备受关注的《深圳市房地产市场监管办法》昨日通过最新一期《市政府公报》正式发布,并自2010年9月1日起施行。记者第一时间采访了多位专家请他们对这一办法进行了解读。他们表示,这一办法抓住了发展商涨价行为中最关键的因素——现金流,将进一步达到稳定并促使房价下降的效果。
填补深圳楼市监管空白
市房地产研究中心副主任王锋博士介绍说,其实,上世纪90年代,我市曾经制定过房地产管理的有关条例。但是,随后的国家行政许可法规定,地方政府不得自行出台相关行政许可,在此背景下,我市对已有的房地产管理条例进行了废止,从而导致深圳的房地产监管陷入了空白。“这一办法的出台,可以说填补了这一空白。”
同时,王锋表示,这一办法的制定,也是在我市房地产市场出现许多现实问题的情况下,经过多年的总结之后,深圳在市场监管方面进行的一系列创新,将成为我市打击违规销售、惜盘捂盘、中介违规炒房、无资质经营等行为一个有力法律武器。
进一步挤压房企现金流
“这一办法的出台,把此前多部门的政策统一化,精准、到位地抓住了房地产行业中存在的一系列重要问题。”一直关注房地产市场的广东星辰律师事务所律师梁刚昨日对记者说。
多位人士都首先谈到,办法规定,房地产开发企业必须在商业银行设立项目资本金专户,按投资总额的10％存储项目资本金,这一点将对深圳房地产市场影响深远。
深圳中原市场部总经理王世界说,项目资本金专户制度将进一步挤压发展商的现金流。此前,楼市涨价的重要原因,就是发展商手上的现金流充裕,而深圳现在从存储项目资本金着手,与国家从严征收土地增值税有异曲同工之妙。这一举措势必对有些开发企业形成压力,进而重新考虑自己的现金状况。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,房地产企业无论是开发还是销售,现金流都是决定房价的一个重要因素。深圳此次出台在商业银行存储项目资本金的办法,与土地增值税一道,“可以说是把马嘴给套上了,掐住了发展商最值得骄傲、最昂头不愿降价的关键点,即现金流,从而将进一步促使房价的稳定。”
规范楼盘定价行为
王世界认为,开发商销售价格和调整价格要进行备案,这一点也将大力打击随意涨价和捂盘行为。他说,以前深圳规定楼盘销售必须明码标价,但那只是一个参考价。有的开发商备案价格虽然比较低,但看到目标客户比较多、楼盘好销,会在销售过程中随意提价。也有一些发展商把备案价格报得很高,实际上是一种变相的捂盘行为。此次监管办法规定,调价幅度在10％以内的都需要重新备案,实际上使这两种情况都受到了限制。“如果真正得到严格执行,将会严厉打击变相捂盘行为。”
此次楼市监管办法还提出了地产中介不得为“阴阳合同”提供便利。对此,梁刚表示,打击“阴阳合同”,应该有进一步的相应配套措施跟上,这样才能使政策真正发挥其应有的效力。