观澜六大新盘性价比PK！

自从红山某个特例9.6万的成交价出来，惊掉了一地下巴，连福田都改叫龙华南了。

而观澜作为红山北，龙华纯刚需区域，房价只有红山二分之一！~

米不够买红山，可以考虑观澜，有轨电车明年初将通车。

这6个观澜新盘，看点和短板都在哪？

目前观澜即将入市的新盘有三个，分别是佳华领域广场、金洪观荟、珑门2期，目前动作最快的是“佳华领域广场”，8.27日已经开放体验中心和样板房，珑门2期和金洪观荟预计9月份开放样板房。

之前人气*的合正观澜汇的2期目前还是个“坑”，预计2017年入市；奥宸·观壹城2期虽然已经封顶但没有具体推出的时间；悦兴围旧改目前仅建了地上2层，预计2017年年初推出。

【佳华领域广场】

*动态：

8.27日开放体验中心和样板房，预计10月初开盘。

最大看点：

是双轨道交汇处，项目于站点*，4号线延长线站点（预计2020年开通）和有轨电车站点交汇（明年初开通连接4号线清湖站）。

短板：

项目户型方面没有惊喜，赠送较少，仅有两个面积段89㎡和141㎡，住宅最小89㎡三房两卫，其次就是141㎡的四房户型；缺少更小面积段的户型，总价门槛要去到360万以上。

相反，投资型的公寓为34-54㎡的1-2房小户型产品，拓展率较高，投资门槛反而相对较低，应较受市场欢迎。

【珑门2期】

*动态：

珑门二期大概约700套，产品约75-120平3-4房，预计9月中旬开放样板，10月下旬开盘。

最大看点：

是项目东面的观澜体育公园和高赠送户型。

珑门二期大概约700套，产品约75-120平3-4房，预计9月中旬开放样板，10月下旬开盘。之前一期户型赠送率较高，75、81的三房两卫，86、87、106的四房两卫户型；

观澜体育公园，目前尚未开始动工；

短板：

交通问题，周边没有地铁规划，需自己开车出行；周边没有大型商业，购物需开车到观澜湖新城附近。

【金洪观荟】

*动态：

金洪观荟是华盛观荟的2期，目前已经开放体验中心，预计9月份开放样板房；

最大看点：

项目2期90平以下户型包括79㎡的三房一卫、80、89平米的四房两卫，其中80㎡四房单位，尽管户型整体结构如“菜刀”，但在空间利用上，做到了4房格局，这对于欲想低总价多空间的置业者来说，无疑具备极大吸引力。比较可惜的是，餐厅位进深偏小，家庭人口多，比较尴尬；

短板：

目前周边环境较差，以农村自建房为主，道路较为狭窄目前悦兴路拥堵情况较为严重；长湖旧改和丹坑旧改目前尚无动工迹象，推动较为缓慢；周边利好最起码需要5年以上的漫长时间过程。

【悦兴围旧改】

*动态：

目前在建地面1层；预计2017年推出；

最大看点：

就是没有看点。

短板：

目前项目远离其他在建或已建成新盘，位于一片草莓园上，该开发商也非熟知开发企业，也无规划地铁或有轨电车，自身规模较小，仅5栋6个单元，其中1座为保障性住房；

*可能的亮点寄托在户型和价格方面，目前来看预计到2017年才能推出。

【奥宸·观壹城】

*动态：

1期还有大户尾盘和公寓产品在售，2期产品还没有具体的推出时间，目测已经封顶；

最大看点：

距离4号线“松元公园站”约700米左右和对面占地近17万㎡的松元厦旧改。

短板：

开发商自身的负面报道，2期封顶却迟迟未推，目前周边仅有规划却无行动，虽然百年学区，但排名靠后，目前仅剩大户型尾盘在售。

【合正观澜汇2期】

*动态：

还是基坑状态，预计2017年推出；

最大看点：

百万规模旧改项目，自身12万平商业，属于4号线延长线和18号线双轨道交汇站点；

短板：

2期目前还在基坑状态，预计明年推出，4号线延长线要等5年，18号线属于远期规划，尚无确定时间；户型赠送较少，75-80三房一卫，88-89三房两卫户型。

综合点评PK：

NO1：合正观澜汇2期

六大新盘中，目前合正观澜汇2期从交通、位置、商业和自身规划等方面来看，综合性价比较高，但明年才能推出。

NO2：金洪观荟

其次为金洪观荟，户型赠送较高，目前距离市政配套（医院、公园）都在500米左右距离，关键紧邻百万规模的长湖国际旧改，未来规划有大规模的商业体量和学校、公园等，周边环境和配套都会带来较大改善，升值潜力较大。

NO3：佳华领域广场

第三为佳华领域广场，其目前最大优势就是双轨交通，且有轨电车明年初即可通车，其他项目都要等5年左右的地铁，项目还有一个隐藏的潜力，就是项目南面统筹范围达到2.24平方公里的鸿荣源深圳智城项目，规划超大规模的集产业研发、休闲娱乐、生态居住、科技旅游于一体的现代化产业新城，但是该项目尚属于前期谈判拆赔阶段，预计初具规模也要等10年以上。

NO4：珑门

第四为珑门，六个项目中*没有轨道交通的项目，但户型面积设计偏小，赠送率普遍较高，且旁边还规划观澜体育公园、图书馆，居住舒适感较强，但无规划大型商业，开车出行可走华观快速路直达福龙路进关；但是目前华观快速因拆迁补偿问题，一直未能打通断头路；观澜体育公园也仅有规划图，没有动工迹象。

NO5：奥宸·观壹城

第五为奥宸·观壹城2期，项目自身卖点不多，主要看后期周边旧改的进度如何；目前在售的公寓产品，户型面积段较大，投资成本较高，在加上佳华领域广场34-54㎡小户型公寓即将入市，竞争资本较弱。

NO6：悦兴围旧改

第六为悦兴围旧改，目前周边环境较差，无品牌效应，无其他规划附加值，最大突破口在户型和价格方面。

综合来看：

观澜新盘普遍集中于4号线地铁沿线周边，未来旧改也多数分布在4号线两侧，但目前旧改整体推进较为缓慢，且多数还处于前期的拆迁谈判阶段，也影响了新盘的入市进度，规划很好，实现需要一个漫长的时间过程。

随着龙华过热的房价走势，观澜基于红山、龙华老城区存在一个高价差，是目前没有热点炒作的低洼地段。预计2020年前后，4号线沿线—观澜大道两侧，大量旧改入市和大体量的商业利好，将会是新一轮的热点片区。