双节过后老牛发现咨询网友出现了明显的分化,刚需首套上车型和总价高于1000万的改善型相对较多,而中间段的需求相对比较少。购房者对自己的需求比较明确,并且是以自住需求为主,在投资方面的程度相对有所降低。在老牛看来,市场更趋于理性,而就在这时我们发现1000万价位选择一个优质学区的4房产品的需求已经是比较难找满意的房源,而去年这个尴尬价位段是在800万左右。
Q:老牛,我是刚需首套,工作在南山科技园,纠结的是在宝中买套小的,去光明正大城看了同价位可买套大的,在公司附近有居住地,买的房可住可不住。
以你的需求来看,未来换房的计划比较明确,以对楼盘的增值保值有一定的需求。而且购房不一定需要尽快入住,这样的选择面就比较大了。如果从增值上看,宝中未来受到前海辐射发展的影响是个很大的利好,增值问题不大,如果可接受总价内可满足2房是比较理想的。
如果自己不住的话,还可拥有比较不错的租金回报来减轻月供压力。光明的项目正大城,现状肯定是跟宝中没得比,但增值未必就会输。单价要比宝中低得多,面积段相对要大,总价升值空间并不差。而且就算是居住的话,自身大社区配套的商业资源满足日常生活问题不大,交通方面目前就要比较依赖自驾了。两者都可以考虑就看自己条件和需求了。
Q:300万以内是选择东莞的住宅还是选择深圳的公寓,投资为主。
较长期的投资,东莞的住宅如果有居住需求是可以选择的,长期发展还是比较值的期待。深圳公寓的优势是可以降低月供压力,长期持有如果资金比较紧,深圳公寓的租金会大大降低持有压力。如果有居住需求,家里老人做为养老房居住的话东莞的住宅也是可以考虑,看自己的需求偏重而定。
Q:牛哥,壹城中心的房子投资价值怎么理解?就是地铁有点远,壹城中心周边还是有很多旧改的概念,后续还有很多价值和片区整体规划的提升点吧!另外,看好宝中发展,前海写字楼您预计要多少年才能达到入驻50%人群。
壹城这个楼盘的产品定位明确确,属于自住和投资都可兼顾的楼盘。 所谓的自住兼顾投资总的来说就是有现状有未来。有现状体现在大社区,自身商业配套能力强,户型面积以适合居家需求的中段位为主。未来就是周边的持续发展变化看好,未来海岸城和中洲等大型旧改的持续,会将区域的商业强度提升不只一个档次。从商业体量上来看,已经远远超出普通居住型社区的街区商业规模,高端写字楼的存在会带来常驻工作人群,继而产生强有力的购买力人群。
地铁确实是个大利好,这个利好是随着地段配套成熟度逐步降低的。越差的地段地铁带来的收益越大,越好的地段地铁带来的收益相对越低。最终房产的价值是看综合因素。打个比方,比如科技园南的房子在没通地铁之前也是最贵的片区之一,通了地铁是锦上添花的作用,并不会产生质变。壹城强大的商业配套资源弥补了距离地铁稍远的劣势。
老牛同样看好宝中的投资价值,未来前海的商业体量将要吸纳80万就业人口。 但前海辐射去住宅供应很少,具有高购买力人群对居住品质的需求较高,繁华却不失宜居。宝中的规划的科学性和宜居型城市中心定位,使得这里的优质楼盘将会是用钱说话的地方。前海发展还需要5年左右就会出现质变。50%的入驻率是非常快的,初期随着建成就会有大批量的注册企业入驻。而到70%的过程会比较长,到100% 则要更长。
Q:平湖、龙中、光明各有什么优势?
先看一下几个区域的情况,平湖和光明相对来说人口密度比较低一些,现状配套要弱一些,两个地区的位置属于价位比较低的,最大特点是对应福田或南山的距离比较近,比较适合在福田和南山工作的刚需型需求。龙中的配套比较完善,尤其是教育资源最近几年发展比较快,加上拥有比较好的宜居属性,相对更适合改善型需求选择。
Q:请问老牛对共有产权房怎么看,对房价影响大吗?包括最近龙华那块只租不售的用地。
共有产权房早就存在,全称是“共有产权经济适用房”深圳的安居型商品房就是一种,只是现在拿出来做了一定的调整而已。其实不管是什么房,最终的价值体现是房产绑定了多少资源和供应和门槛,资源方面跟商品房有没有差别。打个比方,如果同在优质教育资源学区跟商品房存在较大差别,那自然不对商品房构成较大影响。另外一个就是供应门槛,就算是在资源上与商品房可以齐平的条件下,其供应量和门槛必定是有一定限制,达不到要求的购房者还是没有的选择。在资源和需求方面无法平衡的条件下就目前来看基本对商品房难以构成比较大的影响。另外一个就是交易会有各种条件的限制,比如普遍都会有的上市年限限制会直接影响到资产升级的自由。
(内容完)
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