近日老牛从房网论坛（家在深圳）关注到一个项目，位于华侨城片区的沙河观景阁于上周六开盘，推出了一批建面约35-60平方米的小户型产品。
从推售方了解到，项目确实在售。据了解，该项目是一栋15层的非毛坯小户型产品，目前均价7.7万/平，总价270万起。离地铁1号线白石洲站约460余米（百度地图测量，仅供参考），所处区位成熟度高，且是华侨城片区极为*的在售小户型。
众所周知，华侨城是深圳核心区内别树一格的豪宅区，坐落有纯水岸、天鹅堡等一批高端墅级项目，新建项目如天鹅湖1号、香山美墅等，也多是建面200平米起步，无论是单价还是总价，购买门槛都比较高。同时它还是深圳文艺创意及旅游名片的“特色小镇”，是深圳难得的，以行人为主导规划的片区。因此，给人予集约且高效、清新又豪气之感。
那么，小户型、低总价，且配套成熟的项目，在深圳核心区内实属难得，可以称得上*产品。
但在购买之前，还需做好功课。
实为“6㎡鸽子笼”同个小区
沙河观景阁实际上是侨城尚寓的项目法定名称，提起侨城尚寓，或许大家还不一定有印象，但如果说“6㎡鸽子笼”，想必会哗然大悟。该项目便是与去年火爆深圳，乃至传遍全国的“鸽子笼”同个小区。
去年9月24日，项目借着开盘前的造势，将事件引向高潮，甚至引发了媒体对于深圳人生存压力的讨论。第二天官方发布了调查通报：6平米户型涉违法违规。少数售出的6平方米户型最终也以退房告终。
12月有消息指出侨城尚寓开始交楼，之后该楼盘便鲜有消息。此次又见销售信息，想必已经不存在违规行为。
高房价下催生“旧楼改造”市场
除了这段戏剧般的推广历史外，沙河观景阁的”出身”也不平常。其前身是雅商会馆，房源属于70年产权住宅性质（剩余产权年限52年）。2004年作为酒店使用，2016年被深圳市中执资本有限公司购买后重新装修，再向社会销售。
也就是说，对该楼盘的买卖行为实际上是市场三级转让行为，即我们所说的二手房交易。
由于近几年深圳人口净流入激增，且房产市场投资环境佳，导致深圳购房需求高居不下，房价高攀，并衍生了一批旧楼翻新改造，重新集中销售的市场行为。普遍通过二手房交易集中推售，但也有项目跟新盘流程一样重新备案预售。
这些由投资公司将存量房源进行重新包装和中介联动推售的“旧楼改造”，实际上是存量房整体包装改造的过程。与建设新房相比，去掉了中间的地价、开发等成本，所需资金和投入成本要低得多。
在当前环境下，通过改造旧楼，能够有效提升资产价值，针对性地对其进行资本化运作，获利空间可观。如果与周边同类户型对比，抛开带厨卫精装等条件，旧楼改造后的产品单价仍然高出不少。公开数据显示，深圳市场已经进入存量房时代，70%的交易来自二手房市场。
因此，市面上催生了不少类似于沙河观景阁这种旧楼改造项目，比如南油馨寓，前海寓见等，近几年还诞生了太子道、万科深南道68号、ONE39等品牌开发商操盘的项目。
它们大多位于深圳城区，尤其是以罗湖区居多，所以项目的地理位置较佳，往往还占据着城区核心地段。而且大多以小户型面积为主，总价相对低，存在一定的市场关注度。
近些年，深圳还有这些类似项目
太子道
位于罗湖区洪湖地铁站D出口，曾经是深圳宝琳酒店的所在地，住宅产权。早些年地块属于中国深圳对外贸易（集团）有限公司，1994年转给祥祺公司，祥祺接手后延长年限补交了地价，宗地使用年限从1995年开始计算，目前产权年限剩余48年。
项目直到2009年竣工，但自持出租经营为酒店。去年和租赁方（酒店）提前解约赔款，转手给投资商包装后重新装修出售，在售户型为建面36-46平方米，价格在7.8万-10万/平之间。
万科深南道68号
位于罗湖区湖贝地铁站A出口，这个项目大家比较熟悉了，因为由网红房企万科操盘，宣传渗透广。其前身是一个著名的烂尾楼项目，坐落在深圳最繁华的东门商圈，2013年深圳规土委开始积极盘活这座烂尾楼，才有了最后万科股权收购的结局。
该项目1993年动工，期间股权纷争不断，中间前后换了四个名字，分别是侨光广场、新世纪广场、正顺广场，直到深南道68号正名。目前深南道68号在售建面约40-152平产品，整体均价5.9万/平。
ONE39
同处于深南大道罗湖段，地处深南大道与宝安南路交汇处东北角，和“深南道68号”一样，同样也是深圳著名的烂尾楼项目。该大厦自1999年“烂尾”，已经先行一步于2014年被盘活。ONE39项目原名分别为嘉宾大厦、金利华广场，位于罗湖区地王大厦对面。目前ONE39尾盘在售少量建面约78-90平商务公寓，均价约6万/平。
项目风险虽小，但购买时也要提高警惕
牛浩思-旧改先锋认为，这类项目其实风险不大。从操盘方的投资角度来说，项目都是真金白银从实际持有者手中买过来，尤其已经有万科这样的大企业参与进来，操盘方本身就有一套较严苛的风险控制体系，如果有问题，他们也是首当其冲的损失者。
虽然项目自身风险较小，但落到买家及置业者身上，判定风险并不是简单的事，购买时可注意以下几点：
1，需了解清楚其产权属性，及产权年限，判定其为居住还是商业或其它产权，是二手房还是重新办理了预售等。这关系到名额使用，交易税费及后期转手贷款，以及房屋使用用途等问题，尤其在商办改造物业由灰色地带浮出水面的当下，已受官方层面的严控打击。
2，不要被推广环节所蒙蔽。比如6平方米户型，要质疑为何如此小的产权面积并有独立证，如果对答不上，势必存在违规行为。又比如宣传其为xx学校，这在广告法中已明禁推广，但私底下还可能存在类似的允诺，其实都不靠谱，尤其对于新房来说，最终学区划定以官方公布为准。
3，需要对楼盘项目的“前世今生”有所了解，目的是了解重新包装出售的楼盘，需要知道是何种原因重新销售。楼盘问题不外乎开工后因开发商资金问题或陷入债务纠纷、产权纠纷、工程质量不合格等等，如果是工程质量问题则需要保持意见不能轻易下手，其他纠纷如保证改造后不存在，可以权衡利弊再购买。
粤公网安备 44030402000760号
