楼市二八分化加大

来源：泽平宏观展望   文 任泽平 

今年上半年房地产市场核心特征是极致分化：

1、城市间二八分化，核心城市核心区复苏，低能级城市阴跌20%人口流入的一线、强二线市场热度回升。2026上半年北京、上海二手房网签量同比分别为5.7%、13.1%，成交规模创近五年同期新高。杭州、成都等省会核心城区二手带看、成交同步回暖。而人口持续流出、产业支撑薄弱的三四线，市场依旧低迷。东北、西南、西北、长江中游部分地级市需求端刚需萎缩，叠加存量库存高企，市场修复动力不足，部分区域陷入有价无市的流动性困境。城市内部分化凸显。截至2026年6月末，北京海淀、上海静安、深圳南山优质次新房议价空间，由去年10%收窄至3%-5%，优质房源成交周期缩短，但外围板块库存压力突出，部分城市郊区新房去化周期超18个月。

2、土地市场分化，核心城市核心区接连诞生地王，低能级城市多数底价成交土拍冰火两重天，核心城市优质地块成头部房企争抢的稀缺资源。2026上半年深圳、上海、杭州、苏州诞生多宗地王，深圳南山粤海街道宅地近300轮竞价，溢价率超150%，刷新区域地价；杭州滨江、苏州金鸡湖核心宅地多轮竞价、高溢价成交。而核心城市郊区、人口流出的三四线涉宅用地多数底价成交，部分地块出现无人报名、终止出让或流拍等情况。房企普遍对缺乏人口、产业支撑的区域保持谨慎。

3、产品价值分化，核心城市豪宅"日光"，无学区无配套老破小流通困难高能级城市主城好房子，如千万级大平层、洋房快速去化。2026 上半年，沪杭深核心稀缺改善盘热度较高，高净值人群入场，如上海前滩元境三开三罄、杭州中海万潮玖序开盘去化超 90%。2026上半年杭州总价 2000 万以上新房成交量创近十年新高。而核心城市郊区和三四线城市，无学区、无配套的老破小和远郊概念盘流通困难。如今房地产的分化，本质上是人口和产业的再选择，人流向哪里，产业在哪里，房地产的结构性机会就在哪里。十多年前提出房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融的行业标准分析框架，2015年提出“一线房价翻一倍”，2020年提出“房价将出现历史性大顶”。根据长期跟踪研究，“中国硅谷”之城底部放量，人口流入，将继中国香港之后率先企稳复苏。