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环比下跌5.8%! 深房价踏上回落之路【2016四季度】

房网数据中心 资讯 发布时间:2017.02.08 17:27:58
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来源:szhome 数据中心  作者:张粉层  林上康  卢旭旭


第一部分:土地市场


  根据深圳房地产信息网的监测,2016年第四季度深圳共出让10块宗地,其中2块商住混合用地,5块商业用地和3块商业服务业用地。

 

  商住混合用地合计用地面积51589.59平方米,合计建筑面积147659平方米,成交金额29.6亿元,折合楼面地价20046元/平方米。

 

  5块商业用地合计出让用地面积59482.03平方米,合计建筑面积340540平方米,成交金额96.38亿元,折合楼面地价28302元/平方米。

 

  3块商业服务业用地合计出让用地面积57040.47平方米,合计建筑面积499800平方米,成交金额96.51亿元,折合楼面地价19310元/平方米。

 



第二部分:新房市场


  一、一手住宅


  1、供应分析


  1.1、新增预售分析


  在“史上最严”104新政的威慑之下,市场供需双方开始观望,开发商推盘节奏放缓,楼市预售量大幅下滑。根据深圳房地产信息网的监测,2016年第四季度深圳新房住宅预售面积443894平方米,环比减少65.4%,同比减少八成;预售套数4595套,环比减少64.4%,同比减少78.7%。

 

  2016年四季度罗湖、福田、南山、盐田四个区域无住宅项目预售。

 

  宝安区2个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积185119平方米,环比减少44.2%,同比减少79.2%;住宅预售套数1980套,环比减少48.4%,同比减少79.4%。鸿荣源壹成中心预售量107874.08平方米/1174套,是宝安区预售量最大的楼盘。

 

  龙岗区5个楼盘取得预售许可证,住宅预售面积258775平方米,环比减少51.1%,同比减少一半;住宅预售套数2615套,环比减少54.6%,同比减少51.8%。远洋新干线预售量101752.38平方米/1002套,合正丹郡预售量81182.08平方米/805套,是龙岗区预售量较大的两个楼盘。



  附1:2016年第四季度取得预售证的项目



  附2:2016年四季度预售住宅户型构成



  2、成交分析


  2.1、四季度新房成交均价分析



  104调控新政二套房首付七成、非深户购房年限3改5等严厉的调控举措震慑楼市,房价应声回落。2016年第四季度深圳新房住宅成交均价55261元/㎡,环比下跌5.8%,同比上涨36.1%。

 

  福田区在宝能公馆的支撑下房价有所上行,为96874元/㎡,是全市均价最高的区域,环比上涨3.8%,同比上涨28.7%。

 

  罗湖区成交均价74557元/㎡,环比微涨0.9%,同比上涨42.5%。

 

  南山区四季度高端物业成交占比量有所下降,带动房价下行,为82510元/㎡,环比下跌12.9%,同比上涨23.8%。

 

  盐田区在山海四季城热销的带动下,房价低位上行,为51352元/㎡,环比上涨10.3%,同比上涨35.5%。

 

  宝安区四季度成交以普通物业为主,房价回落,成交均价47906元/㎡,环比下跌10.5%,同比上涨28.3%。

 

  低价盘是龙岗区的成交主力,引领区域房价下行,为39641元/㎡,环比下跌4.8%,同比上涨28.3%。



  2.2、四季度新房成交量分析


  在调控新政的影响之下,2016年四季度深圳新房成交量低位震荡,根据深圳房地产信息网的监测,四季度共成交9359套新房住宅,环比增加18.3%,同比减少一半,成交面积930045平方米,环比增加13.5%,同比减少49.8%。

 

  受市场供应减少的影响,罗湖、福田两区成交量大幅下滑。罗湖区成交112套新房住宅,环比减少49.1%,同比减少88.2%;成交面积13691平方米,环比减少51.2%,同比减少85.8%。福田区成交19套新房住宅,环比减少63.5%,同比减少95.0%;成交面积3327平方米,环比减少64.7%,同比减少93.4%。

 

  南山区在香山里、华润城、山语海、豪方天际等楼盘的热销下,成交量大增。成交1923套新房住宅,环比增加71.7%,同比增加2.6%;成交面积263964平方米,环比增加52.4%,同比增加15.3%。

 

  壹成中心、佳华领域广场、中粮天悦壹号、华业玫瑰四季、中粮云景国际等楼盘的热卖,带动宝安区成交量小幅上扬,成交3431套新房住宅,环比增加13.4%,同比减少58.9%;成交面积298529平方米,环比增加6.1%,同比减少62.9%。

 

  龙岗区在信义金御半山、心海城、龙园大观、恒裕嘉城、锦荟PARK等个盘热销的推动下,成交量成交。成交3808套新房住宅,环比增加10.6%,同比减少41.4%;成交面积344099平方米,环比增加6.6%,同比减少45.3%。



  附:深圳市各行政区2016年10-12月新房成交量价走势图



第三部分:二手房市场


  一、挂牌情况分析

 

  1、2016年四季度深圳各区二手住宅挂牌均价




  根据szhome二手房栏目的监测,2016年四季度深圳的二手住宅价格开始回落,季度加权均价为49285元/平方米,(10-12月加权均价,下同),环比下跌5.2%,同比上涨5.0%。

 

  各行政区方面,全市六区走势各异,盐田区四季度挂牌均价环比上涨9.7%至47998元/平方米,同比上涨9.7%;福田区挂牌均价环比持平,为60996元/平方米,同比上涨9.0%;龙岗区挂牌均价环比下跌0.5%,为37870元/平方米,同比上涨25.7%;罗湖区挂牌均价环比下跌0.5%,为49799元/平方米,同比上涨15.5%;南山区挂牌均价环比下跌0.9%,为62105元/平方米,同比上涨8.4%;宝安区挂牌均价下跌5.1%,为46744元/平方米,同比上涨14.7%。


附:深圳市各行政区2016年10~12月二手住宅量价走势图


2、2016年四季度深圳各区住宅租金



  根据szhome二手房栏目的监测,2016年四季度深圳的住宅租金为71元/平方米/月,(10-12月加权均价,下同),环比下跌7.8%,同比下跌6.6%。

 

  各行政区方面,全市六区走势各异,其中,宝安区四季度的住宅租金环比上涨1.9%,为55元/平方米/月,同比下跌5.2%;盐田区四季度的住宅租金环比下跌1.7%,为57元/平方米/月,同比上涨1.8%;罗湖区四季度的住宅租金环比下跌2.6%,为74元/平方米/月,同比下跌3.9%;龙岗区四季度住宅租金环比下跌4.2%,为46元/平方米/月,同比上涨2.2%;福田区四季度住宅租金环比下跌4.4%,为87元/平方米/月,同比上涨1.2%;南山区四季度住宅租金环比下跌4.7%,为82元/平方米/月。


  附:深圳市各行政区2016年10~12月住宅租金走势图


  二、成交分析


  3.1、2016年第四季度全市二手商品房成交概况



  在104新政的打压之下,三季度开始企稳的二手房市场,在四季度成交量显著回落。根据深圳房地产信息网统计:2016年第四季度深圳成交18407套二手房,环比减少两成,同比减少43.0%;成交面积1627232平方米,环比减少15.5%,同比减少41.7%。

 

  龙岗、宝安、福田是二手房成交的三大主力区域,龙岗区成交5008套二手房,环比减少16.2%,同比减少43.9%;成交面积425717平方米,环比减少18.0%,同比减少49.1%。

 

  宝安区成交3569套二手房,环比减少26.6%,同比减少43.8%;成交面积376599平方米,环比减少10.4%,同比减少37.1%。

 

  福田区成交3518套二手房,环比减少17.4%,同比减少四成;成交面积306165平方米,环比减少14.9%,同比减少35.7%。



  3.2、2016年四季度二手房、新房成交比较


  根据深圳房地产信息网的监测,2016年四季度深圳二手房成交量是新房的1.7倍。各行政区方面,福田、罗湖、盐田三区以二手房成交为主,福田区二手房成交量是新房的92.0倍,罗湖区二手房成交量是新房的16.0倍,盐田区二手房成交量是新房的7.2倍。宝安和龙岗两区二手房成交量略优于新房,宝安区二手房成交量是新房的1.3倍,龙岗区二手房成交量是新房的1.2倍。南山区二手房成交量与新房持平。



第四部分:商业



  一、一手商业


  1、一手商业新增预售分析


  根据深圳房地产信息网的监测,2016年四季度深圳商业预售面积374991平方米,环比增加53.2%,同比增加10.6%;商业预售套数5135套,环比增加62.1%,同比增加41.2%。南山和龙岗是商业预售量的主力区域,南山区预售量180919.1平方米/2755套,龙岗区预售量119749.97平方米/1656套。位于南山的塘朗城预售量71289.18平方米/1358套,位于前海的卓越前海壹号预售量59641.62平方米/401套,是全市商业预售量较大的两个楼盘。



  附:2016年四季度预售的商业项目




  2、一手商业成交分析


  根据深圳房地产信息网的监测,2016年四季度一手商业成交面积156284平方米,环比减少8.2%,同比减少36.7%;商业成交套数2324套,环比减少11.4%,同比减少34.9%。万科云城成交31720平方米/390套,是全市商业成交量最大的楼盘,万科广场V寓成交13423平方米/215套,居于第二位。



  二、二手商业

  【注】:由于盐田区的商业二手市场很小,跟其他区相比几乎可以忽略不计,故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。


  1、出售部分



  根据szhome二手房栏目的监测,2016年四季度深圳的二手商业挂牌均价环比下跌13.4%,为73263元/平方米(10-12月加权均价,下同),同比上涨1.4%。

 

  所监测的五个区的二手商业挂牌均价四季度走势各异,罗湖区四季度商业挂牌均价环比上涨2.4%,为100010元/平方米,同比上涨2.4%;龙岗区商业挂牌均价环比上涨1.9%,为48169元/平方米,同比下跌11.0%;南山区商业挂牌均价环比下跌9.5%,为77197元/平方米,同比上涨6.8%;宝安区商业挂牌均价环比下跌10.3%,为87984元/平方米,同比下跌0.8%;福田区商业挂牌均价环比下跌20.7%,为73552元/平方米,同比下跌26.5%。

 

  附:深圳市各行政区2016年10-12月二手商业挂牌均价走势图



  2、出租部分




  根据szhome二手房栏目的监测,2016年四季度深圳的商业租金环比下跌4.5%,为255元/平方米/月(10-12月加权均价,下同),同比下跌2.7%。

 

  所监测的五个区的商业租金四季度走势各异,其中,龙岗区四季度的商业租金环比上涨25.0%至150元/平方米/月,同比下跌8.5%;福田区商业租金环比下跌5.7%,为299元/平方米/月,同比下跌10.2%;南山区商业租金环比下跌12.3%,为250元/平方米/月,同比上涨12.1%;宝安区商业租金环比下跌34.8%,为129元/平方米/月,同比下跌20.4%;罗湖区商业租金环比下跌54.3%,为138元/平方米/月,同比下跌60.9%。

 

  附:深圳市各行政区2016年10-12月商业租金走势图




  3、二手商业成交分析


  根据深圳房地产信息网的监测,2016年四季度深圳二手商业成交面积126036平方米,环比增加43.9%,同比增加8.0%;二手商业成交套数1849套,环比增加34.7%,同比持平。





第五部分:写字楼

  一、一手写字楼


  1、写字楼新增批售分析


  根据深圳房地产信息网的监测,2016年四季度深圳写字楼预售面积270878平方米,环比增加6.4倍,同比增加68.7%;写字楼预售套数3283套,环比增加6.6倍,同比增加4倍。全市仅8个项目取得预售许可证,其中位于罗湖的万科深南广场预售量87997.12平方米/1330套;位于前海的诚盈商务中心预售量51227.85平方米/728套,是写字楼预售量较大的两个项目。



  附:2016年第四季度预售的写字楼项目




  2、写字楼成交分析


  根据深圳房地产信息网的监测,2016年四季度深圳一手写字楼成交面积45728平方米,环比减少1.9%,同比减少67.1%;写字楼成交套数470套,环比增加三成,同比减少48.1%。正大时代华庭成交14731平方米/92套,是全市写字楼成交量最大的楼盘,前海卓越时代广场成交10039平方米/47套,居于第二位。



  二、二手写字楼


  【注】:由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98%,故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场,其他三个区由于写字楼的量很少,暂时不划入研究范围。


  1、出售部分



  根据szhome二手房栏目的监测,2016年四季度深圳的二手写字楼挂牌均价为43489元/平方米,(10-12月加权均价,下同),环比上涨3.8%,同比上涨13.9%。所监测的三个行政区的二手写字楼挂牌均价三季度全线上涨,罗湖区四季度环比上涨15.1%,为25462元/平方米,同比下跌3.1%;南山区四季度环比下跌9.7%,为45548元/平方米,同比下跌0.9%;福田区四季度环比上涨0.4%,为43966元/平方米,同比下跌 3.1%;。


  附:深圳市各行政区2016年10-12月二手写字楼挂牌均价走势图





  2、出租部分


  根据szhome二手房栏目的监测,2016年四季度深圳的二手写字楼租金环比下跌8.7%,为136元/平方米/月(10-12月加权均价,下同),同比下跌4.2%。所监测的三个行政区的写字楼租金走势各异,其中,罗湖区四季度的写字楼租金环比上涨22.1%至160元/平方米/月,同比上涨35.6%;福田区四季度的写字楼租金环比下跌2.4%,为162元/平方米/月,同比上涨0.6%;南山区四季度的写字楼租金环比下跌13.0%,为107元/平方米/月,同比下跌17.7%。

  3、二手写字楼成交分析


  根据深圳房地产信息网的监测,2016年四季度深圳二手写字楼成交面积34429平方米,环比减少36.8%,同比减少54.4%,二手写字楼成交套数283套,环比减少12.7%,同比减少43.4%。



第五部分:政策点评




第六部分:小结

 

  2016年四季度,房价在104最严调控新政的威慑下应声回落,环比下跌5.8%,为55261元/㎡,深圳高昂的房价终于开始理性回归。在“银十”的带动下,刚需平价物业成交量有所增加,四季度共成交9359套新房住宅,环比增加18.3%。

 

  展望后市,随着调控力度的频频收紧,市场观望氛围进一步加重,市场普遍预期在未来的一段时间内房价会继续走低,从近期入市的合正丹郡、心海城、远洋新天地等楼盘来看,开发商定价更加理性,有买房需求的朋友,不妨多走多看!





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