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网传深圳商务公寓土地增值税从5%涨至10% 地税局:没有的事
早前内容：
昨日下午开始，关于深圳商务公寓的消息在地产圈内不胫而走，网传的内容大致是说“商务公寓的土地增值税核定计税税点由5%变更为10%”。即土地增值税核定计税变更为（过户价-增值税）*10%。
同时，深圳市经贸信息委为进一步加强全区工业用地的保护，规范全市工业区块线管理，保障工业发展空间，严控“类住宅”产品。
两者会对商务公寓产生什么影响呢？
商务公寓土地增值税从5%调整为10%？
直至老牛发帖前，深圳规土委等官方渠道还未见有正式发文，但昨日已有媒体确认，此消息基本属实。
不过，同时也指出关于此次商务公寓土地增值税由5%变更为10%，并非*政策，是在已有条文基础上的微调整，将商务公寓产品的核定征收方式类别调整为“写字楼”（按10%核定），而此前执行的是“其他非住宅房产”（按5%核定）。
图：来源于新浪乐居
也有网媒致电咨询了深圳市地税局，工作人员表示暂时未接到相关通知，目前还是按照5%的税点计税。
下表为老牛此前整理的商务公寓和住宅的交易税费对比，简单地来说，从计税条目来看，商务公寓比住宅是多一项“土地增值税”，此次网传的变更就是涉及该项税种。
商务公寓的土地增值税按核定或核实两种来计，一般操作是按计算后哪个数值低就按照哪个计算。而这么多年以来，房产大幅增值之后，土地增值税的计税方式普遍以核定方式计算，因为会相比核实优惠很多。
那么，此次核定方式倘若调整为10%的税率，无疑会在原有的土地增值税上翻倍。以50万买入，100万卖出计算，土地增值税将有4.86万变更为9.72万，在原本就税费负担颇重的基础上，更压一重。
市场“公寓”名目繁多
目前我们在市面上看到的“公寓”，其实主要有三类，叫法都一样，但土地性质和建筑用途稍有区别，各位在购买时需要认清楚来。
一类是单价比较低，需要注册公司购买的工改公寓，比如光明峰荟、潮商广场，价格优势突出，但持有成本需要权衡考量。
一类是商改公寓，也就是我们所说的loft，这几年这种产品在深圳市场上比较多，产品使用率高，布局灵活，普遍装修交楼，因此单价也稍高些，产权建筑用途为商业办公，实际使用用途比较灵活。
一类是正常口径下的商务公寓，这类是受认可的公寓，主要解决商务的居住需求，优势在于能通燃气，更接近住宅型户型。但是，即便如此，商务公寓一般都不能享受住宅的一些配套属性，比如没有学区。
“类住宅”产品进一步严控
此次土地增值税税率调整之说涉及的便是这一类公寓，上述两类的土地增值税核定均为10%税率，此次商务公寓若调整为10%，也意味着，商务公寓和这些“工改”或者“商改”产品在交易环节的计税方式上，已没有太多优势可言。
今年5月14日，深圳为了针对工业或商办产权的类住宅“公寓”，正式发文调控“商改住”“工改住”，对办公、研发用房套型建筑面积做出明确规定，要求“单栋(座)建筑同一楼层内，套内建筑面积≤150平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的50%。”、“研发用房单套套内建筑面积不得小于180平方米。”
而正规军商务公寓不受此限制，可能会是商务公寓未来产品设计上的最大优势。
另外，其实在前几天，即12日22日，深圳市经贸信息委为进一步加强全区工业用地的保护，规范全市工业区块线管理，保障工业发展空间。为此与市规划国土部门共同起草了《深圳市工业区块线管理办法》（征求意见稿）。
管理办法规定了工业区块线总规模不低于270平方公里，研发总部类须自持超60%。其中明确了：
“严格控制区块线内M1改为M0，原特区外各区（新区）区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在20%以内， 南山区区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在50%以内。区块线内M1改为M0的，由各区政府（新区管委会）征求市规划国土部门和 市产业主管部门意见后报市政府批准。”
“M1 和 M0 不得建成“类住宅化”，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。单栋（座）建筑同一楼层内，单套办公用房建筑面积 之和不得超过该层办公建筑面积的 50%；M1 单套套内建筑面积不得 小于 1000 平方米，M0 单套套内建筑面积不得少于 500 平方米。”
近几年之所以商务公寓产品迅猛发展，还出现了不少“工改”或“商改”公寓产品，其实除了说明深圳普通住宅不足以支撑所有者的住房需求外，还可上溯到2010年的“限购令”，住宅的投资需求受到了抑制。
不限购不限贷的商务公寓或“类住宅”产品成为投资新宠登上楼市舞台。开发商为了利润最大化，也增多了商务公寓及“类住宅”的比重，并且宅地紧缩也在支撑商务公寓的市场行情。
这类“公寓”自住成本要考虑，以正规军商务公寓为例：
商务公寓的贷款按揭政策不同于住宅，一般*首付5成，也有要求*6成，之于首次置业群体，市区内商务公寓的5成首付能够撬动龙华、坂田等区域的小三房住宅。相对来说，首付门槛较高。
在贷款的年限上，商务公寓属于商业项目，最长贷款年限仅为十年，甚至可能有些银行会以产权剩余年限过少而拒绝房贷。同时贷款利率在房贷优惠期内，也只能按照基准或者上浮利率贷款。
持有成本相比普通住宅较高，包括管理费及水电费。商务公寓的管理费高端物业差价明显，近4倍差值。生活用水用电开支按照深圳商业物业用水用电收费标准计，约为住宅的1.4倍左右。
其它“公寓”亦可类比，因此，作为一种具备特殊属性的产品，自住购房者需谨慎。
内容完
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