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深圳的商务公寓还有多大的投资空间?

爱国湘军 地产 发布时间:2017.03.08 17:58:39
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最近参加了两个地产项目的区域发展和价值研讨会,一个是位于深圳北站的“汇德大厦”,另一个是位于龙华富士康旁边的“富驰大厦”,巧的是这两项目都在龙华区,都是当地知名度很高的城市综合体,而且这两个项目都包含有高端的商务公寓。期间有很多朋友咨询商务公寓这一类的物业还能不能继续投资,这些朋友大都是在深圳已经有多套物业,已经没有了购房指标,但手头上又有充裕的资金找不到投资的产品,他们当中有人已经或者准备投资商务公寓,希望能够在投资计划上给他们一些建议。


 

商务公寓,可以说是过去十年楼市调控的“最大”受益者!“不限购、不限贷、宜商宜居、地段优秀”等优势让商务公寓成为深圳楼市的“香饽饽”,特别是作为门槛较低的投资型产品,这一类型的物业在深圳“享受”到了“万千宠爱于一身”的特殊待遇,也成了没有购房指标的投资者进入深圳“常规”楼市的“唯一”途径。



 谈到商务公寓,我们需要先了解一下深圳商务公寓的属性和投资利弊,然后才能客观地作出分析和判断。



 在深圳,人们习惯性地把既有居住功能又有办公功能的“非住宅类物业”统称为商务公寓,商务公寓一般处于城市核心地段及商务中心区 ,既可居住,又可办公具备写字楼功能,在部分城市可注册公司,价格相对写字楼较低,也比同片区的住宅价格略低一些。产权性质为商务公寓,非纯写字楼,也非住宅。



 在当前深圳房地产市场上,商务公寓的土地使用年限一般是50年,也有个别项目因为土地权属历史问题的优势会获得70年的使用年限,深圳的商务公寓不受房地产宏观调控政策的影响,既不限制购买,也不限制贷款,购买多少都没有问题!



 商务公寓的首付需要50%,贷款年限也限制在10年以内,大部分商务公寓不能使用公积金贷款,利率通常是普通商业贷款的1.1-1.3倍,商务公寓在二手买卖过程中税费比普通住宅要高一些,各项税费加起来,通常达到物业交易总价的10%-14%。



 以上就是深圳商务公寓的基本属性,我们逐条来加以分析,详细了解商务公寓的投资价值



 一、关于商务公寓在深圳房地产市场的价值


 ①未来5-10年,商务公寓有可能是投资者唯一可以购买的物业类型!


 这个绝非夸大其词,根据深圳房地产市场的现状和未来,短期内是不可能放开限购和限贷的,即便是出现假设中的地产大崩盘,全国各地都取消了限购和限贷,深圳也会是所有城市中最后一个!



 资金进不了住宅市场,写字楼能不能进?根据统计,2016年深圳写字楼空置率已经超过13%的“行业荣枯线”,一般来说,写字楼空置率超过13%,市场的定价权就有持有方转向了租赁方,也就是租客掌握了讨价还价的主动权,好在深圳是一个很“土豪”的城市,目前市场上的甲级写字楼基本上只租不卖,外围资金想进入写字楼,只有做二房东的计划。



 资金进不了住宅市场和写字楼,小产权房能不能买?个人建议慎重!可以适当小量配置,绝对不要重心偏移!特别是私人性质的小产权房!



 如此看来,商务公寓似乎真的成了资金唯一能够进入的“常规”投资产品!现在大家需要担心的是庞大的资金流向商务公寓,会不会招致公寓也限购?很有可能!因为北京已经限购了!



 ②首付50%,商业贷款10年,利率上浮1.1-1.3倍,投资回报够不够高?



    首付50%,商业贷款10年,利率上浮1.1-1.3倍,这和深圳第二套住宅的购买条件基本上差不了多少,对于中小投资者来说,这个门槛不算高,深圳整个城市的价值都处于快速上升阶段,不动产价值水涨船高,只要是长期持有,获取高额回报的机会还是相当高的!



 ③二手买卖过程中税费10%-14%,划算吗?


    我们算一笔账,2010年的时候,深圳一手住宅平均售价20205元/平米,而到2017年的3月7日,也就是昨天,深圳一手住宅平均售价45268元/平米,任何物业只要持有6年,获利空间已经够壮观了!何况去年一年深圳一手住宅就涨了60%!罗列这几个数据只想传递一个信息,任何时候,深圳的任何物业都值得拥有!


 ④没有学位,问题很大吗?


    没有学位,对于部分购房者来说是有一定的影响,毕竟深圳市一个年轻的城市,放开二孩之后,学位房和学区房都会越来越重要。


   但是,深圳是一个很务实的城市,政府对于教育资源的配置一直在不断完善和加强,绝大部分户籍学生都能够进入公立学校,随着人口的增加,学校也在不断新建和扩建,今后商务公寓更偏向于投资属性和办公属性,这对于深圳这个创新型城市来说,商务公寓的租金和换手率都会持续走高。


    而且商务公寓一般是和功能齐全的城市综合体一起出现,这类物业所处的地段都是城市的核心位置,对于周边经济有很大的提振作用,人气汇聚加上资金汇聚,商务公寓必将获得更多的市场空间。



二、如何合理选择适合投资的商务公寓?



 ①地段。任何时候,任何物业,地段一定是首选!


 辟如“汇德大厦”,深圳北站CBD中心,紧邻人气旺盛的深圳北站,随着全国高铁的大发展,未来选择高铁出行的国民将会越来越多,人气只会有增无减。


 再看“富驰大厦”,和富士康仅仅一路之隔,又是该地段唯一的城市综合体,占据了这个地段最好的位置。



 ②规模。项目规模很重要,最好是既有商业又有商住,还有酒店等,这样很容易形成地标效应。



 ③开发商。优秀的开发商一定是一个不错的选择!而,优秀开发商加上优秀的物业管理,则是一个更加完美的组合!



 商务公寓作为房地产投资领域中一个成熟的投资产品,今后的市场接受程度将会逐步提高,未来新一代年轻深圳人将会更多地选择这一类时尚的居住产品。


 


(本文仅供参考,不构成任何要约)


富驰大厦 汇德大厦

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