住宅限购，公寓价格高，写字楼溢价少……
楼市经历深度调控后，是继续被政策掏空，还是把握置业投资新机遇？
面对如雨后春笋般涌现的产业园，你该如何避开短板、寻找机会、选择投资标的？
咚咖房学院第50期 · 公开课走进龙岗中心城 启迪协信科技园首度开讲，由深圳房地产信息网、咚咚找房置业专家团队为你解密深圳产业园投资置业机会点。
【活动时间】：7月2日（周日）14:00--16:00
【讲座地点】：龙岗中心城 启迪协信营销中心
大运中心龙飞大道与青春路交汇处（地铁3号线大运c出口）
【本期讲座内容】
一、剥开龙岗发展规划的外衣
剖析龙岗产业园区“4+2”战略
深圳重点产业园区域划分详细攻略
二、你该追高还是回归低洼？
分享2017年上半年楼市大数据
深度调控后，楼市的购买力与资金流向
三、如何选取龙岗产业园区标的？
龙岗各片区房价地解
大坂田、龙岗中心城、布吉3个区域的机遇与短板
重视低洼、交通、改善、稀缺、旧改几个投资标签
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13：30 网友已经陆续来到讲座现场，签到已经开始
大山：各位网友，下午好！很高兴大家来参加今天的讲座，今天的主题是龙岗片区，我会分三个部分来讲：
一、剥开龙岗发展规划的外衣，龙岗很大，发展体量也非常大，我以偏概全介绍龙岗的发展规划和基本面。
二、2017年1-5月成交数据分析，我们通过实地跟线下经纪人收集数据，这些数据都是实时的。
三、如何选取龙岗产业园区标的，给大家一些买房的建议。
1、龙岗目前现状概况
首先来看下龙岗的基本面，龙岗很大，是深圳辖区面积最大的一个区，跟深圳主要中心区域福田、罗湖、龙华都有接壤，东部紧邻坪山、大鹏，也是深莞惠连接深圳的一个重要通道，大家如果有加龙中片区经纪人的微信的话，可以看到他们经常发惠州的房子，龙中的经纪人流动性相对要小一些，市场不好的时候，他们大部分在卖惠州的新房，还有龙岗的新房，开发商给的佣金相对可观。另外买龙岗区域内的二手房首付相对更低，一是总价低，二是这边很多经纪人都在操作让你以更低的成本买到房。
回到基本面，深圳的基本面是非常好的，现在还是处于一个高速发展的年代，土地和住房供应、人口流入、产业结构、住房自有率等各项指标均指向深圳房地产市场还有巨大的空间，龙岗作为深圳的东部门户，经济发展一直落后于中西部地区，2016年的GDP生产总值龙岗是排在了第三，次于福田南山，高于宝安罗湖，其实龙岗的经济还是不错的，但是你看在龙岗发展比较好的片区就是龙中和大运，财政在东进策略之前基本上都在发展中西部地区，大运和东进是后期才提出的，财政上如果向东部倾斜是好事。政府效率和投入也会更多一些。2016年深圳GDP增速9.0%，龙岗区增速11%，从产业结构来看，龙岗工业水平比较高，但是在高新技术产业上，排在福田南山后面，2015年末，全区常住人口205.24万人，占深圳常住人口的18%，比上年增长3.9%。其中，户籍人口47.72万人，比上年增长12.3%；非户籍人口157.52万人，增长1.6%。
交通是龙岗非常大的短板，跟各中心区域的联系非常薄弱，龙岗与原市中心区域的联系是龙岗大道、布吉走廊、水官高速、丹坪快速、清平快速、梅观路等，导致布吉关、梅林关形成明显的沙漏瓶颈，布吉关早晚高峰期非常拥堵，从龙岗通过布吉关往原关内，平时都要45%，早晚高峰期需要时间更长。“十三五”期间提出重要一点，即以龙岗为中心，构建覆盖深圳市中心城区半小时交通圈的目标。未来“十三五”规划期间，外环高速、东部过境通道、南坪三期等一批高快速通道的建成通车，将加强龙岗与原市中心区的快速交通辐射范围。但是能不能实现半小时交通圈，这还是个问题，何时实现也是问题，所以未来如果能够实现覆盖深圳中心城区的半小时交通圈的区域将是个热点区域。
2、龙岗轨道交通建设
龙岗区域内目前的轨道交通非常匮乏，目前是有两条地铁线，能够辐射到的楼盘非常少，地铁五号线经过龙岗布吉，但是沿线周边很大一部分是农民房，龙岗中心城作为龙岗的中心区域，目前只有4个站点，所以这是龙岗中心城未来潜力的一部分，这个会在后面讲龙中区域的时候单独说，龙岗片区的轨道交通规划，未来会开通6条地铁线，分别是3、5、10、14、16、17号线，三期工程10号线和3号线延长线目前已经在开建，预计2020年完工，如果全部完工，龙岗将是深圳地铁线路第二多的区域，第一是福田。
14号线是快线，起点是福田岗厦北，通到龙岗中心城大运站，从大运去往福田中心区只需要30分钟左右。这里有一个问题，地铁从规划、开工建设，再到建成运营，时间跨度比较长，比如14号线，规划是2022年建成通车，地铁增值兑现一般是什么时候呢？如果已经建有地铁，新增一条地铁线基本上不会有太大的影响。如果地铁开通的话，很多人会提早布局，比如早期的7号线、9号线经过福田梅林、上下沙，这条地铁线路开通之后对沿线楼盘的价格没有多大的涨幅，因为7、9号线已经基本上兑现了价值，包括“330”之后，房价的上涨已经把地铁利好兑现了，所以当时梅林、新洲上下沙地铁开通之后，周边楼盘价格没有太大涨幅。
3、龙岗有8个街道120个旧改项目，开除重建建筑总面积达到1700万平，规模居全市首位。
旧改，据我们的数据统计，龙岗有8个街道120个旧改项目，开除重建建筑总面积达到1700万平，规模居全市首位。2017年有47个全新项目入市，旧改项目占比超过60%，龙岗中心城有超过600万旧改项目，龙岗中心城的旧改非常集中，土地利用非常活跃，整个时间段是可持续性、可发展的。未来五年内可以看到比较好的住宅、公寓、商业的旧改出来。
布吉街道规划9个旧改项目，拆除重建用地总面积94万平，城中村占总面积的三分之一，所以布吉的改造基本上以城中村为主。
坂田街道规划9个旧改项目，拆除重建建设用地面积约120万平，地理位置比较靠中，在深圳南北走向占据中间位置，所以坂田的地理位置非常不错，但它与原关内福田、龙华周边的道路交通相对没有那么便利。未来坂田有很多利好，有10号地铁线开通，还有坂银通道，加大与中心区的联系。
龙中未来会重点建设“4+2”产业片区，包括深圳国际低碳城、平湖金融与现代服务业基地、华为科技新城、大运新城四大市重点产业片区，以及深圳第一个未来产业园——阿波罗未来产业园、宝龙高新园区。深圳有16个重点加快开发区域，龙岗就占了4个，产业对房价的支撑是非常强的，可以产生很多购买力，购买力的优质程度与产业结构挂钩。龙岗的几个新兴产业基地，面临的问题是起步较晚，南山的科技园已经沉淀了很多年，目前有腾讯、大疆等很多高新技术企业入驻，其对南山科技园周边房价的影响非常深远，我们在说起南山房子的时候，如果靠近科技园，我们都会说有科技园的购买力在，可以买。南山片区的豪宅化和房价上涨，很大一部分是科技园的员工带起的。目前来看，坂田的华为科技城产业基础是比较深厚的，平湖金融及现代服务业基地用地规模较小，而且周边环境还没有起来，短时间内不会有太多的期望，国际低碳城区位和交通目前是一个短板，而且低碳这个概念产业相对比较单一。大运新城是可以重点关注的区域，一个是地理位置靠近龙岗中心城，有存量土地，重点打造核心商务区，开发速度快，第二是龙岗片区的交通枢纽，有多条地铁线汇聚，未来还会配套有轨电车。
再说下龙岗发展的空间结构，龙岗中心城是整个策略的中心，平湖是副中心，有多枢纽，多个重点发展区域，还有就是双轴，双轴就是城市功能联动轴和区域同城化发展轴。双轴这个作用是负责区域联动的，这个作用非常明显，举个例子，罗湖莲塘片区，宜居，学区不错，有旧改，有地铁在建，部分楼盘品质还不错，但是有一点不好的就是区域联动功能差，片区北边一大片山体阻隔，南边也有很多未开发的区域，现在如果进入莲塘的话，只能走罗沙路，它的区域联动性就比较差，和其他片区协同发展的功能相对就比较弱，包括商业、医疗等的资源共享程度就会比较低。
城市功能联动轴：以龙岗大道（轨道交通3 号线沿线）和布龙路为依托，构建龙岗区各主要功能组团的联系主轴，依次串联深圳国际低碳城、龙岗综合中心、横岗、南湾、布吉和坂田地区，推动各功能区联动发展；区域同城化发展轴：构建串联坪山中心、龙岗综合服务中心、大运新城、凤岗中心、布吉商业文化中心、罗湖和福田中心的区域同城化发展轴，推动
区域协同、一体化发展。
4、今年1-5月房价统计，各个区域的套均总价都出现了上涨。
这是我们今年统计的1-5月成交量图，深圳2017年1-5月福田成交量最高，其次是南山，再次是龙岗，最低是盐田。这很出乎我的意料，我觉得龙岗的成交量应该是最高的，目前的市场倾向于刚需，很多人不会往投资方向选了，因为投资基本上是往福田、南山或宝安。福田逆市而上，成交量占据比较高的位置。其实福田近半年的购买力还是非常集中的，主要集中在梅林、皇岗、新洲上下沙刚需盘。香蜜湖的总价非常高，基本上三房去到1000万，但购买非常强，一个月会成交二、三十套。
套均总价，从这张图可以看出，这也出乎我的意料，因为我觉得套均总价今年会降低一些，但是各个区域的套均总价均不同程度出现上涨趋势，福田、宝安平均每套的价格达到400万、500万以上，并且今年还是在上涨的。去年平均来说430万可以在宝安买，今年宝安的套均总价已经达到493万，今年深圳各个区域的套均总价都出现了上涨。
1-5月份户型总量分布图，1-5月份两房、三房成交最多，总量达到70%。另一方面反馈给我们一个信息，也是刚需房为主，改善性的四房相对来说低一点，其次是四房以上户型。这给我们反馈两个信息，一是现在两房、三房的购买群体，4-5年以后可能就是四房以上改善性群体，未来4-5年这部分群体通过各方面渠道去改善，以四房为主，所以我觉得未来改善性会更加倾向于四房。
1-5月成交价格区间表，价格区间基本上是在250万-500万占50%成交量，刚需价格为主，250万在福田只能买个单房，在布吉还可以买两房，500万在福田找三房已经很难了。
1-5月全市成交TOP10，宝安是桃源居、南山桃源村、龙岗中海康城这三个楼盘占据程度的前三位。我们观察图中这十个楼盘，除了水榭春天，90%楼盘都有一个特点，就是体量非常大，户型非常丰富，比如中海康城，一房、两房、三房、四房都有，并且同区域同楼盘内改善的业主也非常多，比如我在中海康城买了个一房，未来两三年再在中海康城片区买个三房。这些特点也反馈出来一个信息，这些盘是刚需盘为主，定位就是刚需盘，这些盘价格处于基本处于缓涨或滞涨或者经过后期补涨，没有爆发力。像福田京基御景华城是次新盘，有很多小户型，也在地铁口，价格保持在5万多。
我们从这几个楼盘可以得出一个结论，很多楼盘都是户型很多、很丰富，准入门槛相对比较低，一百来万可以买中海康城的一房一厅，或者两百来万在福田买京基御景华城的小户型，准入较低。二是户型，香蜜湖片区基本上没有一房两房的户型，你去香蜜湖只能找到三房以上户型。楼盘户型配比就能看出来定位。像这种户型丰富的楼盘，如果你想达到比较大的涨幅，除非有比较大的利好，比如学区的利好，这些楼盘如果没有学区的带动，涨幅只会处于缓慢阶段。
5、 随着购房成本的提高，刚需已经外溢到原关外，深挖龙岗片区未来潜力
首先我们来探讨下，刚需还要不要买，我的观点是要看着买，2016年经过两轮调控，政策上都是收紧，限购限贷，现在住房贷款记录是全国联网的，在外地的住房按揭贷款都能查到，很多人首付都要五成起，然后是两次评估价上调，税费更高，从去年325政策到现在，购房成本越来越高，价格还没降，部分区域楼盘还在缓涨，都是二手房。未来如果降了，可能是政策上又加压，提高了首付或者评估价再次上调，购房成本应该也是一样的，降下来的空间又交税费去了，甚至可能因为限购，失去购房名额了。今年3月份有个罗湖的网友问我，手里有100万左右的资金，是刚需首套，目前单身，要不要买房，我给他的建议是拿出60万的资金买总价200万左右的1房1厅，40万拿去做理财，这样一是可以解决住的问题，不用每个月再付两三千的房租，再者持有成本比较低，还有现金流，未来再进行置换。目前持有房产和理财相配套是最佳选择。
随着购房成本的提高，刚需已经外溢到原关外。这是一个趋势，包括布吉，买布吉的人很大部分是外溢的结果，另外一点是考虑保值，比如你去布吉，他们会跟你说我们这边脏乱差，但是布吉有一个好处，就是价格不可能再低了，3万多的价格在深圳已经是最低。
这种外溢趋势通过轨道交通的引导最为直接，4号线延长线、10号线和未来东部14号快线周边有价值的楼盘将被进一步发掘！
我08年来深圳，坐着亲戚的车从龙岗下高速，当时的龙岗大道还是叫深惠路，深圳的深，惠州的惠，高速路口下的时候龙岗是深圳给我的第一感觉，当时觉得和我想象中的深圳有些差距，接着说回08年来深圳，当时龙中的房价很多还在六七千的水平，龙中标杆楼盘公园大地当时的高层的均价1.1万左右，早期的开盘价在7000左右，那时鸿荣源还搞了很多优惠，但是鸿荣源弄了个实名制，只让一个人、一个号选一套房,有很多客户一个人下定买了好几个号结果也只能凭身份证选一套房，所以公园大地这个盘70%以上都是自住客，当时的另外一边，龙华的建设也是热火朝天，红山基本还是一片大空地，附近有个盘叫万科金域华府早先开盘，一期开盘价到了2万，大家记住前面的两个价格，这是离深圳北站最近的一个新盘，这个盘的成长性在龙华来说也是很高的，先后经历了深圳北站核心商务区的概念，四号线地铁的开通，旁边还拍了一块地王，就是现在的龙光九龙玺，然后北边又紧挨着龙华目前最强大的红山市政配套，我最后综合一下这两个盘目前的价格，公园大地现在好一点的两房成交单价去到5万2，万科金域华府户型朝向楼层都不错的3房成交单价在6万9，如果从单价涨幅倍数来看，公园大地优胜一筹，这两个盘都排除了学区的不可控溢价，能真实反映居住需求。
另外还有一点就是公园大地当时的买价格相对低洼，片区也跟主流的中心区有一定差距，后面经过补涨，而万科金域华府出现过价格的跳涨行情，如果说爆发力，万科金域华府这类楼盘小周期范围内要更强一些，还有一些中心区的豪宅，短炒投资客更喜欢这种有概念，有大的利好出现，但如果是长持，价格低洼有成长性的楼盘更值得入手。
结合目前楼市行情，投资客入市短炒的可能性急剧下降，甚至是之前短炒的投资客已经被套牢在楼市里，出现一定的风险性，龙岗目前的风险系数较之前热炒的区域要低。现在大部分普通投资客会转向长持为主，目光会转移到关外有旧改规划和成长性比较高的区域，首先保值，然后才来讲长期的收益。
收益这一块，再谈谈租金，同等75平的2房或者89的3房，原关内的租金更高，如果讲究租金回报率，总价250万福田中心区的单房都可以租到4500，龙岗中心城可以买个小两房，租金是2500左右，这一点如果是现金流不够，需要以租抵一部分月供的话，龙岗未必是适合的。如果从增值的角度出发，福田中心区买个250万的35平的单房，每平涨一万和龙中片区的同样总结250万65平两房每平涨一万的收益率又相对弱了一些。
当然不是所有的楼市投资都适用这个套路，大家都说南山前海好，如果你在930之前买的甚至更早以前，那么恭喜你，那时闭着眼睛买都是赚的，但是涨幅也是有高有低，所以我们会去研究他的规划，轨道交通，溢价率高的学区更是密切关注，如果现在去入手南山前海，投资的话就要考虑一个是税费成本，目前很多的房子都被豪宅了，还有一个是持有成本，单价普遍是龙岗的两倍，有资金的入手福田南山的品质楼盘也是没有错的，甚至是学区，未来学区的稀缺程度将进一步加大，去年有个例子，新政出台后，有个业主850万的学区降价到800万依然没人看房，然后业主撤盘不卖，今年又以总价880万的价格签了合同，另外如果你资金量不充裕，个人建议没必要去追高购买单价高面积小的户型和楼盘，尽量多关注下东部花园社区，轨道交通旁的2-3房的户型。
龙岗土地面积大，有人说供应量会很充足，其实龙岗有很大一部分是小产权，整个龙岗中心城，面积差不多是福田的3分之一，基本全是住宅，但她的楼盘数量还不及福田的一个景田片区，可见龙中的楼盘密度有多低，都是以花园小区为主，容积率低，景田片区多是容积率高的大厦物业，或者花园小区很小。
福田区域差一点的楼盘可能单价在4万左右，比如八卦岭的鹏益花园、皇岗的海滨广场，中间段水平5万左右的有景田片区的很多容积率高不带花园的楼盘，新洲上下沙也有很多，如果投资的话，不考虑租金水平，这个单价在龙岗中心城买到最好的楼盘，这种对比就好像是用龙中的上等马去跑福田区域的下等马和中等马，跑赢的概率会大一些。
那么龙中未来它的潜力表现在，一是轨道交通，刚刚也说了，原关内中心区域的轨道交通非常密集。龙中作为东部中心区域，轨道交通缺乏正是他的潜力所在，16号线有两个规划，第一个规划是走大运这边的龙飞路，第二个是走黄阁中路，龙飞路已经在勘探了。往右拐到龙平路，这周边的站点是非常值得关注的，周边站点的楼盘，一是有学区，二是改善性楼盘，有花园社区，品质非常不错，比如实验片区的居家氛围非常不错，基本上都是大户型为主，小户型比较少，未来龙中片区改善的人群，要么改善四房，要么改善学区，基本上都会往这边走。如果开通了地铁，就是好上加好，是龙中区域比较高端的社区。大运片区有星河时代和颐安都会中心，启迪协信项目也是在地铁附近，整个大运片区现在没有公寓类型产品。
刚刚有网友咨询我，说想投资，我觉得投资要具备很多属性，要么地铁，要么户型，要么学区，如果这些都不具备的楼盘是不值得投资的。 坂田分两大区域，坂田南和坂田北，坂田南主要是居住区域，全都是楼盘或公寓类型，坂田北属于深圳重要的产业基地。当时龙华说是福田的后花园，随着坂银通道的开通，坂田逐渐变成福田的后花园，替代了龙华的角色。坂田现在的问题是农民房密度较高，管理不规范，人均素质有待提升，未来三、四年之内，这都是坂田南片区无法改变的现状。坂田南5万多的价格，跟原关内对比，用片区内最好的楼盘对比福田中心区中下的楼盘，很大概率会跑赢福田中心区中下的楼盘。
布吉现在是价格的洼地，但并不是价值的洼地，它的问题是楼盘非常分散，没有形成较好的规模居住区域，农民房聚集。交通、医疗、教育水平都非常一般，旧改项目也非常少，速度慢是片区内发展的最大阻碍。如果买布吉的话，我觉得可以关注石芽岭和大芬片区，石芽岭未来会开通14号线，石芽岭有很多楼盘，包括万科、健康花城、鸿荣源，形成规模住宅区，你在布吉买的话，比如说麓城，麓城周边就这一个楼盘，没有形成规模居住氛围。但石芽岭片区已经有很多楼盘，可以感受到居家氛围。
今年坪山让我们刮目相看，今年开年均价才3.3万，现在成交价已经报到快4万了。坪山的楼盘非常少，高铁站附近区域只有5、6个楼盘，包括招商花园城、万科、大通城，供应量比较少，业主持有成本非常低，基本都是2015年买入的，当时均价1.5万，89平也就一百来万，业主持有成本非常低，月供基本上没有问题，所以业主基本上不愿意降低价格成交。现在270万你想在坪山找比较好的户型，朝南、高层，买个两房，找房源都找不出来。
坪山未来会开通14号线沙湖站，在龙光玖云著下面，坪山的旧改体量非常大，主要旧改项目有27个，拆除重建总面积314万平，超过10万平以上的旧改多达11个。坪山基本上都是远景规划，一是地铁线路，一是旧改，旧改主要集中在坪山中心区。
大运片区，大运片区的楼盘非常少，但片区价值是整个龙岗最高的，它的定位是核心商务区的概念，未来会有很多高端楼盘、高端写字楼显现出来，比如现在有传在大运片区将建668米高层写字楼，很多大开发商会进驻大运片区，大运有很多存量土地，土地规划密度非常低。在整个龙岗，大运片区的土地价值是居前列的，如果投资的话，你需要看它的价格、户型，比如中海康城就要看户型会不会给它带来价值的提升，此外还有龙岗外国语的学区对楼盘有没有价值提升，目前龙岗的学区跟原关内南山、福田对比还是有很大差距的。
网友提问环节
提问1：刚才你讲大运片区是龙岗目前价格最高的区域，未来3-5年，龙中，包括大运、宝荷片区，你觉得哪个片区会继续领涨？
【大山】：从片区价值来看，肯定是大运片区价值最高，之前有一个案例，有网友买了星河银湖谷，当时星河银湖谷已经卖7万多的单价，跟红山对比，当时红山才6万出头。我跟他说星河银湖谷是片区标杆楼盘，但片区价值跟不上红山片区，因为红山片区整体情况比星河银湖谷周边好很多，我建议他看红山片区。 如果拿大运片区跟宝荷片区对比的话，对标楼盘中海康城3.9万的均价和宝荷片区振业峦山谷不到4万的均价，振业峦山谷89平可以做四房，未来有地铁口开通，也有地面交通的利好，相对来说比中海康城普通的户型跑得快，但这也是远景规划。中海康城有些户型你也可以关注，比如75平三房，未来我不知道价格是下降还是上涨，如果上涨的话，总价肯定是越来越高，只能缩小面积，75平三房或89平四房相对是更值得买的户型，如果带学区、有地铁口就更好了。
提问2：大山，你好！你刚刚说你今天的课程讲完了，我有一点懵，今天的主题不是讲产业园吗？
【大山】：龙岗有4+2产业园规划，刚才我也说了，低碳城的起步比较晚，产业比较单一，虽然规模很大，周边有很多体量的旧改。
提问3：可能我理解错了，今天的场地是启迪协信，是产业园，我们应不应该买这个产品？我是94.2忠实的听众，经常听你们讲，公寓我就不考虑了。我非常支持您刚才讲的一个观点，就是公园大地跑赢万科金域华府，我比较关注光明片区，光明现在的价格跟龙岗的价格差不多，大概在4万上下，我一直觉得光明比较低调，您帮我客观分析一下，同等价格情况下，光明会不会有爆发点？龙岗价格已经下来了，可能是下一个龙华，光明可能是下一个龙岗。
【大山】：刚刚呢讲到启迪协信这个项目的公寓，外地资金想要进来深圳的话，只有买商业地产，包括不限购不限贷的写字楼、商务公寓，今年我就接到一个投资管理公司法人代表的需求，他带着好几个亿外地资金想进入深圳市场，买住宅的话肯定考虑名额问题，只有找商业地产、商务公寓，但商务公寓又面临一个缺点，他想快速以租抵供甚至快速转手，公寓面临交楼时间的问题，买新盘公寓可能明年才交楼。这部分外地资金可能买整栋商业地产、写字楼，但未来不排除外面的资金想进入深圳的公寓，或者深圳市被限购的群体会买公寓，所以公寓的需求还是有的。刚刚我说到户型的稀缺性，LOFT公寓基本上政策都被限制了，开发商也不能打广告，如果深圳有LOFT公寓，买一层送一层，层高比较高，可以做两层，不会太压抑，我觉得还是可以考虑的。 至于光明和龙岗，我觉得两个区域的学区都差不多，比不上原关内。轨道交通基本上要通过快线交通去达成价值的兑现，11号线、14号线是快线，光明城有光明城站，也是高铁站，辐射范围比较广，如果均价达到4万，我觉得第一你要看它的体量，如果体量太大的话，我会关注它的定位是什么，如果定位刚需，可能只是缓涨，跟随深圳的大势，如果定位比较高端，或者开发商开发的户型也就七、八十平三房、四房，我觉得可以入手，因为实用率比较高，特别是地铁口附近的，可以考虑。
提问4：我对沙井比较感兴趣，想跟龙岗这边比较一下。
【大山】：现在所看到的沙井只有一个楼盘在11号线地铁口，这个楼盘是标杆楼盘，目前沙井的楼盘非常少，周边都是农民房，未来可能有旧改。沙井没有什么盘值得我们去淘，我基本上不会跑沙井，从地图上一看，就那几个楼盘。但龙岗这边已经形成了规模居住区域，我觉得是比较好的。，沙井的楼盘比较单一，地理位置虽然比较好，大空港的概念很大，但片区内只有一两个楼盘，可选择性不多。如果自住的话，买11号线沙井周边，还不如来龙岗，龙岗的居住氛围比较好，密度低。
提问5：现在都是说大空港，沙井的潜力怎么样？
【大山】：大空港的概念非常大，潜力也非常好，很多人去关注华侨城四海云亭，我觉得潜力方面还是要看属性，比如户型、交通、学区。如果概念太大的话，比如前海，前海十年前已经规划了，但你要看买入时机，前海规划了这么久，价格确实上来了，学区也还好，但你要把周边的各种属性综合起来看。
提问6：今天你讨论比较多的是14号线快线，我们能不能以11号线的方式提前布局14号线？你有没有更好的推荐？
【大山】：14号线不像11号线，11号线经过南山、宝安，那边在2015年、2016年已经涨起来了，沙井就是缺一条地铁线，并且是快线，所以地铁建成之后周边楼盘都有涨，我记得有一个楼盘叫西荟城，11号线通车之后还是有涨。但14号线是远景规划，现在你就可以提前布局了，它周边的楼盘比较低洼，包括换乘地铁线路周边的楼盘都可以关注，4、5万的价格，如果有龙岗比较好的学区，还有旧改、地铁，是可以入手的。
提问7：具体到哪个换乘点或哪个楼盘？
【大山】：主要是龙岗中心城，因为龙岗中心城已经形成了居住氛围，居住起来非常舒服，密度非常低，交通也不是拥堵。现在南山、宝安、福田上班的，很多人都住在这边，通过E巴士或小猪巴士上下班，时间不是很长，走高速四十分钟左右，未来如果地铁线路开通，可能更加方便，可以从16号线换乘到14号线，16号线周边的楼盘，实验片区具备很多属性，唯一没有的就是旧改。一是学区，二是居家氛围，三是地铁线路利好，未来如果是改善性的话，基本上都会往龙岗中心城。
提问8：现在深圳推出很多公寓，以后公寓的投资价值，或者说在政策上有没有大的变化？比如公寓不能抵押、公寓不能交易，现在各个片区都在推公寓，以后公寓的投资价值如何？
【大山】：去年下年到今年上半年公寓确实有很多限制政策，包括现在公寓只能商办，未来建的公寓都不能通天然气，只有商办的作用。问公寓的人非常多，比问住宅的还多，还是有一定的需求存在的，你可以投资好几套。之前有一个朋友在龙岗熙和园有一套房，买的比较早，现在可以套出两三百万的资金，他有一套房自住，又不想再用七成买个小户型，唯一的途径是买个公寓，后来他买了两套公寓出租，可以抵很大一部分月供。但他未来面临的问题是不好转手，中介网站上都没有挂出公寓这种产品，甚至你到时候卖，找中介都不能挂到网上卖，推广渠道非常少，要考虑转手的问题。 去年10月4日出台新政的时候，龙华的中介要么转卖商铺，要么转卖商务公寓，但商务公寓非常难成交，和平里有个公寓，租金很高，但转手非常难。如果你做长持，做现金流的话，可以买公寓，但转手要通过其他渠道来推你的公寓。
提问9：刚才讲到沙井四海云亭，跟龙岗吉祥站、爱联站中间的金地龙城中央、星河时代相比，金地龙城中央我去年去的时候是3.3万-4.3万，今年去还是4.3万左右，能不能帮我分析一下金地龙城中央的投资价值？
【大山】：金地龙城中央这个项目我们公司之前一直在推，如果是住宅的话，定价稍微高了一点点，住宅卖4.3万，89平三房，学区一般，如果你只看中它的地段的话，其实它的中段离龙岗中心城核心区域还是隔了一条路。如果你看中它的地铁的话，考虑未来14号线，周边很多楼盘可以跟它一较高下。金地龙城中央的住宅见仁见智，如果你看中三馆配套可以买住宅，如果你买它的公寓，确实价格比较低，3.3万，在整个龙岗中心城来说是最低价格。
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