7月开盘预告！初步统计，7月预计有28个项目开盘或加推，其中13个项目加推，15个楼盘是全新开盘，对这些备受关注的新盘，牛浩思挨个点评了一番，置业前参考必看！
龙
岗
龙岗依然供应最多，共有7个项目，其中5个为地铁口或规划地铁口物业，全新开盘项目预计五个，其余为加推，住宅项目价格预计在4-4.5万/平，赛格ECO公寓3万出头，佳华KING公馆公寓预计5万左右。
1、平吉上苑
平吉上苑建面5万平米，共分为两期开发，1期已经全部售罄，1期于14年年底首次开盘，当时开盘均价为平米。而2期由4栋32层高的住宅组成，合共548户，1、2层为集中商铺。车位630个， 车位比达1：1.14。
二期主推78-132平3-5房，5月7日已开放样板间，预计7月初开盘，具体时间待定。
1、项目交通目前更多的需要靠自驾，后期的公共交通规划便捷；
2、自带集中商铺，且离华南城步行约十*，基本可满足日常生活需求；
3、目前项目周边多以民房和工业区为主，但片区内规划了30余个旧改项目，将会对片区的道路、配套、面貌进行升级和改善，但周期可能需要一段时间；
4、项目户型拓展率较高，但是整体体量较小，小区花园不大，以两梯五户居多，舒适性受到一定影响。
老牛预测平吉上苑2期开盘价格区间大概在3.8w-4w。整体来看，区域规划发展后期值得期待，刚需置业可以适当考虑平湖。
2、融湖中心城
整个项目分为五期开发，四期为商业，其它均为住宅，一期已经入伙，目前还保留少量单位未推出。二期体验中心开放中，共有3栋，7座，均为88㎡3至3+1房。
二期是围绕九年制信德学校南面和东面而建，呈条状，架空层园林，相对一期小不少，地铁口物业，距离10号线平湖西站和枢纽站都不远，二期周边无高层建筑，整体的视野采光较好。
目前一期二手房价格接近4万，预计二期价格也在4万左右。
3、远洋新干线
远洋新干线位于龙岗大道与植物园路交汇处南侧，项目共分为三期开发，一期已经售罄并入住，且入住率还是比较高的。
二期分为公寓、写字楼地块和住宅地块，而住宅地块将由11栋高层组成。计划优先推出6栋A1、6栋A2、6栋B和6栋C1，户型涵盖了86平-150平的三至五房。项目样板间于6月18日已对外开放，预计7月份开盘发售，目前认筹1万可享受开盘两个99折优惠。三期目前在拆迁当中。
综合体项目，集住宅、公寓、商业、写字楼于一体。项目自带有约8万平米的商业配套。
周边已经建成的大型商业还有距离项目800米的摩尔城mall，1公里外还有万科广场和世贸中心。购物、餐饮、休闲娱乐，这些需求都可满足。
项目临近龙岗大道和地铁3号线南联站。
自驾的话，可以由龙岗大道接驳沈海高速、丹平快速或者水官高速通往罗湖、福田。但是无论是丹平、水官或者是龙岗大道，高峰期怎么也得堵个把*。
而规划地铁14号线，将会在龙翔大道与龙城大道交汇处设龙城广场站，从项目步行至站点，大约20*，1.6公里，将会大大缩短从龙岗到福田的时间。
4、吉祥里
位于龙岗中心区黄阁中路东与白灰围一路交汇处，平安里学校南面，项目总占地面积约4.88万㎡，总建筑面积约28万㎡，共规划10栋塔楼，7栋39-46层超高层住宅，2栋商务公寓和1栋写字楼，中间部分有1栋文化活动中心，配套2.5万㎡集中商业。
目前已经开放8栋81、84、87平样板间，只对提前预约客户开放。
综合体项目，自身配套有2.5万平集中商业，近天安数码城四期的6万平MALL，目前千米范围内无大型商业配套；
项目不直接临主干道，整体较安静，近龙城公园，以刚需户型为主，高拓展，赠送15~27平不等；
自带幼儿园，属九年制平安里学校学区，近年发展势头良好，步行上学非常便利；
公共交通目前还不太便利，距离地铁16号线规划站点数码城站（暂定名）约500米，预计要2023年开通，规划在大运站与14号线接驳，到时可快速通往市区。
开车出行较便利，周边有黄阁路、清林路、龙平西路几条主干道以及近北通道接水官往市区较方便，另外水官正在展开调整收费前期工作，有望免费也是片区的一大利好；
片区整体趋于成熟，城市面貌较好，有生活氛围，在东进战略中龙岗中心城被定位为东部CBD，区域发展前景看好。
南山福田，分别有5个和4个项目，宝安2个项目，户型跨度较大，档次不一。
福
田
1、红树湾壹号
大金沙片区300亿规划升级的*项目，沙嘴村旧改，拆除用地面积约5.4万㎡，总建筑面积约45万㎡，分两期开发，是集住宅、商业、办公等为一体的综合体。一期由3层商业裙楼和4栋塔楼组成，容积率为8.59，共614户。
开盘价格预计在7-7.5万之间。
项目南看深圳湾一线海景，北望深圳高尔夫（未来会改成中央公园）绿景，视野开阔；
和主干道保持着一定距离，离建设中的地铁7号线沙尾站约500米，楼下有公交站台，交通便捷。
二期建起来后会对一期视野造成遮挡，目前周边环境较为杂乱，整体改造需较长时间。
2、新浩寓park
位于莲花山与笔架山之间的新浩寓park，其北面是梅林，南面则是体量巨大的深业上城，地理位置相对优越。
项目主推35-94㎡1-2房小户公寓，6月9日已开放样板间，精装入市。
小户型为主的公寓，整层的平面为走廊式天井设计，这种设计对于一层多户的小户型来讲，通风采光方面会比较好。本次开放三种户型，套间和两房一厅，户型方正，实用率较高。
南
山
1、前海东岸
位于南山区北环大道，南望49万平的中山公园，西靠珠三角未来的核心----前海中心区，占地面积30379平，总建筑面积达185835平。不仅地理位置得天独厚，景观资源也是非常优异，将成为中山公园旁的一道靓丽风景线。
前海东岸的核心卖点在于优良的景观视野，每一户基本都能有非常开阔的视野，朝东的户型全都获得一线中山公园景观，在户型设计上更注重舒适性。
2、豪方天际
豪方天际豪庭位于南北环大道和南山大道交汇处，南山农批旁（开车记得看路牌在南山农批路口进辅道），与前海东岸一路之隔，扼守着前海、宝安和南山三大区域的交通咽喉，离规划中地铁12号线南头站约1公里。
本次推出为4栋全精装交楼，而5、6栋据了解将来现楼销售。
从户型配置上来看是典型的刚需项目，从关内在售新房来看拓展率不错，89㎡能够做到四房。
而76㎡的三房在关内新房市场来看更为*，一墙之隔的前海东岸76㎡只能做两房啊！
学区是豪方的一大卖点，项目旁新建配建一个小学，目前是确定引进南山实验学校能否有中学还在申请，主要是如果有中学，教学楼要加高目前暂未审批通过，当然前海东岸也带这个新建的南山实验学校学区。
3、香山美墅
华侨城继超大户型天鹅堡后再推新产品---香山美墅云邸，也就是香山美墅的高层单位，香山美墅早在去年下半年低调开盘过，当时推出产品为小高层和别墅产品，其中合院别墅总价在6000-9000万之间，小高层产品也在7万/㎡元左右。
现在推出的高层产品共3栋，面积段在177-186㎡之间，共约600多套，在产品设计上做到三梯三户，全通透户型。
楼栋排布在地块的最东面近香山里一侧，自身地块容积率约4.0，但是由于一期地块为别墅和小高层，因此只要15楼以上的户型基本上视野无遮挡非常开阔，能够远眺深圳湾和科技园全景。
据了解，目前总价区间是在1500-1800万之间，单价在7.8-8.5万元/㎡之间，目前认筹金为80万，毛坯交房。
这个价格其实还是挺实在，相对于后海、前海动辄10万+的楼盘，住华侨城舒适度和圈层完全不亚于后海。
另外从首付上来说450万起的首付，对于改善型置业者来说压力不算太大。
至于投资，华侨城居家放首位，至少非常抗跌，想有比较明显的收益，至少持有5年以上吧。
这里买来改善居家其实是非常舒适，至少比华润城200多平公寓的舒适度和圈层感高很多，而且8万多的价格还是比较合理的，相比南头刚需豪方天际预计也是接近8万的单价，总价承受得起的话何不买套华侨城呢？
大鹏2个项目加坪山一个项目都有加推，罗湖1栋8层建筑的迷你项目禧悦公寓预计7月中旬开盘（表格里没有列出来）。光明有3个项目开盘或加推。
光
明
1、光明峰荟
光明峰荟本是公明一普通高拓住宅在去年已经成功清盘，此项目最近爆出1.8万元/㎡的超低价，而且全部loft高拓复式获得不少投资客关注。
目前在售公寓为光明峰荟商业部分的上盖，也就是当时一期宣传时的写字楼，现在推出的是A栋公寓产品，A、B两栋公寓产品里*的loft复式产品，其余C、D栋为平层。
价格：约1.8-2.2万元/㎡
首先，该项目公寓部分为工业产权，不是普通商务公寓。
其次虽然不限购，但是需要以公司名义购买。
现在购买开发商还帮注册公司，并且带精装修交房，预计交房时间为2019年上半年，约2.5年的交房周期，产权年限为50年与普通公寓年限一样。
在贷款方面理论上工业产权或公司购买是需要一次性付款。但开发商渠道可以找银行做贷款，模式有两种。
1、首付3成贷8年
2、首付5成贷10年
从购买成本上看，买光明峰荟工业产权的一手公寓和买普通公寓，在成本上没有太大区别。
此类项目，除了一手买家有杠杆，越靠后边的买家基本上就没有杠杆了。相当于买一个不能贷款的军产房，由于没有杠杆相比较之下价格涨幅会受到一定的限制。
目前市面上除了光明峰荟，还有潮商广场也是类似的操作，价格同样是比普通商品房低40%左右。
而未来，应该还有不少工改项目入市，对于这类项目，老牛认为必须要选择极其优质的地段购买，因为后续杠杆持续减少，相对于目前公寓涨幅低于住宅，而如果还没有杠杆的情况下，如果地段不是特别优质的话，预计涨幅比公寓更低，毕竟没有杠杆价格承受能力受到限制。
而与军产房相比，似乎工业产权没有学区（以现场销售为准），那么无疑也是一个劣势。
简单总结一下，打个不怎么恰当的比方，工业产权公寓就是类似*次买可以贷款的军产房（至少峰荟可以贷款），未来价值更多依托地段优势获得物业升值和租金回报。至于低于市场价那么多值不值得买，见仁见智。
2、松茂御城
位于光明新区公明街道松白路的塘尾社区内，本身就是塘尾社区的旧改。项目占地面积约4.5万平米，建筑面积约30万平米，包含住宅、公寓及约2万平米的商业，自带一所幼儿园。
项目共分二期开发，二期的体量有一期的2倍以上，两个期有空中连体花园。此次先推出的项目一期共3栋住宅，1栋公寓，1/2层为底商，3层为空中花园及架空层。
项目在塘尾社区内，周边以民房为主，周边缺少商业配套那是肯定的，老牛进过该社区，发觉该社区管理的还可以，不会显得太杂乱，而且银行，社康中心，社区文化中心及社区公园都挺全。项目周边学校有公明实验学校及光明新区实验学校。
自驾，可从松白路南行一小段到光明大道西行上南光高速，实测距离不到3km，用时不过5*。
轨道交通，预计在附近有个13号线的东周路站，具体站点还是存在变数。
户型属于比较常见类型，无太多拓展空间，另外据销售介绍，项目所有户型都是80多平米的3房户型。
南光高速能较好的承接于南山区，15*的高速路程及免费通行很让人心动及方便，13号线若确定有东周路站，轨道交通承接于南山也很方便。项目也找准这点，所做的户型全是目前市场上80多平米3房的这类主流户型。
价格估计3.5万左右，项目对于在南山区上班的人来讲是个不错的选择。
龙华3个项目，有2个商务公寓，外加红山华业玫瑰四季中小户型将入市。
龙
华
1、幸福城公寓
幸福公寓，即是幸福城四期，为商住、办公和商业项目，已开放有样板间。
前三期均为住宅，于2013年相继入市，并已陆续入伙，目前其二手房挂牌价在4.1-6万之间，视双拼、平层、复式户型而定。这是目前清湖片区最大的社区项目，四期的入市，将进一步填补该项目在商业上的空白，丰富社区类型。
四期的商务公寓主推50-79平，带装修+地铁口+约3万平商业，华润万家已签约入驻，这在13年的时候基本上就定下来了，差不多也是华润超市疯狂布局的节点，签下它难度系数不大。
户型基本上按照居家小户来打造：带装修（包括电器厨具洁具），且通燃气（厨房具备自然通风系统），双阳台设计。
目前，该项目吹风价5.2万，50平来算，总价260万，首付款130万！这个价格，老牛认为贵了。商务公寓，目前说得上*的好处，也便是名额不限制这点，刚需自住量力而行。
尽管清湖这是地铁口，但对于一般的自住需求来说，商务公寓5成的首付款+10年的最长月供期+无折扣利率，同样的启动资金，完全可撬动更大面积段的住宅。而周边二手房，价格还不到5万。
投资也不见得多划算，杠杆低+税费高+市场需求小（无学区的话，家庭一般都不考虑承租），一般来看，涨幅也跑不过同面积段的住宅产品，可参考星河盛世。那么，这么吊高来卖，恐怕是等愿者上钩了。
2、佳华领汇KING公馆
位于坂田北的佳华领汇广场king公馆，主推36-56㎡精装1-3房，4.5m层loft产品，40年产权。预计6月底开盘，18年交楼。
King公馆是在建地铁10号线吉华站的地铁口项目，吉华路之隔，与坂田北人气社区信义嘉御山相对望，其坐拥坂田天虹商场，而项目自身也将有4万㎡的购物中心，这小范围配套，可以说是未来几年内坂田的*。
Loft产品在龙坂片区有一定的竞争力，目前片区内在售的几个项目，诸如金众繁华里、星河传奇铂寓S、幸福公寓等，都为平层户型。小户型Loft能以较低总价，解决更多的空间需求。
但是，由于公寓普遍4.5-5成首付，10年贷款期，不仅杠杆小，月供压力还大，还不能申请学区，入户等需求，因此无论价格涨幅还是市场接受程度，往往不如住宅。
而king公馆宣传首付56万起，显然不是普遍的首付款，因为算下来，单价约3.2万，这不符合目前的市场价，详细可咨询售楼处！56万是按照3.5成首付折算而来，35平户型来算，单价约4.5万起，据说还可以20年还贷。
虽然不大建议自住需求购买商务公寓，但相比起片区内的其它公寓，该项目的小户型loft的价格有一定的吸引力。同期的，与清湖地铁站的幸福公寓（50-79㎡）相比，尽管轨道交通暂时缺失，但应该更具投资热度。
3、华业玫瑰四季二期
华业玫瑰四季二期规划为3栋6座高层，可售户数814套。玫瑰四季二期临靠地铁4号线红山站，南面为在建的龙光商业项目，东面为中航天逸、水榭春天、龙华两馆等项目。
从户型图来看，玫瑰四季二期最小的有44平1房1厅，和49-51平的2房1厅，均单独布置在一栋楼，3梯10户，共约270套，其中44平的约108套（此为老牛预估，具体套数，案场销售为准）。
49-51平的户型格局大体一致，细微小差别，能隔出2房，虽然面积不大，但比44平的更实用。更可贵的是，单独看户型，采光还行，至少没有出现完全暗房、暗室的情况。不过，需留意楼间距及遮挡问题。
其余户型有73-77平2房，86-91平3房，95-96平3房，109-110平3房，2梯4户。整体看，比较中规中矩，赠面上无突出的亮点，但户型选择上很丰富，相同面积段的户型，也有多个选择，差别还不小。
总结下，该项目缺陷是明显的，但地段弥补了部分缺陷。
4、汇隆中心公寓
HBC汇隆中心，即深圳北站C2地块项目，是深圳北站商务核心圈内的*商办、商住项目，位于深圳北站东广场南侧，东临民塘路，南至玉龙路。
由深圳地铁万科投资股份有限公司开发建设，是深圳地铁集团和万科联手打造面世的*个项目。
项目占地面积约2万㎡，总建面约14.2万㎡，包含了约9.4万㎡办公（44层）、3.6万㎡的LOFT公寓（18层）及约1.2万㎡裙楼商业，计划2019年中竣工交付。
预计今年8月份，率先推出60平2房和80平三房LOFT精装产品，2018年底入伙。
其北侧的为D2地块，由中铁诺德代建开发，同样是商业办公属性。
龙华公寓产品井喷，一方面是新区产业升级的市场需求，一方面也是政府做地块规划时，商业指标的硬性规定，导致市场供给上的思路转变。
但龙华现阶段商办需求很大吗？也不见得，而公寓产品便能较圆滑地处理目前龙华商办产品尚处尴尬的境况。如此之下，公寓产品选择面广，投资需慎重而为。
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