最近参加了两个地产项目的区域发展和价值研讨会，一个是位于深圳北站的“汇德大厦”，另一个是位于龙华富士康旁边的“富驰大厦”，巧的是这两项目都在龙华区，都是当地知名度很高的城市综合体，而且这两个项目都包含有高端的商务公寓。期间有很多朋友咨询商务公寓这一类的物业还能不能继续投资，这些朋友大都是在深圳已经有多套物业，已经没有了购房指标，但手头上又有充裕的资金找不到投资的产品，他们当中有人已经或者准备投资商务公寓，希望能够在投资计划上给他们一些建议。
商务公寓，可以说是过去十年楼市调控的“最大”受益者！“不限购、不限贷、宜商宜居、地段优秀”等优势让商务公寓成为深圳楼市的“香饽饽”，特别是作为门槛较低的投资型产品，这一类型的物业在深圳“享受”到了“万千宠爱于一身”的特殊待遇，也成了没有购房指标的投资者进入深圳“常规”楼市的“唯一”途径。
谈到商务公寓，我们需要先了解一下深圳商务公寓的属性和投资利弊，然后才能客观地作出分析和判断。
在深圳，人们习惯性地把既有居住功能又有办公功能的“非住宅类物业”统称为商务公寓，商务公寓一般处于城市核心地段及商务中心区 ，既可居住，又可办公具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低，也比同片区的住宅价格略低一些。产权性质为商务公寓，非纯写字楼，也非住宅。
在当前深圳房地产市场上，商务公寓的土地使用年限一般是50年，也有个别项目因为土地权属历史问题的优势会获得70年的使用年限，深圳的商务公寓不受房地产宏观调控政策的影响，既不限制购买，也不限制贷款，购买多少都没有问题！
商务公寓的首付需要50%，贷款年限也限制在10年以内，大部分商务公寓不能使用公积金贷款，利率通常是普通商业贷款的1.1-1.3倍，商务公寓在二手买卖过程中税费比普通住宅要高一些，各项税费加起来,通常达到物业交易总价的10%-14%。
以上就是深圳商务公寓的基本属性，我们逐条来加以分析，详细了解商务公寓的投资价值
一、关于商务公寓在深圳房地产市场的价值
①未来5-10年，商务公寓有可能是投资者唯一可以购买的物业类型！
这个绝非夸大其词，根据深圳房地产市场的现状和未来，短期内是不可能放开限购和限贷的，即便是出现假设中的地产大崩盘，全国各地都取消了限购和限贷，深圳也会是所有城市中最后一个！
资金进不了住宅市场，写字楼能不能进？根据统计，2016年深圳写字楼空置率已经超过13%的“行业荣枯线”，一般来说，写字楼空置率超过13%，市场的定价权就有持有方转向了租赁方，也就是租客掌握了讨价还价的主动权，好在深圳是一个很“土豪”的城市，目前市场上的甲级写字楼基本上只租不卖，外围资金想进入写字楼，只有做二房东的计划。
资金进不了住宅市场和写字楼，小产权房能不能买？个人建议慎重！可以适当小量配置，绝对不要重心偏移！特别是私人性质的小产权房！
如此看来，商务公寓似乎真的成了资金唯一能够进入的“常规”投资产品！现在大家需要担心的是庞大的资金流向商务公寓，会不会招致公寓也限购？很有可能！因为北京已经限购了！
②首付50%，商业贷款10年，利率上浮1.1-1.3倍，投资回报够不够高？
首付50%，商业贷款10年，利率上浮1.1-1.3倍，这和深圳第二套住宅的购买条件基本上差不了多少，对于中小投资者来说，这个门槛不算高，深圳整个城市的价值都处于快速上升阶段，不动产价值水涨船高，只要是长期持有，获取高额回报的机会还是相当高的！
③二手买卖过程中税费10%-14%，划算吗？
我们算一笔账，2010年的时候，深圳一手住宅平均售价20205元/平米，而到2017年的3月7日，也就是昨天，深圳一手住宅平均售价45268元/平米，任何物业只要持有6年，获利空间已经够壮观了！何况去年一年深圳一手住宅就涨了60%！罗列这几个数据只想传递一个信息，任何时候，深圳的任何物业都值得拥有！
④没有学区，问题很大吗？
没有学区，对于部分购房者来说是有一定的影响，毕竟深圳市一个年轻的城市，放开二孩之后，学区和学区都会越来越重要。
但是，深圳是一个很务实的城市，政府对于教育资源的配置一直在不断完善和加强，绝大部分户籍学生都能够进入公立学校，随着人口的增加，学校也在不断新建和扩建，今后商务公寓更偏向于投资属性和办公属性，这对于深圳这个创新型城市来说，商务公寓的租金和换手率都会持续走高。
而且商务公寓一般是和功能齐全的城市综合体一起出现，这类物业所处的地段都是城市的核心位置，对于周边经济有很大的提振作用，人气汇聚加上资金汇聚，商务公寓必将获得更多的市场空间。
二、如何合理选择适合投资的商务公寓？
①地段。任何时候，任何物业，地段一定是首选！
辟如“汇德大厦”，深圳北站CBD中心，紧邻人气旺盛的深圳北站，随着全国高铁的大发展，未来选择高铁出行的国民将会越来越多，人气只会有增无减。
再看“富驰大厦”，和富士康仅仅一路之隔，又是该地段唯一的城市综合体，占据了这个地段最好的位置。
②规模。项目规模很重要，最好是既有商业又有商住，还有酒店等，这样很容易形成地标效应。
③开发商。优秀的开发商一定是一个不错的选择！而，优秀开发商加上优秀的物业管理，则是一个更加完美的组合！
商务公寓作为房地产投资领域中一个成熟的投资产品，今后的市场接受程度将会逐步提高，未来新一代年轻深圳人将会更多地选择这一类时尚的居住产品。
（本文仅供参考，不构成任何要约）
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