◎参与嘉宾：
高海燕：深圳市社会科学院城市运营研究中心主任
张梧峰：绿景集团副总裁
杨大谷：兰江地产副总裁
杨大谷：去年股市和楼市在“消灭了一批中产阶级”的同时，也使投资客对再度入市更谨慎、理智。目前就具体物业投资我建议“走极端”。
高海燕：深港共建就如恋爱长跑，现在有了家长支持(指国家规划主导)，但再谈多久就未知了。此规划对住宅利好很多已前期消化，短期最先作用的一定是写字楼市场。
张梧峰：现在说特区扩容其实是个伪命题，地铁都要通了，还有多少“关”的限制？中心区写字楼肯定最先受益，但具体上升空间多少，还要看利率、解禁等政策面。
本期话题
看深港共建“五大中心”的规划利好，对楼市有何影响
“拐弯遇到通膨！”张梧峰拿某经济学家的言论开涮。“转角遇到爱！”高海燕立马接了一句，一桌人大笑高博士竟然还看台湾偶像剧。不过，“转弯遇到什么”并不是我们这次开聊的主题，相反是个有可能会使楼市直线往上的话题———《深圳综合配套改革试验总体方案》获批，深港确立共建“五大中心”。因为深圳市民脑海里，已堆积了不少由“规划利好”带来房价飙升的记忆，此次自然是山雨未来心已忧了。
还好，嘉宾们都很“理性”，直言不少片区住宅的价格已提前消化掉深港大都会概念，此规划已不是再涨的兴奋点，而如果说短期内最可能会受益的，那就应该是目前一直处于相对颓废状态的写字楼市场。就此，张梧峰戏称自己对高海燕的观点“刚有反抗，又要盲从”，而杨大谷则称：“会有噱头炒作，但相信有了去年市场的一劫，市民再投资已理性许多。”
●核心观点：
深港共建“五大中心”，对房地产的影响会先体现在写字楼市场，中心区写字楼空置率到2010年应该得到很大改善，写字楼与住宅价差小的现象也将在3年内改变。
记者(以下简称记)：深港“五大中心”获批，我看民意沸腾，有评说“这是深圳继1980年8月被全国人大常委会批准设置经济特区以后，又一重大发展机遇”。
高海燕(以下简称高)：真正的问题在于“共建”，这个对于深圳的发展才有价值，但落实起来不容易。从1998年开始有合作意向至今，深港合作的进程很慢，就像是两个人谈恋爱，现在有了家长支持(指国家规划主导)，但谈不谈得成、多久谈成，还不知道。
张梧峰(以下简称张)：这点我有不同看法，其实深港共建五大中心早已民间共识，现只是官方印证，从深圳近年来的规划、建设和民间交流上，可见“共建”早已在实施，如居住证“一签多行”、地铁3号线西延线将由市民中心通至香港等。
记：规划获批消息一出，我看上周深圳本地概念股立马就涨了，楼市却未见啥动静。
高：房地产的效应要分阶段来看，短期内对住宅影响不大，而写字楼的价值会先提升，如共建金融中心，深圳马上要开创业板，立即就会带来“泛金融资源”的快速增长，保险、证券、基金、担保等公司都会增多，起码是会来深圳设点。而深圳的房地产市场一直都是住宅涨价快，与写字楼价差小，2005年以前甚至是“商住倒挂”(写字楼价低于住宅价)，根源在于过去的产业结构中服务行业比重偏低，现在深港要共建的五大中心，都是指向现代服务业的提升，都将直接作用于写字楼价值的提升。
张：对高博士的观点，我刚“反抗”，现在要“盲从”了。深港共建“五大中心”的确立，的确是改变“商住倒挂”的重大契机，写字楼、商铺，乃至酒店的价格会起来，而住宅价格早已透支了部分概念，还能否拉升就得看具体措施的落实。
记：这个所谓的“很快提升”，有具体时间点吗？
高：我认为，2010年深圳的写字楼市场就会有变化，首先是消化中心区写字楼的投资型资源，解决大量空置问题，而接下来3-5年内价格会有较大变化，将拉开与住宅的距离。
●核心观点：
住宅的价格早已提前消费了深港大都会这一规划利好，不会引发涨价潮，而将来只有重大设施建设的具体落地，才可能推动所辐射片区房价。
记：说到住宅价格，这也是我在网上看到市民们最关注的问题。现在大家观念里一听到“规划利好”，首先就想到房价是不是又要涨。
杨大谷(以下简称杨)：从整体来看，这一规划对深圳肯定是重大机遇，城市地位的提升、行业互补带动等利好，对房价会有一定推升作用。
高：是的，不过这将会是一个长期效应。短期看，我认为有些片区的房价上涨基本已经消化掉了这一预期利好，如前海中心(含宝安中心区)，早就在打“深港牌”、“中心牌”，概念已无法成为炒高片区楼价的兴奋点，接下来只有具体的重大设施的建设落地，才能推动所辐射片区的房价。
杨：坦白说，开发商还是会有继续炒作规划的，不过如今的买家就理性多了。如果没有2008年的存在，该利好会吸引很多投资客入市，推动房价快涨，而2008年的股市和楼市在“消灭了一批中产阶级”的同时，也使人们对于再度入市投资变得谨慎、理智。
高：即使有炒作也不会带来楼市消费狂潮。一是刚刚说的概念已消化过了，二是对于规划概念和现实居住价值的差别，市民已有一定的认知能力。
张：我倒是要提醒一下，单靠“五大中心”的概念，掀不起楼市投资或消费狂潮，但要警惕现在各种因素的共同作用下带来的扩大效应。假如整个投资环境没有改善，如制造业仍萎缩、资金没有出口，假如通货膨胀预期再扩大，更多人要投资固定资产求保值，那么受规划利好的城市或地区房价，就有了涨的推动力。
●核心观点：
同一规划利好下，不同片区、不同特点的产品在短、中、长期的价格走势也不同，关内核心区域有无法取代的市场地位，而关外的龙华、大运新城也值得关注。
记：我看现在大家对于房价走势的看法，集中在“经济特区版图”范围扩充将带来的影响上。虽然这个还是“尚待批复”，有的已认为关外房价将很快上涨，有的则认为反而会平抑关内房价。
杨：在世界经济不再有大变化这一前提下，深圳房价还会逐步走高，而如果特区扩容，关外房价会进一步向关内靠拢。
高：所谓“特区扩大”是指特区立法的适用范围扩大，事实上，关内关外一体化的进程在几年前就已启动了，近几年重要的基础设置都向关外，现在说特区扩容只是明示信号。
张：现在说特区扩容其实是个伪命题，你说地铁都要直接开通了，还有多少“关”的限制？不可能在地铁里设个岗亭吧。
高：如果在特区扩容中把二线关撤掉，倒是会有影响，那么将推动开发企业去关外拿地、关内人群出关置业的积极性，对关外房价才会产生影响，但二线关撤不撤还是不知道。
记：这个确实还决策未明，咱现在分析来分析去还只能是个“如果”，也许更重要的是如何看不同片区房价的走势，有怎样的方法论。
张：我认为房地产的价值判断还是“地段、地段、地段”———要看具体市政配套的完善程度和现实的居住价值，例如关外再多规划利好，深圳的少年宫、音乐厅、书城等永远还是在中心区，这里的地段价值就是要更高、更坚挺。
记：规划利好也是会转化的呀。
张：规划利好对新兴片区住宅价值有何带动，还要看有没有使市政配套、生活配套得到具体的完善。
杨：以龙华和布吉的对比为例，两者都是临近关内的片区，前者是新规划，物业升值线条是直线向上的，而后者规划较老、环境拥挤，波动就大。我看近几年相关政府部门的思路已经调整了，凡是新规划都是按照高标准去做的，埋藏了升值空间，所以处在新规划或者即将有高规划片区的房价是有较快、较大幅度的上升的。
高：这个问题我还是要强调下，不能简单看规划概念，真正产生稳定升值的还是要看“现实居住价值”。
记：那么就深港共建“五大中心”这一规划，各位以普通市民的身份来看，如何从中寻找置业投资机会？
高：首先，要区分物业，如我前面所说的就规划定位于提升现代服务业这一点来看，写字楼的价值明年就会显示提高，而住宅则至少要3年以后；其次，要区分片区，比如福田中心区住宅因此规划涨价的可能性不大，前海中心区因提前消化此利好而再涨空间也不大，龙华、大运新城的住宅则将在未来3-5年、中心规划逐渐落实的时候实现价格上涨；再次，要区分个人投资能力，如我们现在所看到的，深港要实现共建“五大中心”的困难还有很多，到具体落实、产生效力还不定多久，所以要投资楼市得做好5年以上的长线准备。
张：另外对于写字楼的投资价值提升，还很需要政策面的支持，例如现在购买商用物业的贷款利率和首付还较高，又如限外令的取消也只是对住宅，这些问题要解决，上涨空间很大。
杨：要看“五大中心”规划接下来有哪些具体建设落在哪些片区了。从物业类型上，则可以“走极端”，选豪宅或特小户型，前者要找核心区域、供应量小的，后者则要看交投旺盛的。