马光远：二手房交易的增值税下调了

来源：光远看经济（马光远/文）

国家税务总局赶在年底之前，发布了个人销售住房增值税新政：

按照最新的规定，个人将购买不超过两年的住房对外进行销售，增值税按照3%的征收率征收；个人将购买超过两年（包括两年）的住房对外销售，和过去一样继续免征增值税。

我惊讶的不是税务局调整二手房的增值税，我惊讶的是对于国家税务总局的这次调整，99%的媒体，包括官媒权威媒体，用的标题居然是“明年起个人购房满两年对外销售的，免征增值税”。

可见，我们现在的媒体不专业到了什么程度，不敬业到了什么程度。

怪不得大家都说媒体已经死了。

个人购买的住房满两年对外销售免征增值税，是老政策！这个政策历经多次反复，上一次免征是2024年12月，北上广深取消了普通住宅和非普通住宅的标准，全国个人二手房满2年交易都免征增值税。

所以，这一次，国家税务总局下调增值税的重点个人购买住房不满两年的，增值税的税率从5%下调到3%。

如果说自媒体犯这样的错还能理解，几乎所有的权威媒体都犯这样的错真是匪夷所思，记住，满二年免征是老政策，不是从2026年1月1日开始！

回到这次政策调整本身，这次调整在意料之中。

我们之前对2026年房地产政策的预判：降首付、降利率、降税费，一个都不会少。

前段时间北京刚刚统一了首套和二套的利率，等于变相降低房贷利率。这次增值税的下调，比我预期的减半稍微小，但也还算可以。

在税费问题上，我的建议不仅仅要下调增值税，还有契税。

契税在2024年12月进行过一次调整，按照2024年12月份的政策，契税就是家庭拥有首套如果没有超过140平，按照1%征收，大于140平，按照1.5%整，二套如果不大于140平，按照1%；超过140平，按照2%来征收。三套以上，按照3%全额进行征收。

我建议在这个基础上还可以下调，在鼓励改善型需求的情况下，不要区分首套二套，也不要再区分普通非普通。还有中介费，太高了，至少应该减半，希望相关部门通过窗口指导，下调中介费用。

在这里要特别强调，房地产政策调整不仅仅是交易费用的调整，更要改变过去的思维。过去构建的区分一套二套的政策建立在房地产过热，不鼓励购买二套的基础上。

现在主要的购买需求是改善性需求，而且我们鼓励家庭拥有第二套住房。但无论是金融政策还是税收政策，对二套房都不是鼓励，仍然是过去抑制的政策。

比如二套房的首付，二套房的利率过去区别非常大，上次北京调整了利率政策，首套二套终于一样了，大大减轻了二套房的负担。但是，首付比例仍然区分首套二套，我认为没有任何必要。

既然未来需求的主流是改善，房地产也到了鼓励大家改善住房的阶段，一定要改变过去把二套房另眼看待的政策，过去的政策是不鼓励二套房的。在鼓励三孩的情况下，我认为过去第三套房的政策也应该改变。

最终就是，大家买多少房子，根据自己的意愿，住房供应短缺的时代结束了，以前限购等政策基础已经不存在了。

房地产市场的基本面不一样了，整个市场变了。

我的建议，2026年房地产政策一定要适应中国房地产市场已经变化的事实，以及需求的主流已经以改善型为主的事实。房地产市场已经降温，投资性需求基本退出市场，在这种情况下，过去的降温措施都必须适时完全退出。限购也没有必要留什么尾巴。

以后就是要鼓励大家买第二套房，以这次增值税的下调为起点，我希望是对我们整体的房地产交易相关税费做一个梳理，把我们鼓励改善型的政策意图通过改变过去的政策体现出来。

二套房的首付比例降低，利率降低，税费降低。不要再区分对待。

现在的政策是，一方面鼓励改善，一方面又和过去一样设置了不一样的政策。降低增值税，减轻了大家买房的负担，但只是第一步，我希望的是，能够围绕稳住市场，鼓励需求，围绕房地产市场新的基本面，彻底清除过去不合时宜的政策，构建新的鼓励住房改善的体系，降低购房负担，改变预期，稳住市场。