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2018房地产是个制度、金融思路的变化年

直播先锋 发布时间:2018.03.10 14:31:09
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3月10日(星期六)14:00-17:00,一场由尚舒房发起的“南北派房圈巅峰论坛”在南山区科兴科学园举办本次论坛邀请了欧成效(欧神)作为主讲嘉宾;尚舒房创始人新生代投资实战派‍大白担纲本次论坛的总主持,两位房产实战大神碰撞出怎样的火花,请大家关注!


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15:00


大白:欧老师提到的投资中很重要的两个字,时间。投资是一个长周期的事情。在座的所有人都知道投资房地产赚钱,但是有人把这件事情做了20年。虽然我跟欧老师有很多分歧,有过比较多的争论,但是我比较敬佩他的一点,就是这件事情他做了快有20年了,应该是2002年开始吧?差不多快有20年了。在中国这一个改革开放之后,经济发展史并不长的国家能有将近20年在一个投资领域的长期坚持,已经是非常不容易的事情了。


投资是一个关于时间的回报,其实每个人都要抱着这样的心态去看待这个回报,时间足够长,才能看到这里面过程中会发生什么,有什么样的细节,如何论证,如何预测,如何获取回报。


一年两年,你只能看到春去秋来,八年十年可以看到生老病死,百年千年才能看到王朝更替,所以时间是投资的第一门课,时间和耐心。


基于对于时间和投资回报追求的耐心,我们也推出了我自己针对于用户的长期会员服务,我们希望在这个过程中,能够服务那些房地产行业中真正有意识、有意愿做长期投资者,长期学习者的人。我们不会满足于平庸的机会,我们会用高品质的机会和定制化的服务,去满足这些长期投资者和长期学习者在持续的时间投资生涯中所需要的,不管是投资回报率,还是自身对于投资这个事情的理解和成长。


之前欧老师曾经提过,他说他的投资风格,包括水库的投资风格比较偏选择鬼盘一点的产品,而我们的产品选择会相对来说偏主流一些。其实各位如果熟悉深圳市场的历史就应该知道,正是这些最主流的,曾经很刚需的产品,曾经很普通的改善商品,迄今为止的涨幅是最厉害的。所以有的时候,你要经得住时间的回报和考验,要用足够长的纬度才能看清事情背后的真相。


这个产品,我们曾经在过去的2017年年初,帮助用户在刚需大盘没有成长的过程中,选到了差不多超过20%回报率的刚需产品。大家都知道2017年刚需大盘没有什么变动,但是2017年我们也在刚需产品上实现了超过20%的涨停,深圳湾的涨幅是我们去年最关注的,也是帮助最多客户选择的投资机会,基本上整体回报率接近了50%。今年会推出更加丰富的产品结构来应对今年新的环境,特别是一些针对于有一定资金实力的人,在今年的环境下如何选择到手就能够获得利润的套现产品。剩下的是详细的产品介绍,就交给主持人。


今天的主题内容就到这里结束,谢谢各位的主持。



16:55


欧成效:首先是关于去杠杆的事情。整体来说老大对于房地产的态度应该是天下太平,没事儿最好。老大对于房地产真正的态度其实是不关心,他完全不关心的。只要这个产业太太平平,别给我捅娄子,别给我出事儿,别闹金融危机就行了。对于整个房地产,在工农业里面是排在末尾的,他是完全不关心的。


所以现在有很多解读,一听到什么去杠杆马上就说楼市要崩盘,一听到去杠杆马上就说要调控,一听到去杠杆马上就说要跳楼,这是不合逻辑,没道理的。如果在中国要排一个序的话,事实上去杠杆这个事情绝对轮不到房地产的,有些行业是非常非常惨,非常非常可怕的。


就像某一个保险公司,他五年前注册资本是5亿人民币,他的董事长刚刚被抓进去,那个公司被换了控制人,他控制的资本是5.9万亿。可以想一想,这种人都没有叫杠杆,我买套房子,你说我大杠杆?你摸着良心,不痛吗?


中国目前杠杆比较重的主要是地方政府,地方政府花钱花得很厉害,可能是借3千亿,造了一个新城,造了一个开发区。开发区是很烧钱的,造完以后很有可能会变成鬼城,这样的项目可能完全是没有任何回报的。地方债的问题很严重。


还有铁公鸡,就是造了一个大桥,造了一个隧道,但是没有车,像贵州,湖南,云南这些省份都没有车的,高速公路八车道完全没有车跑的,没有财务回报的,但是一条公路就要几百亿。铁公鸡是真正的负债率很高很高的行业,现在就像铁道部可能是99%的负债率。高层讲去杠杆,担心中国的金融风暴,中国的金融危机,他担心的是什么?其实是担心那些高杠杆的部门,排个序的话,无论如何怎么排也排不到房地产。如果我要紧缩银根,缩到房地产受不了,那么前面肯定已经好几个行业都崩溃了,很多人都已经要破产了。


对于一个真正的房地产从业人员来说,我们不认为自己的杠杆很高,也不认为我们是风口浪尖的,我有一套房子抵押给你,你只能借我六成,我拼了命付了一点费用,最多就是借到七成,你还好意思说我的杠杆高?我的二套贷款首付就是5成了,上海首付7成,北京首付8成,你听说过首付8成的贷款吗?世界奇闻啊,首付8成,担心杠杆过高,容易出事儿,有金融风险。这是没道理的。我们的心理是很清楚的,作为我们这些专业人士来说是不存在任何金融风险,不可能有破产,你不要担心我的房子付不起月供的。


唯一需要澄清的是水库和金朝阳,一刀留什么的还是有区分的,他们是36%的融资成本去买CEO盘,一买就是3千万的房子,这种房子你说死,我也救不了你,你不是我派系的。投资要用平和的态度,长远的时间,留一点点余量,总是可以赚钱的。


16:45


大白:感谢欧老师。欧老师不愧是上海、北京地域模式出来的,现在可能觉得深圳的信贷还可以,确实对比上海、北京还可以,但是对比深圳历史来说还是紧的。

 

欧成效:2017也是这么紧的,17、18都差不多。2017整体表现还是不错的。

 

大白:欧老师刚才已经把我们大概讲了一下2018年市场大概是什么情况,以及他对这个市场的态度。下面我来讲一下我的看法。


刚才来之前跟欧老师说过了,现在江湖上有一个传言,好象把一道留的帽子就扣在你头上了,我说怎么来的?要不今天澄清一下?所以提一下这个事情。


我也特别向各位提这个东西,我给大家讲一个市场背景。有多少人还记得2014年的时候市场情况,2014年的市场成交比较低迷,那个时候几乎市场上没有什么投资客,基本上全部是刚需。95%肯定是有的,基本上是自住需求的人。到2015年开始,深圳毫无疑问是爆涨,这种时候也是自住为主。投资客起来是2015年年底,这个时候投资客比例上来了。为什么?因为90%的投资客是二把刀,只有看到了才会追上。在他看来,涨是涨的原因,他看到了涨才会往里杀,如果市场跌了,不会觉得未来有机会,反而会退出。


所以2015年持续爆涨,甚至全国性的爆涨周期之后,引入了很多不太合格的投资者,变成了现在以前是买房的,大概就是赌博,赌一赌,单车变摩托。要命的是钱全部是借的,单车也是借来的共享单车。


所以说要特意提醒一下这个事情,针对那些玩得太过出格的,特别是现在不管是政府还是市场,商业银行是市场的参与者,政府也是市场的参与者,他们都已经关注到这个事情,所以今天特意提一下这个事情。


在此之后开始比较系统的讲一下我整个2018年 的观点。


今天一入场就说变的事情,上一次大变化是2008年,当时是被动的变化。今年是2018年,外部环境没有太大的冲击,所有的变化来自于我们自身的发展,所以今年也是一个变化很大的一年。我刚才说惊恐和惊喜,到底处在哪个位置和自身有很大关系。


分两块说今年的变化:


一个是制度基础的变化。


首先,政府是不是要搞死房地产?


有没有人真的觉得政府要搞死房地产的?如果你觉得政府要搞死房地产,那这是一个典型的愤青想法。政府从来没有想过要搞死房地产,政府是需要整个行政经济社会的稳定发展,稳定和发展都要。过往我国城市化率从20%提升到50%的过程中,以及GDP总量从世界普通国家提升到第二位的过程中,我国都是要依赖于高增长。此前房地产是一个非常长链条的行业,房地产可以带动所有的产业链条,所以房地产长期以来是我国维持高增长的手段。但是现在随着我国经过体量逐步增大,经济结构逐步成熟和完善的过程中,已经逐步在进入存量的经济体。这个过程中,政府已经越来越可以接受房地产不再作为保增长的手段,这是我国政府接受的一个事情。进入存量社会,不再依赖于房地产去全民保增长。


进入存量社会有两个结果,存量社会和增量社会有什么区别?有什么结果?如果一个行业在快速发展的过程中,每年100%、200%的增长,有什么特点?这个行业内所有的企业都有饭吃,好和坏没有太大差距,因为大家都有巨大的存量流入。90、50分企业都可以活下去,依靠外部存量一起增长。但是如果进入存量社会,没有增量或者是增量逐步变少,这个时候好和坏就会分化,因为好的企业会侵蚀坏的企业的饭碗。任何市场都是这个原理,如果增量逐步减少,但是中国没有完全进入存量社会,这是增量社会。在逐步增量减慢,开始进入存量迹象的情况下,不管是企业还是物业都会发生分化,好和坏的分化这个时候会产生。


不管是参与到社会当中的政府、企业还是人,会越来越多的接纳增速下降,以及接纳长期利益和稳定利益的需求,也就是在稳定和发展中会相对来说偏向于稳定。


这两年在国家房地产的制度改革中,深圳曾经向更高层提出过一个对房地产未来供给划分的方式,这个方式大概描述是这样的:低端有保障,保障通过什么方式来完成?通过社会公租房,也就是存量的物业,不管是农民房、保障房物业的满足来满足低端的保障。中端有支撑,通过租赁型商品房,人才安居房,以及一些社会的中低端商品房,来满足中端的支撑需求。高端是什么?高端是有市场,高端基本上完全要依赖于市场来解决。


深圳高、中、低端的序列提法,在更高层得到了很大的认可。可以说这个是比较反映现在政府行为思路的。也就是说很大程度上中国政府希望通过制度基础的变革改变房地产供应的格局。这里要做一个澄清,这个高、中、低端和普通人的理解有所差异,因为政府的理解是从最低端的需求开始发起的,所以即便是我们常说的中端商品房,刚需房在政府的序列中是属于高端的,因为政府的低端是从公租房开始算的。所以可以认为政府的高端是中端以上商品房。


这就意味着一个结果,前面提到一个租赁化,中国政府会越来越开始在一线城市,强二线城市,特别是一线城市试图用租赁的手段解决一部分需求。深圳到现在为止,通过各种盘活农民房物业,盘活工业物业提供出来的租赁住房,这些年已经超过15万套的规模。至少深圳政府是有能力行政和市场的引导,能够引导出这个所谓的高、中、低端供给序列的完成的。


这就会遇到我刚才说的,为什么刚才会说老破小这种特别低端的物业,因为他是租赁供给的序列中会受到冲击的唯一一种物业,这种物业本身是满足于出租需求,或者是满足临时过渡需求,这种需求完全是可以被比较完善的租赁保障手段替代实现的,也就是说这种物业可以不要购买,可以跳过这个阶段。


随着租赁物业供给的越来越大,品质越来越高,支持配套手段越来越完善,政府这种物业的阶段完全可以跳过,所以这种政府一定会在短期产生冲击。抱着不要逃避打车的态度,这种物业可以相对避免。


中高端是必须存在的,留给市场解决的问题。所以中高端物业,如果政府的宏伟规划能够实现,可能是未来中国唯一能够保持比较高程度市场化的物业市场。市场化就意味着相对来说涨跌,相对来说金融支持能够相对比较自由的控制,而中低端物业有可能被政府的干预程度比较深。干预程度越深,就说明了投资和经营空间越小,越是市场化的物业种类,基本上是有更大的操作和投资空间的。


所以再回头来看这个问题。


这两年政府在房地产供应上的改变,不管是推进的租赁,推进各种不售卖的土地,纯出租的土地,还是推进现在苗头比较重的房地产税,都是为了一个逐步进入存量社会,逐步注重稳定的一个基础背景做的准备,所以政府并非要搞死房地产,也不可能搞死房地产,而是要在房地产的市场中,让所有人能够达到稳定有序,各得其所。政府并不关心某一个具体的房子到底有多贵,而是关心各得其所。需要居住的人有相应的居住产品。中间政府有保障,中端有支撑,市场和行政同时解决,高端是唯一留给市场解决的市场。这也是为什么这些年相对关注中端以上物业的原因。


前面讲的是制度变化。下面看一下金融策略和金融手段的变化。


2015年开始,加杠杆去库存,去年提了去杠杆,让人有一个感觉,政府是不是在耍我?加完了就让我去。实际上不是。这个去杠杆要怎么理解?为什么加完又去?不是折腾大家吗?为什么加完又去?这就看你能不能读懂政策的含义了。什么是去杠杆?去杠杆不是要把社会的杠杆率去掉,中国虽然增速已经没有过去,没有08、09年那么快了,但是无论如何中国依然是中高增速的经济体,必须要维持相对来说中等偏上,维持投资需求和增长需求的,为什么在这个时候提到了去杠杆?去的是什么杠杆?去的就是妖魔鬼怪,就是有风险的杠杆。所以去杠杆的背景的含义是去风险。不管是在证券业的查倒假,还是银行管理一些房地产抵押贷款的运用,都是在排除风险,排除那些有风险的杠杆,而不是要把正常的杠杆去掉,所以大家要理解这个含义。


理解了之后就可以明白我刚才说的,为什么我刻意要警示一下,我还透露了二把刀,如果你是那些人就是政府要去掉的人。一个经济体,只有排除了风险,才能进一步再向上的稳定增长。


全球范围内不管是什么意识形态,政治经济手段都是在不断演进的,我国政府也在尽量避免之前的金融危险,要去掉高风险的贷款,所以可以认为这一次的去杠杆就是在防范类似美国2008年那样的次贷危险,所以实质去杠杆是要去风险。从目前行政表达出来的意愿,这不是几个月、半年,或者是一年不到的短期手段,应该是一个至少一年多两年的偏中期的控制态度,所以说这个东西的预期,去掉的预期没有这么快。


在这样的背景下,各位就要制定相应合适自己的方式来避免成为被去掉的人。在一个赛场中,如果有很多人在参赛,如果被去掉了一部分人,只要你不是那个被去掉的,你就处在了相对优势,因为你的竞争对手变少了。


在这个背景下,有一些思路要改变。曾经有一个跟我关系很好的朋友,他问我一个事情,他说在深圳买房最大的窍门是什么?他要有一朝致胜的窍门。我说你非要的话,我告诉你,那就是比谁钱多。这是悲伤的故事。但是这个故事虽然有点悲伤,但是是事实。投资是一个对财富,对资本的管理,前提就是你要有资本。过去由于在房地产相对低廉的时代,金融非常非常灵活,支撑各种违规手段非常多的时代,很多人会做一些各种的违规手段,可以把资本原始积累资本这一步跳过就可以玩了,你跟这些人说注意风险什么的,基本上是“我不听,反正三个月翻倍”,这就是这些年随着市场房价本身逐步上涨,同时整个环境变化的过程中,必须要随着这个市场做出改变的时刻,你不能再依照那个时代的思路去做。这种情况下就会成为那个被去掉的人。


惊恐就是这个。


惊喜是什么?今年如果你是有实力的人,体质够好的人,或者自己的盘子够大,或者本身杠杆率不太高的人,在这样的市场环境下,竞争对手被逐步去除了一部分,他们的筹码被置换出来,同时市场成交量并不是特别大,关注度并不是特别高的情况下,你是有充分的时间和选择余地建立自己的舱位的,所以今年对土豪来说是比较好的时机。所以今年属于土豪随意。


这是今年两个变化的内容,一个是制度变化,一个是金融思路的变化。


两个变化之后,我们要怎么做出相应的应对?有三点:产品,杠杆和现金流管理。


产品的变化给出三点建议:


第一点就是避免被可能会被租赁产业冲击到的物业,主要代表是纯出租物业,这种物业很有可能在未来的三到五年内,各种租赁供应链放出来之后,这一块需求会受到削弱,因为新的租赁产业会分一部分需求,未必会跌,但是有可能后续更加乏力,因为本身这种物业在相应的一线城市房价珍贵的情况下,很多人的购买意愿并不是很强。所以如果需求进一步被抽走,有可能这些物业的增长并不是特别乐观。


第二点是高品质物业。毫无疑问高品质物业已经比较贵了,我不能保证未来这些物业未来一定会涨,但是可以保证一点,就是他的成本只会越来越高。因为一来深圳本身高品质物业的存量非常少,供需矛盾非常激化。二来政府要推进各种保障物业,他会把更多的土地资源,更多的行政资源朝那些中低端倾斜。高端能够获取到的增量供应资源会更被压缩,所以这一块成本只会越来越高。随着政府税费、行政、交易手段越来越完善,加上费用的因素在里面,高档物业的成本是再也难以回头了,未来可能是市场化的独苗,中低端都会被行政参与,高端是唯一市场的独苗,同时成本会越来越高。如果在高端品质物业方面有需求,只要你有需求,建议尽早买,因为未来的成本会越来越高。你未必可以买了以后,说今年明年一定会涨多少,但是明后年买肯定会更贵,成本会更高。


第三点是适当关注可售性。关注可售性,并不是建议大家要卖房套现,因为大多数情况卖房套现也没事情可做,除非有更好的投资机会,但是大部分人选择的大宗投资机会并不多。为什么不建议大家关注可售性呢?因为普通人需要一个安全的边际,可售性就是你的安全边际,你和市场都有可能出问题,有一个出问题就需要有可售性作为安全边际来支撑。毕竟中国的房价现在足够高了,这种情况下需要有基本的靠售性作为安全边际。有的物业不到一定的实力,并不是普通人可以玩的,因为有可能物业的销售周期要6到18个月,当普通人或者是市场出问题的时候,普通人要销售物业来变现都是非常大的,很难做长周期的支撑,所以要关注适合你本身资本规模的可售性。


杠杆应用的变化。也是三点:


第一点是违规的东西不要玩了。虽然可能现在有些一些渠道还可以做,确实可以做,但是要知道这个东西是未来有行政风险,有进一步管理和进一步加深控制的可能性的,所以除非你有能力承受出贷,否则最好不要再接受这些违规过高杠杆的东西,有可能会玩脱。借来的共享单车,最后可能就赔进去了。


第二点是注意杠杆成本。假设一套一千万的老破大,因为老破大肯定会超出豪宅线。70%的正常杠杆率,按照现在抵押贷6.4到7.2的利率,取6.5的值。0.7×6.5就是4.7%左右,三年下来就是14.1%,再加上老破大因为超过豪宅线,税费,赎楼、佣金差不多10个点,也就是三年下来24.1%的成本。还没算首付资金,如果再算8%的市场风险和回报利率,就是每年2.4的成本进去了,差不多就是7.2,24.1+7.2,三年下来就是31.3的成本,意味着这个房子3年之后不涨40%,你就白忙了。很多人买房的时候应该是没有详细算过成本价的,因为以前房子涨得太快了,所有的成本都可以忽略不计。确实那个时候我也赞成不要算得太精准,如果一套房子还要算才有利润,那么这个房子就不值得买了。但是现在市场涨幅相对比较平缓,必须要适当关注。老破大这样的房子,3年下来31.3%的成本是非常高的,意味着市场不涨30%就是亏本的。


第三点是管理好长期杠杆率。可能有人听欧老师说把杠杆用足一点,但是有一个背景,盘子足够大,杠杆率本身是加不上去的,只有20%、30%的杠杆率。普通人盘子比较小的情况下是可以加到60%、70%甚至是更高的。普通人要注意管理好自己的长期杠杆率,如果盘子太小是没有足够的腾挪空间的,不管是售卖还是需要的时候加杠杆获取资金。普通人如果盘子过小是没有腾挪空间的,而对于盘子大的人来说,相对来说腾挪空间更大,可以达到的杠杆率越低。所以土豪随意,但是普通人请注意管理好你的长期杠杆。


现金流的管理。


以前欧老师有一句名言,空观收益最高。因为整体来说中国的租赁回报率比较低,同时涨幅的回报率很高,所以在这种情况下,如果花时间去管理租赁,他认为精力成本不划算,所以说空观收益最高。


但是每个人的时间和精力成本是不一样的,普通人没有他那么高的时间和精力成本。这是一个背景,第二个背景,是可以介绍一个市场情况,深圳的房租曾经在2015年的时候出现了明显上涨,涨了大概60%、70%,2016、2017年主流房租基本上没有涨,很大程度是各种存量物业盘活形成的供应量。但是去年下半年开始一直到今年,中高端物业的租金涨幅非常厉害,涨了差不多40%,如果楼盘物业维护得比较好,而且目前的需求还是非常旺盛,供给远远不足。


也就是说中高端物业,高品质物业不足,不单反映在买卖上,也反映在租赁上。深圳现在的租金涨幅是比较可观的,而且还有进一步上涨的趋势。想告诉大家的是,如果你手里面有还可以的物业,建议现在开始比较用心的经营租金,可以适当的投入装修成本,至少对一个比较高品质的装修已经有很高的接受程度,已经愿意付出足够高的租金获取高品质的居住环境。所以说作为现金流的重要组成部分,租金已经是值得经营的东西了。


房地产投资的一大半,至少一半在房地产投资之外。就是我刚才说的那一点,房地产最大的诀窍是什么?必须钱多,比谁的原始资本最多,所以房地产投资的一半在房地产投资之外,如何在自己的主业中获得充分的现金流,对每个人来说都值得思考并且性价比最高的事情。不能舍本逐末,单纯的追求投资。


以贷养贷基本上难以支撑,而且现在对于抵押贷的获取没有之前那么容易。所以要靠以贷养贷就要提前思考你的风险了,在最严苛的情况下要如何渡过杠杆的压力。


这是我给大家的背景解读和应对意见,主要是制度变化,金融思路的变化,以及针对产品选择,金融杠杆的运用,以及现金流管理三个方面的建议。


这就是我的观点,欧老师要点评一下吗?

 

16:35


欧成效:大家今天买票来的肯定是想听一些操作的,前面听理论也好,讲实际也好,最后还是要落地到操作上的。


给我的时间比较多,先讲一讲大环境。


总的风格应该是积极乐观,我认为对于深圳的总体态度应该是积极乐观的,就是说你可以适当的承受风险,比较进取一点,把杠杆投寸以及操作都更加进取一点,这是我基本的基调。


为什么这么说?


深圳是一个非常好的市场,可以说它是天时地利人和。一般传统的一线市场中,北京、上海都在赶人,他完全没有道理的以行政手段强迫很多优秀的年轻人离开北京,包括不给你工作居住证,不给你工作许可,不给你做小买卖,封掉你开店等等的事情。就是强行的在赶人。


强二线已经是强弩之末,比如说南京、杭州这些城市为例。南京、杭州现在的价格已经很高了,南京的价格距离深圳没有太大的距离。对于地利来说,深圳已经憋了两年半或者是更多一点的时间,从一个周期或者是购买力来说,大家兜里都是有钱的。相信深圳人只是需要一个契机,可能最近在炒比特币,就没有心思买房子。哪一天虚拟货币崩溃了就想起来买房了,都有可能,可能需要一个契机,资金就会回笼到房市,已经完全具备了物质基础。深圳的楼价不贵,而且赠送面积很高,实际价格还要打八九折。对于所有消费者来说,绝对没有购买力的问题。


第三个是人和。深圳的信贷其实是很友好的,大家不要觉得像大白说的这种危言耸听,你到北京去住半年,本身是上海人就会知道满眼都是泪,北京的房地产真的就没法看了。跟深圳相比真的是天堂,一个是地狱,深圳是天堂模式。深圳现在可以做的事情对于北京人来说都是梦寐以求的。北京房地产市场大家还在看涨,有很多人对北京都很有希望,深圳比北京松那么多,没有理由不看涨的,北京人很羡慕深圳的,又可以建仓,又可以建杠杆,交易还可以少赋税。这么多优点,天时地利人和都有了。


操作方面,我们一直在讲相对于选筹来说,杠杆更重要,杠杆是比选筹更重要的事情。选筹方面,只要不犯绝对性的错误,不要买25万一平的CEO盘,就是我们昨天那个贵妇,买一般的工薪盘,普通盘,或者是市场上比较接受的二手房的价格。最终涨幅是相差不大的,你只要把你的心思放在杠杆上,或者说只要你能够在深圳首付两三成,现在在2018年的3月份,你买任何的房子我都是有信心可以赚钱的。我对深圳是非常非常有信心的,剩下的事情只不过是需要把整个单子做得更细、更好一点。比如说赎楼的时候能不能少付一点点资费,时间可以拖得短一点,交税可不可以把税做得少一点,各种各样的操作,能不能把整个单子做得更加好,简单一点,这些技术性的细节可以做。但是宏观战略是非常清晰的,就是一个字,就是买!


刚才大白跟我说了,他说有一件事情需要我一定要提一提的,就是某些人在做一刀留。金朝阳,曾经有人问,我存钱密谋,信用贷借了120万,高利贷借了240万,可不可以做一个首付。我说这种事情跟我一点关系都没有,我没有教过你。还是要有一点点余量,我们可以预测未来,未来是看涨,深圳这个城市前途无量,甚至可能可以涨到25万一平米,但是任何一个预测未来的行为都不可能说我预测得非常精确,我说今天买进明天就涨,这种是运气,但是不能打保票。你需要留一定的余量,就是你可以6个月、8个月的月供,自己可以撑得上去,把余量留得比较足,比较稳健一点的做法。


至于选房子,有两条线。一条是大面积,低单价,长线持有的线。比如说一直在说光明、龙华都有些地方,三四万的价格,买面积大一点的,放五年,长线持有是可以赚的。如果想做短线,三四五三个月我们很看好深圳,深圳刚需有一波。最近是宝安保中从7万多涨到8万多,15%的涨幅,这是大家都知道的比较热的地方。如果他们的板块涨完的话,可以关注一些额外的板块,比如说翻身、西乡,购买力可能传过去,就是到了两个月以后,这些板块也有可能涨起来,涨1万一平之类的,也有一百万。是这样操作的。


信贷方面,贷到就是赚到。


大家都知道现在的政府不希望让老百姓贷到很多的房贷,房贷已经变成了一种福利,要经常争取的。其实目前3月份,深圳的信贷还是算比较宽松的,政府的税费、限购都是在比较宽松的阶段,要买就现在买,没必要拖到很晚以后,先是很好的买入窗口,等到资金又紧了,管得又严了也不好,要买就现在买。


大方向就是这些。我觉得深圳是一个遍地黄金的市场,闭着眼睛捡就行。

 

16:30



大白:来之前我跟欧老师说选一个字,来描述今年,你今年准备选哪个字?

 

欧成效:开。

 

大白:开门是吉门,希望欧老师解释一下你的意思。

 

欧成效:开就是破局的意思。我不喜欢选生,生就是富二代的意思,对我来说没有意思。我喜欢开,本来你是一个穷二代,你是个职员,你以为一辈子拿死工资,但是你的人生可以开,可以破开一个洞,可以到另外一片天空去,我喜欢这个开。

 

大白:欧老师选择的是开,基本上意思就是进入,开始,入局。


我选的是惊,在八卦中是凶门,为什么选这个惊?而是这个惊后面可以再带一个字,可以是惊恐,也可以是惊喜。对什么人是惊恐?


对于在2015年之后,看着市场大涨进来的那些,玩脱了的那把,今年在流动性下降,金融紧缩的大背景下可能就要面对一定的惊恐。


但是今年对于自身体质实力比较好,比较理性的投资人来说,可能又可以遇到一些机会,这些机会就是那些惊恐的人给你的。所以有可能是惊喜。


今年到底是惊恐还是惊喜,很大程度上取决于个体是怎么样,你自身的体质,你的情况,你的头脑是什么状态。


今天第二部分就是针对于我们对于2018年的市场,首先所有的背景事实,第二对这些情况如何理解,第三针对这些理解如何做出行动,给出我们两个人各自的解读和建议。


这里请欧老师先来。


16:20


主持人:好的,感谢两位老师的精彩解读。


究竟2018年我们买什么呢?请两位老师总结一下,给一些指引。

 

欧成效:坐了一个多小时看清楚了,就是大白的风格基本上是钢需两房,改善两房,或者是工薪两房,主要是做那种三好学生的房源。但是相对来说,水库的风格就比较诡异,我们喜欢鬼盘,喜欢鸡头犄角,喜欢稀奇古怪,非正常人类的品种,大家的风格不一样,他卖的是工薪层,只要业主占20%,就说好了。我们卖的是希望发财的人,就希望可以在选盘里面做一个爆击出来。


一个是买股票,一个是买债券的,大白是买债券的人,很赚钱,固定收益很稳。水库的口味一直是大面积,低单价,非常注重雪坡,非常注重成本,尽量把杠杆做足。有时候会牺牲一定的流动性,只要留一点点钱防身,可以扛一定的时间,这个是水库的核心思想。我们是以物业为核心的。

 

大白:欧老师已经说得比较清楚了,以成本和以物业为核心,所以就是要便宜。看待物业本身是不是便宜,价格怎么样,以物业为核心。


大家应该注意到了,我刚才不管讲什么问题的时候,都反复提到了供需的问题。供需就说明了供和需的两端都要看,需求这一端是什么?是人,是用户。所以我们一直以来投资和选择的思想都是以用户为核心的。


刚才说了,大家也承认,不管是在座的各位和欧老师的共识,都是一线城市的房价的基础,房地产的需求是来自于真实的居住需求,这个是没有问题的。来自于真实的居住需求,什么是真实的居住需求?经济学上什么是需求?需求是可实现的需要,可实现的居住需要意味着什么?需要来自于人,可实现来自于钱。所以可实现的需求就是人+钱。


在看待一个城市物业需求的时候,其实在寻找的就是出得起钱的人。人和钱来自于哪里?为什么大家会来到一线城市?因为这边有工作岗位,这边可以赚到钱。什么东西带来的工作岗位?就是一线城市高度集中,高度发达的高能产业,有这些产业才提供了相应的工作机会,有了这些工作机会,来到一线城市的人才能赚到足够的钱,才能实现自己的居住需求。说到底需求来自于工作岗位,来自于产业。


从这个角度看房地产需求的时候,寻找的是了解城市的脉络和产业的分布,所以我是给六个字:知城市,晓产业。


这是基础。


需求的基础是出得起钱的人,人,这个意向要怎么理解?这个个体要怎么理解?


以前有一些年龄偏大的投资客会跟我说,你看我市区这个房子,虽然比较老,但是什么都有。那些小青年是不是脑子有毛病?为什么不买市区的房子?市区的房子涨得还没有他们多。他觉得这些小青年很不理性。各位觉得这些小青年是不是很不理性?


问题是这位投资客也不理性。不理性是一个人的客观属性和特征,你可以认为谁不理性,别人也可以认为你不理性,这是客观事实。存在了千年,无法抹去的客观事实,每个人的判断都是基于自己的性格、需求和态度,所以每个人的判断都是不理性的。所谓的认为别人不理性,实际上是一种自我更新,他觉得我是理性的,认为只有自己是理性的。真正理性的态度是承认所有的不理性,不理性是一个基本组成部分。


西方经济学曾经在很长一段时间内陷入了对数字的追求中,也就是所谓的犄角经济学,什么东西都框到一个公示里面。但是2000年之后有了行为经济学。就是在经济学当中充分考虑了人的这个特性,因为市场的所有参与要素,不管是资金、货物、机器、设备、程序全部是靠量化的,可以用数学来表达,唯有人这个因素是无法用数学表达的。所以行为经济学中引入了大量的社会学、心理学、人类学的观点来综合考虑经济学这一个大的层次,所以成为了当代西方经济的一个转变,逐步承认人的不理性,逐步推行行为心理学。


买物业的过程也是这样的,要承认所有人的不理性,把握人性。所以就有了“通人性,观喜恶”。


小青年可能确实是不理性,问题是他喜欢。他现在喜欢,未来还会喜欢,甚至未来会更喜欢,因为90、00后生长在物质条件更加好的时期,他的追求会更加偏上层,更加偏视觉,更加不是偏基础的需求。我们的艰苦奋斗的60、70后以及早期的80后,需求会比较偏居住需求,但是生活条件越优越,会越偏那些我们这些人看起来不理性的需求,这是不可逆转的因素。所以我们必须要承认这种所谓的不理性,同时研究一些了解不理性。所谓投资无非是为他人买房,所有的决策其实是在为他们做的,为他人做就要了解他人,了解他人的想法、人性,才能做出投资的选择。你的物业才是为自己准备的,如果你所有的偏好,都是来自于自己,就是自己物业的接盘侠了。如果投资决策是为他人考虑的,就会有更广阔的接盘者。


我的核心思想是两点:


第一个是以用户为核心,了解城市产业,了解人性喜恶,从这个角度选择合适的产品。


每个人身边都有自己的产业环境,都有自己熟悉的人,你可以看这些人他们到底喜欢什么样的产品,以及长期在一线的经验,可以积累起这样的观点。


这就是我对这一次物业类型讨论的总结。我没有给出直接的答案,希望各位能够按照这个核心思想,以用户为核心的思想去选择到底什么样的物业是适合投资的,这是给你们的思考。


主持人:君子和而不同,让我们保持分歧,追求共识,最终不断的接近真相。


下面是中场休息的时间。


16:10


主持人:第八种是市区的楼梯房。这类物业主要是集中在南山、福田、罗湖这种核心地区,周边的城市资源非常丰富,很多带有不错的学区,其中部分当年建设的时候定位就比较高端,因此在社区环境和人文水平上都还不错,他的缺点是因为建筑老旧,楼梯不便,楼况一般。

 

大白:深圳的楼梯房体量没有其他城市那么大,因为历史比较短,深圳楼梯房定位比其他城市高一点,都是当年一些国企或者是政府部门过来开发做的,所以深圳的楼梯房相对还可以,但是也有一些比较差的。

 

主持人:支持的举手,超过70%。请老师举牌。难得的一致。

 

欧成效:市区楼梯房最容易解释了,就是加装一部电梯,马上成了洋房。

 

大白:这个还是有点困难的。

 

欧成效:加电梯这个事情在十年前是想都不敢想的,但是现在的老板似乎不那么在意刁民,比如说四五楼都愿意加,但是一楼死活都不愿意加。还要谈谈心。


现在这一届政府是比较看好,有可能是加装电梯的,而且南京已经做成了第一单,乐观的话可能两三年之内就可以在全国铺开。如果一旦楼梯房加装一部电梯就成了洋房,本身品质也非常好,地段又好,非常有潜力,是可以关注的。

 

大白:市区的楼梯房和前面的老破大要做一个区分。老破大是老塔楼,市区的楼梯房往往比老塔楼更好一点,而且配套的学区和商业资源更好一点。类似于蛇口、莲花北这些楼梯房聚集区,原本是国企领导和市委领导的物业,所以往往比较好。


因为原本定位比较高,维护得比较好,所以租赁比例并不是很高,往往自住程度还比较高。


这些因素基本上可以保证这个物业不会太差,可租可售,市场有比较OK的接纳程度,物业是可以被市场接受的,不会有太大问题。光是这些因素可能还不太至于把这些物业做一个太过积极的判断。


我积极的原因是来源于政府这两年棚改的手段,如果是三五年前说旧改,这个事情行不行?基本上是不行的。如果真的要搏,可以做好准备,就是让儿子来接。现在领导执行一些事情的手段、态度、预期都完全不一样。现在棚改的推进速度比原来快很多,当然不是建议各位纯粹搏拆迁,但是不可否认的事实,就是棚改的进度比以前快很多,推进程度比以前容易得多。所以这个背景放在这里了。如果有这样的背景,有这样可能发生的背景放在那边,同时这个物业本身又比较不错,比较稳妥,那就有比较稳妥的基础加可能兑现的红利,所以相对来说还是可以选择的物业。


16:05


主持人:这个观点已经很明确了。


第七种是新远大。主要是指龙岗这片神奇的区域,龙岗是不同于其他偏远区域的,2017年水库过来很多投资者就往龙岗跑了,龙岗在钢需房之外供应了大量的大面积的次新房,面积段主要集中在140到250之间,这些产品无论是在年代、品质和社区上都还不错,单价也不高,甚至单价是低于周边的紧凑型的户型。他的问题在于他的面积过大,所以总价相对来说是超出了这个区域的主力购买力的,这种物业类型,请两位老师举牌。

 

欧成效:这是长持的力量标的,大面积,低单价,未来有发展余地。其实深圳湾也是这两年冒出来的,可能是政府扔了一个项目在这里,前海后海都是开发区。以现在政府的能力,他哪天去龙岗搞一个开发区,十以万+也是很快的,等到哪一天深圳湾的地卖完了就会去卖龙岗的地,我们是有深度信心的,所以这是一个理想的长期持有的标的,大面积,低单价,杠杆放去,握几年肯定是有巨额回报的。

 

大白:我们都认可一线城市的房子不是靠炒的,是有真实需求的,购买力是有真实需求支撑的,这是基本共识,各位也是承认的。应该没有人认为一线城市的房价是靠炒起来的吧?我们现在承认了这一个共识。


就要明白一点,最终房子的价值需要由居住价值来实现,也就是说投资价值最终需要在一个自住客手中兑现,链条的终端是自住,如果物业的价值纯粹是投资客的手里击鼓传花,就要打一个问号了。


回顾一下龙岗当年建设的历史,龙岗的主流商品房差不多是在2006、2007年开始建设的。那个时候有一个特点,那个时候龙岗跟福田、罗湖、南山这些主城区的交通很弱。所以说当时其实龙岗是因为跟福田、南山的经济中心几乎没有关联的区域,当时几乎是不会有市区的人跑到龙岗住的,于是当年开发商开发龙岗的时候,就有一个定位了,他的户型设计的定位,由于没有市区的人过来住,所以户型设计就不是面向现在的市区购买力的,很多面向的就是龙岗本地的一些工厂主,一些手工业者,一些小生意人。所以说这些老广东们,他们本身家庭人口比较多,家庭面积需求比较大,所以导致了龙岗天然的大面积比例很高,龙岗的大房子非常多,而且有时候大得离谱。就导致了龙岗出现了新远大的背景。


在这个背景下,不否认原有的工厂主、小生意人,他们是这个城市的重要组成部分,他们也有相应的购买力。但是要明白深圳这一座现代化城市最有能力发展、最规模效益的是现代科技企业,现代国际化企业中的参与者,他们是发展的心理量。只有这些人进入才会进一步加剧,而原有的低端产业的发展潜力比较弱。这一块需求增长强劲程度并不如那些现代企业的主流钢需的强度,所以说我们对龙岗这种面积过大的物业,跟未来主流需求的匹配度是有一定疑问的,对此不是特别乐观。


他的总价位实际上是比较超出主流需求的范围的,所以说我们对此是比较谨慎偏悲观的。


16:00


主持人:接下来的是偏远刚需。指的是福永、沙井,平山,观澜,光明这些,多数是高赠送的户型,相对一线的钢需来说位置更远,距离工作的地点,通勤时间需要更长。商业和市政设施上的支持暂时会弱不少,总价是明显偏低了一个档次,单价更多的是集中在4万左右。这种物业类型,两位老师的观点是什么?请举牌。中立。

 

大白:按理说我对这个物业应该是偏正面的态度,但是我为什么举了黄色?


因为我想并不是我真正不认可这种物业,而是我想提示大家考虑一些东西,我曾经在之前的讲座提到过,中国90后的人口是80后的60%,00后之后稳定下来了,没有进一步明显下跌,但是要明确这一点,90后人口是80后的60%,虽然深圳这个城市的经济吸引力还是很强,人口依然保持正向的流入,可能在深圳这样的城市,暂时不需要面对人口拐点的问题,但是终究是阴云会存在的。城市的房价是由人口支撑的,什么时候人口会发生转折?


看一下日本的经验,日本在发展高速时期,上世纪70年代的时候,曾经非常乐观,因为他们以现有的人口流入速度判断未来,于是在东京周围建了大量的卧城,但是事实上建成没多久,日本人口就明显的进入拐点,很多卧城都成了死城。


中国没有日本那么悲观,因为这个国家更大,盘的空间更大,可能一些偏远城市,内地城市,有可能比日本更悲观,但是沿海发达城市没有那么悲观,依然可以保持人口的正流入。但是无论如何,这种人口流入的强劲程度和70、80两代是有所减弱的。


以深圳的供应量来看,我们还是中立偏正,只是想把这个问题抛出来,让大家意识到这个问题。

 

欧成效:我也是中立偏正面。我主要烦恼的是你到了郊区,又是小面积,那不是浪费房票吗?太便宜了,不想买,两三百万就别玩了。

 

主持人:这个观点已经很明确了。


15:50


主持人:感谢两位老师,相信大家内心有了自己的判断。


接下来第五种主流钢需,因为深圳这个城市不同于其他的城市,没有真正意义上的郊区概念,所以我们说主流钢需就是指的福田、南山的配套的居住腹地,主要是集中在宝安的西厢等等,周围的城市配套基本上已经成熟,多数为高赠送的紧凑型的次新房,单价主要集中在5到7万之间,但是总价基本上还是能在白领阶层可以够得着的范围内。


这就是第五种物业类型。

 

大白:为什么说深圳没有郊区?这个大家应该是明白的。郊区的定义就是人口和商业密度下降,基本上国际上主流的城市都有郊区存在,人口密度和经营商业密度急剧下降,但是深圳不存在,深圳也没有无人的郊区的情况。


本来我们是想写近郊钢需和远郊钢需的,但是觉得不太合适。


这一点请欧老师先说他的观点。

 

欧成效:黄偏绿。


近郊地铁房我们一直是比较看好的,只要他不是远得一塌糊涂,十个站八个站,40分钟或者一个小时可以到工作地点,我认为都是OK的。这里的物业类型我们是比较喜欢的。


唯一的一个偏黄的地方是前面大白说的他的成本也要5到7万,那么我们要精挑细选一下了。如果7万就比较偏黄了。

 

大白:欧老师说了现在觉得可能有的这种物业太贵了。

 

欧成效:西乡已经很贵了。

 

大白:深圳商品房大概是180万套不到,应该是178.6左右,上海是724万套,深圳的4倍多一点。另外我们要想一样东西为什么贵?为什么便宜?贵和便宜是事实的结果,原因是什么?


谁告诉我为什么贵?因为买的人多,贵是结果,是供需矛盾的结果。哪里供需矛盾更激烈,哪里价格就贵,哪里不激烈价格就便宜,哪里供过于求就便宜得一塌糊涂。所以我们要认可是一个事实存在的结果,这个地方的供需矛盾程度比较高。这个时候如果再看好或者是看衰一个地方,就是未来的供需矛盾会怎么运作。如果他未来的供需矛盾会进一步加剧,更加激烈了,那么价格会更高。如果现在供需矛盾很激烈了,未来会缓解,那么这个价格可能就涨不太动,或者是涨得没有人家多。


现在看深圳的主流刚需房,深圳上品质的刚需也就是六七万套。而且深圳这座城市,光南山区科技园就有80万工作人口,最要命的这80万,按理说除以2是40万个家庭,实际上不是的,这80万里面有60万男的,所以是60万个家庭。福田中心区的数据我不知道,应该比南山小一点,但是小不太多。两者相合,南山科技园加福田中心区就可以凑出来100万个家庭。先不管这个里面每个人的家庭收入,只看这一百万家庭对应着16万套比较OK的近一点的钢需,供需矛盾本身就比较强。我曾经以为南山的软件园,生态园,深圳湾总部基地这些写字楼建起来,填满的速度没有那么快。结果瞬间就租满了,现在下班去南山的软件园和总部基地看一下上下班的人流情况,已经非常夸张了,已经塞不下了。所以深圳在这一块,针对这种人群的产业发展非常乐观,人群的规模在扩张,收入也在扩张,所以实际上长期来看,这个供需矛盾是进一步激化的,即便现在有点贵了,未来只会更贵。


这是我的看法,所以我们对这种物业是非常乐观的,不单是对未来预期的乐观,很大程度上也是对安全性的乐观,因为他是城市最有发展力量的支持者。


15:45


主持人:谢谢大白。


第四种是普通豪宅,和顶级豪宅的区别是面积比较小,主要是以89到180平方为主,这是一个典型的深圳特色。在豪宅区仍然可以看到不少中等面积段的产品,这个在北京、上海是比较少见的。这类物业跟顶级豪宅享受着同样的城市资源,单价也并不逊色,区别主要是面积小,所以总价稍微低了一两个档次,能够够得着的人群就增加了。


这种物业类型,自己是支持,反对还是中立?

 

大白:我刚才说了深圳在高端方面需要补课,我有一个数字。其实只能说是高端物业,也确实称不上有多豪。高端物业,福田中心区典型代表就是类似中海华庭差不多8千套,红树湾地区差不多8千套,香蜜湖农科有差不多12000套,深圳湾不到7千,总共是42300套,但是这里面有很多大的,要扣除前面说的顶级豪宅,四五百平的都要扣除,扣除只有是24000套。也就是说深圳在不太夸张总价段的情况下,高端物业的供应量只有24000套,按照我对今后的感觉,感觉今后加个0的问题不大。


深圳的财富情况呢,南山区去年上市了多少家公司?光南山区22家,存量上市公司144家,今年还有二三十家公司要上市,再过两三年,光南山区就可以突破200家上市公司,所以可以看到物业到底够不够?深圳这一块高端物业需要补课的紧张程度到底有多深?


因为深圳主要的产业结构是科技,以及这些年逐步发展起来的金融行业,行业金融。所以这种产业的轮值非常高,可以从产业甚至是全球吸引人才和财富。对这样的城市来说,高端物业确实需要做出的补课的路是非常长远的。


我曾经跟规土的一位做咨询的员工讨论过一个问题,他们在给到规土的一份调研意见中有一个结论,建议深圳加大对高端物业的建设。为什么?因为深圳产业非常高,深圳高端人才非常多,需要留住高端人才。不能让高端人才住在60平米的房子里,需要用充足的高端物业留住高端人才,可以认为深圳政府也是承认这个问题的,深圳在高档物业方面需要补课,存量非常紧缺。

看看欧老师的看法。

 

欧成效:你这个白菜卖了钻石的价钱,我没什么兴趣。水库的流派永远是低单价,永远是低单价,低单价才能翻倍,上手就已经10万+了,品质不具备稀缺性。看一个什么开发区,产业园区,旁边又造几千栋出来,这种事情不合我的口味。我要么是顶级豪宅,你说有海景,有CBD边上还可以说服我。但是普通的钢需盘,靠的面积小,靠着学区,还卖十几万,说服不了我,不合我的口味。

 

大白:要注意一点的就是单价高低跟翻倍没有什么关系。给大家讲一个之前的经历,后海超高层建筑,前年开盘的时候一个朋友跟我说,他跟内部开发商比较熟,可以800多拿到83平的户型,当时已经超过10万了。当时我说这个很好,他说太贵了,现在差不多1900万。所以说不能认为低单价是涨的原因,高单价是跌的原因,高低单价是供需的结构。

 

欧成效:就是钢筋水泥啊,我这么大的会议厅可能也就是3千平米。前几天在香港碰到一个东西,他买房子32万一平米,我拼命忽悠,我说你去买重庆,8千一平米,一套换40套。我跟他说,你看到我的会议厅,3千平,多豪华,门口有厕所,厕所20平米,用一厕所换会议厅,你换比换?我认为绝对的总价还是有影响的,总价低一点还是低单价的翻得快一点。当然大白是一个稳健的斯文人。


15:40


主持人:接下来是第三种讲完,给大家3秒钟时间想一下,看自己的判断和老师的判断是不是一致的。


第三种物业类型是顶级豪宅,就是所谓的CEO盘,城市豪宅的代表是这些核心的大平层,主要集中在深圳湾、蛇口、香蜜湖、华侨城,红树湾这样的片区。面积普通超过了200平,占有城市最顶级的商业、人文和景观资源,往往还带有一流的学位,设计和定位高超,什么都好,就是价格不是特别好,单价高,总价也高,并不是所有人都买得起,非常人可以企及。


请两位老师亮出自己的观点。

 

欧成效:在你赚到5千万之前,你所有的目标都应该是赚钱。在座的大多数人都没有到5千万,所以我们不买。

 

大白:我给大家翻译一下,欧老师的意思是这个玩意儿主要是用来消费的。


我承认,没有问题。这种物业的消费属性更强,不说现在的基础成本有多高,交易成本就很高。不管你买入还是卖出,交易成本都非常高。再加上确实市场需求的碰撞,没有像低总价物业那么的容易。各位想这样一个模型,在一个封闭空间中,有1千个小黑球,1千个小白球漂在空中,他们碰到的频次是非常高的。但是如果有100个小白球和100个小黑球,碰撞频次就低很多。所以交易时间会更长,这就是一个问题。


基本上可以认为你是没有金刚钻就不要揽瓷器活。


为什么这么强的消费属性下还偏中立呢?又要说到深圳这个城市的特殊性,深圳是从1979年开始建设的,这意味着什么?如果大家各自对其他的二线城市已经经过了解就会知道,这些二线城市和今后的这些老城,不要说改革开放之前,他在解放前就是几百万人口的大城市,改革开放之前有的城市已经近千万人了,有严明的历史。比如说上海,在这样的基础上,这些城市有一个特点,从一开始,从中国有商品房之初一开始的那个点开始供应的,就是应对着全市场需求序列供应的。


从80年代开始有商品房,就是按照高端、中端、低端供应的。二线城市所有产品都是按照这个合理配比的,但是深圳没有。深圳是1979年才开始建设的这个城市,一开始所有人来到深圳来创业的,所有人都没有钱,所有人第一步要满足生产,再考虑消费。所以可以认为90年代之前,深圳没有任何偏高端的物业供应,非常少,只有极少数,类似罗湖、银湖,华侨城,都是领导住的房子,体量非常小。一直到2007年之后才开始供应比较多的高端物业,真正意义上的城市高端物业,这也不是问题。深圳在高端物业这一块是需要补课的,他没有历史的基础,他曾经在供应序列中是只有中低端物业供应的,深圳存在这个问题。就导致深圳的高端物业占比非常低,体量很小。


如果去上海就会发现,1500万以上的,2千万以上的房,所有区几乎都有。但是深圳太少了,1500万以上看得上眼的房子基本上就是南山,福田少数几个地方存在。虽然成本很高了,但是由于供应太紧缺,所以我们对他的判断其实是中立,偏正面,但是需要你的实力,没有充足的实力不要轻易去碰。


15:35


主持人:老破大已经说完了。


下一个物业类型是老破小,同样分布在南山、福田、罗湖为主,其中以罗湖最多,主要是指一些楼龄较老的公寓楼,面积普遍比较小,以单间、一房、小两房为主,同样租赁化的程度比较高,人口密度比较高,相对于塔楼来说,户型结构大多比较合理,价格上以后总价低,相对来说单价并不是特别低,这是第二种物业类型。


两位都是反对的态度。

 

小白:深圳的老破小比上海少很多,上海有很多的老破小。深圳老破小不是很多,小面积公寓偏老的不太多,不太老的相对多一些。这些物业基本上拿来长期自住的很少,要么出租,要么小青年过渡。我以前对他是比较中立的,但是为什么 现在是负?但是现在是租赁战略,他未来受到的冲击最大,所以我们现在对这个是看负的,听一下欧老师的观点。

 

欧成效:国家租赁倒是不担心,因为国家干活肯定比私人贵,指望着国家想住宅很便宜是不可能的,肯定比现在的租金还要贵。我反对主要是因为限购限贷,这都是非常宝贵的资源,买一套50平的没有必要,所以我是反对的。


15:30


大白:我再细化一下老破大的定义。因为深圳和上海还是有点差异的,深圳的本地人太少了,深圳只有30万原住民,所以原有建设的老破大体量也不大,主要集中在罗湖是最多的,罗湖全区到处都是塔楼,福田景田有一些,福田南有一些。南山就主要集中在南油这些地方。其实这些主要是偏港式的塔楼。


欧老师刚才提到社会的那些,我们可以称之为是成功的大多数。这里就有一个问题了,深圳跟京沪不一样,深圳很多人是用小产权满足的,深圳小产权是49万栋,不但包含了农民房,还包含了大量花园式的小产权,是商品房的三成价格。实际上很多成功的大多数是依靠这种大体量的小产权解决需求的。深圳老破大是远远支撑不了这种需求的。


不知道现场有没有人从20年前开始关注房地产的?如果真的有人从20年前开始关注房地产就会知道一件事情,现如今说的老破大都是当年的CEO,当年都是很高端的。你要说20年前能够在深圳住上电梯房是一件很高档的事情,当年很多是外销房,卖给香港人的。甚至96年的时候,深南花园已经卖到9800元一平,现在是5万多,甚至大面积是4万多。为什么这些老破大现在衰弱了?因为他的定位和人群都发生了本质的转变。原本你的住户是这个社会上最有钱的,甚至是港人或者是一些外来人口,拿着钱来消费的人。现在成了办公出租,成了群租,所以本质的定位和居住人口发生了转变,所以价格直接从高端掉到了低端,这个是本质的转变。


同时,很多人以前买老破大,特别是2015年上涨之前,是怎么玩的?基本上没什么首付,当时房子是可以自己供的。但是涨幅之后没办法实现了,基本上大部分地区已经做不了了,而且深圳的银行市场化程度是非常深的,对市场反映是非常快的。现在已经有越来越多银行针对这些物业做精细化的风控,这些物业已经没办法翘动了。


高现金流和高杠杆属性也在受到打击。所以我们现在对物业的态度,就要比欧老师的偏负面非常非常多。这是我的观点。


15:20


大白:这一部分的两个问题就差不多到这里结束。


进入第二部分,第二部分是年前我跟欧老师在朋友圈炒了老破大的问题,被人节恩爱截屏了。


我们把所有的主流物业类型8个全部拿出来。这一部分就交给主持人来主持,我跟欧老师会各自做出自己的判断,现在请主持人为我们进行这一部分的内容。

 

主持人:我们有三种颜色的牌子,绿色代表对这个物业类型是支持的,红色代表的是对这种物业类型是反对的,黄色代表我们对这种物业类型是保持中立的态度,相信筛选出来八种主流的物业类型,大家都想知道这两位老师的价值观点。


现在参与一下,第一个类型互动一下。关于老破大,什么是老破大?如果你支持这种物业类型,就举手,如果不支持就不用举手,保持中立等一下再举手,剩下的就是反对。


老破大这类物业主要是集中在南山、福田、罗湖这些核心的市区,宝安和龙华也少量存在,优点是位置普遍不错,并且价格偏低,甚至低于很多郊区的钢需房,同时因为年代久远,楼况不佳,人员是稠密混杂,户型糟糕。


现在开始第一轮的互动,支持老破大这种物业类型的请举手。保持中立的举手。


现在请两位老师亮出自己的价值主张。明显不一致。请两位老师阐述一下自己的观点,欧老师开始。

 

欧成效:按照上海人的说法,说你才富贵了几个月就忘本。老破大的主要买家是什么?他们其实是那种小老板,小生意,是一些社会中大家看不见的高中学历、初中学历的人。相信大家的圈子都已经白领化了,完全是跟大学生混在一起,这些平下中农很多人都再也看不见了,其实这些人口是老破大的主要买家。他们有这个需求,有这个市场,也有一定的购买力。小老板的购买力绝对不弱的。可以看到这么多年论坛上关于老破大的讨论,大家都是忽略掉这些平下中农的存在的,其实这个是不对的。你才富贵了几个月,就完全忘记了草根。


我跟这些人还有很多亲戚,我还是知道他们的生活状态的,他们有这个市场。


15:10


大白:不否认市场的力量,但是你不能把政府定义为一个凌驾于市场之上的东西。深圳政府也在不断的遵循市场规律做出他自己的改变。很多人可能会说深圳从2013年至今近乎没有住宅拍地了,但是我不知道有多少人知道,实际上深圳现在主要的土地供应是来自于哪里?旧改。现在的旧改有400多个立项,这就是未来深圳长期供应的来源。当然深圳确实是没什么住宅净地拍卖了,但是政府的行政手段是能够及时的应变市场的需求,以及如何做出相应的策略调整。


这两个问题有一定的事实,逻辑上呢,大致是相同的,问题就在于度了。可能欧老师觉得这里面的影响只有一分两分,可能我觉得有四分。所以我们不否认深圳是一个非常好的城市,虽然有一定屁股决定脑袋的因素,我这个大屁股已经坐在深圳了,所以没办法。但是不可否认深圳是全国经济素质、经济结构,产业结构、人口结构最好的城市,这是一片热土。所以深圳是一个值得乐观的城市,只不过短期你乐观的态度放在什么程度。今年整体还是维持保守略微谨慎乐观的角度,欧老师给我们的乐观又加了一些分,所以各位要努力工作,实现欧老师对各位薪酬上涨的预期。

 

欧:年薪一百万。


15:00


大白:关于市场周期以及市场周期反馈变化的一些争论的内容,看后面两点。


关于金融和行政方面的分歧。这里的分歧相对来说比较小,首先是都认可金融的影响,只不过是影响大小的问题。行政,我们承认它的存在,只是如何做。无非是如何把握这两项存在之间的差异作用,影响大小和深远和广度。


从2016年4月份之后,政府干预之后,以及去年金融紧缩之后的市场交易情况。有没有人知道2015年深圳卖了多少套二手房?139893套,基本上就是14万套。有没有人知道2016年卖了多少?95890套,可以认为是差不多96000套,有没有人知道去年卖了多少套?63578套,这是去年的数据。也就是差不多比2015年已经掉了一半。所以很大程度上,行政干预没办法控制房价,这个我承认。但是市场是由人组成的,人是有不理性的天然属性存在的,所以行政干预无法最终改变价格,但是行政干预可以改变人的心态和预期。量是价格很大的决定因素,所以在这种情况下,现在2017年掉到了63000套,基本上是深圳成交量最低谷,同时今年3月份,除了特别少数的区,类似于保中成交还可以,横岗也还可以,其他地区大部分没有出现惯常的小阳春,市场成交量比较平淡。


当然深圳活力很强,金融的灵活性很高。但是这里面有一个问题,深圳灵活性高,即便现在紧缩了,看似似乎也不是太紧。但是有一个问题,就是深圳为什么灵活性高?是因为他原本需要灵活性高。因为原本需要灵活的杠杆支持,灵活的资金支持,需要有这个量来支持,因为深圳太年轻了,没有像京都那么丰富的生活积累。


虽然我是半个上海人,我小时候并没有了解过上海的房地产市场,我也是2015年之后才了解上海的房地产市场。初次了解了上海的房地产市场之后震惊了,上海人怎么那么有钱?杠杆率怎么那么低?因为这两个城市的积累实在是太过深厚了,可以容忍杠杆金融不是太过灵活。但是深圳的民间没有什么积累,需要灵活的政策支持。


在原本需要灵活的基础上,现在灵活性被相对紧缩了,那么做出的反映肯定是要大于京沪的,这是我对行政和金融的进一步认识。

 

欧:这个问题没法接,大白说的是真话。金融和压抑的确对深圳楼市是有害的,我们也希望国家层面可以放松一点,只认房不认贷之类的。如果再加一个政策,3月份的行情会大很多,波澜壮阔拉起一把。


但是我没有大白这么悲观,他觉得好象金融卡紧一点,这个市场就要崩盘了,我觉得没有这么悲观,难做但是还是可以赚钱。所以对于我们这个流派来说,我们觉得还是处处有金矿的,普通人就不管了。


14:50


大白:欧老师说了一个传奇。艺术源于生活,高于生活,已经是接近小说主人公的背景了。


我们说说市场最残酷的一面,不可否认,深圳是一座可以创造奇迹的城市。但是另外一个事实就是99.9%的人都是普通人。这里有一个1.5亿的小姑娘,实际上这个社会的绝大部分人都是普通人,普通人的心态是怎样的?特别是深圳这样一座纯粹由移民组成的城市,所有人全部是来自于二三线,甚至是山沟沟里的人,很多人可以说是全村人的希望。他们身上背负的对于价格、价值、财产的沉重的担子,跟这样的传奇,他们眼中的沉重程度是完全不一样的。


特别是对于投资者来说,他花100、500、1000万的时候,对他来说是一个投资的增值行为,这个时候心态瞄准的是收益和利润。而很多深圳的主要组分界线,那些从全国各地来的这些凤凰男,或者是普通出身的平民女来说,对他们来说,在一座大城市买一个落脚的物业是一个消费行为。这里100万的沉重程度是完全无法用那种在这个时代中爆富的奇迹的1.5亿的心态去理解的。


所以2016年年终一直到今年,整个高级群体目前来说,态度上比较平淡。


刚才欧老师也说了,2013、2014至今收入有上涨。我是2013年年底离开腾讯,发现我离开腾讯之后的收入到现在就是涨了一倍,还翻了不少股票。这个事情一直到差不多2017年的时候,大概是看了一下腾讯现在的加权薪酬水准已经接近美国硅谷,这是一个现实。也就是说实际上我们的产业收入已经接近了世界一线水平,在2013到2017的过程中,收入确实上涨了很多。但是目前我们可以观测到,也可以预期这个上涨空间,可能已经是比较有限了。所以说对于这些收入翻倍之后,房价翻倍之后,是不是短期还有那么大的力量接下去?我们的态度没有那么乐观。


欧老师也提到他的乐观,很大程度上也建立在深圳是一座比较优秀的城市。欧老师对深圳来说,他是一个外来者。因为在座的虽然肯定有外地过来的朋友,我想大部分应该是深圳的,他和在座的大部分深圳人有一点不一样,他比普通人还是懂得多一点,这个是毫无疑问的。他有一点跟你们是完全不一样的,就是机会成本。二线城市涨完之后无以为继,现在要抢人口去填补这个城市的发展。深圳的体制,深圳的身体素质,深圳的城市情况、城市活力毫无疑问是全国最强的。所以站在外资投资者的角度看待深圳,他在外面没有更好的收益,在深圳即便是一点乐观,也是值得投的事情。但是对深圳本土人来说,站在深圳角度看待你的机会成本就要比他高很多了。特别是普通人手中的资源,手中的投票权有限,在这种情况下,我们不必太急于满足这些机会,你们的机会成本要高很多。


这也是一个差异。

 

欧:大白说深圳是一个很优秀的城市。但是我想他还是低谷了深圳的优秀,举个例子,他说我们薪酬的上限就是美国的硅谷,基本上硅谷的TOP5的毕业生一年可以达到15万美金的起薪,几年之后大概是30万美金的数量级,还要交税,到手大概是20万美金的数量级。我肯定是不同意这个观点的。


我认为中国人的收入应该是硅谷的2倍。因为美国人一周工作32小时,最近在闹罢工,他说太累了,要28个小时。德国人差不多是34个小时,美国人可以做到40个小时,硅谷的人可以做到50个小时。我每周要工作70个小时,朋友圈每天至少要刷6到7个小时,我三天要写一篇文章,每篇文章大概需要8个小时的时间,还有很多的活动。我的工作时间肯定是超过每周70个小时的。


而深圳有很多的人都是非常优秀的年轻人,他们在生命中最富有创造力的年代,但是每一周的工作小时都超过60个小时。如果我们这么勤奋,有什么理由我们的工资不是美国人的两倍呢?


我认为深圳会迎来每个人工资都是一百万的时代,房价会狠狠的涨。


14:40


大白:现在进入这部分话题的辩论环节。作为晚辈,还是先请欧老师开始。

 

欧成效:辩论环节第一个。我觉得深圳是有机会的,大白觉得是什么态度?谨慎乐观还是谨慎保守?

 

大白:今年偏比较保守,同时会让不同的人考虑自己的一情况制定自己的政策,如果你的状态已经是高杠杆、高舱位,建议保守,如果是实力强的可以谨慎乐观。你可以认为是比较饱受的态度。

 

欧成效:杠杆是什么概率?

 

大白:要看盘子。我对高杠杆更多的定义是在2015年之后,大涨之后进来的那些投资客,玩脱了,杠杆已经超出了正常,可以说已经超出了合理范围,到达了金融操作上有所违规的程度了,这种我定义为过高杠杆。当然只是在正常银行产品中,同时自己的收入现金能够跟得上,那是OK的。

 

欧:如果水库的流开始杠杆更高一点的话,你怎么看待?是不是需要在选车方面弥补一点?

 

大白:一个是选择,一个是杠杆和现金流的管理。

 

欧:你的提纲上还有问题,你认为现在是上一轮涨幅的终结,而我认为是新一轮涨幅的开始,你有没有什么要补充?

 

大白:很多人觉得这一次深圳湾涨是一个新的开始。但是我不知道有多少人是自己在市场一线,不管是作为卖方还是买方,我知道现场肯定有少部分人是从业者,你作为从业者,有没有实际去接触过市场一线?你的感受是这次在买方的人,买这些高价物业的是什么人?实际上在2017年3月份开始,3月份是实现了小阳春的市场。那个时候开始,当时进入到市场当中来买房的人,很大一部分其实是在2015和2016年涨幅中享受了物业增值红利的人,正因为他们是改善性需求的真实居住者。当市场上涨的时候,这些普通市场居住者,非投资者,他们的态度是非常保守的,是不敢贸然在市场大幅上涨的时候换房的,因为这个时候对于普通购房者,没有太多专业技能的人,是很容易采空的。所以这个群体在市场上涨周期中反而是滞后和保守的。市场涨完了,享受了足够物业的增值,这个时候才会开始换房。所以导致了去年年初有比较多的高等价改善性需求的兑现,这之后因为这些物业本身供应量很少,所以把这些供应量都消化掉之后,导致了这些物业明显快速出现了价格上涨,所以带动了后续投资,甚至是外地投资资金的进入,一直延续到今年下半年,把这个市场点爆了。所以深圳湾的盘子太小了,按照年5%的交易量,实际上他能够拿出来交易的房子一年也只有大几百套。


在这样的市场情况下,当有外部再进入到投资来的时候,就把这个市场点燃了。


所以实际上这个市场的启动是来源于上一轮涨幅的改善型需求积累下来的物业增值红利,现在兑现了。所以不能认为是新一轮的开始,确实是上一轮的结束,上一轮红利的兑现和结束。

 

欧:我认为人生充满了不可测。但是不可测是迟早会来的。就好比说一样东西已经是余波荡漾了,但是猜不到会有4万亿,也猜不到有区块链。人生说不定哪一天区块链就爆了。


前两天,有一个24岁的小妹妹陪我一起吃饭,她很高兴,她刚刚花了1.5亿买了一套房子,再花了5千万装修,她说她没有钱借给我。她跟我吃饭,她在深圳又看了一套7600万的房子,于是很满意。这个毫无疑问是购买力了,24岁,她是富一代,她没有爸爸,不是靠父母的,是靠自己赚的。


这种人,如果按照正常的排一个方程式,按照逻辑推理的话,这种人是不可能存在于逻辑的框架中的。


但是人生是充满意外的,我们一直相信这个世界下,深圳是一个奇迹之城。你认为只是死工资,但是会有这个时候,那个时候,我相信是有奇迹存在的。奇迹存在就会点爆这个市场。


我认为不能用常理来度之,不然觉得看见的资金都用完了,每一个行业的老板都买过房子了。但是事实上有新的富豪会冒出来,这个量是不可测的,而且我是充满了乐观的。


14:30


大白:现在进入这部分话题的辩论环节。作为晚辈,还是先请欧老师开始。

 

欧成效:辩论环节第一个。我觉得深圳是有机会的,大白觉得是什么态度?谨慎乐观还是谨慎保守?

 

大白:今年偏比较保守,同时会让不同的人考虑自己的一情况制定自己的政策,如果你的状态已经是高杠杆、高舱位,建议保守,如果是实力强的可以谨慎乐观。你可以认为是比较饱受的态度。

 

欧成效:杠杆是什么概率?

 

大白:要看盘子。我对高杠杆更多的定义是在2015年之后,大涨之后进来的那些投资客,玩脱了,杠杆已经超出了正常,可以说已经超出了合理范围,到达了金融操作上有所违规的程度了,这种我定义为过高杠杆。当然只是在正常银行产品中,同时自己的收入现金能够跟得上,那是OK的。

 

欧:如果水库的流开始杠杆更高一点的话,你怎么看待?是不是需要在选车方面弥补一点?

 

大白:一个是选择,一个是杠杆和现金流的管理。

 

欧:你的提纲上还有问题,你认为现在是上一轮涨幅的终结,而我认为是新一轮涨幅的开始,你有没有什么要补充?

 

大白:很多人觉得这一次深圳湾涨是一个新的开始。但是我不知道有多少人是自己在市场一线,不管是作为卖方还是买方,我知道现场肯定有少部分人是从业者,你作为从业者,有没有实际去接触过市场一线?你的感受是这次在买方的人,买这些高价物业的是什么人?实际上在2017年3月份开始,3月份是实现了小阳春的市场。那个时候开始,当时进入到市场当中来买房的人,很大一部分其实是在2015和2016年涨幅中享受了物业增值红利的人,正因为他们是改善性需求的真实居住者。当市场上涨的时候,这些普通市场居住者,非投资者,他们的态度是非常保守的,是不敢贸然在市场大幅上涨的时候换房的,因为这个时候对于普通购房者,没有太多专业技能的人,是很容易采空的。所以这个群体在市场上涨周期中反而是滞后和保守的。市场涨完了,享受了足够物业的增值,这个时候才会开始换房。所以导致了去年年初有比较多的高等价改善性需求的兑现,这之后因为这些物业本身供应量很少,所以把这些供应量都消化掉之后,导致了这些物业明显快速出现了价格上涨,所以带动了后续投资,甚至是外地投资资金的进入,一直延续到今年下半年,把这个市场点爆了。所以深圳湾的盘子太小了,按照年5%的交易量,实际上他能够拿出来交易的房子一年也只有大几百套。


在这样的市场情况下,当有外部再进入到投资来的时候,就把这个市场点燃了。


所以实际上这个市场的启动是来源于上一轮涨幅的改善型需求积累下来的物业增值红利,现在兑现了。所以不能认为是新一轮的开始,确实是上一轮的结束,上一轮红利的兑现和结束。

 

欧:我认为人生充满了不可测。但是不可测是迟早会来的。就好比说一样东西已经是余波荡漾了,但是猜不到会有4万亿,也猜不到有区块链。人生说不定哪一天区块链就爆了。


前两天,有一个24岁的小妹妹陪我一起吃饭,她很高兴,她刚刚花了1.5亿买了一套房子,再花了5千万装修,她说她没有钱借给我。她跟我吃饭,她在深圳又看了一套7600万的房子,于是很满意。这个毫无疑问是购买力了,24岁,她是富一代,她没有爸爸,不是靠父母的,是靠自己赚的。


这种人,如果按照正常的排一个方程式,按照逻辑推理的话,这种人是不可能存在于逻辑的框架中的。


但是人生是充满意外的,我们一直相信这个世界下,深圳是一个奇迹之城。你认为只是死工资,但是会有这个时候,那个时候,我相信是有奇迹存在的。奇迹存在就会点爆这个市场。


我认为不能用常理来度之,不然觉得看见的资金都用完了,每一个行业的老板都买过房子了。但是事实上有新的富豪会冒出来,这个量是不可测的,而且我是充满了乐观的。


14:20


欧成效:今年1月份的时候我有一些私人事物,李阳借了我一千万,我就欠他一个很大的人情。李阳就到深圳来跟大白喝酒,就喝出飙了。他说你跟白先生聊一聊,我聊了一下,发现大白是一个非常非常优秀的年轻人,非常好的年轻人,非常帅,把我们公主也勾走了。


我的结论是什么?


这个年轻人太优秀了,所以有一点三好学生,就是那种学校里面太乖了,太听老师的话,太正规,循规蹈矩的三好学生。所以他对深圳市场的判断会非常的中庸,他觉得从一个好学生的角度来说,觉得这个也不行,那个也不行,这个也有风险,那个也有困难,这个也做不到,那个也有问题。他太保守了。


我们讲第一个,就是资金的问题。货币周期的问题,2014年的时候各位的收入是多少?你摸着良心说,假如说你现在赚2万块一个月,2014年的时候你的收入有没有1.5万?肯定没有。可能都不到1.2万。


在过去的四五年里,你的收入和资产至少涨了50%。那么你摸着良心说,你说5年的时间,房价一点都不涨,这个房价收入比跌得很便宜很便宜了,你说这个事情合理吗?你说可以憋。我们一直说买房子的事情就像憋尿一样,可以一年不涨,两年,三年不涨,五年以后夫妻两个人年收入60万,老公35,老婆25,随便一个企鹅家庭就有60万以上的收入,我在中海买一套房子700万,你觉得贵吗?如果你还说贵,再过五年,变成收入150万了,家庭收入150万一年,你的房子还是600万,你觉得很合理吗?豪宅还是卖1千万,1千万住别墅,觉得很合理吗?没有吧。你摸着良心说你自己的钱涨了没有?


白先生四年前尚舒坊还是一家很小的企业,他拼酒还拼不过李阳,四年一过,他已经成长成一个庞然怪兽了,尚舒坊已经是很大的机构了。


我认为房价这个东西就只能憋三年,憋太久是不可能的,毕竟大家的钱多了,你可以骗别人,但是你不能骗自己。你自己知道你的钱多了,你同事的钱也多了,你朋友的钱也多了,小伙伴的钱都多了,每个人的钱都多了,还好意思说老百姓买不起房子?没道理。


所以我是乐观的,我比他看好一点。


第二个问题是板块轮动。


很高兴大家共识深圳湾、香蜜湖大涨,涨到13万、15万。昨天我去看半岛城邦13.5万,看了蓝莓、天喜,我有邻居住在天喜。我问他多少钱,他说4600,我说好贵啊,他说不是,4600是不包装修的,装修的是5200。明显的这13、15万已经是很普遍了,站稳了。


下面的段就是中高段,八九万的房子能不能有30%的涨幅呢?我觉得是乐观的,因为深圳的产业机构和上海很不一样。上海的产业机构是钢需带动。什么意思?上海是一个打工城市,上海人喜欢打工,上海人主要是工薪阶层,小老板很少。随着通货膨胀就加工资,所以是低端推动高端,每一次都是工薪两层先涨,涨完以后涨豪宅。但是深圳是冒险家的乐园,深圳发财最快的是那些IT,南山,鹅场一上市就是几百亿,会分钱。其次有很多企业也不错,我有一个朋友是做手机的,最坑爹手机,OPPO和VIVO,但是毛利非常高,40%的毛利,他一个中层干部两月份的时候年终奖360万。他找我吃饭,吃完饭我们就一个结论,赶快买房子。因为这种人你发300多万的年终奖,他也只是一个中层干部,他看的是1600万价格段的房子,可能说我的年终奖一到位就买一个物业,没理由拿在手里的,也不炒股,也不炒什么虚拟货币。


深圳这个市场其实是一个创业驱动和产业驱动,有钱人都是老板。所以12万涨完,有很大的信心10万块的高管这一个级别继续涨。老板和高管都赚完钱了,伙计、员工、职员继续涨。深圳的涨价规律应该是12万、10、8、6、4万,一轮一轮下来。像现在基本上深圳湾13、15万的涨完了。这两天最热的是保安保中,7、8万的房子,出来就跟抢一样的,很快就会被扫货。再过一段时间是西厢、沙井甚至到光明。我还是有一定信心的,可以先打一个赌,再过几个月,这些低价位的也会起来,钢需没乐观,他们到时候就会乐观了。


第三是金融。


大家都说银根很紧,都说信贷很紧。那么我问你了,有没有人贷款办不下来的?没有。再怎么紧,最多拖几个月,我进了交易中心,他说3个月放款,6个月。现在的情况是利率很高,首套要上10%,二套上40%,抵押就没低了。但是银根还可以,不算太紧。可能高估了银根对楼市的影响,我还是比较乐观的。


第四个是行政干预。我们不认为宏观调控可以降低房价。


现在把球交回给大白。



14:10 


大白:


年前大家都知道了,我跟欧老师曾经就一些问题发生过几次争论。后来很有意思,另外一位元老李阳说要不然你们干脆线下来一场?就有了今天的活动。我知道今天很多人是抱着搞事情的心态来的,恨不得你俩现在最好就打架算了。当然我和欧老师有很多的分歧和争论,没有问题。但是分歧只是一个表象,争论的目的不是争论本身。在争论的过程中,欧老师沉迷已久的二字套餐我已经领了不少。当然我刚才说了,争论只是一种形式,分歧只是表象。在争论的过程中,我们可以逐步通过一起努力去达到更加接近于真相的共识。


今天可能我们还是无法达成共识,但是会把所有的观点、论据、逻辑,以及曾经在这个过程中所遇到的所有冲突、争论和分歧展现给大家,我们一起在这个过程中寻求更加接近真相的共识。


介绍一下今天的流程,分为上下两个部分:


第一半场就年前我跟欧老师重点的两个争论,一个是2018年深圳的市场情况和走势。第二点是深圳各类别,物业类型的投资价值,这两个问题会表达各自的观点,并且做出相应的辩论,这是第一部分,上半场。


下半场会针对2018年的市场情况。因为今年市场会有很多变局发生,我们应该怎么看待,理解、认识,应对,怎么做出自己的选择,怎么在市场中更好的管理好自己的资产,做出自己的投资决策。当然会针对市场情况,给出我们的建议和解读,同时给出行动方面的主导意见。


现在进入第一部分,首先有请欧成效老师登场。


2018年市场走势的判断,先问一下现场,各位觉得2018年偏乐观的,请举一下手,20%。2018年偏悲观的请举手,应该有40%。也就是说还有大概30%的墙头草。


很多乐观的观点都提出了一个所谓的概念,就是深圳已经有一两年没涨了,当然这个是事实。2016年2月份之后,深圳的主要涨幅结束之后,深圳整个大盘确实至今为止没有出现明显上涨,深圳湾等少数局部地区,并不能作为大盘上涨的依据,因为他的成交量非常小。所以我们要承认,2016年2月份至今到现在为止,深圳确实没有怎么涨。所以很多人得出一个观点,就是周期该到了。该涨了,认为深圳已经经过了修整期,开始要进入上涨的周期。


这个论点有没有问题?


倒退到2014年9月30日,是整个中国房地产上涨的开始,9.30之后,2015年3.30开始,深圳进入到最火热的市场。一直到2015年下半年接近年底,9、10月份的时候,深圳中场休息了一下,到2015年12月份一直到2016年2月份迎来第二次涨幅,此后2016年4月份政府出干预之前,深圳市场已经进入修整,到2016年4月份和10月份之后,深圳市场进入相对平稳和略微偏低的状态,看似好象是进入了修整状态。但是如果放到全国层面看问题,整个2015到2017,是全国去库存加杠杆的上涨大周期,不能把深圳单独拿出来看,这是一个全国性行为。也就是说全国上涨周期是刚刚结束,甚至是全国有少部分涨得比较晚的地区还没有完全结束多少。


所以其实我们现在放到更大的纬度,更大的视野、周期纬度观察,深圳非但不是涨完了修整了很久,而是整个上涨周期刚刚结束。


这是我的第一个点论,上涨大周期和小周期的问题,这是全国性的周期,我们还没有经过修整,刚刚结束。


有一些熟悉我的朋友知道,2016年年底,我走了全国很多二线城市,一开始是西南,后来是西北,然后是华中,华东的南京、杭州,那个时候正好是全国二线城市开始如火如荼的上涨,同时几乎涨到一半的状态。一直到2017年,都是全国二线城市上涨比较明显的周期,所以现在这个上涨周期刚刚开始,甚至少数三四线城市现在还有一些涨幅。


这是第一点。


进入第二点。


这是视角偏差,很多认为2018年该涨的人提出了另外一个论据,就是所谓的板块轮动。因为这里又有一个事实,我们必须承认去年,2017年特别是下半年,深圳湾两个高档住宅区涨得非常厉害,涨幅30%到50%,这可以称之为大涨,毫无疑问。所以很多人提出要板块轮动。15万的地区涨了,是不是10万的地区该涨了?10万的涨了认为8万的也该涨了。都觉得这个观点没有问题。板块轮动听起来特别有道理,贵的涨完了就该涨便宜了。但是其实只是一个表象,要明白背后的机理,为什么会轮动?作为一个真实的购房者要想一下为什么会轮动?轮动的原因是因为需求有可替代性。


如果深圳湾从12万涨到15万,你买不起这里的房子,那只能退一步,去相对便宜一点的地方买。需求就导到了相对便宜一点的地方去,需求进来了,有可能价格就上涨了一些,所以有了所谓的轮动。问题是没有人说深圳湾的买不起的跑去买坪山的。如果深圳湾和坪山一起涨,这个不叫轮动,而是所有需求都在释放,两者之间没有关系,不能认为是深圳湾的买不起就去买坪山,这是不符合正常的市场行为。轮动的背后是需求存在可替代性。


目前的情况是深圳湾涨完了,确实在去年年末,老海月片区以及宝安中山区涨了差不多10%到20%,涨幅已经完成了,你可以认为这一部分轮动是存在的,也已经出现了。


问题是什么?市场主力跟这些楼盘并没有关系,而市场主力的购买力现在情绪低迷,状态偏平淡,这一块并没有轮动跟进的基础。特别是市场主力,也就是所谓的钢需群体,他们的情绪是这个世界上最纠结的,所以他们对价格是要有比较长的教育时间,而不是从此比较悲观了。只不过2015、2016涨幅太多了,市场需要接受的时间。这个市场主力群体目前情绪偏平淡,目前不太具备跟着这些顶级豪宅涨的基础。所以我的第二个观点,就是所谓板块轮动的表象,背后到底是怎么回事儿。是不是板块轮动就一定会一个个轮下去?其实不是,要懂得背后的机理,就是可替代性。


第三点,有多少人买房没贷过款的?十来个。


以前有一些外地投资客问我一个问题,你会不会觉得深圳这个城市的风险很高?我说为什么?他说因为深圳的杠杆率很高。我说谁告诉你杠杆率高就一定风险高?杠杆率最大的决定因素是什么?很多人说深圳人爱冒险,是不是这样?其实杠杆率最高的决定因素是什么?年龄,人最年轻的时候,现金流强,积累弱,同时收入是处在上涨期,一生中的很多大宗消费,处在收入的时候。而到了中老年收入开始下降,大宗消费基本上已经完成了,所以人会进入积累现金期。所以最大的杠杆率决定因素是年龄。日本这种老龄社会是怎么加杠杆率都加不上去的。深圳天生是和年龄绑定的特性,深圳平均年龄只有32.5岁。这样的背景下,深圳天然就是一个对杠杆非常非常敏感的城市。


所以说这一届政府总算是摸到了这里面的问题,这一次掐了杠杆,深圳对杠杆的敏感性是非常高的。到现在房贷放款周期被拖得长,实际上深圳对杠杆的反馈是非常明显的,所以当敢干被卡掉之后,深圳很容易出现短期的乏力和无以为继的情况下。第三点就是深圳缺乏这方面的资金支持。


今天第二部分会继续解释杠杆变化的问题,政府是不是真的要把房地产搞死?当然不是。这里就先不展开了。


第四个环节,就是行政干预。


有的人会说中国的土地全部是国家控制的,中国的房地产市场很不自由。恐怕你是不太了解全球的房地产市场,事实上全球范围内没有哪个国家房地产市场是完全自由的。行政干预其实是所有国家房地产市场中的重要组成部分。


这一次的行政泰斗非常明确,这段时间已经放弃了短期通过房价保持增长的需求了。不可否认在过去的10、20年甚至更长的纬度,房地产这个长产业链条的行业是我国保增长的重要手段,但是目前为止,由于我国经济进入存量时代,政府已经可以接受房地产不再作为保增长的手段,反而是希望排除这里积累的,由于过渡去库存的过程中积累的风险。所以实际上行政对于目前的房地产态度非常精谨慎。整体来说可以接受市场逐步进入存量社会,逐步用时间换空间,政府也通过行政手段短期压制,通过时间置换空间,改变房地产市场的供应结构,排除风险,改变房地产的根本制度。


这是第二部分也会展开的,这里先简单给出观点。关于我的四个观点就已经论述完毕,下面有请欧老师给出他的反映。


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