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独家:2016年深圳房地产统计分析报告

房网数据中心 2017.1.16 18:19
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来源:深圳房地产信息网 数据中心

作者:张粉层  林上康  卢旭旭

 

        【内容摘要】2016年,是深圳楼市调控持续深化的一年,从年初的325新政到岁末的“深八条”,二套房首付到四成再到七成,非深户社保年限1改3再改5,频频收紧的调控政策,使得高亢的房价在四季度终于低下了高涨的头,调控效力彰显!2016年全年深圳楼市供求萎缩,市场低迷,观望氛围不断加重,不过由于中高端物业成交量增加,房价仍有十分显著的涨幅,欣慰的是,10-12月房价开始不断回调,市场又看到了买房的希望和曙光。

 

        2016年深圳出让商住混合用地24万平方米,同比增加八成……

        2016年深圳住宅预售399万平方米,同比减少四成……

        2016年深圳新房成交418万平方米/40443套,同比减少近四成……

        2016年深圳新房成交均价53454元/平方米,创历史新高,同比上涨59.9%……

        2016年深圳新房供求比为1:1.05,供略小于求……

        2016年深圳房价收入比为38倍,租售比为1∶694……

        2016年深圳二手住宅的挂牌均价为51628元/平方米,同比上涨29.0%……

        2016年深圳二手商品房成交945万平方米/107566套,同比减少两成多……

        2016年深圳的住宅租金为77元/平方米/月,同比上涨8.5%……

        2016年深圳二手房的成交量是新房成交量的2.3倍……

        2016年深圳二手商业的挂牌均价为80848元/平方米,同比上涨23.9%……

        2016年深圳商业的租金为263元/平方米/月,同比上涨8.2%……

        2016年深圳二手写字楼的挂牌均价为40793元/平方米,同比上涨8.2%……

        2016年深圳写字楼的租金为145元/平方米/月,同比上涨2.8%……



第一部分:土地市场


        2016年,随着房价的节节攀升,联动效应蔓延到土地市场,各路资金纷纷聚焦拍地现场,上演一场又一场的抢地大战。位于光明的A646-0059宗地,以140.6亿成交,成功卫冕近年来深圳楼市的总价地王。根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳共成交19块宗地,其中4块商住混合用地,11块商业用地,4块商业服务业用地。2016年共计出让用地面积1055085平方米,同比增加2.4倍,建筑面积4079234平方米,同比增加1.5倍,成交金额944.47亿元,同比增加2倍,楼面地价23153元/平方米,同比上涨21.5%。

 

        4块商住混合用地位于宝安、龙岗两区,用地面积239705平方米,同比增加八成,建筑面积802659平方米,同比增加六成,成交金额2531000万元,同比增加1.6倍,楼面地价上涨64.6%,为31533元/平方米。

 

        11块商业用地位于南山、宝安、龙岗三个区域,用地面积728571平方米,同比增加3.3倍,建筑面积2568075平方米,同比增加1.4倍,成交金额5422020万元,同比增加1.7倍,楼面地价上涨一成,为21113元/平方米,这11块商业用地多为定向转让。

 

        4块商业服务业用地均位于南山区,用地面积86809平方米,同比增加6倍,建筑面积708500平方米,同比增加7倍,成交金额1491700万元,同比增加8.6倍,楼面地价上涨17.9%,为21054元/平方米。


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        点评:2016年是深圳房价高位攀升的一年,房价的高企带动土地市场的火爆,由于土地资源紧缺,仅有的几宗商住混合用地出让受到了多方资金的青睐,争取激烈,2016年商住混合用地出让带给市场的有效供给不超过80万平方米,远远不能满足深圳楼市旺盛的需求,欣慰的是,近年来城市更新用地成为深圳楼市的供给主力,有效缓解了市场供应的压力和高房价的压力。


附一:2016年成交地块分布情况


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附二:2016年成交地块的主要指标

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第二部分:住宅市场


一、新房市场


1、2016年新房供应分析


        2016年,是深圳楼市价升量跌的一年,正是由于房价的高位攀升,导致了多轮打压调控政策的轰炸,从325新政的二套房首付四成和非深户社保年限1改3,到104新政的二套房首付七成和非深户社保年限3改5,再到年底中央表态“房子是用来住的,不是用来炒的”,政策的轮番发力,使得2016年前三季度不断攀升的房价,于四季度盘整回落。在调控效力的威慑下,2016年全年新房成交量大幅下滑近四成。

 

        2016年,是打压调控政策持续深入和细化的一年,随着政策的不断推进,市场观望氛围不断加重,开发商推盘节奏放缓,全年预售量大幅减少。根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳新房住宅预售面积399.48万平方米,同比减少四成,预售套数38321套,同比减少39.9%。

 

        罗湖区深业东岭一个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积106644平方米,同比减少六成,住宅预售套数1214套,同比减少48.6%。

 

        福田区2016年无住宅项目预售。

 

        南山区11个楼盘取得住宅预售许可证,住宅预售面积825673平方米,同比减少26.0%,住宅预售套数5523套,同比减少29.0%。其中半岛城邦三期预售量184951平方米/1074套;天鹅湖1号预售量114184平方米/315套;前海东岸预售量91709平方米/916套;宝能城预售量90096平方米/686套,是南山区预售量较大的几个项目。

 

        盐田区仅四季水岸雅居一个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积20908平方米,同比减少八成,住宅预售套数248套,同比减少74.6%。

 

        宝安区住宅预售面积1276376平方米,同比减少54.6%,住宅预售套数12875套,同比减少53.4%。其中鸿荣源壹成中心预售量260937平方米/2938套;新锦安壹号公馆预售量122918平方米/419套;中粮云景国际预售量113469平方米/1258套;中粮天悦壹号预售量86314平方米/921套;宏发世纪城预售量84037平方米/870套,是宝安区预售量较大的几个项目。

 

        龙岗区住宅预售面积1765246平方米,同比减少25.0%;住宅预售套数18461套,同比减少24.2%。其中信义金御半山预售量178423平方米/1699套;信义嘉御山预售量109330平方米/1212套;心海城预售量97106平方米/1047套;龙园大观预售量94421平方米/1006套;锦荟PARK预售量90934平方米/881套,是龙岗区预售量较大的几个项目。

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附1:2016年住宅预售项目汇总


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附2:2016年预售住宅户型构成


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2、2016年新房成交分析


        2016年,是深圳楼市调控持续深化的一年,从年初的325新政到岁末的“深八条”,二套房首付到四成再到七成,非深户社保年限1改3再改5,频频收紧的调控政策,使得高亢的房价在四季度终于低下了高涨的头,调控效力彰显!2016年全年深圳楼市供求萎缩,市场低迷,观望氛围不断加重,不过由于中高端物业成交量增加,房价仍有十分显著的涨幅,欣慰的是,10-12月房价开始不断回调,市场又看到了买房的希望和曙光。


2.1 成交均价分析

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        2016年,是深圳楼市的豪宅元年,持续收紧的调控政策令全年的成交量大幅下滑,而豪宅产品的成交占比却大幅提升,正是高端物业的活跃,大大拉升了全市的成交均价。根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳新房住宅的成交均价为53454元/平方米,较2015年(33426元/平方米)大涨59.9%。高价盘热销是2016年房价大涨的主因,单价7万级别及以上的项目如深圳湾公馆、天鹅湖1号、华润深圳湾悦府、海上世界双玺、恒裕滨城、半岛城邦三期、新锦安壹号公馆、鸿荣源壹方中心、中海天钻、宝能公馆、汉森吉祥龙、中粮天悦壹号、香山里、前海时代、香山美墅、中熙君南山、燕晗山苑、华润城、大康福盈门、豪方天际、林语堂等是全市价格的贡献主力。

 

        各行政区方面,2016年全市六区的新房住宅成交均价全面上涨。福田、南山迈入8万时代,罗湖区步入6万时代,龙岗区低位大幅攀升,宝安和盐田迈入4万时代。

 

        罗湖区2016年豪宅项目中海天钻和华润银湖蓝山是成交主力,中海天钻成交均价突破9万元,华润银湖蓝山成交均价6.8万元,带动全区的新房成交均价突破6万大关,为64330元/平方米,同比大涨32.3%。

 

        宝能公馆是2016年福田区的量价贡献主力,成交均价9万元,成交量逼近4万平方米,是福田区成交量最大的楼盘,价高量大,对区域房价的拉升动能巨大,推动新房成交均价突破8万元关口,为83292元/平方米,是全市均价最高的区域,同比大涨52.9%。

 

        2016年以豪宅著称的南山区,高价项目成交活跃。全市成交均价最高的6个项目(深圳湾公馆、天鹅湖1号、华润深圳湾悦府、海上世界双玺、恒裕滨城、半岛城邦三期)均来自南山区,其中,深圳湾公馆和天鹅湖1号的成交均价超过13万/平方米!华润深圳湾悦府和海上世界双玺是11万级别的豪宅项目,恒裕滨城和半岛城邦三期是9万级别的项目,高端项目的热销支撑区域的房价高位上行,为82185元/平方米,同比暴涨45.5%。

 

        2016年盐田区在售楼盘价格普涨,推动区域的新房成交均价上涨46.3%,为44606元/平方米。

 

        宝安区2016年房价的大涨源于高端项目的增加,新锦安壹号公馆、鸿荣源壹方中心是9万级别的豪宅项目,中粮天悦壹号是8万级别的豪宅项目,另外,单价5万级别以上的项目大幅增加:龙光玖龙玺、华丰前海湾、宏发QCC前城、华业玫瑰四季、华联城市全景、勤诚达22世纪、星河传奇、松茂御龙湾、幸福珺湾、鸿荣源壹成中心等,高价项目成交活跃推动区域房价大幅上涨,为47555元/平方米,同比上涨48.8%。

 

        龙岗区2016年单价4万级别的项目大幅扩容,佳兆业城市广场、德润荣君府、万科麓城、颐安都会中央、万科公园里、星河智荟、宇宏健康花城、融湖中心城、佳华领汇广场等,另外高价盘星河WORLD银湖谷、信义嘉御山、信义金御半山的热销拉升区域的房价水平,为39557元/平方米,同比大涨59.7%。

 

附:2016年深圳各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图

 

        2016年深圳楼市在调控压力下平稳过渡,大部分项目价格波动不大,而部分片区项目在利好因素的刺激下乘势而上,尤其一些价格低洼地得到明显拉升,如:中骏四季阳光、鸿荣源壹成中心、合泰御景翠峰、领航城、中粮云景花园、宏发世纪城、光明1号、锦荟PARK、宇宏健康花城、金地龙城中央、恒地悦山湖等。


2.2 成交量分析

 

        2016年,是深圳楼市收紧调控不断深入的一年,从年初的325新政到岁末的“深八条”,购房资格非深户社保年限1改3再改5,无房无贷款记录首付3成到无房有贷款记录首付5成,二套房首付到四成再到七成,一步步持紧的调控政策使得楼市投资环境日益严峻,市场前景不明朗,刚需和投资客纷纷选择观望,楼市景气度不断下降,高亢的房价在年底终于低下了高涨的头,成交量频创新低,同比大幅减少。

 

        根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳市累计销售新房住宅417.93万平方米,较2015年(665.89万平方米)锐减37.2%,成交套数40443套,较2015年(66450套)大幅减少39.1%,2016年虽然房价大涨,但由于成交量的减少,故成交金额同比变化不大,为2234.00亿元,较2015年(2225.79亿元)微增0.4%。

 

        罗湖区2016年新增了深业东岭、中海天钻、宝丰苑三个项目,供应量少,全年共成交新房住宅18.24万平方米,同比减少27.3%,成交套数1702套,同比减少27.2%,成交金额117.36亿元,同比减少3.8%。全区共有9个项目成交,其中,华润银湖蓝山、深业东岭、中海天钻、靖轩豪苑是全区的成交主力,四盘累计贡献全区87%的成交量。

 

        福田区2016年无新项目入市,市场以消化存量盘为主,全年共成交5.25万平方米,同比减少72.1%,成交套数342套,同比减少76.5%,成交金额43.75亿元,同比减少57.3%。全区共有5个项目成交,其中,宝能公馆成交量接近4万平方米,是绝对的成交主力,单盘贡献全区75%的成交量。

 

        南山区2016年新入市的项目有:山语海、豪方天际、前海东岸、天鹅湖1号、深圳湾公馆、半岛城邦三期、华润深圳湾悦府、香山里三期等,大量新盘入市,相对充裕的供应量吸引大量成功人士置业南山,2016年在全市成交量大幅下滑的情况下,南山区是成交量唯一与2015年持平的区域,成交面积91.36万平方米,同比增加4.5%,成交套数6889套,同比减少3.2%,成交金额750.83亿元,同比大增52.1%。全区共有28个项目成交,其中,前海时代、宝能城、半岛城邦三期、恒裕滨城、海上世界双玺的成交量均超过6万平方米,上述5盘累计贡献全区约40%的成交量。

 

        盐田区2016年主要以消化存量盘为主,有限的市场供应下成交量大幅回落,全年共成交新房住宅5.48万平方米,同比减少48.8%,成交套数564套,同比减少53.8%,成交金额24.44亿元,同比减少25.1%。全区共有4个项目成交,合泰御景翠峰、港城蓝山雅园销量较大,2盘累计贡献全区约63%的成交量。

 

        相比2015年,宝安区2016年新增供应减少,新入市的项目主要有:中粮天悦壹号、新锦安壹号公馆、合正观澜汇、华丰前海湾、奥宸观壹城华府、佳华领域广场等,有限的供应和高企的房价,宝安区成交量大减,全年共成交新房住宅150.56万平方米,同比减少近四成,成交套数15662套,同比减少36.2%,成交金额716.01亿元,同比减少9.2%。全区共有49个项目成交,超级大盘壹成中心是宝安区的成交主力,单盘成交25.72万平方米,贡献全区总量的18%。此外,合正观澜汇、中粮云景国际、鸿荣源壹方中心、华联城市全景表现出色,单盘成交量均超过6万平方米。

 

        以平价盘取胜市场的龙岗区,全年共成交新房住宅147.03万平方米,同比减少46.9%,成交套数15284套,同比减少48.6%,成交金额581.61亿元,同比减少15.3%。全区共有62个项目成交,锦荟PARK一枝独秀,以16万平方米的销量遥遥领先,此外,宇宏健康花城、信义嘉御山、万科麓城、信义金御半山、佳兆业城市广场表现出彩,单盘销量均超过7万平方米,龙岗区成交量TOP10贡献全区约52%的成交量。

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2.3 热点片区分析

 

        根据深圳房地产信息网的监测,2016年以下十个片区表现活跃,分别为:蛇口、华侨城、后海、新安、龙华、布吉、龙岗中心城、坪山、横岗、坂田。这些片区均为量价主要贡献者,或者对全市的房价有较大的支撑,如蛇口片区等,或者对全市的成交量有较大的贡献,如龙华片区、布吉片区、龙岗中心城、坂田片区等,或者两者并有。



2.3.1蛇口片区


        蛇口片区的利好不断,自贸区、蛇口邮轮中心启用,片区的房价更是逐渐攀升。2016年蛇口片区新增入市的项目有:半岛城邦三期、山语海。大户型高端豪宅项目海上世界双玺和半岛城邦三期是片区的量价主要贡献者。片区内的7个项目共成交198519平方米,同比增加29.8%;成交1412套,同比增加81.7%;成交金额178.81亿元,同比增加56.4%;成交均价90000元/平方米,同比上涨20.5%。


2.3.2华侨城片区


        2016年华侨城片区的楼市大放异彩,新增了香山里和天鹅湖1号两个入市项目,尤其是天鹅湖1号更是以13万的单价领跑片区,片区内共有4个项目成交,成交面积136866平方米,同比暴增一倍;成交套数632套,同比大增87.0%;成交金额131.03亿元,同比暴增两倍;成交均价96000元/平方米,同比上涨52.1%。


2.3.3后海片区


        2016年后海片区是深圳楼市的焦点,尤其是新入市项目华润深圳湾悦府,占据城市中心位置,拥有永无遮挡一线海景资源,市场关注度甚高。片区共有4个项目成交,成交面积138165平方米,同比暴增1.4倍;成交套数771套,同比增加69.1%;成交金额149.42亿元,同比暴增2.2倍;成交均价108000元/平方米,同比上涨35.1%。




2.3.4新安片区


        2016年新安片区新入市的新锦安壹号公馆和中粮天悦壹号表现出色,华联城市全景更是片区成交量的主要贡献者。片区内4个项目共成交136801平方米,同比减少0.8%,成交套数1228套,同比减少13.8%,成交金额103.47亿元,同比暴增一倍;成交均价76000元/平方米,同比翻倍。



2.3.5龙华片区


        2016年龙华片区依然是深圳楼市最闪亮的一颗明星,巨型综合体鸿荣源壹成中心包揽了2016年深圳楼盘成交龙虎榜双料冠军。片区内13个项目共成交461618平方米,同比减少37.7%;成交套数5099套,同比减少32.6%;成交金额230.54亿元,同比减少12.6%;成交均价上涨40.2%,为50000元/平方米。

 


2.3.6龙岗中心城


        2016年龙岗中心城新增4个项目:朗泓龙园大观、华策中心城、盛隆兴业吉祥里、龙城壹号。片区内的15个项目共成交215282平方米,同比减少62.4%;成交套数2300套,同比减少61.7%;成交金额83.61亿元,同比减少45.4%;成交均价上涨45.3%,为39000元/平方米。




2.3.7布吉片区


        2016年布吉的宇宏健康花城、万科麓城、信义金御半山和万科公园里是片区主要量价贡献者。片区内13个项目共成交384413平方米,同比减少42.7%;成交套数3697套,同比减少47.5%;成交金额174.2亿元,同比减少17.7%;成交均价45000元/平方米,同比上涨43.4%。

 


2.3.8坪山片区


        2016年10月,国务院批复同意深圳坪山设立行政区,在多重利好的影响下,坪山区的房价迈进了3字头的全新时代。新增心海城一个项目,片区共有6个项目成交,成交面积77041平方米,成交套数757套,两者同比都减少了八成多;成交金额23.7亿元,同比减少68.1%;成交均价31000元/平方米,同比暴涨91.3%。



2.3.9横岗片区


        2016年横岗片区高歌猛进,片区项目供求两旺,尤其锦荟PARK单个项目就斩获1539套的成交量。片区5个项目共成交253340平方米/2558套,同比大增1.2倍;成交金额同比大增近两倍,为84.38亿元;成交均价33000元/平方米,同比上涨28.1%。

 



2.3.10坂田片区

 

        2016年坂田片区楼市继续保持高度活跃,其中信义嘉御山和佳兆业城市广场是片区的重要量价支撑者。片区内10个项目共成交265661平方米/2831套,同比减少近两成;成交金额137.17亿元,同比增加21.1%;成交均价同比上涨47.9%,为52000元/平方米。



2.4  2016年深圳新房供求比

 

        根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳批准预售的住宅面积为399.48万平方米,销售面积为417.92万平方米,即供应不足、市场消化库存约18.44万平方米,供求比为1:1.05,供给略小于需求,市场存量减少。自2010年以来深圳楼市首次供小于求:

 

        2010年供求比为:1:0.82

        2011年供求比为:1:0.69

        2012年供求比为:1:0.75

        2013年供求比为:1:0.80

        2014年供求比为:1:0.69

        2015年供求比为:1:0.99

        2016年供求比为:1:1.05

 

        各行政区方面,除了龙岗区出现供过于求的现象,其他五区均为供不应求的状态。其中,供求失衡最严重的是盐田区,供求比1:2.62,消化库存约3.39万平方米,罗湖区供求比1:1.71,消化库存约7.58万平方米,福田区2016年新房住宅零供应,消化库存5.25万平方米,南山区供求比1:1.11,消化库存约8.79万平方米,宝安区供求比1:1.18,消化库存约22.92万平方米。

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2.5  2016年深圳房价收入比

 

        房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,是衡量房价合理与否的指标之一,国际惯例认为房价收入比在3-6倍之间为合理区间。下面以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2016年深圳房价收入比。

 

        根据深圳统计局数据, 2015年深圳年人均可支配收入44633元,名义上增长9.0%,按照同样的增长比率,预计2016年的年人均可支配收入为:44633×(1+9.0%)=48650元,则夫妇俩的家庭年平均收入为:48650×2=97300元。

 

        根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳新房的成交均价为53454元/平方米,则一套70平方米的住房平均总价为70×53454=3741780元。

 

        根据上述数据,可估算出2016年深圳的房价收入比=3741780÷97300≈38倍!高于2015年的房价收入比(26倍),由于2016年深圳房价上涨过快,导致深圳房价收入比在2015年飙涨的基础上再度飙涨(2014年17倍,2015年26倍),而且远高于国际上限(6倍),即按2016年深圳的房价,一对夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房,不吃不喝也要攒积约38年才能负担得起购房款!

 

2.6  2016年深圳租售比


        租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200,即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。

 

        根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳住宅的租赁均价为77元/平方米/月,新房成交均价为53454元/平方米,即2016年深圳的租售比为77∶53454≈1∶694,租售比较2015年(1∶471)明显偏离,深圳的租售比在2015年的基础上(2010年为1∶518,2011年1∶422,2012年1∶386,2013年1∶393,2014年1∶393)再度偏离合理底线(1∶300)。

 

        对应77元/平方米/月的租金水平,深圳房价的合理高位为77×300=23100元/平方米,即目前53454元/平方米的房价较合理的高位偏高约131%。

 

2.7  2016年1-12月深圳新房量价走势分析

 

        2016年深圳楼市由火爆转向惨淡,325打压调控政策是楼市转向的导火索,正是由于年初市场的过热,导致一连串调控措施的出台,在调控的发力之下,岁末深圳房价高位连续回落,高房价得到控制,全年楼市量跌价升。

 

        成交均价方面,1-6月深圳房价螺旋式攀升,6月均价61756元/平方米,创历史新高,年内新房均价单月最低为1月份的46515元/平方米,7-9月新房均价高位震荡,9月均价再次突破6万元,从10月开始在104新政的威慑下房价一路回落,彰显调控效力。

 

        成交量方面,1-3月成交量高位运行,1月成交5447套,为全年单月最高,4-12月在调控的影响之下成交量低位震荡,在2000-3000套之间波动,其中10月份成交量在“金九银十”的作用下突破4000套,为4276套,12月成交2161套,为全年最低。


2.8  2007-2016年深圳住宅供求及价格走势回顾

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        根据深圳房地产信息网的统计数据,2007-2016年深圳的住宅供应量大致可以分为三个阶段:2007-2010年为供应下降阶段,从2008年开始逐年减少,并在2010年为历史新低,供应量仅为393万平方米;2011年-2015年市场向好,供应逐年回升,2015年增加至675万平方米,为2007年以来最多的年份;2016年随着市场转冷再次跳水,仅为399万平方米。

 

        需求方面,2007-2016年深圳的住房需求大致呈“U”字型,2007-2011年深圳的新房销售量逐年减少,2011年下滑到历史低位273万平方米,2012年后市场逐渐好转,销售量触底反弹,2015年在政策利好的催促下成交火爆,销售量666万平方米,为近年来的最高值。

 

        供求比方面,2007年供求基本平衡,2008年在金融危机的影响下市场需求量大幅下滑,供应过剩约250万平方米,供求比为1:0.6,创历史新低;2009年在救市政策的作用下刚需大量入市,市场出现供不应求的现象,供应缺口为177万平方米,供求比为1:1.4,为历史新高;2010年开始一系列调控后,销售量下滑,市场处于供过于求的状态,直到2015年和2016年实现供求平衡。

 

        房价方面,2007年房价涨幅高达44.9%,2008年在金融危机的影响下回落,均价12657元/平方米,为近十年最低;2009年后在宽松政策的刺激下房价一路上涨,2010年突破2万大关,2011-2012年在打压政策的作用下房价再度回落,出现历史上罕见的“两连跌”,2013-2016年新房均价实现“四级跳”,2016年新房均价突破5万大关,达53454元/平方米,创下历史新高,涨幅为59.9%。


3、2016年深圳楼盘成交龙虎榜


3.1  2016年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10

 

        根据深圳房地产信息网的监测,鸿荣源壹成中心以257152平方米/2819套取得了全市成交量冠军,市场参考价59000元/平方米;锦荟PARK成交159725平方米/1539套,位居亚军,市场参考价38000元/平方米;前海时代成交90141平方米/525套,位居季军,市场参考价76000元/平方米。



3.2  2016年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10

 

        根据深圳房地产信息网的监测,鸿荣源壹成中心以131.3亿元取得了全市成交金额冠军;半岛城邦以80.8亿元位居亚军;恒裕滨城以75.5亿元位居季军。



3.3  2016年深圳开发商(商品房:含住宅、商业、写字楼)成交面积TOP10

 

        根据深圳房地产信息网的监测,万科地产以384156平方米/4608套取得了全市开发商(商品房:含住宅、商业、写字楼)成交量冠军;鸿荣源成交345756平方米/3413套,位居亚军;地铁集团成交302221平方米/2753套,位居季军。



3.4  2016年深圳开发商(商品房:含住宅、商业、写字楼)成交金额TOP10


        根据深圳房地产信息网的监测,鸿荣源以202.8亿元取得了开发商(商品房:含住宅、商业、写字楼)成交金额冠军;万科地产以186.0亿元位居亚军;华润置地以171.1亿元位居季军。



二、二手房市场


1、2016年深圳各行政区二手住宅挂牌均价

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        根据szhome二手房栏目的监测,2016年深圳二手住宅的挂牌均价同比上涨29%冲破5万大关,为51628元/平方米(1-12月加权平均,下同)。六区的二手住宅挂牌均价全线上涨,龙岗区以52.3%的年涨幅领涨全市,挂牌均价达37373元/平方米;宝安区同比上涨34.1%至48185元/平方米;罗湖区同比上涨31.9%至50121元/平方米;盐田区同比上涨25.2%至46613元/平方米;南山区同比上涨24.3%至62760元/平方米,为六区最高;福田区同比上涨23.1%,为61240元/平方米。


2、2016年深圳各行政区二手房成交分析


        二手楼市是深圳楼市的主战场,近年来重要性愈加突出,2016年调控政策频出,买房首付不断提高,非深户入市年限不断延长,不过仍挡不住刚需置业的步伐,虽然2016年二手房成交总量有所下滑,但体量仍十分可观!

 

        根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳二手房成交量超过10万套,为107566套,较2015年(139893套)减少23.1%,成交面积9448160平方米,较2015年(12187280平方米)减少22.5%。深圳是一座年轻的移民城市,每年有几十万的大学生来深就业,这些年轻人会转化成深圳楼市源源不断的购买力,这也是2016年楼市打压的调控环境下,二手房成交量仍能突破10万套的主因。

 

        罗湖区二手房成交面积1374593平方米,同比减少19.4%;成交套数18278套,同比减少25.4%。

        福田区二手房成交面积1668320平方米,同比减少25.4%;成交套数19734套,同比减少25.8%。

        南山区二手房成交面积1507294平方米,同比减少23.1%;成交套数16482套,同比减少22.1%。

        盐田区二手房成交面积244651平方米,同比减少26.6%;成交套数3063套,同比减少24.0%。

        宝安区二手房成交面积2101318平方米,同比减少19.3%;成交套数22189套,同比减少21.5%。

        龙岗区二手房成交面积2551984平方米,同比减少23.8%;成交套数27820套,同比减少21.3%。

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3、2016年1-12月深圳二手房量价走势分析


        根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳二手房的挂牌均价高位震荡后呈逐月下跌的趋势,1-3月挂牌均价小幅震荡攀升,4-12月盘整回落,11月和12月挂牌均价回落至5万元以下,12月挂牌均价49034元/平方米。成交量方面,1-3月成交量高位运行,其中1月和3月均破万,3月成交20453套创历史新高,4-12月成交量低位震荡盘整,12月以4734套全年最低量收官。


4、2016年深圳住宅租金

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        根据szhome二手房栏目的监测,2016年深圳的住宅租金为77元/平方米/月(1-12月加权均价,下同),较2015年上涨6元/平方米/月,同比涨幅为8.5%。各行政区方面,六区的住宅租金继续保持全面上涨,其中,宝安区以9.6%的涨幅领涨全市,租金为57元/平方米/月;福田区同比上涨8.4%至90元/平方米/月,为六区最高;盐田区同比上涨7.1%至60元/平方米/月;龙岗区同比上涨4.5%至46元/平方米/月;南山区同比上涨3.5%至88元/平方米/月;罗湖区同比上涨1.3%至77元/平方米/月。

 

5、2016年1-12月深圳各行政区租金走势图


三、2016年新房二手房量价比较


1、新房二手房价格比较

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        根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳新房成交均价比二手住宅的挂牌均价高3.5%。各行政区方面,罗湖区、福田区、南山区的新房成交均价都超过6万,远高于区域的二手房挂牌均价,其中,罗湖区的新房成交均价比二手住宅挂牌均价高出28.3%,福田区的新房成交均价比二手住宅挂牌均价高出36.0%,南山区的新房成交均价比二手住宅挂牌均价高出31.0%;龙岗区的新房成交均价比二手住宅挂牌均价高出5.8%;宝安区的新房成交均价和二手住宅挂牌均价大致相当;而盐田区的新房成交均价则比二手住宅挂牌均价低4.3%。


2、新房二手房成交量比较


        比较可见,2016年二手房市场、新房市场成交量均明显下滑,但由于新房成交量减少幅度大于二手房跌幅,新房成交量与二手房成交量的成交差距增大,二手房成交仍然是深圳楼市的主力,全年二手房成交量是新房的2.3倍!各行政区方面,罗湖、福田、盐田三区以二手房成交为主,罗湖区二手房成交量是新房的7.5倍,福田区二手房成交量是新房的31.8倍,盐田区二手房成交量是新房的4.5倍,南山、宝安、龙岗三区二手房成交量略优于新房,南山区二手房成交量是新房的1.6倍,宝安区二手房成交量是新房的1.4倍,龙岗区二手房成交量是新房的1.7倍。

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第三部分:商业


一、一手商业


1、新增预售分析


        在调控的震慑之下,2016年深圳楼市逐渐降温,短线投资客退场、热钱放缓了入市的步伐,与住宅市场相比,商业地产受政策的影响相对较小,商业物业预售量与2015年持平。根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳商业预售面积1420962平方米,同比减少4.0%;商业预售套数16999套,同比增加7.3%。

 

        罗湖区3个楼盘取得预售许可证,商业预售面积84058平方米,同比增加55.8%;预售套数672套,同比减少21.2%。其中万科深南广场预售量50458平方米/358套,是罗湖区商业预售量最大的楼盘。

 

        福田区2个楼盘取得预售许可证,商业预售面积40291平方米,同比减少三成,预售套数439套,同比增加28.0%。其中宝能公馆预售量39829平方米/437套,是福田区商业预售量最大的楼盘。

 

        南山区商业预售面积390100平方米,同比增加43.7%,预售套数4727套,同比翻番。其中,其中万科云城预售量175951平方米/2413套,卓越前海壹号预售量92141平方米/723套,塘朗城预售量71289平方米/1358套,是南山区商业预售量较大的几个楼盘。

 

        盐田区2016年无商业项目预售。

 

        宝安区商业预售面积324010平方米,同比减少一半,预售套数4024套,同比减少43.4%。其中星河传奇预售量38802平方米/594套;星航华府预售量46179平方米/15套;汇隆商务中心预售量38142平方米/597套,是宝安区商业预售量较大的几个楼盘。

 

        龙岗区商业预售面积582503平方米,同比增加37.3%,预售套数7137套,同比增加38.0%。其中荣德时代广场预售量126540平方米/681套;英郡年华3时光里预售量77419平方米/770套;万科时代广场预售量64661平方米/1033套,是龙岗区商业预售量较大的几个楼盘。

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附:2016年商业预售项目汇总

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2、一手商业成交分析


        2016年楼市调控政策频频收紧,限购限贷政策不断升级,持续的调控令市场资金变得谨慎,楼市前景不明朗,观望氛围加重,商业地产受挫。根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳商业成交面积67.05万平方米,同比减少29.2%;商业成交套数9608套,同比减少18.2%。打压高房价、楼市调控政策转向,市场观望和谨慎,是造成2016年商业成交量下滑的主因。


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        个盘表现方面,位于南山留仙洞的万科云城是商业地产的引领者,商务公寓销量遥遥领先,成交102741平方米/1261套,市场参考价64000元/平方米,位于龙岗中心城的万科广场V寓以开发商品牌和优越的地段获得热销,成交62618平方米/1034套,居于第二位,市场参考价33000元/平方米,位于龙华新区的HBC汇隆中心以地段优势和区位优势成交33757平方米/545套,居于第三位,市场参考价62000元/平方米。此外,位于龙岗中心城的金地龙城中央、位于龙华的星河传奇、位于前海的卓越前海壹号、位于松岗的松河瑞园均有不错的表现,单盘成交量超过25000平方米。

附:2016年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10

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二、二手商业


1、二手商业挂牌均价


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        根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳的二手商业挂牌均价为80848元/平方米(1-12月加权均价,下同),较2015年(65260元/平方米)上涨23.9%。所监测的五个区全线上涨,其中,罗湖区同比上涨25.3%至104557元/平方米;南山区同比上涨20.9%至84096元/平方米;福田区同比上涨15.5%至91616元/平方米;宝安区同比上涨10.6%至95544元/平方米;龙岗区同比上涨7.3%至48773元/平方米。


附:2016年1-12月深圳各行政区二手商业量价走势图

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2、商业租金

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        根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳的商业租金为263元/平方米/月,较2015年(243元/平方米/月)上涨8.2%。所监测的五个区的商业租金走势各异,南山区同比上涨21.0%至271元/平方米/月;龙岗区同比上涨18.1%至170元/平方米/月;福田区同比上涨17.6%,为294元/平方米/月;宝安区同比上涨8.8%至174元/平方米/月;罗湖区同比下跌18.2%,为274元/平方米/月。

 

附:2016年1-12月深圳各行政区商业租金走势图


3、二手商业成交分析


        2016年在调控收紧的大背景下,二手商业表现平平。根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳二手商业成交面积54.45万平方米,同比增加15.8%;二手商业成交套数6949套,同比减少11.2%。其中,罗湖区成交139320平方米/1058套;福田区成交110566平方米/1514套,宝安区成交101123平方米/1148套,是二手商业成交量较大的三个区域,三区成交量之和占全市总量的64%。

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第四部分:写字楼


一、一手写字楼


1、新增预售分析


        2016年,是深圳写字楼供应比较充裕的一年,根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳写字楼预售量618317平方米,同比增加13.7%;写字楼预售套数6149套,同比翻倍。

 

        罗湖区3个楼盘取得写字楼预售证,预售面积131294平方米,同比增加4.6倍,预售套数1536套,同比增加2.6倍。其中万科深南广场预售量87997平方米/1330套,是罗湖区写字楼预售量最大的楼盘。

 

        福田区深业中城一个楼盘取得写字楼预售许可证,预售面积19692平方米,同比减少近九成,预售套数86套,同比减少85.4%。

 

        南山区3个楼盘取得写字楼预售许可证,预售面积124948平方米,同比减少47.9%,预售套数1230套,同比增加18.5%。其中诚盈商务中心预售量51228平方米/728套,塘朗城预售量49964平方米/71套,是南山区写字楼的预售主力。

 

        盐田区2016年无写字楼项目预售。

 

        宝安区写字楼预售面积146241平方米,同比增加3.5倍,预售套数1177套,同比增加9倍。其中前海卓越时代广场预售量69057平方米/304套;星航华府预售量28779平方米/229套,是宝安区的预售主力。

 

        龙岗区写字楼预售面积196142平方米,同比增加3.7倍,预售套数2120套,同比增加3.6倍。其中潮商广场预售量63986平方米/687套;中天美景大厦预售量30599平方米/258套;正大时代华庭预售量28665平方米/183套,是龙岗区的预售主力。

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附:2016年取得预售证的写字楼项目


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2、一手写字楼成交分析


        2016年随着经济环境的不景气和楼市调控的深入,写字楼市场转冷,根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳写字楼成交面积30.50万平方米,同比减少41.8%,写字楼成交套数1939套,同比减少46.8%。


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        个盘表现方面,位于福田中心区的海岸中心是写字楼市场的引领者,成交38076平方米/162套,是全市写字楼成交量最大的楼盘,市场参考价54000元/平方米,位于宝安中心区的前海卓越时代广场以地段优势和开发商品牌赢得市场份额,成交36567平方米/166套,居于第二位,市场参考价70000元/平方米,位于科技园片区的品牌大盘华润城成交29773平方米/110套,居于第三位,此外,CFC长富中心、正大时代华庭、皇庭中心均有出色的表现,单盘成交量超过2万平方米。

附:2016年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10


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二、二手写字楼


1、二手写字楼挂牌均价


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        根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳二手写字楼的挂牌为40793元/平方米(1-12月加权均价,下同),较2015年(37705元/平方米)上涨8.2%。所监测的三个行政区的二手写字楼挂牌均价走势各异,其中,南山区同比上涨22.2%至50918元/平方米;福田区同比上涨10.9%,达43662元/平方米;罗湖区同比下跌17.4%,为23683元/平方米。


附:2016年1-12月深圳各行政区二手写字楼量价走势图


2、写字楼租金

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        根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳的写字楼租金为145元/平方米/月,较2015年(141元/平方米/月)上涨2.8%。所监测的三个行政区中的写字楼租金涨跌互现,其中,

罗湖区同比上涨11.2%至129元/平方米/月;福田区同比上涨5.1%至165元/平方米/月;南山区同比下跌5.5%,为120元/平方米/月。


附:2016年1-12月深圳各行政区写字楼租金走势图


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3、二手写字楼成交分析


        调控持续、市场低迷,二手写字楼同样受到牵连,根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳二手写字楼成交面积18.49万平方米,同比减少21.5%,成交套数1305套,同比减少17.4%。其中,福田区成交91069平方米/568套,罗湖区成交41568平方米/332套,是二手写字楼的主力成交区域,两区合计占全市总量的72%。

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第五部分:政策点评



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第六部分:2016年小结

 

        2016年是深圳楼市的调控元年,始于2015年亢奋暴涨的房价,在2016年再次展现出节节攀升的飙涨苗头。面对失控的房价,各种调控政策紧罗密布,遏制高房价频频加码,从325新政二套房首付4成和非深户社保年限1改3,到“史上最严深八条”的二套首付7成和非深户社保年限3改5,再到年底中央表态“房子是用来住的,不是用来炒的”,一步步收紧的调控举措,威力四射!325新政出台后,成交量大幅下滑,从4月份开始月度成交量即在2500-3000套之间低位徘徊,104新政出台后,房价快速回落,从10月份开始房价下跌到55000元上下,12月深圳楼市以2161套/均价54946元完美收官,再次展现调控的成果和效力。2016年是深圳楼市的豪宅元年,高端物业成交占比量大,拉升全年的整体成交均价,2016年深圳全市共成交40443套新房住宅,同比减少39.1%,成交面积4179296平方米,同比减少37.2%,成交均价上涨59.9%,为53454元/平方米,成交金额与2015年持平,为2234亿元。

 

        调控政策的收紧和楼市成交量的下滑,加重了市场的观望气氛,开发商供给节奏放缓,2016年楼市总体供应量大幅下滑,全年住宅预售面积3994847平方米/38321套,同比大幅减少四成,2016年深圳新房供求比为1:1.05,供应略小于需求,截至2016年12月31日,深圳楼市库存量仅为3806512平方米/34663套,这个存量8-9个月即可售完,深圳楼市没有去库存的压力,更多地来自于供应缺口的压力。

 

        深圳是一座新房与二手房倒挂的城市,二手房是深圳楼市的主战场,2016年深圳二手楼市成交量同样下滑,但与新房市场相比仍要出彩很多,全年成交量超过10万套,为107566套,同比减少23.1%,成交面积9448160平方米,同比减少22.5%,挂牌均价51628元/平方米,同比上涨29%。1季度二手房成交最抢眼,其中3月成交20453套创历史新高,深圳是一个需求十分旺盛的城市,新房供应量十分有限,价格高企,二手房供应量大,选择范围广,很多生活配套完善、交通便利的区域,二手房价格仍很实惠,这也是越来越多的置业者理性选择二手房的原因。2016年二手房与新房的成交量之比为2.3:1。

 

        房价与土地市场正相关,2016年深圳房价的大涨再度引发土地市场的高关注度,各路资金纷纷抢滩深圳土地市场,2016年深圳仅出让4块商住混合用地,位于光明的A646-0059宗地,以140.6亿成交,勇夺近年来深圳楼市的总价地王。2016年深圳商住混合用地面积239705平方米,同比增加八成,建筑面积802659平方米,同比增加六成,楼面地价上涨64.6%,为31533元/平方米。近年来深圳楼市的发展多依赖旧改用地,由于旧改成本高,深圳的房价自然也是水涨船高。

 

        2016年成交量大幅下挫,不过深圳楼市仍不乏热点。位于龙华新区的鸿荣源壹成中心成交面积25.7万平方米,成交金额131亿元,是名副其实的刚需标杆;位于横岗的锦荟PARK成交面积16万平方米,是首次置业者绝佳的上车盘;高端物业半岛城邦、恒裕滨城、海上世界双玺、华润深圳湾悦府、鸿荣源壹方中心、天鹅湖1号等单盘成交金额超过60亿元,是成功人士的主战场;优质物业前海时代、宝能城、宇宏健康花城、信义嘉御山、万科麓城等单盘成交量均超过7万平方米,是刚需和改善客的钟情之地。深圳楼市供给有限、需求旺盛,这也是市场低迷的环境下仍有大量楼盘热销的奥秘。

 

        2016年,是深圳楼市价格频创新高从而引发调控的一年,是遏制高房价举措逐步细化和深化的一年,是市场由高涨火爆转向平静理性的一年,是成功人士大举购入豪宅的一年,是低层老百姓望房兴叹的一年……,与2015年相比,政策再次转向,由宽松到打压,进而一步步收紧,调控效力先量再价,从2季度开始成交量不断下滑,从4季度开始房价逐渐回落,深圳楼市在2016年上演了一场量价调控的拉锯大战,最终在12月份以量价齐跌的画面完美收官。2016年高房价得以遏制,对广大老百姓来说可谓福音,展望后市,2017年,调控政策仍会延续,房价高位震荡是大概率的事情。

 

第七部分:2017年预测


1、打压式调控通道开闸,后市有望继续加码

 

        始于2016年的325新政,从提高置业门槛开始,标志着自2015年以来的宽松化政策终结,楼市调控由此进入收紧化时期,2016年打压政策不断加码,从二套房首付到四成再到七成、非深户社保年限1改3再改5,2016年年底,中央表态“房子是用来住的,不是用来炒的”,业内分析2017年仍会有具体的调控细则出台,如进一步收紧限购限贷,增加土地供应和商品房供应等,可以预测,2017年仍是楼市打压调控政策加码的一年。

 

2、经济增速放缓,房地产业地位稳固

 

        有预测称2016年宏观经济增速为6.7%,2017年中国经济持续探底。在传统产业不济的背景下,房地产业作为支柱产业地位仍十分稳固,虽然目前开启打压调控通道,其目的只是调控高房价,房地产业的重要性不言而喻。

 

3、加息通道有望开启

 

        2016年仅经历一次降准,资金面宽松,这种宽松有望在2017年打破,2016年,英国脱欧、美联储加息等事件给整个国际金融市场带来了冲击和压力,为应对国际金融环境的变化,2017年国内也许会开启加息通道,一旦加息,就意味着资金面收紧,买房人的购房成本加大。

 

4、库存有限,供需矛盾突出

 

        数据显示,截至2016年12月31日,深圳楼市库存量仅为3806512平方米/34663套,按照2015-2016年的月平均销售速度来看,这个存量8-9个月即可售完,深圳楼市没有去库存的压力,相反,随着土地资源的日益紧张,供应紧缺一直是深圳楼市面临的大难题,供需矛盾在以后会更加突出。

 

5、需求旺盛,房价高位震荡

 

        2016年深圳楼市量跌价升,在政策的不断紧绑下,房价在四季度终于有所回落,但仍维持高位,10-12月均价在55000元上下波动,2017年,预计调控仍将持续,房价保持高位震荡或小幅上涨,全年的房价涨幅在10%-15%左右,预计全年的成交均价为58000-60000元/平方米。

 

 

后记:

 

        《深圳房地产统计分析报告》致力于为发展商、地产中介、业内人士提供客观、及时、权威的统计数据和分析报告,本报告以半年度、年度为编写周期,报告中内容包括深圳土地市场、新房市场、二手房市场、商业以及写字楼等房地产细分市场的发展情况,从成交量、成交均价、挂牌均价、成交产品类型、租金等方面对深圳楼市进行全面的统计和剖析。

本报告中所采用的数据均来自于深圳市国土资源和房产管理局,由于统计时间和统计方式不同,在数据体现上可能略有差异,引用时请留意。

        本报告由深圳房地产信息网研究中心编撰,研究员张粉层、林上康、卢旭旭同志执笔,有错误的地方敬请指正。

        我们的联系方式是:0755-83680909  e-mail:598064183 @qq.com

 

                     

深圳房地产信息网 研究中心

2017年1月

 


年度报告

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