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直播 | 首席工改顾问全方位透析:政策、案例、销售、运营...

咚咖房学院 资讯 发布时间:2017.09.09 16:13:12
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今天的99购房节讲座,经过了上午的楼市年中总结、下午上半场的新房楼盘分析,15:30开始的下半场城市更新专场依然火爆。本次城市更新专场到达网友约300多人,不仅邀请到了新浪传媒,还有星河集团、卓越集团、华侨城集团、华强集团、振业集团、万科集团等开发商,还有世联行、中项资产评估、深圳格衡、盈科所等专业机构。



城市更新专场邀请到董极(世联行集团首席工改顾问)、刘振辉(城市更新及产业升级负责人)来为大家讲述首席工改顾问全方位透析。精彩内容不断更新中……


【董极】:本次内容共分为五部分:一是工改背景透视;二是工改类型透视;三是工改案例透视,理论和实践的结合;四是工改问题透视;五是工改态度透视。



一、工改背景透视——基于大数据视角


工改是未来的主场,亦是未来的战场。利用大数据来分析,看2011年深圳城市更新的比例,城市更新供应的用地比例是65%,目前深圳可开发的地太少,基本上都是城市更新。


2016年城市更新的土地占比是70%。通过具体面积显示,2013-2015年城市更新供应出来的建筑面积是160万,2014年是390万,2015年是700万,以200%的速度增长;08、09年提出城市更新办法之后,从实践层面,从社会、市场的层面来看,迅猛发展,速度非常快,未来你想在深圳做地产开发,只有通过城市更新这种方式获取土地。



70%城市更新用地中,工改占比是多少呢?2013-2015年占比是15%-20%,70%的20%,也就是整个深圳的土地中15%左右是工业用地,比例还是比较低。


2016年城市更新中有540万是城市更新出来的土地,工业类占比220万。可见这两年的趋势:商住非常少,基本上都是工业用地。


2014年至今每年是300-400万的建筑体量,2016年之前政府批复的工业用地建筑面积已经达到1200万,去年城市更新“十三五”规划出来的,整个深圳工改工的体量是800万。2017-2020年这段时间,如果推的慢一点,封顶到2025年,未来十年的量总共是3000万。也就是说,深圳每年的商务办公(包括产业、研发、厂房)的去化量是30-40万,3000万要去化多少年?!


上述的基本上都是产业类,即M类工业用地类;其实作为产业而言还有另外一块,就是商办类,即所谓C类。


从2011年、2012年之后,深圳在前海、后海、留仙洞、深湾、深超总这些总部区域供应出来的商业用地、商办用地,60%、70%物业是要自持的,这部分物业只能在租赁市场流转,可销售的量非常少,自持时间至少十年。在所谓的销售市场一端,工业用地的比例不断增加,商办的有所限制,虽然整个是在增加,但可以到市场流通的量是越来越少的,前海1600万商办体量,30%拿来销售的话,也就是几百万,不是短暂的两、三年时间就供应出来,包括大家看到前海现在还有一些难度,虽然目前已经出来了好几栋楼,但整个规划、成熟度和培育期还需要一段时间,近期市场工改的压力非常大。


工改战场的问题,很好理解,2015年、2016年“地王”非常多,都是央企,资金成本大概是2-3个点。


工改也得涉足,因为工改未来是主战,占比达到47%,不做就没得做。这均是通过大数据层面跟大家分析的第一个观点,未来工改是主场,这也是为什么2015年、2016年直到现在工改话题还这么火热的原因之一。


二、工改类型透视、工改案例透视


城市更新包括:综合整治、功能改变、拆除重建。而此次主要针对工业用地来述说。



以前大家说工改、旧改,觉得工改是一个东西,旧改是一个东西,没有包含与被包含的关系,其实真正意义上的工改和旧改是什么样的关系呢?


旧改指的是城市更新,最早的名字叫“三旧改造”,包括旧住宅区、旧城中村、旧商业区、旧工业区这样一些物理载体的改造。


事实上,旧改包含工改,工改只是隶属于旧改当中的一个子项;所以我们以前的一些观点有误,现在在大家错误的观念上继续错下去!


把工改单独拆出来,分为两大块:一是土地性质的改变,包括拆除重建、综合整治,还有土地用途的改变,土地用途的改变大家之前见到的比较多,尤其是龙岗线沿线、龙华线沿线和关内的旧工业区,比如荣德国际改出来有住宅、保障房、办公、商务公寓,现在执行非常难,但难不代表没有可能性,要具体个案具体判断。



同泰时代中心、万科云城、软件产业基地或深湾科技城 不是工改项目。


非城市更新项目,比如净地开发,万科云城就是,招拍挂拿下来做净地开发;


工业区共分为四项:第一项是城市更新类拆除重建工改,这是最主流的。第二项是非城市更新的工改。第三项综合整治我不详细说,因为目前深圳工业区综合整治的项目还比较少,截止到2016年大概也就6、7个工业区综合整治,因为案例少,积累的经验不足以跟大家分享。第四项特殊工业用地项目。


城市更新类拆除重建工改


改造的基础性条件是合法土地占60%以上,另外就是建筑物建成时间要求大于15年,但也给大家提个醒,10年也是一个特殊的条件。


改造后土地情况,以前基本上就是改M0,容积率高;去年年底也有提20年,大家最近才看到相关的政策《关于工业用地出让管理暂行办法》,工业用地也会做弹性年限,不重点解析。


此外还有城市更新“十三五”,区块线,往M0和M1方向,过去主要以M0方向做成地产开发,当下政府要管控一下,往M1方向走,M1的含义就是往工业厂房、生产性厂房。


大家多以办公类就是研发用房或厂房,实际上也可以申请配部分办公产品,办公也是可以拿来卖的,这就是如何很好的利用指标的问题。目前市场上还有几个项目在卖,都是之前已经报批过的,政策不溯及既往,但是现在如果你把研发用房做成LOFT产品、小公寓产品,基本都不可行,因为所谓套内150的限制。


创新产业用房,区域不同的比例都是12%。12%是指更新类,不包含高新园。根据不同的形式和不同的权利主体、不同的开发模式,要求配不同比例。看它的规律很容易发现,只要你是做高新技术产业或者有实体产业,就让你配得少一点,如果没有实体产业,你想搞开发,就让你多配一点,有所得就得有所牺牲。


1、建设主体和时间,关于创新产业用房认知度较低,如何理解?


事实上,它就类似于住宅区配置的保障房一样,是给社会做贡献的,给政府代建的产品,是政府扶持创新创业企业的空间载体。项目分期建设,原则上应布局在首期开发建设。


2、产权问题大家会有一些疑问,它有政府回购和政府不回购两种形式,术语叫做“优先购买权”。


3、工业楼宇转让,需强调:一是物业范围,比如同泰卖的时候,配套宿舍需法人购买,增值收益的问题也会有条条框框的限制,适用范围是整个工业用地之上的相关物业。二是时间范围,2013年1月7日出台《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》实施前后,比如2013年之前有很多工业用地,比如智慧广场,其实从法律角度来说,法律制定出来只是针对之后产生的事物产生效力,但《工业楼宇转让管理办法》写得很清楚——实施前后。三是行政范围,全市行政区域。


4、转让类型,配套商业、配套办公、配套宿舍都要用这个政策管控。


5、最小产权单元,套内150的问题,套内150大家只需要跟办公类型去理解,办公类型其实还有很多文章可做,但研发用房基本上没空间可做。深圳其实相对感觉到幸运,180的建筑面积大概250平米,而上海、北京、广州都是300、500。


6、预售和交易方式,可以预售,为企业开发项目时产生现金流提供很有力的保证。而例如同泰的项目是非城市更新,不能预售,只能现楼销售;这个项目麻烦就麻烦在整个项目所有前期资金是开发企业全部投进去,这时项目就不能形成自循环,压力非常大。


7、受让人限制:一是法人,二是工业项目就是产业的问题。


8、地价测算,一套体系,全部按照基准地价。


9、增值收益概念,不需要解释那么复杂,比如各位每个月的工资到银行卡的部分是净收入,之前还要交住房公积金和各种税,全部扣完再发到你的工资卡。增值收益你可以这样理解,交完个人所得税之后,到手五千块,政府说按照一定的比例,到手的五千块从你的银行卡里再给我一千块,相当于他要参与你的收益分成。


10、增值收益免缴类型:①城市更新项目中已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让,这一点有点意思,城市更新全部按照市场评估价了,怎么还基准地价?②用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的。③市政府规定的其他情形的条款。


工改保,我在外面跟很多朋友、开发企业交流的时候,咱们一出口就是做工改保能获得45%的商品房,大家没有把“保”里面再分为安居房和公租房,分了之后,你会发现必须做公租房才能获得45%的商品房,如果做安居房的话,安居房开发企业可以销售,有一部分利润,这种情况下你只能做25%商品房。


简化工改流程,强区放权是一个好的想法,但实践过程中可能会面临一些问题,从程序流程和部门搭建上来看,形式上能缩短,但实践过程中还是有一定难度。


非更新类工改与城市更新类工改的区别,主要分为两大类:


1.以未建空地为主的和以建成区为主的,建成区按城市更新审批流程办理,以未建空地为主按法定图则个案调整程序办理。


2.规划设计按调整后规划设计要点设计。


土地出让合同约定可分割转让,分割转让就没有问题,现在一些招拍挂项目里面就写清楚某种物业类型可以分割销售比例是多少,会有这种特殊的情况。


增值收益,有一点非常不同,除了本身两者大的层面,城市更新整体上交比例比非城市更新少一些之外,有一个点就是登记之日起5年后再转让的,这是城市更新项目所没有的。


特区建发留仙洞1街坊、深圳湾科技生态园有公寓,但有很多奇葩的条件,高新园区的企业、员工,还要13个月的社保,实际上大家仔细看的话它是商务公寓,不是配套宿舍。第一个是物业功能,深湾科技生态城、软件产业基地都是工业用地;事实上大家了解可知,里面可能是M1+G,再加一点C,非城市更新。特区建发留仙洞1街坊。深圳湾科技生态城有公寓,但有很多奇葩的条件,高新园区的企业、员工,还要13个月的社保,实际上大家仔细看的话它是商务公寓,不是配套宿舍。


现售VS预售、市场价格VS政府指导价,其实软件产业基地也有政府指导价,从本质理解,市场行为的项目是市场价格,但多数大型国企,做的是民生项目。


法人VS自然人,启迪协信科技园已经出来了,大家去买的时候,他会告诉你这是工业用地项目,但可以个人购买,不需要缴纳增值收益。他说得的确没错,但大家半信半疑,之前被工业用地里面各种东西搞晕了,不敢随便轻易下手。


启迪协信科技园,里面有商务公寓,它是M1用地,但配套叫商务公寓,这就是它不需要法人购买、不需要缴纳增值收益的原因,他不是叫配套宿舍。销售比例在土地合同中单独界定可销售比例,研发用房产权归乙方,该部分建筑面积40%不得转让,60%可分割转让。大家会觉得非城市更新不是50%吗?大家仔细看看文件就会发现它的特殊之处,它的工业用地是工业用地+商务用地,但配套指标为商务公寓,而非配套宿舍,可预售及自然人购买。研发用房销售比例有限制,仅为60%。


深圳湾科技生态园,同样的情况,但这个项目需要缴纳增值收益,它是普遍工业用地+商业服务业用地,这个大前提一定要先看清楚,它也是叫商务公寓,可分割销售面积也有要求,可预售及自然人购买。规土委专门针对深圳湾科技生态园和软件产业基地出的文件,最早的时候它是要有一些贡献的,要移交20%研发用房给政府,后面出了文件,不用移交,自己用。研发用房可定向(高新技术企业)定价(2013年3.5万/平米且每年递增5%)分割销售,办公、商业、公寓(指标为公寓而非配套宿舍且限价)可分割销售,非城市更新,整个项目都可以预售,但须缴纳增值收益。


三、工改问题透视——发展视角


项目获取注意要点:合法用地的比例、土地属性 、收购形式、规划限制等


项目规划阶段要点:物业功能、产业规划


四、工改态度透视——资产视角8


限购下,全国资本动向。经过研究商办类化产品和产业类产品,跟住宅类产品完全不一样,研究的产品是生产性质的,住宅类是消费性质的,这就是它有很多价值在里面的原因。


住宅类:以前所谓投资、投机的资金,现在基本上被垄断了,加上租售同权、租赁市场,大家想一想资金能往哪儿走。


商办研发类,深圳是最松的,商务办公深圳还没有要求法人购买,商务公寓深圳也没有要求法人、限购限贷,其他一线城市都在做了,所以深圳还算是非常好,这种情况下自然而然企业的资金也过来,小型的个人闲散资金肯定会往这个方向留。


资本环境:一是开发资金“全国化”,全国到处都来,只要能插进一脚,商办产品“资本国内化”,大富豪基本上都来。商务产品“资本国际化”,上海是全国国际化程度最高的,图中蓝线代表深圳,黄线代表上海,完全是剪刀式的,增长幅度非常快。


政府产业运营计划:大宗收购商办物业。政府还在收回一些旧工业厂区自己改造,收创新型产业研发用房,政府现在压力也挺大。


开发企业:跨界+转型运营。


工业用地这一块,到这个时间节点,市场表现出来的动向,工改的上半场命比较短,工改工完全是从开发的角度说,大概就几年时间,仔细观察可知,城市更新4.0版本,腾笼换鸟只是第一步,深圳目前只是把生产制造业腾换出去,包括刚刚提到的合作区,产值相对低一点,偏生产制造型的,腾笼换鸟换到那些区域去,因为深圳对标发展的城市是新加坡,他所谓的产业基本上是往高端生产制造走。短命的工改市场,我们暂且把它叫做工改工就OK了,其实它本质就是地产开发,下一阶段所有政策铺天盖地,所有导向都是往产业、运营方向走。工业用地改造这个事,现在才是2.0的开始,也就是工改产,并不是说传统的工改工完全没有一点升级的概念,接下来我认为应该提工改产,这就是工改工2.0版本。


提问环节:


【提问1】:我有两个问题,第一个问题是产业用房和研发办公用房,价格应该怎么测算?第二个问题是您那本书的名字叫什么?


【董极】:你是指两者之间的差值关系吗?


【提问】:测算时,售价是怎样的?大概是多少?


【董极】:做测算的时候一般是案例对标法,如果找不到对标案例,可能得用自己的经验值,但在没有经验值的情况下,有一门课程叫做评估,有好几种方式,收益还原法、案例对标法,还有成本方式,计算它的成本再加一定的收益。如果你都没有案例的话,我觉得在深圳这个市场更多是看大家的经验,关外厂房售价一般是单方四五千块、五六千块,但研发不好说,比如关内有几个项目对比,有案例就比较好确定。


关于书的名字,那本书确实是没有了,你可以搜一下,叫《工业用地实操指引》,今年1月份很多人找我,基本上已经没有了。


【提问2】:政府回购用房一般是建安成本加一定的比例,建安成本是企业自己核算的建安成本还是政府有一个价格?


【董极】:我解释一下,首先关于建安成本,在签土地合同时就会写清楚是什么标准,价格是三千就是三千,五千就是五千,已经是既定的。第二点,最新政策是按照1.1倍,相当于10%,已经更改了好几轮。


【提问3】:您对深圳商务公寓投资前景怎么看?


【董极】:周四有个同事还问过我这样的问题,说现在的政策对商务公寓有没有什么影响,我当时回答他,今天也一样回答您。这个话题我需要综合考虑,因为任何一件事情我不想单独通过一个政策就把它定得比较死,给自己一个武断的意见,所以当时我给同事的答复是:我需要综合考虑很多因素。举个例子,现在租赁办法出来之后,大家考虑的是住宅市场层面,但跟工业用地20年怎么样产生互动关联完全没有考虑到,其实这两者,一是对于产业,一是对于人,但大家没有综合起来考虑。10月份我会就工改产作比较成熟的思考。


【提问4】:工业楼宇转让管理办法中,你说增值收益分配没有法律依据,既然没有法律依据,不会引起纠纷吗?这个问题怎么解决呢?


【董极】:其实之前有很多企业向政府诉苦,深圳的企业还是比较实干,政府出个什么东西,深圳毕竟作为创新型城市,敢先敢为,什么都敢提,提出来之后大家觉得都能理解,不做创新、不做尝试,何来更好的方式呢?大家都理解,那就按照已经出的东西先做呗,现在政府方面也在思考,有几个博弈,一是开发企业,二是更新行业相关组织都在提一些意见,大家站在平等的位置交流各自的想法。


【提问5】:我们有一个项目在4号线延长线正在施工的站点上,现状是工业厂房M1,跟站点基本上是无缝连接,只有十几、二十米的距离,从M1调为M0的几率有多大?


【董极】:昨天华侨城的一个同事正好问到我这个问题,就是M1调M0,之前大家一直困惑于工业用地红线,其实从“十三五”规划层面来讲它是作为顶层指引性文件,现在每个区都在制定针对工业用地相应的审查办法,龙华区马上就要出了,刚才我说到的很多东西都是龙华区的,你是工业用地红线,又在好位置,只做M1,容积率4显然不太合理,要考虑到集约利用,给你批M0也没有问题。我现在正在做龙华的一个项目,没有地铁,相对比较偏的地方,M1改成了M0,只要你的位置还不错,M1改M0的可能性还是比较大。再提醒大家,不要把控制线想象的完全动不了,尤其关内,控制线完全都是M1吗?不可能。


【提问6】:我们是资本方,想问一下非城市更新类型项目,毕竟我们在产业运营分析的经验是缺乏的,如果现在拍已批未建用地,有哪些需要考虑?


【董极】:非城市更新,找已批未建?


【提问6】:对,我想买这样的项目,最后怎么把它运营好?或者怎么把它最后转让出去?


【董极】:如果你获取了项目,后面的操作层面就是往非城市更新方向走,要么是囤着看未来的政策,这是机会主义,很难说。对于现实情况,非城市更新,你去调容还是改土地性质,而且有一个条件,我想告诉你的是,你是空地的话,相当于你要改变法定图则,只要是做地产、做规划的人都知道,这个事非常非常难,前面一系列事情都没法搞定的话,你的项目又想在未来转让、运营,这个事非常艰难,除非真的等到某一天政策又有变动,给到你一个机会。


【提问】:您觉得非城市更新的政策变化可能性吗?就像您刚刚推测的,政府现在不断往工改产方向走,未来会囊括其他用地类型吗?


【董极】:首先他还是会往能达到城市更新这一类做政策动态平衡调整,对于非城市更新,除非他是迫不得已,他会最后考虑这个东西。换位思考一下,你拿了这个地,当时欺骗了政府,现在又想获取好的利益条件,我怎么可能平白无故让利给你呢?你至少得付出一些。比如城市更新,他要做产业、招商引资,能绑定在政府产业和政府规划中。当时是你违规占了一块地,造成资源浪费,现在就算是给你批了相应比较可行的条件,但你付出的代价也会比较大。

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