第48期咚咖房学院，邀请到的嘉宾是房网红人周争锋律师和咚咚金服大圣，主题为：如何“零”风险“高”收益做二手房买卖交易，精彩观点如下：
周争锋律师
二手房买卖过程中需要注意的交易常识
1、独家委托代理：独家房源就意味着你跟这个中介公司签订独家代理协议以后，不能在同一区域相同时间委托其他中介出售这个房子，对你来讲，你签了字，你的房子将不由你决定，所以没有必要的情况下，不要签订独家代理。
2、限时独家代理：签限时委托，中介要给保证金，保证在规定时间内出售掉，不然保证金就要吃掉，这是最有效的保护自己的手段。
3、另外特别要注意一个事实，不要给他出具委托书，如果你签了独家代理协议，也出具了授权委托书，法律上这个人可以代替你签署任何买卖合同，你都要承认。
4、独家代理委托可以签订，但授权书不能签订，委托别人卖房的委托书不要随便写，写了之后会非常被动。
5、无论独家代理还是限时代理，如果想解除委托合同都很简单，直接发函就可以解除了。
公证委托书的法律效应和出具时间
1、如何出具公证委托书，公证委托书在法律意义上如同戏文中的尚方宝剑，所有买卖双方都一定要明确这个概念，你出了公证委托书以后，这个房子的决定权，出售不出售，你已经控制不了了。
2、如何阻止呢？同时发函给银行和国土机关，明确告知他出具给某某某的公证委托书已经失效了。另一个就是向公证委托书授权的那几个人发出明确的终止通知，如果接到通知以后他仍然办理事项，可以起诉追究他的违约责任。
3、公证委托出具的时间应该在首期款监管协议以后去做，这样一是防止虚增成交价格，办理高贷；二是避免被人家玩A五BC单，吃差价，三是监督买家贷款程序，避免买家贷款不成功后，担保公司反复配合买家换银行，拖延交易时间。
4、建议大家不要选择中介推荐的关联的担保公司，因为你选择了，你说了不算，中介说了算，只要担保公司听我的，拿着你的公证委托书，我就无所不能，我完全可以不通过你，把你的房子怎么处理都可以，所以这个环节一定要注意。
公证委托书撤销方式及注意事项
1、公证委托书撤销的两种方式：
一是到公证处办理公证委托的撤销声明，并通知给公证委托人。
二是自己直接发函给自己的公证委托人声明撤销，你的声明到达以后，他就没有权限了，如果他再处理你的房产，可以追究他的法律责任。
2、委托书内容和注意事项：
一、在首期款监管协议后出具公证委托书，避免中间出现高贷和换一个买家的情况。
二、一定不能同意授权他们有收取购房款（含定金）的权利。
三、无论什么情况下都要预留一份公证委托书方便自己以后维权，和担保公司签订委托赎楼协议时要对责权利约定清楚并索取原件。
出卖人必须知道的交易惯例
1、买家逾期给付定金时，不可贸然发函解除买卖合同。买房的时候，你没有给足额定金是不违约的，定金的法律属性一定要掌握。
2、没有约定贷款承诺函出具的最迟时间，就不能约定业主赎楼的最迟时间。
3、赎楼需要提前一个月向抵押权银行提出赎楼申请，对赎楼的规矩、条件、约定，一定要向自己的按揭银行问清楚，包括罚息，什么时候支付赎楼款，什么时候提交赎楼申请，什么时候银行能审批赎楼申请，要在签订买卖合同前提前落实清楚。
4、首期款监管协议的生效时间是看银行的最终落款时间、首期款的具体比例看银行的要求。
5、没有特别约定配合买家办理首期款监管只有一次义务。买家为了避免出现这个情况，在首期款监管协议最后一天之前做，不要到首期款监管协议最后时间才做。
6、贷款承诺函的有效与否，需要银行方面确认。
7、买家虽然承担赎楼费，但赎楼是卖家的合同义务。
8、两笔款赎楼，一笔款赎楼现在除了招商银行、民生银行、渤海银行做以外，其他银行都不做了。另一笔款赎楼就是业主要向银行做一个短期的贷款来赎自己的楼。
买卖过程中卖家最容易出问题的环节分析
1、没有按照合同约定把红本交给中介公司。现在基本上都有这个约定条款，这个约定条款对于卖家来讲其实没有一点好处，只有坏处，百害而无一利。
2、不及时的办理公证委托书。很多情况下合同签订以后十日或者三日内要办理委托，如果你发现你的公证委托书错过以后，就约定中介和买家共同去做公证，由买家来付钱，这个时候就不构成违约。
3、房产出现不能交易的障碍。卖房前一定要落实清楚存在抵押权被人民法院查封或其他共有人（主要是配偶），被其他共有人提出异议登记的情况下你是不能卖的。
4、以前购房途径不合法如通过虚假裁决过户。可以很直观看到，房产证上面写有“通过裁决过户的方式”或“强制过户的方式过户”，发现这样的房子，一定要了解一下情况。
如何避免购买有问题的房产
1、买房的时候一定要亲自核实，特别是发现2013年以前的合同有明确约定通过强制过户方式购买的房子，就不要买了，肯定是有问题的，因为他肯定是通过逃避限购政策的方式得到的。
2、和持有公证委托书的人交易，需要保留有关代理人具有代理权的相关证据。
3、买家一定要实地看房落实清楚实际使用人和房产的关系。一是有没有长期租约存在，二是里面是不是住了一个和业主有纠纷的上一个买家，三是避免业主在房间内违法改扩建，特别是中介让你看同户型的情况下，一定要去现场看一下房子。
4、不要碰房产抵押给自然人或存在连环抵押的房产。
5、不要约定代替卖家赎楼，也就是不采用一笔款赎楼。
如何才能换房无忧？
1、深圳2015年下半年，包括2016年上半年，基本上换房人是最多的，换房的时候有几个细节大家要注意，换房对于时间要求非常关键，你要特别注意审查一下买家的购房资格，如果买家没有购房资格，就不要跟他交易了。
买家同样是换房族的，也应该放弃，因为你审核买家审核得挺好，但买家有没有审核他的买家你是不知道的，他的买家违约会导致他违约，导致连环买家，你最后的换房目的也不会实现。
3、审核买家婚姻情况、流水征信和自己的征信情况，确保双方的贷款不会有问题。
4、不选择和要求签订买家主体变更确认书的或要求在合同中备注过户时可以用第三人办理过户手续的买家交易。
5、对于想通过离婚方式换房的家庭，离婚要趁早，贷款和购房资格万一出现变动的时候，不会影响到你。
购买回迁房、二手期房的法律风险
1、产权人在办理产权证以后，私自抵押给他人，或者被债权人查封，或者私自再出售他人，这三个因素是“娘胎病”，无法根治。
2、回迁房和二手期房有两个交易方式，第一交易方式是原业主把房产证办下来以后再跟你交易，另外一个方式是你跟原业主签完协议以后去开发商那里交更名费去更名。
3、如何避免受到新限购政策的影响，在司法实践当中有两个方式，提前办理网签手续，网签手续有一个要求，网签合同的录入时间、打印时间和签字确认时间，这三个时间一定要在限购政策前方为有效。
4、录入方式有两种：
第一种是业主发起，根据业主的房产证号，可以直接在规土委自助打印网站录入；
第二种是通过中介公司的系统录入。
5、关于网签合同，大家可能都会在媒体上看到，北京、上海和广州都会存在双方因为解除网签备案打官司，在深圳不存在这个情况，在深圳办理预告登记需要买卖双方达成一个协议，并且是红本在手的情况下才可以提起预告登记的申请。
6、利用空白的主体变更确认书，如果你签了空白的主体变更确认书，当限购政策出现以后，让一个不符合购房政策的人当新买家去起诉或者跟原业主谈，这是没有办法履行的。
如何保障自己定金的安全
1、如果监管定金，一定要监管在大型中介公司，特别是定金额度非常大的情况下，宁愿监管在卖家，也不能监管在中介公司，大家都知道中天置业卷走了几个亿，至今无法追回。
2、定金的额度，在深圳来讲，法律虽然规定的额度是20%，但金融办3月份有一个通知，基本上不超过7.5%，如果你违约的情况下，我可以没收你20%。
3、中介公司监管定金或者监管其他款项，最多监管5%，并要在买卖双方书面签订协议的情况下，不超过5%，如果超过这个数字，或者没有书面约定，如果有人投诉的话，中介公司会被处罚的。
网友提问环节
【提问】：我房子刚卖，上星期才签了委托公证书给担保公司，但委托公证书是空白的，只是签了个字,我也没有原件，只拍了张照片。
【周争锋】：我建议你自己亲自去，亲自去可以减少很多麻烦，你可以明确知道这里面有没有被做高评高贷，或者有没有被别人吃差价，都可以在首期款监管环节得到答案。
【提问】：我有一个关于买方解套的问题，买方没有购房资格，如果买方找有购房资格的人来签的话，卖方说我可以配合你签，但要涨价，我曾经想过，可以结婚，也可以成立公司。
【周争锋】：成立公司没有用，你是以自然人的名义跟业主签订合同，你现在成立公司来买房，业主可以同意，也可以不同意，法院没有规定我必须和你重新签一个转移卖给别人的法律文件，我可以不同意，我必须让你买，你不买就违约。如果业主答应这个办法，我建议你同意，要么找一个有广州户口的人结婚，要么同意业主的方案。
【提问】：我是买家，去房管交易中心登记的时候有一个担保，窗口有一份合同，本来买的房子是400万，但上面写的是贷款100万，本来贷款是贷200多万。
【周争锋】：作为业主来讲，业主可以不同意按照递件价格去做，这个问题要特别说明，如果业主一旦提出来一定要按照合同成交价递件过户，买家是没有权利拒绝的，双方在补充协议中有可能会约定递件时必须按照核定征收方式纳税，但是没有要求必须按照政府计税价格纳税，即便约定必须按照政府计税价格纳税，因为这个约定涉嫌逃税，也是无效约定。
怎么处理呢？双方在签定合同时明确约定买家承担的税费是多少，多出的部分要么双方一人一半，要么卖家承担，为什么要做出这个约定呢？就是防止一旦房价出现上涨，卖家一定要求按照合同成交价核实纳税，核实纳税是很高的。另外一种情况是在评估价调整的时候，新增加的税费由谁承担的问题，如果业主实收，买家是没有还手之力的，业主一定要按照真实成交价格网签，按照核实征收计税，你不能拒绝，因为人家是正大光明合法纳税行为。
【提问】：应该怎样对买家比较有保障？
【周争锋】：把税费约定一个具体的数额，在这个数额以内买家承担，超过这个数额，约定一个处理办法。如果你只是约定了纳税方式，业主不能提出按核实征收，但如果对方说按照成交价格核实征收，你不能拒绝。
【提问】：对卖家怎样比较有利？
【周争锋】：约定实收就行了，所有税费我全部不管，实收多少金额，我愿意配合你按照网签，按照计税价格登记，我就按照计税价格登记，如果我不想按照这个登记，我就说按照合同成交价登记，按照合同成交价登记绝对是没有任何问题的。个税和增值税的纳税义务人是业主，这一点所有人都要明白。
二手房交易中 如何合理配置资产
咚咚金服-大圣
1、深圳近十年均价涨幅已经超过10倍，限购政策对成交量有直接影响，刚需置业占据主体，投机客市场萎缩，投机跟投资稍微有所不同。
2、政策出台的时候，投机客市场刚开始会萎缩，随后逐步上升，对市场整体价格影响不大，但一般会有观望期，比如现在大家又陷入观望潮。
3、2017年开始往后还有白银十年，这是大家的共识。国家层面虽然提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，但政策走势如何还需要很多配套。
4、什么时候买是最好的时机呢？观望的时候是出手的最佳时机。
先卖后买还是先买后卖？
1、其实买卖双方是存在博弈的，一旦政策下来之后，市场会有一个观望期，大家处于等待的过程，这个时候买方会有更多选择权。
2、二手房交易过程中，如果你在某个阶段看到低于市场价的盘，我觉得是可以果断出手的。
3、先卖后买还是先买后卖？我这里不是鼓吹大家先买后卖或者先卖后买，只是跟大家讲一讲市场上的操作行为。
4、房子如何卖，才能收益更高？先买后卖和先卖后买的对比，无论是2016年还是2015年，2015年特别适合于投机，2016年我们看好的是中途的时间节点，政策出台的时候，你能把控市场的波动周期。
5、在有机会的时候，无论是上车还是换房，抑或是有一定的资金想要进一步投资，大家要把握政策周期。
自主交易如何做，既省钱又安全？
1、夫妻离异更名过户，如何贷款？一般有两种解决方案：
第一种方法是：挣钱把欠款还了，更名之后拿房产证去银行做抵押。
第二种做法是：他可以进行更名过户、贷款转移，银行三年前都是可以正常操作的，后面为什么不做了？
2、直系亲属过户，是用交易的方式还是赠与的方式？哪种方式费用更低？
继承具有特定限制条件，必须是被继承人已经过世，只有这种情况才能继承，一般正常的操作只有交易和赠与。
交易和赠与哪种方式更省钱？
如果以赠与的形式，一般要交两个税，第一个是契税，可以按原登记价做，第二个是赠与公证费，按照交易价2%征收。
以交易的形式可以申请按照原登记价，契税都是按照交易来做，但可以申请以原登记价过户交税。而交易只需要1.2万就能完成，花的价格更低。
如何识别产权人身份？
1、签约前核实业主身份证和业主本人的相貌是否一致。在一线做的人都非常清楚，会有比较多的违规方式，比如伪造业主身份证，换张相片，所以我们要核实业主身份证跟业主本人相貌是否一致，身份证是否是真实的。
2、签约前核实身份证和房产证上的身份证信息是否一致。你说是业主的弟弟，房产证上是有姓名和身份证信息的，如果两个信息相匹配，正常来讲问题不会太大，如果对不上，肯定是假的。
3、签约必须房产证上产权人本人签字按手印。从业这么多年，持委托公证来签字，或者夫妻双方没有到场，产权人是老公，让老婆来签字，这种都是不行的，因为会产生很多纠纷，女方签字，男方说我没有同意啊，你去告呗。买房子最终买的还是舒心，不要因为一些细节导致合同无法继续履行，或者通过法律手段。
4、支付定金必须支付到产权人的银行卡。
5、持委托公证书签约代业主签约的，要识别委托书的真伪以及委托的权限，收款必须打入产权人名下银行卡。
自主交易的正常流程
1、买卖双方自行达成成交意向。
2、产权调查。到国土局打印查档证明，看这个房产有没有被锁定房。
3、签订一份有效的二手房买卖合同。
4、卖方提前申请赎楼还款。
5、买卖双方到银行做资金监管，买方向银行提交贷款申请。
6、卖方还款到银行并赎楼。
7、卖方取得红本，并注销抵押。
8、买卖双方打印并签订正式的二手房买卖合同。
9、买卖双方到国土局递交过户资料。
10、卖方缴税、取证并抵押给银行。看双方约定谁来缴，如果卖房实收，就是买方来缴。
11、卖方收到尾款后，买卖双方交接物业。
自主交易的风险
1、漏掉产权调查环节，会有遭遇假业主、纠纷房、查封房的风险。
2、二手房买卖合同签订有误或条款没约定好，会让合同无法正常履约。
3、卖方赎楼后不抵押，或者不履约。
4、买方贷款自信稍微有点问题被拒贷风险大。
5、过户前打印正式二手房买卖合同，填错资料或写错价格能让税费增加以及无法正常过户。
6、买方取证后不抵押给银行，卖方无法收到尾款。
7、交楼过程中很容易产生纠纷，留下一些尾巴。自主交易尽量找第三方做监管，无论是买卖交易也好，
合同签订也好，包括后面的流程，房产证还是要放在第三方机构（担保公司或赎楼公司）手上。
赎楼需要注意哪些问题？
赎楼环节所存在的风险：
1、赎楼人员与买家串通，不抵押房产或者抵押给民间机构，卖家收款有风险。
2、赎楼人员鱼龙混杂，很多个人会以公司名义代为赎楼，留下安全隐患。
3、赎楼公司流程不完善，让业主东奔西跑，耗时耗力。
4、赎楼公司没有标准化流程，容易让赎楼周期延长，增多赎楼费用。
5、赎楼公司人员操作不规范，容易让资金不安全。
分工不明确，比如做现金赎楼，身份证是要押在赎楼公司的，由谁来保管？
所以赎楼还是要注意以下几个问题：
1、做委托公证时一定要委托给赎楼公司，不要委托给个人。
2、赎楼要找实力强大，资金充足的平台。
3、一定要选择一家操作规范，有标准化流程的公司。
4、做委托公证要求工作人员出示身份证明或公司开具的身份证明。
粤公网安备 44030402000760号
