深圳房地产2017年季度报告（第四季）
来源：szhome数据中心
作者：张粉层 卢旭旭
第一部分：土地市场
根据深圳房地产信息网的监测，2017年第四季度深圳共出让7块宗地，其中3块是商业用地，2块是商业服务业用地，2块商住混合用地。
3块商业用地合计出让用地面积355460.85平方米，合计建筑面积1578400平方米，成交金额273.31亿元，折合楼面地价17316元/平方米。
2块商业用地合计出让用地面积29604.35平方米，合计建筑面积456200平方米，成交金额86.89亿元，折合楼面地价19046元/平方米。
2块商住混合用地合计出让用地面积57280平方米，合计建筑面积239180平方米，成交金额17.56亿元，折合楼面地价7342元/平方米。
第二部分：新房市场
一、一手住宅
1、供应分析
1.1、新增预售分析
在限购、房贷利率上浮等多重因素围剿下，深圳住宅均价走势平稳，成交量也在低位盘旋，四季度刚需依然支撑起楼市大半边天。根据深圳房地产信息网的监测，2017年第四季度深圳新房住宅预售面积698395平方米，环比减少49.2%，同比增加57.3%；预售套数7580套，环比减少41.8%，同比增加65.0%。
2017年四季度罗湖区、福田区、南山区、盐田区无住宅项目预售。
宝安区1个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积49633平方米，环比减少94.0%，同比减少73.2%；住宅预售套数577套，环比减少93.2%，同比减少70.9%。
龙岗区住宅预售面积648762平方米，环比增加116.6%，同比增加150.7%；住宅预售套数7003套，环比增加126.3%，同比增加167.8%。财富城预售量90375.6平方米/931套，京基御景中央预售量86119.63平方米/833套，是龙岗区预售量较大的楼盘。
附1：2017年四季度预售的住宅项目
附2：2017年四季度预售住宅户型构成
2、成交分析
2.1、四季度新房成交均价分析
限购调控政策发力、银行房贷利率不断上浮、租售同权确立了新风向。在政策强攻之下，深圳市场的表现整体以平稳为主，深圳房价已连续四个季度维持在5.4万元/㎡。自2017年一季度深圳新房均价由54846元/㎡→54532元/㎡→54374元/㎡→54273元/㎡，实现2017年季度房价四连跌。
2017年第四季度深圳新房住宅成交均价54273元/㎡，环比微跌0.2%，同比下跌1.8%。市场成交主要集中在龙岗和宝安两个区域，成交主力以刚需盘为主。
宝安区天汇城、拾悦城等刚需盘热销，均价稳定，同比上涨2.6%，为49131元/㎡；龙岗区的卓越星源、麓园等平价盘的热销，带动区域房价回落，同比下跌7.4%，成交均价36688元/㎡。
南山区香山里、天鹅湖1号、华润深圳湾悦府等楼盘是成交主力，全区成交均价97394元/㎡，环比下跌3.4%，同比上涨18.0%；福田区成交均价78651元/㎡，环比下跌11.6%，是价格跌幅最大的区域。
2.2、四季度新房成交量分析
随着调控政策持续收紧，市场销售主力以刚需盘为主，进入四季度后，预售的住宅项目有所增多，刚需入市节奏加快。2017年4季度深圳成交8583套新房住宅，环比增加27.4%，同比减少8.3%，盐田区四季度零成交。
宝安区成交3801套新房住宅，环比增加22.5%，同比增加10.8%；成交面积345984平方米，环比增加17.4%，同比增加15.9%，天汇城、鸿荣源壹成中心、拾悦城等是区域的主力成交楼盘。
龙岗区成交3584套新房住宅，环比增加37.1%，同比减少5.9%；成交面积315938平方米，环比增加四成，同比减少8.2%，卓越星源、奥园翡翠东湾、京基御景中央等是区域的主力成交楼盘。
南山区成交808套住宅，环比增加42.3%，成交面积137409平方米，环比增加62.8%，香山里、天鹅湖1号、前海东岸、豪方天际、华润深圳湾悦府是区域的主力成交楼盘。
附：深圳市各行政区2017年10－12月新房成交量价走势图
第三部分：二手房市场
一、挂牌情况分析
1、2017年四季度深圳各区二手住宅挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测，2017年四季度深圳的二手住宅价格有所回升，季度加权均价为68289元/平方米，(10-12月加权均价，下同），环比上涨12.0%，同比上涨38.6%。
各行政区方面，全市挂牌均价除罗湖区、盐田区下跌以外，其它四区全线上涨，
福田区挂牌均价环比上涨14.0%，为81758元/平方米，同比上涨34.0%；
南山区挂牌均价环比上涨7.4%，为82224元/平方米，同比上涨32.4%；
宝安区挂牌均价环比上涨3.8%，为58944元/平方米，同比上涨26.1%；
龙岗区挂牌均价环比上涨0.9%，为43151元/平方米，同比上涨13.9%；
盐田区挂牌均价环比下跌2.1%至56261元/平方米，同比上涨17.2%；
罗湖区挂牌均价环比下跌3.7%，为54853元/平方米，同比上涨10.1%。
附：深圳市各行政区2017年10～12月二手住宅量价走势图
2、2017年四季度深圳各区住宅租金
根据szhome二手房栏目的监测，2017年四季度深圳的住宅租金为80元/平方米/月，(10-12月加权均价，下同），环比下跌2.4%，同比上涨12.7%。
各行政区方面，全市租金除南山区、龙岗区上涨，其它四区全线下跌。其中，
龙岗区四季度的住宅租金环比上涨8.2%，为53元/平方米/月，同比上涨15.2%；
南山区四季度的住宅租金环比上涨6.1%，为105元/平方米/月，同比上涨28.0%；
盐田区四季度的住宅租金环比下跌29.0%，为49元/平方米/月，同比下跌14%；
福田区四季度住宅租金环比下跌4.7%，为101元/平方米/月，同比上涨16.1%；
罗湖区四季度住宅租金环比下跌2.4%，为82元/平方米/月，同比上涨10.8%；
宝安区四季度住宅租金环比下跌1.6%，为60元/平方米/月，同比上涨9.1%。
附：深圳市各行政区2017年10～12月住宅租金走势图
二、成交分析
3.1、2017年第四季度全市二手商品房成交概况
最严格的楼市新政以来，调控效果显著，投资客已离场，二手房市场不温不火。房贷政策的收紧，导致的购房成本增加，也让二手房市场受池鱼之殃。2017年四季度深圳成交20312套二手房，环比减少0.4%，同比增加一成；成交面积1655285平方米，环比减少1.4%，同比增加1.7%。
宝安区成交3891套二手房，环比减少-0.6%，同比增加9.0%；成交面积346468平方米，环比减少1.9%，同比减少8.0%。
南山区成交3308套二手房，环比增加4.6%，同比增加两成；成交面积299286平方米，环比增加3.2%，同比增加18.1%。
福田区成交3928套二手房，环比增加4.2%，同比增加11.7%；成交面积324966平方米，环比增加1.5%，同比增加6.1%。
3.2、2017年四季度二手房、新房成交比较
根据深圳房地产信息网的监测，2017年四季度深圳二手房成交量是新房的1.9倍。各行政区方面，福田、罗湖、南山三区以二手房成交为主，福田区二手房成交量是新房的6.6倍，罗湖区二手房成交量是新房的16.8倍，南山区二手房成交量是新房的2.2倍；龙岗区二手房成交量略优于新房，二手房成交量是新房的1.3倍，宝安区二手房成交量与新房持平，盐田区以二手房成交为主，四季度无新房住宅成交。
第四部分：商业
一、一手商业
1、一手商业新增预售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2017年四季度深圳商业预售面积532678平方米，环比增加50.4%，同比增加42.1%；商业预售套数8368套，环比增加91.5%，同比增加63.0%。
宝安和龙岗是商业预售量的主力区域，宝安区预售量179423.67平方米/1902套；龙岗区预售量307149.61平方米/1902套。位于宝安的龙光玖钻商业预售量102020.13平方米/1032套，位于龙岗的名居广场预售量57966.99平方米/1001套，是全市商业预售量较大的两个楼盘。
附：2017年四季度预售的商业项目
2、一手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2017年四季度一手商业成交面积311452平方米，环比增加33.4%，同比增加99.3%；商业成交套数4075套，环比增加54.9%，同比增加75.3%。
招商中环成交44429平方米/438套，是全市商业成交量最大的楼盘，红山6979以32653平方米/384套居于第二位。
3、二手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2017年四季度深圳二手商业成交面积107902平方米，环比减少10.4%，同比减少14.4%；二手商业成交套数2288套，环比减少4.9%，同比增加23.7%。
第五部分：写字楼
一、一手写字楼
1、写字楼新增批售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2017年四季度深圳写字楼预售面积451598平方米，环比增加641.6%，同比增加66.7%；写字楼预售套数7202套，环比增加525.7%，同比增加119.4%。
宝安和龙岗是写字楼预售量的主力区域，宝安区预售量262998.1平方米/5015套，龙岗区预售量111401.79平方米/1378套。位于宝安的龙光玖钻写字楼预售量176608.76平方米/4049套，是全市写字楼预售量最大的楼盘。
附：2017年四季度预售的写字楼项目
2、写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2017年四季度深圳一手写字楼成交面积148781平方米，环比增加15.8%，同比增加225.4%；写字楼成交套数2387套，环比增加36.4%，同比增加407.9%。龙光玖云著成交32913平方米/742套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，万科广场成交29070平方米/188套，居于第二位。
3、二手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2017年四季度深圳二手写字楼成交面积39145平方米，环比增加13.4%，同比增加13.7%，二手写字楼成交套数314套，环比增加7.9%，同比增加11.0%。
第五部分：政策点评
第六部分：小结
在“房子是用来住的，不是用来炒的”政策指引下，楼市将加速回归居住属性，而“购租并举”住房制度的建立也将重构楼市格局。随着调控政策的继续施行，投资客逐渐离场。
深圳调控持续已一年多，深圳房价已得到有效的控制，四季度开发商推盘节奏有所加快，新房供应量增加，新房成交量止跌回稳。调控下的深圳楼市房价平稳，新房和二手房在短期内不会大涨，有买房需求的朋友不妨多看，目前是买房换房的良机。
为更好地服务置业者，咚咚找房推出的9.9极速买房，提供需求匹配、看房选房、置业建议等专业的一条龙服务，如果你有买房需求，请扫下面的二维码加入。
粤公网安备 44030402000760号
