老牛问答7：如何看长效机制的开启与对商品房的影响？

两极分化，一方面坚持房子是用来住的，一方面是去库存。如此一来大家所关注的长效机制问题开始逐渐被重视。老牛在这段时间内遇到了很多相关的问题。稳定是主要方向，但稳定并不等于就要下跌，房子是用来住的，同时也是家庭资产的重要载体。不动产对于大部分家庭来说仍然是*的资产管理方式。长效机制的是全面性的并不会形成对立。

Q:老牛，你好，我是目前想购置首套房，我在福田上班，对象在南山上班，我们觉得光明新区的六号线和十三号线开通后，对我们上班很方便，想在光明购置首套新房，去看了凤凰城，觉得道路及周边规划挺好，就是人少，在看的一个楼盘是龙光玖龙台，但是周边有华星光电，又怕有辐射，也不知光明新区未来发展怎样，求楼主告知建议，价格现在是4.7万多一平，另外还看过华强城和拾悦城。

光明居住起来很不错，辐射问题只要不在工厂旁边基本是影响不大的，在这方面环评上是很严格的，虽然我们对这些知识了解不深，但也没有必要过于紧张。 华强城暂时还没有开盘日期。拾悦城的优势是有现成的地铁，但周边短期的发展空间感觉不是很足。光明的特点是发展空间比较大但缺乏配套。在现在的市场环境下，新房市场价格受到来自政策的直接压制，如果是不依赖轨道交通，在新房的选择上是完全可以考虑光明的。

Q:你好，打扰下，想让您帮我分析下，我想投资带自住一套年底，明年再投资一套，我需要价格起步低，配套好点，地铁近的，若学区能好，就*不过，一套价格500万左右，面积需要130左右，也就是单价就4万吧，我看了很多区域，看了两年了，本来打算一次性买后海学区，但是考虑还年轻，想分开买，想赚点，我看了沙井的星河荣御，也看好那里的海岸城，看政策，新房单价不超过5万，带有精装修的，但是周边还需要发展几年，不能住人，可能想做为第二套投资考虑，然后作为*套带居住性，我看了龙华鹭湖一号和仁山智水，那里学区是龙华外国语，新，环境可以，但是价格感觉升得慢，地铁不方便，需要一段时间，也看了龙岗的远洋新干线这附近几个小区，学区跟不上，所以迷茫，不知道买哪里，*套，还有就是我工作在福田，时间自由。

现在这个时间建议你优先考虑优质地区的自主型需求。如果是我我更偏向于你*个想法一步到位，在可抓住优势资源的时候将其握在自己手里，而投资需求作为次要考虑，有条件考虑一下，没有条件可以放一放。

沙井如果不是在周边工作的话，短期的投资价值是比较有限。鹭湖居住区仁山的大平面居住舒适度很高，新学校一般初期表现都比较一般，还需要时间去检验。人口密度有限，生源有限，这些对于教育资源来说都是不稳定因素。东部的楼盘比较适合改善型居住需求，如果没有居住需求的话，在投资方面对比沙井来说并不占优势。

Q:租售同权利好公寓吗？

同权问题在之前的问答中已经说过这里就不在重复了，是否利好公寓，在老牛看来还是个未知数，至少在目前来看并没有较大的提升。理由如下，首先同权这个说法还牵扯到很多问题，在这类问题没有得到有效解决之前很难明确利好。我们拿学区和户口来举例，商务公寓现状是不带有学区，无法落户的（极少部分特殊情况）。那么租客就可以了吗？显然是不可能的。商住型产品的水电费确实很可能转向民用价格，但这影响不大。在成本方面商务公寓50%首付、10年贷款，入手压力会比较大，一般首次置业很难入手。购买人群面会大大减少继而影响价格，高品质公寓除外。

Q:这么大量的租房以及人才房，廉租房进入市场，会不会造成很大的冲击？

短期也不会降，供需关系摆在那里。 租赁并不会对商品房造成比较大的影响。 就是现在买不起房的人也都在租房住，商品房也没有因为租房的人群多而价格降低，再者即便是租房供应也很难在短期大量入市。另外租房与商品房得到的城市资源仍然有较大差别。资源配比本身就不足，就算资源够，优质的资源必然是偏向于商品房的。 开发商都是逐利的，不可能将优质配套配给租房群体，购买力差的远。除非以后全都是政府建房，但这是不可能的事情。果真如此将会是城市的倒退回到分房时代，这样的影响是全面性的，有房无房都将无法幸免。

资源配比是跟着购买力走的，比如说教育方面，*的幼儿园选址肯定会在高端楼盘扎堆的地方办。弄到城中村里高额的收费根本招不满。 私立幼儿园如此，公立学校也是如此，学校需要成绩，需要优质的生源，我们看深圳的学区每一个都是办在优质的商品房住宅区域，无论是福田的学区还是南山的学区，宝安的学区。最鲜明的反例就是西乡和梅林的，之前因为公务员社区福利房的存在，学校很好，但随着这些优质群体的搬离，学校口碑和认可度一落千丈。如果反应在人才房上我认为也是如此，这些人才对个人财富的规划绝不会仅限于居住这么简单，他们也要有资产总量积累和对居住档次的要求。高端人才房其实也未必会特别受欢迎，毕竟购买这样的住房会影响个人资产自由。人才租房房配备的学校因为流动性较大并不会占有优势。反而会因为生源的不确定性从周边吸纳生源。

发展租房和人才房的重点是为城市发展需求服务的并不是为楼市服务的，这一点要搞清楚。

Q:重庆自贸区这两年房价翻倍了，比如100平房子，买时6千，现在1.2万一平，两年赚了60万，这两年深圳房价基本没什么变化，那套小房子和两年前价格差不多。有时候也会想如果卖掉呢，在这边买大点的，也许有机会增值

这两年一线城市限购造成的资金外溢成分比较多，另外上涨是有周期的特点，下一轮上涨必然还是由一线城市发起。

在市场比较平稳的时期，我感觉二线城市的投资需要谨慎一些，当然如果有自住需求是可以考虑的。另外上涨是有周期的特点，领涨的都是一线城市发起，被限制之后向周边外溢。经过两年的相对平稳，消耗的购买力通过积攒会持续对价格起到支撑的作用。

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