有内部园林配套等。

据了解，洪湖东岸一套73平小3房，去年业主370万左右没有卖，今年重新挂牌340万，单价4.6万/平左右，降价几十万。

据中介表示，今年同户型成交价在4.2万/平，跌了很多了。

泊林花园，靠近金展珠宝广场，20年左右楼龄，几栋楼没有那么紧密，绿化率也有35%，也算是周边比较热门的小区了。

其一套45平房源，高峰期330万，7万多的成交单价，这两年也跌得比较明显。

相比去年成交价260万左右，跌了70多万，而今年年初成交价又降至238万，现在挂牌价230万左右，又在创新低了。

还有68平房源，今年年初成交价330万，现在挂牌价290万，直降40万。

像周边的老旧小区，如贝丽花园、深华丽园，也在4万+左右的价格，但基本上租的人多，很少有人买。

租金去到1.8万，回报率最高5%+

值得一提的是，水贝的房价跌得厉害，但租赁市场相对还是不错的。

据说，一些小区租金回报率最高能够去到5%以上。

究其原因，一方面这里租赁需求旺盛，很多在水贝做生意的都在附近住房。

有数据显示，截至2024年，水贝片区聚集了近8000家法人企业和2万余家个体工商户，从业人员超7万人，年营业收入突破1300亿元。

另一方面水贝的配套确实不错。

除了琳琅满目的黄金珠宝，还有KK TIME购物中心，日常购物需求是基本都能满足。

此外，还有深中学校，3号线水贝站，以及与7号线换乘站田贝站，都在附近。

回报率相对较高的是一路之隔的碧桂园翠湖，40多平租金6000左右，130-140万总价，有5%+的高回报率。

据愉天小区的链家中介说，现在水贝的2房基本租不到了，2-3房在这里特别火。

她还给我看了下后台系统，像洪湖东岸，泊林花园，基本都没有房源委托出租。

而这两个小区，2房的租金可以租到6800-7000元左右。

深华丽园也是如此，这个居住体验相差有点远的老破旧，也基本没有2房出租了。

其和贝丽花园的租金相对低些，大概在5000-6000元左右。

京基水贝一期87平的3房，8万多单价，可以租到9500左右。

当然，相对于碧桂园翠湖，这些小区虽然出租快，租金看着高，但回报率都在1%-3%左右。

而水贝租金回报率比较高的一般是厂房、写字楼、店铺产品，但店铺和厂房基本上买不到。

据了解，7月中旬，罗湖水贝工业园一栋厂房法拍，有24名大佬报名，从6693万拍到1.43亿元，溢价7607万，可惜还没拍完就被中止了。

可见厂房在水贝的火热程度。

水贝写字楼，像京基水贝三期，一套91㎡写字楼办公，租金18000元，业主报价420万，但价格能谈。

其租金回报率在5.3%左右，也算很不错了。

据中介说，很多商家租来做办公或者展厅，且一租就是签三年以上，非常好出租。

那么，水贝的房产值得投资吗？

整体来看，大多数住宅、公寓小区如果买来出租，基本上每月还要自己掏一半的月供。

且值得一提的是，老旧小区的租金貌似在下降了。

而店铺、厂房基本上一般人买不到。

写字楼可以重点关注，租金回报率还算可以，但仍需留意市场的出租率以及租金变化。