牛浩思线下置业交流活动已经成功举办了5期，形成了一定的热度和影响力，在此老牛将第五期坂田&平湖行的整个看房过程在此做个总结。
上周日（12.17），*气温达到8度，但寒冷依旧阻挡不住牛粉们对于活动的热情，接近20组网友都按时甚至提前到达集合地参与活动，老牛在此给每位勤劳坚持的牛粉点个赞。
坂田和平湖的区域价值
平湖到市中心区有约30公里的自驾距离（福田车公庙到熙璟城），加上水官、机荷、清平和丹平等高（快）速路的完善，距离尚可以接受，老牛个人认为只要深圳不堵车，其实去哪都还算方便；未来地铁10号线将在2020年开通，平湖火车站的启用，公共交通的短板也将补齐；平湖生态园、平湖金融产业基地和华南城商圈等越来越多的规划利好和配套引领平湖的发展。目前区域内很多3万+的新房、二手房房源，算是深圳的一个价格洼地。
坂田的亮点就更多了，地铁5号线和10号线交汇于此，坂银通道将于2018年开通，到时公共交通和自驾到中心区都将方便很多。
坂田除了轨交和自驾便捷度以外，还有气势磅礴的坂雪岗科技城的暴强规划和华为全球总部基地带来的强大购买力为区域的发展助力。
坂雪岗科技城规划曝光，5年将投资超1000亿，推动建设55个项目
本次行程路线：
这一期活动老牛针对几个片区的特点，选择了四个具有代表性的楼盘进行考察：
*站熙璟城，华南城商圈的辐射范围内；
第二站卓越星源，目前平湖在售新房中单价*的项目；
第三站佳兆业城市广场，坂田北有代表性的楼盘；
第四站碧桂园荣汇，坂田南有代表性的楼盘。
1、市区上班，平湖买房自住，日常通勤压力大不大？实测自驾福田车公庙到熙璟城。
*站熙璟城，从福田车公庙出发到达熙璟城，老牛掐着表计算了一下时间，从福田到达平湖地界的大约30*时间，真正到达项目花了45*。这是在周日不堵车的情况下，如果是工作日的话，可能还要预留一定堵车时间。
路上还可以看到丹平快速二期建设工程的如火如荼。丹平二期将于2019年开通，二期至东深公路的对接，不仅对加强深圳、东莞之间的联系以及推动区域合作具有重要意义，更将为两地市民尤其是龙岗、凤岗周边群众出行带来更多便利。
由于是尾盘，熙璟城所剩房源不多，营销中心现场人也不多，88平户型余下6套，144平户型余下2套，定价并不低，88平户型总价在380-410万之间，均价可能到4.5万/平，在平湖来讲，属于较高的水平了。但由于其是现房并且是带装修交楼，因此可能比其他毛坯的新房少了几十万的供楼费和硬装费，所以着急入住新房又不想等的购房者可以重点关注。
单从配套来讲，还是可圈可点的，底下的4.8万平集中式商业已开，引入华润万家、华为、华夏电影和星巴克等商户，目前是平湖街道*档的商业，满足日常的购物需求应该足够。
据网友爆料，熙璟城的停车位非常足。
教育方面，小区内配套公立幼儿园，在九年制平湖实验学校的学区范围内。
距离华南城商圈不远，可以吸纳商圈内的企业主和白领购买力。
美中不足的是，距离在建的地铁10号线华南城站略远，直线距离约1.5公里，轨道交通出行略显尴尬。
2、平湖低价项目大起底，卓越星源到底如何？
第二站卓越星源，由于是最近新开的项目，营销中心现场人气很旺，牛粉们也被这个气势所吸引。
项目最近几周是龙岗成交量冠军，据说60多平小户型已经售罄，目前主推88左右和177平户型的房源，难道很多人都是受到低价所吸引？目前，卓越星源的建设速度很快，已经开始脱绿网了，社区密度不大，高地错落有致，显得很开阔。
目前在售88-177平户型，单价区间在3.8-4.3万/平，距离地铁10号线的禾花站800米左右，与融湖中心城距离也不远，可共享融湖中心城的商业配套。顺便说一下，融湖中心城可能离地铁站在更近，但单价也更高，二手房报价达到4.5万/平。
刚刚取得预售证的横岗卓越弥敦道也是这个价格，同样的价格和开发商，平湖和横岗，选哪个？老牛个人认为，现阶段买房应该基于自主的需求为主，切忌短炒和投机，以自己主要的活动半径来重点考虑目标项目，说白了就是哪个离工作地近就选哪个。
最后总结一下卓越星源的这个项目，从户型图上来看，其88平左右的户型是以两房为标准来进行设计的（据销售表示实际交付可能会有3房），主要是受目前的新规影响，很多高拓的设计都被卡住了，接下来新批的项目，可能越来越多的会以两房的格局来面市，政府一方面是想通过这个政策来约束违建的行为，另一方面也是想通过这个政策来平抑房价，没有了高拓，开发商想定高价就没那么容易了。
3、新房与二手房价格倒挂，买哪个划算？坂田北佳兆业城市广场五期vs万科城
第三站佳兆业城市广场五期，说到坂田北，那便是万科城和佳兆业城市广场最为吸睛，万科和佳兆业这两大开发商都各自在坂田北圈了一块地，打造了一个属于自己的生活圈，并配套属于自己的商业、学校，一个对接华为总部的购买力，一个对接天安云谷商业带来的购买力。
城广五期的整体格局图，1栋和2栋是住宅，3栋为公寓，整个地块的产权年限规划为40年。
牛粉们在路上就问老牛，为何现在出现了新房和二手房价格倒挂的现象？老牛表示这是政府一个管控房价过快上涨的政策，要求新房备案价必须与周边二手房报价持平才能获批预售证。
那么，在这样一个条件和背景下，是买新房的佳兆业城市广场五期划算和万科城二手房划算？
佳兆业城市广场五期的89平户型设计非常棒（最棒的是91平，但单价略高于89平户型），老牛17年看过的这么多个项目里面，无疑，城广五期的户型是空间感*的一个，比很多100平户型看着还要舒服，总价在460-490万左右。由于其是带装修交房，因此全面交付时间要到2020年底，比买二手房多了3年左右的供楼时间，多出的供楼款在40万以上。
万科城90平左右的户型，业主报价在475-510万左右，由于目前交易税费、中介费和赎楼利息等中间费用，可能比一手房多出25万以上的成本费用，由于即买即交楼，还省了不少房租。
同样社区的城广一期和三期89户型也有二手房在售，业主报价也在470-540万之间。
总体上来讲，新房和二手房的总体支出可能不分伯仲，尽管新房总价有优势，但由于不能立马入住，可能会导致多付出供楼费用和租房费用，但二手房目前的交易费用也不低，至于如何选，购房者可以根据自身喜好和实际情况进行选择，比如小孩需要立马读书的情况，可购买二手房或现房快速入住就读，而有新房情节的人，可以在目前新房限价的背景下，大胆购入新房！
4、坂田南商品房那么多，值得投资吗？实地考察碧桂园荣汇
第四站碧桂园荣汇，项目总建面11.5万㎡，主推建面102-118㎡的三至四房，均价约6.4万/平，2017年年初在坂田南以6.4万/平的均价入市，高于周边几个新房价格不少，但时隔一年左右再次去看房的时候，却发现住宅居然一套不剩，不得不感叹于深圳旺盛的需求。
另外，之前与房网有合作的金地龙城中央在上周三也清盘了，最近老牛去现场考察的时候发现，金地已经将房源卖给投资公司，投资公司目前坐地起价，现场加收20-40万的费用才将房子卖出。联想到前段时间的红山6979的整售，以及中介传言的元旦过后房贷利率将会继续上浮到20%，老牛个人观点是刚需自住的购房者，买得起的时候就是*的时机，先上车，然后再积蓄力量，慢慢置换成满意的物业。
荣汇所处的位置属于坂田南，属于传统的商品房集中的区域，最大的优势在于其交通，5号线和10号线交汇于此，未来还将有坂银通道连接关内，更有万科、碧桂园、中铁、信义和大族等品牌名企进驻，整个区域的商品房市场较为活跃，商业氛围也逐渐发展完善。但由于坂田长期以来作为一个街道的行政级别来设置，很多基础配套设施还是略显落后，尽管有规划一些博物馆、体育活动中心等，但规格都不如龙华的新华医院、白石龙音乐公馆和深高北校区等配套的逼格高和发展快。
目前仅剩下少量29-154平的临街商铺，均价大概12.5万/平。商铺的产权年限为70年是一大亮点，相对比很多商业物业40年的产权，算是一大优势。
现场销控来看，商铺所剩也不多。
总结
四站看下来，整个看房活动基本结束，总体来说，大家对城广的意向是最大的，地铁口、成熟社区、配套学校和相对合理的定价都吸引着购房者，少部分购房者可能比较在意40年产权的问题，这个确实对投资性购房有些影响，但如果是决定长期自住的问题应该不大，首先10-20年之后，整个市场环境和房价早就发生变化，国家对于住宅这块的土地使用还是较为亲和的，有些快到土地使用期限的住宅项目都已经通过补缴地价和自动续期等方式在交易的过程中又补足了产权年限。
如果过不去这个梗，可以考虑买城广或者万科城的二手房，也算是不错的标的！
【内容完】
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