最近两个月，罗湖可谓喜事连连——先是湖贝旧改更新*的统筹规划草案，紧接着6大城市更新项目集中开工，就在上周，蔡屋围城市更新统筹片区项目规划也对外公示。
至此，在政策规划层面，罗湖先后有湖贝、蔡屋围两大片区城市更新进展取得重大突破。而老牛今天想说的是，罗湖早已诞生了城市更新已取得重大突破的片区——笋岗-清水河片区。
笋岗-清水河片区位于罗湖西北部，是深圳开发最早、规模最大的公共仓储群区，上世纪80年代初开始依托广深铁路深圳北站建设发展起步，原先片区功能以批发商贸、物流仓储、低附加值厂房、厌恶型设施等为主，发展初期属于城市边缘片区。
早在8年之前，深圳市规土委就和罗湖区开展笋岗-清水河片区的规划编制工作，提出笋岗片区与清水河片区共同规划打造。此后，笋岗-清水河片区列入深圳十六大重点发展区域，片区规划范围约5.42平方公里。
从官方公布的定位来看，笋岗将被定位为高端商务中心区，主要发展特色商贸、创新金融和文化创意产业；清水河被定位为深圳东部高新区，主要打造战略性新兴产业和未来产业园区。
如今，笋岗在罗湖城市更新的步伐上已率先迈出一步，先发项目预计将于今年4月底入市销售。从目前的建设进程看，至2020年，笋岗片区将基本建成，罗湖新中心将会西移北拓。
对内比较：新中心“产业带”成型，罗湖迎第4次发展风口
从城市发展面貌的现实形势上研判，笋岗、湖贝、蔡屋围将作为罗湖重点城市更新片区三足鼎立，形成“L”形闭环，容纳了多种旧物业形态。
其中，湖贝与蔡屋围城市更新统筹片区，物业形态多元、产权分散，而笋岗片区又有着上述两个片区城市更新所不可比拟的优势：旧仓储、工业园区多，产权相对简单，建筑规模简单，旧改实施难度较小，业主改造意愿比较强等。目前，片区内大多数物业产权掌握在8大知名房地产开发商手中。
招商、深业、宝能、华润、中洲、中建、城建、城脉等一批*地产开发商齐聚，国家队与强势本土民营企业的进驻，片区内政府主导的高水准规划，使得笋岗片区极具看点。
从城市发展历史的过往研究看，伴随深圳“一次创业”、“二次创业”的时间段，罗湖也曾有过3次快速发展期。
上世纪80年代到90年代中期，改革开放后“三来一补”低附加值出口加工与贸易为主导，商业、餐饮、休闲娱乐旺区的形态逐渐成熟，国贸三天一层的“深圳速度”名闻全国，蔡屋围金融区逐步形成。
上世纪90年代中期到2010年，地王大厦落成，深圳历史上首次问鼎“亚洲*高度”，*代总部基地发力，2007年，京基100大厦开工，高端消费逐步形成。
2010年至今，罗湖开始推进城市更新，2011年京基100完工，打破了赛格和地王的高度记录，蔡屋围金融中心区成型，地王大厦+万象城+深圳书城+国贸总部大厦组成的“金三角”商圈，成为深圳的标志和图腾。
老牛认为，至2020年左右，随着笋岗城市更新片区的基本建成，罗湖将会迎来城市快速发展的第4个阶段，新的城市中心将会继续西移北拓。
图：笋岗-清水河未来城市规划
目前，在罗湖官方的定位中，笋岗片区将定位为高端商务中心区，主要发展特色商贸、创新金融和文化创意产业。值得注意的是，在官方的*定位中，笋岗将和蔡屋围共同被纳入红岭路东创新金融聚集区，形成新的中心——“红岭创新金融产业带”，主打产业由此前的文化艺术创新转变为金融创新。
届时，这条“红岭创新金融产业带”将正式打通，以罗湖、福田分界线红岭路为主轴，两侧分布着深圳政、经、文、教最核心的资源，从南至北，依托蔡屋围规划739米及600多米地标建筑、京基100、城脉中心规划333米地标建筑、城建梅园规划地标380米建筑，将吸引众多金融企业的目光。
这条“产业带”的一端是蔡屋围金融核心商业区，深圳金融业的命脉所在，央行深圳分行、工农中建四大商业银行环伺，央行深圳中心支行金库、发行库坐落于此。而笋岗作为深圳市及罗湖区金融改革创新及互联网金融集聚发展的片区，将成为这条“产业带”上步子迈得更超前的一端，势必助推笋岗片区物业价值的快速放大。
去年，以金融创新优势闻名的浦发银行，就在笋岗中心地段招商中环购置了一栋写字楼。可以看出，早已有巨头将目光放眼于笋岗。
对外比较：深圳楼市四大版块轮动，投资客将重回关内
在老牛看来，深圳楼市近几年的异动，基本出现在关外几个新规划片区，比如宝安中心区、龙岗中心城-大运片区、龙华红山片区，几大板块接连出现了房价暴涨，投资客争相涌入的景况。
这些片区基本有这样的特点，储备净地多，开发建设容易统筹规划，建成区物业容积率较其他区域低，舒适程度高，建成时间在3-5年内的新房、次新房较多。此外，再加上个别片区拥有优质学区的优势，房价在2015、2016年也纷纷创下最大涨幅。
看看这几大板块所创下的十年房价涨幅：宝安中心区的鸿荣源熙龙湾2007年开盘售价约2万元/㎡，如今业主放盘价格已达8万元/㎡以上；龙岗中海康城国际2008年开盘*售价4988元/㎡，如今参考放盘价格达3.9万/㎡；龙华红山水榭春天6期2013年开盘售价2.4万/㎡，短短4年放盘价格已翻至7.8万/㎡。
事实上，宝中、龙中、红山3个板块不仅在价格增幅上，在新房、二手房成交量上，也都成为了2015、2016年深圳市场的“当红炸子鸡”。
不过，在2016年底深圳楼市进入政策调控的下半场以来，宝中、龙中、红山楼市由于前期透支过多，慢慢进入了市场潜伏期。然而，尝到了甜头的深圳购房者，依然在寻找楼市新的投资信号。
最实在的观点认为，在楼市进入冰冻期后，投资房产一定要注重保值性。这时候，核心城市的城区中心地段，就成为了资金的“避险池”。老牛也认为，当下市场关内房产的确比关外价格涨幅过大的区域更具备购买价值。
然而关内由于是中心城区，建成时间较早，大部分城区混杂着老旧破建筑，物业价值基本属于长期稳定的局面。从现实局面上来看，经过一定时间的发展，笋岗片区发展较早、片区成熟度高，本身早已积累了成熟购买力，通过整体统筹规划、改造升级几年时间就可以建成，反倒成为了短时间内容易实现价值扩大化的片区。
所谓风水轮流传，在房地产牛市，关外新区房产价值被迅速透支，而在市场调整期，关内统筹规划、能够短期快速推到重建的城市更新片区，更容易被价值投资者所青睐。
七年磨一剑，笋岗先发项目“招商中环”近期入市
自笋岗-清水河统筹共同规划打造已有7年，笋岗早已日新月异，规划物业形态涵盖餐饮特色综合体、多元城市综合体、产业园、写字楼、商务公寓、企业总部、物流基地、互联网金融基地等。
其中，宝能中心已经基本落成，328m的摩天写字楼伫立于此，犹如笋岗片区更新改造的定海神针，奠定罗湖西北部新中心的升级崛起，在楼宇高度上与罗湖传统核心蔡屋围一带遥相呼应。
其它诸如华润万象食家、深业泰富（228m（地标高度，下同））、城脉金融中心（333m）、中洲长城国际等项目都已经拆除原有建筑并启动建设，而城建梅园（380m）和中建的家居建材产业综合体（200m），也在预备中。
图：城建梅园子单元效果图
而物资集团改造的Halo广场已经开业，是笋岗片区内*开业的新商业街区，宝能中心裙楼商业有望复制为罗湖的all city购物中心。那么，2-3年内，片区内商业配套的业态组合也将迎来更新，变革。
而作为片区内先发项目，招商中环将会成为笋岗这一轮市场调整期的试水之作，于近期入市。该项目坐落于笋岗片区的中部，双地铁口红岭北站，位置相对适中，避免了泥岗东路和笋岗东路的噪音影响，但也保证了较佳的交通要道条件。
该项目为城市更新改造，原属中外运长航物流中心，如今城市更新由招商和中外运长航集团两大央企联手负责开发建设。
项目总建筑面积约50万㎡，规划有约11万㎡的商务公寓、约23万㎡写字楼，和约5万㎡商业。整体容积率7.3。
在建的是项目一期，由3栋公寓组成，共788套房源。后续还有3栋公寓和3栋写字楼（产业用房），以及商业裙楼组成。
目前，这3栋公寓塔楼均实现产业化建筑，外墙、阳台、楼梯均采用预制构件，现浇部分全部采用装配式铝模板，预制率15%、装配率大于50%。建筑的生产成本得以降低，使用寿命周期变长，建筑质量和绿色环保性也得到比较大的提升。
项目首推1栋公寓，建面约81-128㎡2-3房公寓，预计2019年带装修交房，可通燃气。4梯6户梯户比。具体户型为建面81平2房、建面107平3房、建面128平3房。
招商中环首批公寓作为笋岗片区的*商住产品，具备一定先发优势，也有一定象征意义。片区内大刀阔斧地推倒重建，未来几年上述的8个项目完全落成后，将会初步形成约300万㎡的规模。
因此，老牛个人挺看好招商中环抢到了先发先机，预示着未来还有相当大的发展可能性。然而，片区潜力并非徒有外表，在城市核心产业资源西移之势，罗湖笋岗片区还需逆市抢拼。
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