来源：szhome 数据中心 作者：张粉层 林上康 卢旭旭
第一部分：土地市场
根据深圳房地产信息网的监测，2016年第四季度深圳共出让10块宗地，其中2块商住混合用地，5块商业用地和3块商业服务业用地。
商住混合用地合计用地面积51589.59平方米，合计建筑面积147659平方米，成交金额29.6亿元，折合楼面地价20046元/平方米。
5块商业用地合计出让用地面积59482.03平方米，合计建筑面积340540平方米，成交金额96.38亿元，折合楼面地价28302元/平方米。
3块商业服务业用地合计出让用地面积57040.47平方米，合计建筑面积499800平方米，成交金额96.51亿元，折合楼面地价19310元/平方米。
第二部分：新房市场
一、一手住宅
1、供应分析
1.1、新增预售分析
在“史上最严”104新政的威慑之下，市场供需双方开始观望，开发商推盘节奏放缓，楼市预售量大幅下滑。根据深圳房地产信息网的监测，2016年第四季度深圳新房住宅预售面积443894平方米，环比减少65.4%，同比减少八成；预售套数4595套，环比减少64.4%，同比减少78.7%。
2016年四季度罗湖、福田、南山、盐田四个区域无住宅项目预售。
宝安区2个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积185119平方米，环比减少44.2%，同比减少79.2%；住宅预售套数1980套，环比减少48.4%，同比减少79.4%。鸿荣源壹成中心预售量107874.08平方米/1174套，是宝安区预售量最大的楼盘。
龙岗区5个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积258775平方米，环比减少51.1%，同比减少一半；住宅预售套数2615套，环比减少54.6%，同比减少51.8%。远洋新干线预售量101752.38平方米/1002套，合正丹郡预售量81182.08平方米/805套，是龙岗区预售量较大的两个楼盘。
附1：2016年第四季度取得预售证的项目
附2：2016年四季度预售住宅户型构成
2、成交分析
2.1、四季度新房成交均价分析
104调控新政二套房首付七成、非深户购房年限3改5等严厉的调控举措震慑楼市，房价应声回落。2016年第四季度深圳新房住宅成交均价55261元/㎡，环比下跌5.8%，同比上涨36.1%。
福田区在宝能公馆的支撑下房价有所上行，为96874元/㎡，是全市均价最高的区域，环比上涨3.8%，同比上涨28.7%。
罗湖区成交均价74557元/㎡，环比微涨0.9%，同比上涨42.5%。
南山区四季度高端物业成交占比量有所下降，带动房价下行，为82510元/㎡，环比下跌12.9%，同比上涨23.8%。
盐田区在山海四季城热销的带动下，房价低位上行，为51352元/㎡，环比上涨10.3%，同比上涨35.5%。
宝安区四季度成交以普通物业为主，房价回落，成交均价47906元/㎡，环比下跌10.5%，同比上涨28.3%。
低价盘是龙岗区的成交主力，引领区域房价下行，为39641元/㎡，环比下跌4.8%，同比上涨28.3%。
2.2、四季度新房成交量分析
在调控新政的影响之下，2016年四季度深圳新房成交量低位震荡，根据深圳房地产信息网的监测，四季度共成交9359套新房住宅，环比增加18.3%，同比减少一半，成交面积930045平方米，环比增加13.5%，同比减少49.8%。
受市场供应减少的影响，罗湖、福田两区成交量大幅下滑。罗湖区成交112套新房住宅，环比减少49.1%，同比减少88.2%；成交面积13691平方米，环比减少51.2%，同比减少85.8%。福田区成交19套新房住宅，环比减少63.5%，同比减少95.0%；成交面积3327平方米，环比减少64.7%，同比减少93.4%。
南山区在香山里、华润城、山语海、豪方天际等楼盘的热销下，成交量大增。成交1923套新房住宅，环比增加71.7%，同比增加2.6%；成交面积263964平方米，环比增加52.4%，同比增加15.3%。
壹成中心、佳华领域广场、中粮天悦壹号、华业玫瑰四季、中粮云景国际等楼盘的热卖，带动宝安区成交量小幅上扬，成交3431套新房住宅，环比增加13.4%，同比减少58.9%；成交面积298529平方米，环比增加6.1%，同比减少62.9%。
龙岗区在信义金御半山、心海城、龙园大观、恒裕嘉城、锦荟PARK等个盘热销的推动下，成交量成交。成交3808套新房住宅，环比增加10.6%，同比减少41.4%；成交面积344099平方米，环比增加6.6%，同比减少45.3%。
附：深圳市各行政区2016年10－12月新房成交量价走势图
第三部分：二手房市场
一、挂牌情况分析
1、2016年四季度深圳各区二手住宅挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测，2016年四季度深圳的二手住宅价格开始回落，季度加权均价为49285元/平方米，(10-12月加权均价，下同），环比下跌5.2%，同比上涨5.0%。
各行政区方面，全市六区走势各异，盐田区四季度挂牌均价环比上涨9.7%至47998元/平方米，同比上涨9.7%；福田区挂牌均价环比持平，为60996元/平方米，同比上涨9.0%；龙岗区挂牌均价环比下跌0.5%，为37870元/平方米，同比上涨25.7%；罗湖区挂牌均价环比下跌0.5%，为49799元/平方米，同比上涨15.5%；南山区挂牌均价环比下跌0.9%，为62105元/平方米，同比上涨8.4%；宝安区挂牌均价下跌5.1%，为46744元/平方米，同比上涨14.7%。
附：深圳市各行政区2016年10～12月二手住宅量价走势图
2、2016年四季度深圳各区住宅租金
根据szhome二手房栏目的监测，2016年四季度深圳的住宅租金为71元/平方米/月，(10-12月加权均价，下同），环比下跌7.8%，同比下跌6.6%。
各行政区方面，全市六区走势各异，其中，宝安区四季度的住宅租金环比上涨1.9%，为55元/平方米/月，同比下跌5.2%；盐田区四季度的住宅租金环比下跌1.7%，为57元/平方米/月，同比上涨1.8%；罗湖区四季度的住宅租金环比下跌2.6%，为74元/平方米/月，同比下跌3.9%；龙岗区四季度住宅租金环比下跌4.2%，为46元/平方米/月，同比上涨2.2%；福田区四季度住宅租金环比下跌4.4%，为87元/平方米/月，同比上涨1.2%；南山区四季度住宅租金环比下跌4.7%，为82元/平方米/月。
附：深圳市各行政区2016年10～12月住宅租金走势图
二、成交分析
3.1、2016年第四季度全市二手商品房成交概况
在104新政的打压之下，三季度开始企稳的二手房市场，在四季度成交量显著回落。根据深圳房地产信息网统计：2016年第四季度深圳成交18407套二手房，环比减少两成，同比减少43.0%；成交面积1627232平方米，环比减少15.5%，同比减少41.7%。
龙岗、宝安、福田是二手房成交的三大主力区域，龙岗区成交5008套二手房，环比减少16.2%，同比减少43.9%；成交面积425717平方米，环比减少18.0%，同比减少49.1%。
宝安区成交3569套二手房，环比减少26.6%，同比减少43.8%；成交面积376599平方米，环比减少10.4%，同比减少37.1%。
福田区成交3518套二手房，环比减少17.4%，同比减少四成；成交面积306165平方米，环比减少14.9%，同比减少35.7%。
3.2、2016年四季度二手房、新房成交比较
根据深圳房地产信息网的监测，2016年四季度深圳二手房成交量是新房的1.7倍。各行政区方面，福田、罗湖、盐田三区以二手房成交为主，福田区二手房成交量是新房的92.0倍，罗湖区二手房成交量是新房的16.0倍，盐田区二手房成交量是新房的7.2倍。宝安和龙岗两区二手房成交量略优于新房，宝安区二手房成交量是新房的1.3倍，龙岗区二手房成交量是新房的1.2倍。南山区二手房成交量与新房持平。
第四部分：商业
一、一手商业
1、一手商业新增预售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年四季度深圳商业预售面积374991平方米，环比增加53.2%，同比增加10.6%；商业预售套数5135套，环比增加62.1%，同比增加41.2%。南山和龙岗是商业预售量的主力区域，南山区预售量180919.1平方米/2755套，龙岗区预售量119749.97平方米/1656套。位于南山的塘朗城预售量71289.18平方米/1358套，位于前海的卓越前海壹号预售量59641.62平方米/401套，是全市商业预售量较大的两个楼盘。
附：2016年四季度预售的商业项目
2、一手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年四季度一手商业成交面积156284平方米，环比减少8.2%，同比减少36.7%；商业成交套数2324套，环比减少11.4%，同比减少34.9%。万科云城成交31720平方米/390套，是全市商业成交量最大的楼盘，万科广场V寓成交13423平方米/215套，居于第二位。
二、二手商业
【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。
1、出售部分
根据szhome二手房栏目的监测，2016年四季度深圳的二手商业挂牌均价环比下跌13.4%，为73263元/平方米（10-12月加权均价，下同），同比上涨1.4%。
所监测的五个区的二手商业挂牌均价四季度走势各异，罗湖区四季度商业挂牌均价环比上涨2.4%，为100010元/平方米，同比上涨2.4%；龙岗区商业挂牌均价环比上涨1.9%，为48169元/平方米，同比下跌11.0%；南山区商业挂牌均价环比下跌9.5%，为77197元/平方米，同比上涨6.8%；宝安区商业挂牌均价环比下跌10.3%，为87984元/平方米，同比下跌0.8%；福田区商业挂牌均价环比下跌20.7%，为73552元/平方米，同比下跌26.5%。
附：深圳市各行政区2016年10-12月二手商业挂牌均价走势图
2、出租部分
根据szhome二手房栏目的监测，2016年四季度深圳的商业租金环比下跌4.5%，为255元/平方米/月（10-12月加权均价，下同），同比下跌2.7%。
所监测的五个区的商业租金四季度走势各异，其中，龙岗区四季度的商业租金环比上涨25.0%至150元/平方米/月，同比下跌8.5%；福田区商业租金环比下跌5.7%，为299元/平方米/月，同比下跌10.2%；南山区商业租金环比下跌12.3%，为250元/平方米/月，同比上涨12.1%；宝安区商业租金环比下跌34.8%，为129元/平方米/月，同比下跌20.4%；罗湖区商业租金环比下跌54.3%，为138元/平方米/月，同比下跌60.9%。
附：深圳市各行政区2016年10-12月商业租金走势图
3、二手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年四季度深圳二手商业成交面积126036平方米，环比增加43.9%，同比增加8.0%；二手商业成交套数1849套，环比增加34.7%，同比持平。
第五部分：写字楼
一、一手写字楼
1、写字楼新增批售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年四季度深圳写字楼预售面积270878平方米，环比增加6.4倍，同比增加68.7%；写字楼预售套数3283套，环比增加6.6倍，同比增加4倍。全市仅8个项目取得预售许可证，其中位于罗湖的万科深南广场预售量87997.12平方米/1330套；位于前海的诚盈商务中心预售量51227.85平方米/728套，是写字楼预售量较大的两个项目。
附：2016年第四季度预售的写字楼项目
2、写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年四季度深圳一手写字楼成交面积45728平方米，环比减少1.9%，同比减少67.1%；写字楼成交套数470套，环比增加三成，同比减少48.1%。正大时代华庭成交14731平方米/92套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，前海卓越时代广场成交10039平方米/47套，居于第二位。
二、二手写字楼
【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。
1、出售部分
根据szhome二手房栏目的监测，2016年四季度深圳的二手写字楼挂牌均价为43489元/平方米，（10-12月加权均价，下同），环比上涨3.8%，同比上涨13.9%。所监测的三个行政区的二手写字楼挂牌均价三季度全线上涨，罗湖区四季度环比上涨15.1%，为25462元/平方米，同比下跌3.1%；南山区四季度环比下跌9.7%，为45548元/平方米，同比下跌0.9%；福田区四季度环比上涨0.4%，为43966元/平方米，同比下跌 3.1%；。
附：深圳市各行政区2016年10-12月二手写字楼挂牌均价走势图
2、出租部分
根据szhome二手房栏目的监测，2016年四季度深圳的二手写字楼租金环比下跌8.7%，为136元/平方米/月（10-12月加权均价，下同），同比下跌4.2%。所监测的三个行政区的写字楼租金走势各异，其中，罗湖区四季度的写字楼租金环比上涨22.1%至160元/平方米/月，同比上涨35.6%；福田区四季度的写字楼租金环比下跌2.4%，为162元/平方米/月，同比上涨0.6%；南山区四季度的写字楼租金环比下跌13.0%，为107元/平方米/月，同比下跌17.7%。
3、二手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2016年四季度深圳二手写字楼成交面积34429平方米，环比减少36.8%，同比减少54.4%，二手写字楼成交套数283套，环比减少12.7%，同比减少43.4%。
第五部分：政策点评
第六部分：小结
2016年四季度，房价在104最严调控新政的威慑下应声回落，环比下跌5.8%，为55261元/㎡，深圳高昂的房价终于开始理性回归。在“银十”的带动下，刚需平价物业成交量有所增加，四季度共成交9359套新房住宅，环比增加18.3%。
展望后市，随着调控力度的频频收紧，市场观望氛围进一步加重，市场普遍预期在未来的一段时间内房价会继续走低，从近期入市的合正丹郡、心海城、远洋新天地等楼盘来看，开发商定价更加理性，有买房需求的朋友，不妨多走多看！
粤公网安备 44030402000760号
