近几天来咨询内容多为楼市走势方面内容，老牛发现一些大家对楼市普遍的误区做一个总结整理。
刚需：刚需的面其实是比较广泛的，可分为首次置业型刚需，改善型刚需，投资型刚需。很多媒体在描述上比较偏向于首次置业，当然在刚需群体中首次置业的需求强度确实是比较大。但还有其它需求仍然属于刚需范畴，房子不够住、工作调动、养老购房、甚至度假用房等需求都属于正常需求范围内。同时每个个体对于资产配置需求不一样，不动产稳定的特性很适合普通家庭的投资，在这方面其实是存在大量的投资型刚需，而且主要目的是资产保值。
炒房：既然说了刚需自然就要说说炒房概念，而炒房的概念面其实很窄。老牛认为只要不是短期或高杠杆操作都算不得上是真正意义的炒房。任何一个要换房的人首先是想着将已拥有的房产卖一个好价钱，然后再考考更优质的物业。或者如上文所说的资产保值型当没有合适的投资渠道选择不动产投资的人群，直接定义为炒房行为不太合适。
高房价是炒出来的：炒房确实对房价上涨是有助力作用，但其本质是一种投机行为，如果没有上涨环境想炒也炒不起来，前段时间回了趟老家一栋6层的楼1000多万放了1年卖不出去就是价格不涨每人敢接嘛。另外真正意义上的炒房群体在购房者中所占比例很少很少。如果说炒房客真能控制市场的话，我想房价高度不只如此。实际上对价格来说中流砥柱是上面所说的刚需型购房者，没有足够的购买力支撑价格是无法维持下去的。热点城市房价差距之大主要来自于发展资源不均、供需不平衡和货币购买力三个方面。
物业价值：很多人对于物业的价值局限于建筑成本钢筋水泥，对于开发商来说地价和税费主要成本，另外就是营销成本了。对于个人来说拥有房产所带来的综合收益至少目前来说是远远大于租房的，首先是资产保值，我们的社会和观念是以家庭群体承上启下为核心。再者就是房产捆绑的如落户、享有配套、入学等资源差异。
调控政策：不少网友的直接将调控政策理解为降价，而实际上结果与自己的预期相差甚远。原因在于要看清楚调控政策是为什么来服务的，房价过快上涨的调控政策主要是用来控制金融风险，杠杆过高泡沫破裂和直接暴跌所造成的结果是一样的，都会形成系统性的崩溃。所以调控的主要基调是防止过快上涨，一个字，稳。
Q：恒大城市之光与保利带学区公寓哪个值的买?
做为公寓来说，恒大的地段发展空间要好一些。对于学区的问题，保利看起来是有一定的优势，但从市场购买力来说。公寓属性的首付和月供较高，学校优势并未带来较高的收益。对于有学区需求的购房者来说，同样的总价和月供完全可以考虑居住舒适度更高的住宅。而且在市场价格反应上也有所体现其价格差距并不是很大。还是回归公寓对地铁、商业条件的依赖。
Q：玖钻、6979、招商中环这三个公寓哪个好？
这个问题有点难回答。这三个楼盘各有特点，玖钻公寓规模比较大，主要优势在于实用率上。6979的低密度高舒适度优势在公寓产品中有比较强的*型。招商中环地理位置优势和笋岗大型旧改的持续发展潜力。看个人的需求吧，如果自用的话实用率高的玖钻比较合适。6979相对比较适合长期的投资需求。招商中环地段优势和商业发展用途相对比较广泛一些。
Q：公司换到了光明想在光明置业。但去年在临深购房用了贷款，现在首付差80万左右，总月供5万以下都没有问题，老牛认为可以考虑首付贷现在购房吗？
首先你的自住需求在工作地周边置业我个人是支持的，但首付贷是国家明令禁止的。80万的首付缺口可以考虑在家庭朋友范围内凑一下，以你月供可接受的水平来说在光明置业而且首付提到了50%月供是是相当富裕的，两左右还清应该不是很难。
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