提起万科，毋庸置疑的是万科的造城能力，已有万科城、第五园、四季花城等成功先例，作为45万平体量的山居项目，万科麓城俨然又将是一个万科“造城”的全新案例。
通常来讲，万科造城的位置开发状况一般相对落后，早期城内城外的环境会有较大差距，往往习惯用欧非差异来调侃，那么这种差异同样存在于目前的麓城与所在的水径片区之间。
本期楼评，老牛将和大家聊聊万科麓城。
1、区位
项目位于布吉水径片区，东临布龙路，西、北侧靠银湖山系防护绿地，南侧为水径石场。
从片区规划来看，整体现状保留的民房较多，除规划的几个旧改项目外，可连片开发区域仅有项目所在及南面水径石场范围，在此范围内，除了西侧复绿的山景外，还规划有医院、公园、学校及二类住宅，未来配套会比较完善，不过全部规划落实可能需要较长时日。
目前区域在售项目除麓城三期外，仅有2个，分别是尚水天成二期和花语馨。尚水天成二期剩余约50套126-143平5-6房在售，参考均价4.8万/平；花语馨在售约81-130平精装高拓3-5房，均价4.4万/平。
2、交通配套
周边有清平、南坪、水官等多条高（快）速路，加上规划的落实，整体来看会越来越便利。
公共交通
业主们最关心的*个问题是地铁通道，在一二期销售阶段，对外宣传的是等到一期入伙时修通，显然万科食言了，推迟了一年，好在等到二期业主入伙终于能开通了，门口有个丽湖花园公交站台，多条线路通往全市各地，公共交通的通达性是比较好的。
第二个问题是众所周知的，麓城门前布龙路和吉华路车流量较大，且有大量泥头车、货柜车来往，高峰时段拥堵，不过三联桥拓宽工程已经在进行，施工方预计在2017年初完工，届时会有效缓解。
另一个是布坂联络道的修建，与三联路、龙沙路、吉华路、嘉兴路、华龙路及永香路发生交通联系，连通坂银通道可快速到达福田，不过项目立项多年，原定于2012年底开工的项目至去年底一二标段才正式招标，目前项目工程部挂出一标段将在2018年4月竣工，整条联络单贯通预计在2018年12月，希望能如期开通。
交通会越来越便利 噪音问题避无可避
以上三点会有效的缓解和改善片区交通，不过交通便利的同时，也会带来较大的噪音影响以及扬尘，布龙路主要影响的是一期的F栋，水径立交完成后影响不大，布坂联络道作为双向6车道的城市主干道，从施工期到后续开通，对麓城一期4、5、6A栋及在建的四期影响较大，届时即便采石场关闭复绿，一期4、5、6A栋现有的噪音、灰尘问题可以说一定程度上将会被延续，四期销售也会受到影响。
如果万科或者业主能争取采用全封闭隔音则另当别论。
3、教育配套
项目配建有幼儿园及小学，麓城外国语小学已经招生，由原荔园外国语小学校长邬丽萍女士担任校长。据销售介绍有可能扩建新增初中，但从目前的法定图则规划来看，项目范围及周边无相应规划，不过项目南侧，现水径石场内有规划一所九年制学校。目前麓城的中学学区为布吉中学。
4、商业和其它配套
商业来讲，目前麓城自身配套确实有待完善，万科前期销售时承诺的5000平华润大超市变成了如今的小便利超市，沿街配套商业也还未成型，日常生活购物可去到布龙路东侧的上水村内的农批市场，以及下水径地铁口的华润万家商场，步行距离均在千米范围内。
相较而言，其它配套显得更丰富，包括一个2万平的运动公园，内有羽毛球馆、网球场、篮球场和足球场，是布吉街道的第二个大型公共群众体育公园，另外背靠银湖山系，建有登山道，以及一期南侧规划有水径公园，加上项目本身容积率较低，园林活动空间较大，运动休闲非常便利，如果没有采石场的影响，整体会是一个安静宜居之城。
此外，项目南侧规划800床医院，未来将与项目在建的四期隔布坂联络道相望，对于其它期业主来说是便民配套，但可能对于四期来说南侧临主干道且朝医院，一定程度上可以看作是厌恶设施，可能会进一步影响四期置业者的置业选择。
关注：水径石场，利好还是利空？
整个石场占地面积上百万平，未来将会是白地开发，也是布吉目前*一片无需拆迁，可大面积集中开发的区域，从目前的法定图则上看，规划为医院、公园、学校等市政配套和住宅用地，如果采石场能顺利整治，山头复绿，定会是片区大利好，会成为各大开发商必争之地，开发完成后，片区也会更上一个台阶。
只是水径石场整治可以说是“世纪”难题，整治历史可以从上世纪末说起，曾于1999年停止开采，龙岗区政府翌年与采石场主签订整治协议，但由于政策调整等种种原因方案搁浅。2004年，整治方案再次被提上议程，并于三年后正式出台，明确提出综合整治时间约3年，拟竣工时间为2010年12月31日前，然而时至今日，17年过去了，采石场依然是昼夜施工，泥头车进进出出，一片热火朝天的大工地景象。
前期炸山挖石，导致周边小区房屋质量受损，空气灰尘弥漫，翠枫豪园和青青家园业主备受煎熬，如今麓城一期也已入伙半年多，据业主反应，采石场噪音巨大，昼夜施工，严重影响家人身心健康，粉尘严重，特别是靠近石场的4、5、6栋，PM2.5超标10倍，基本不能开窗，空气进化器和带净化功能的空调也没法解决，更不能忽视的是外国语小学的孩子们。
作为重大的民生问题，已经引起市委马书记的关注，不过马书记到现场考察后，现场研究的是解决石场水土保持和防汛安全问题，限时整治。
当然关闭只是个时间问题，只是对于采石场何时彻底关闭作业仍然是个未知数。
5、万科麓城概况
麓城总占地面积约16.5万平，总建筑面积约45万平，整体容积率较低，分四期开发。
一期已于去年底入伙，9栋高层，除F栋为独栋，其它栋为围合式花园小区，离地铁口最近，容积率2.8较低，两栋大户型为2梯3户，其它为2梯5户，户型为71平、88平分横竖厅D\C户型、130平和138平，共1251套，车位860个。
其中主力户型为竖厅的C户型，有700余户，由于设计缺陷，阳台内凹且前方有横梁，较大的影响了视野及客厅餐厅的采光，但万科的异地样板间并未体现，购买之前也并没有任何提醒，对置业者隐瞒实情，从而引起一期业主较大规模的维权。
二期三期花园互通，均为有88户型，分横厅竖厅两种，外观设计上汲取了一期为了楼栋外观牺牲户型实用性的教训，卫生间也从原来的的所谓1.5卫设计成2卫，功能性和实用性更强；
二期7栋高层，位置*，处于整个四期的最中间位置，安静不临路，共1070套，车位780个，2梯5户，容积率低，仅2.5。
三期为7栋超高层，目前在售，容积率3，共1325套，车位1263个，同样是2梯5户，但作为超高层的梯户比，舒适度远差于一二期。
四期正在建设中，从目前规划来看，位置相对最差，南侧临布坂联络道及规划医院，但据销售介绍四期产品更丰富，有别墅、住宅、公寓，住宅户型会以大户型为主，少量小户型，预计年底或明年初推出。
整体的容积率较低，另外除四期参数未知外，其它几期都存在车位不足的情况，均达不到1:1，其中一期最为严重，31%的住户没有停车位，二期则有27%的住户没有停车位，三期相对合理，约5%的住户无停车位。
家在论坛网友爆料四期规划
6、户型分析
目前三期剩余约200套单位在售，主要位于1A栋、2栋、3栋以及4栋，价格区间在4.8-5.3万间，两种88平户型价格略有差异，横厅户型均价约5.2万左右，竖厅户型略低，均价在5万左右，看楼层差异，以10、20楼为界，分为高中低三段，区间内楼层总价相同。
两种户型在分布数量上存在加大差异，竖厅和横厅比例为4:1，也就是说横厅户型会相对*，整体的格局相对更好，所以价格也就更高。接下来具体看看户型。
A户型—88平3房2厅2卫竖厅：
有两种朝向，分别是东南和西南，带景观阳台。在售房源南向单位除1A栋外，其余均有园林景观，西南向单位1A和2栋可看园林，3、4栋可看山景。户型整体布局方正紧凑，客厅开间3.5米，但采光面偏窄不足3米，对餐厅采光稍有影响，主卧套间设计，与客厅同向，主卧门开向客厅，私密性受影响，主卫无窗，通风采光弱。两次卧尺度一般但较实用，朝向根据户型分布位置，东南西北各异。
需要提醒的是，1A和2栋的01、05单位，以及3栋02、03单位、4栋03、04单位的厨房、公卫通风采光会比较差，在考虑这几种单位时建议选择高层。
B户型—88平3房2厅2卫横厅：
东南朝向，3、4栋客厅主卧园林景观相对较好；6.3米横厅开间，采光面较大，但东南侧厨房和餐厅有墙体遮挡，视野和通风采光稍有影响，无景观阳台但设置有生活阳台；主卧套间设计，通透，两次卧尺度适中，4栋次卧可看山景，其它楼栋朝向运动公园，视野开阔，但均为西北朝向，且房门开向客厅，私密性较差。
整体的通风采光优于竖厅户型，不存在功能区无窗或暗室的情况。
关于万科项目和产品特点
万科之前在项目和产品上有较鲜明的特点，在麓城这个项目上也有一定的体现：
*、热衷拓荒，在当时相对偏远的区域拿地造城，依靠自身品牌影响力和规划吸引置业者，小区内与周边环境在较长的一段时间内会有较大的反差，生活配套也会需要较长时间的改善，但定价会包括品牌优势、精装修所产生的溢价以及透支规划，处于片区高位，投资属性相对差。
第二、住宅产品工业化，刚需产品为主，各个户型结构类似，整体基本无赠送，由于无个性化设计，只考虑整体的均好性，部分功能区会存在天然缺陷，比如厨卫的通风采光问题，朝向问题等。
第三、采用非实地样板间，与事实上的产品可能存在差异，置业者无法真实的体验，引起过各种维权。
第四、精装修，在此前经过一系列的“纸板门”、“毒地板门”、“墙裂门”等问题后改善许多，小问题也能积极配合修复。
第五、*物业，业界有口皆碑，确实值得称赞，希望内忧外患下的万科能挺住。
老牛碎碎念
名师担任校长≠学区
关于学校之事，老牛有话要说。
好的校长会带来好的办学理念，对麓城外国语小学的发展增加了筹码，不过老牛发现不少自媒体发文吹捧万科麓城外国语小学，打出诸如名门学府，学区学区，下一个荔园小学等之类名号，加上现场销售会刻意强调以上字眼，以产生溢价预期、推动销售，不少置业者前来咨询想买入，老牛认为有误导之嫌，鉴于以上，老牛在这多说几句。
关于这所小学的命名，麓城一开始其实宣传的是自带公立小学—布吉实验小学，像是区属学校，但明显分量不足，二期后，销售有放风说是深圳中学附属小学，后来又不了了之，之后，实验的名号也不能用了，直接改成了麓城小学，最后直到2015年开学前夕万科麓城外国语小学才正式挂名，聘用原福田荔园小学校长邬丽萍女士担任麓城外国语小学校长，并以此为噱头，大肆渲染，让不知情置业者误以为是名师+学区。
老牛无贬低之意，也相信邬丽萍校长的个人能力，但还是有三点要说明：
其一是这所学校是政府规划配建，并非万科牺牲住宅用地建设，若万科能争取新增扩建初中部，则真是为业主谋福利；
其二名曰外国语小学，但与学区市外国语毫不相干，也并非荔园外国语分校；
其三是校长邬丽萍女士原为学区荔园小学校长，但名师担任校长并不等于学区。
举几个例子：
2005年开学的万科城实验学校，创办初期，是由深圳实验教育集团委派校长进行日常管理，并且引进深圳实验学校办学理念和办学模式，可以说政府对万科城实验学校的教育资源扶持力度更大、资源导向也更丰富，但目前来看，也并没有成为所谓的学区。
再如深大成立之时，当时抽调清华北大的老师来组建深大，可以说是清华北大的影子学校，请清华副校长，两院院士校长张维坐镇，副校长是清华的党委书记罗征启，多年来，培养了不少人才，也出了不少名人，不过从全国影响力和知名度来说，也并没有位列前茅，从综合排名来看，2016年之前还在百名徘徊。
老牛建议
所以学区长固然重要，但除了校长之外，同样重要的还有生源、教师的素质、管理制度等，麓城外国语小学确实有不错的潜力，但现在就冠以学区之衔，未免为时过早，老牛一直以为，对于小学而言，家长才是*的老师。
麓城真正的教育优势在于幼儿园小学都能在家门口上，且有可能扩建新增初中部。
另外，业主需要注意的是，麓城外国语小学目前的招生范围包括万科麓城，中海怡翠社区，丽湖社区，采取积分排名录取，对于万科麓城业主并无优先政策，随着麓城后面几期的入伙，如果学区划分不变的情况下，布吉公办小学学区本身紧张，有可能出现麓城业主由于积分不够而无法在家门口入学的情况。
初中学区的布吉中学，距离超过2公里，无法步行上学，乘坐地铁2站可达。从今年的初中统计排名数据来看，布吉中学按照传统8大录取率排名较差，仅有1.37%的录取率，考上公立高中的比率也仅有31.64%。
结语
任何项目都有优劣，开发商和销售在宣传策略上一定是会存在避重就轻的情况，作为置业者也要从多方面打探虚实，多对比其它项目，有对比才有差异，老牛接下来会将万科麓城与类似的几个项目进行对比分析。
粤公网安备 44030402000760号
