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借名额买房的血泪教训 一下毁掉4个家庭(附律师分析)

晶晶乐道 发布时间:2017.02.22 09:16:29
浏览:202815

  近日家在深圳论坛热传的一份帖子,一女子因为借了姐夫的名额买了一套深圳房,房子被姐夫抵押,3个月内需还清198万,自己背负巨额债务,导致离婚,连累了家人也让自己一无所有。


  该帖子的真实性有待确认,但是作为一个"借名额买房"的案例来说,我们不妨一起来探讨一下这背后究竟发生了什么?借名额买深圳房究竟是可以发家致富?还是会身负重担疲惫不堪?

  

  以下为网友@qmeizi2016的原文(论坛帖:一套房子,毁掉四个家庭

  

  都说人生如戏,戏如人生。一周来经历重大人生变故,半生心血化为乌有。

  

  2003年

  

  我和老公研究生毕业,两个草根穷学生,背着近3万助学贷款债务,开始南下闯深圳。我们的深圳梦,从此开始。

  

  2005年

  

  我们还完所有债务,生了宝宝,无房,无车,更无钱,连婚纱照都没有拍。

  

  2008年

  

  我们在坂田四季花城买了人生第一套房子,因为当时我们月薪太低,也不懂得弄虚作假,房子挂了我们两个人的名字,并用我们两人的名义贷了款。房子很小,但我们终于有家了,宝宝顺利上了幼儿园。

  

  2013年

  

  孩子已经八岁了,必须要有自己独立的房间。家里上有老,下有小,家里五口人,每天为了抢用唯一的洗手间而起争端。我们急需换房,但受当时政策限制,就算我们已经卖掉家中唯一住房,因为五年内有银行贷款记录,另外购房也算二套,首付七成。

  

  2013年,房产市场也是一个风声鹤唳之年,我们等不起。迫不得已,我们用我娘家亲姐夫的名义,在四季花城换了一套大房。那时,我姐夫还是一个老实的大巴司机,一个小学文化的农民。当然,他的资质是贷不了款的,是由我作为他的担保人,才办理下来的。

  

  罪恶的种子,从此埋下。

  

  2015年

  

  房产新政出台,我们的房子终于满两年了,打算过户到自己名下,可是因为房价暴涨,我们的房子成了“豪宅”,过户费用不但没有减少,反倒增加了10几万。正在我们踌躇不定的时候,我姐夫2015年底辞掉深圳的工作,到外地去了,具体做什么,我们谁都不知道。找不到人,事情便拖下来。出于对货币贬值的恐惧,我们用手上的几十万现金买了万科第五园的一套单身公寓,并借此机会把我们夫妻俩积压在公积金帐户里的钱拿出来。

  

  2016年

  

  姐夫继续在“外地”工作,各种理由回不了深圳。好不容易熬到2017春节,我在姐姐及两个成年外甥的配合下,终于将姐夫骗回深圳。

  

  本来,我们只是想办理一个委托公证,把姐夫名下的房产全权委托给我们来处理,或者买卖,或者过户,我们慢慢办理。但是,一查档案,我们全部吓懵了。他去年背着我们在深圳某银行二次贷款198万,还通过各种途径套资,现在他个人名下已查负债460万!!!!!3个月内,这198万就要到期,如果不能填平这个黑洞,我们就只能等着银行将查封拍卖房产。

  

  在我多年的协助下,我姐的两个儿子刚刚大学毕业,刚刚有了稳定体面的工作,刚刚谈了女朋友,刚刚在外地二线城市付了三四十万的首付,准备结婚安家。现在,那个人渣姐夫近500万的债务血坑,瞬间击溃我们4个本来美满幸福的家庭!!!!

  

  唯一让我欣慰的是,两个外甥在我20多年的协助教育下,已经成长为俩负责人的男人,明白事理,知恩图报。他们痛哭着跪求我们表态:“人在债在,父债子还”。大不了,他们卖房子,打光棍。可是他们两个刚刚毕业的孩子,在二线城市,每月领着三五千的薪水,哪里有能力偿还这样巨额的血债。

  

  现在,两个外甥已押父母回老家办理了离婚。因为我的决策失败和亲信娘家人,败光大半生积累家产,我和老公作为夫妻,已经失去平等夫妻共同生活的基础,我提出了离婚,把仅剩家产和孩子都给了他,保证他的财产不受损失。前老公是个好人,是我不想跟他过了。我不想带着愧疚,慢慢消耗掉我们曾经的美好。

  

  我寒窗苦读19年,早出晚归奋斗15年。一周之内,我回到光棍一人,除了一份尚可温饱的工作,什么都没有了………

  

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  看看网友怎么说:













  看看律师怎么说:



  广东信荣律师事务所主任 张茂荣律师


  话从两头说:一方面,代持风险不言而喻,代持人是法定所有权人,可以不用知会出资人全权处分物业,所以代持人和出资人之间的信任关系很重要,出资人享受借名买房获得增值收益的同时,就必须承担风险;另一方面,代持有风险,防范有措施:最起码要有代持协议和付款供楼凭证,并应在代持开始就让代持人给自己做好全权委托公证,以便无需再求代持人随时办理过户到自己或指定人名下。——案中主人公一方面过于对娘家姐夫信任,另一方面没有提前做公证委托给自己,没有掌握对房屋的控制权,姐夫不仁,自己有错!


  广东华商律师事务所 周争锋律师

  

  1、有人把这个篇文章发了我,让我写点什么,我看到二次抵押198万的时候,脑袋里面猛闪了一下,我记得有一个类似的情况,有人电话咨询过我,我想也许就是楼主了。我和楼主素不相识,只是他描述的事和我春节放假前接到的一个咨询是一样的,我记得很清楚二次抵押了198万。

  

  2、说下用他人名义买房,可能存在的法律风险。依据物权法的规定,首先推定登记产权人为房产的物权权利人,除非有证据足以推翻产权登记簿上记载的内容。一旦登记权利人私下处分该房产或被其他人主张权利,实际产权人的权利就需要通过诉讼的方式保护。主要有,登记产权人离婚配偶诉讼分割财产、死亡后继承人继承财产、或私自办理抵押给他人、或登记产权人自身存在债务被债权人申请法院依法查封、或私自出售他人。

  

  3、发生前述的情况,实际产权人维护自己权利提起确权诉讼时,诉讼前提是实际产权人必须具备购房资格。没有购房资格就没有办法提起确权诉讼,还有诉讼的内容是提起合同之诉,要求登记权利人为其办理房屋过户登记手续。实际操作过程中往往有的当事人只要求确认产权归属,不提让对方配合过户这一诉求,导致判决生效后还是无法执行。

  

  4、代持关系一定要有具体明确书面协议,写明坐落位置准确唯一的房子的所有权是甲的,写明购买房产的购房款都是甲出资的,写明房产是甲用乙的名义购买,房产的所有权益均有甲方承受。在有书面的代持约定和相关的出资凭据,在甲方取得购房资格后,通过诉讼方式收回房产问题不是很大。需要注意的是需要有被借名人夫妻双方签字确认,最大限度的避免出现纠纷。实际产权人要保留全部房产购房时的文件原件(购房合同,监管协议,贷款合同,佣金收据有些佣金收据直接可以让中介开给实际产权人),保留出资转账凭据,不要用现金、微信、支付宝,也不要再通过其他人转账支付,就实际产权人的账户转出去。在有书面代持约定的情况下,实际产权人是不是一直占有使用房产,只是辅助审查,在没有明确具体的书面约定时,实际占用使用问题往往成为判断物权实际所有人的关键因素。

  

  5、对于代持人也就是被借名人而言,答应给人代持前要站在自己的角度权衡下利弊,对代持期间可能存在的风险要有清晰的认识,避免出现实际购房人不支付按揭款导致自己的征信出现问题,还要对代持关系维持的时间做出约定,不然实际产权人就是不出售,赖着你的名额,你还真没有法律救济途径。现在的现实情况是每个人首付三成的贷款机会只有一次,你要考虑到你把你的这个优惠权利让给他人了,你以后买房如何办,这一点尤其需要考虑清楚,特别是免费代持的。

  

  最后希望楼主能够顺利摆脱困境。

  

  希望存在大额代持房产的,看到此贴后能有所警醒,投资有风险,代持需谨慎。

  

  





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