深圳房地产2018年季度报告（第一季）
来源：szhome数据中心
作者：张粉层 张馨冉 罗丽思
第一部分：土地市场
根据深圳房地产信息网的监测，2018年一季度深圳出让1块商业用地，用地面积86777.68平方米，建筑面积146700平方米，成交金额3.3亿元，折合楼面地价2249元/平方米。
4块居住用地，合计用地面积53658.11平方米，建筑面积250510平方米，成交金额23.73亿元，折合楼面地价9471元/平方米，这些居住用地多为租赁住房用地和人才住房用地。
1块商业服务业用地，用地面积30699.21平方米，建筑面积182000平方米，成交金额18.73亿元，折合楼面地价10291元/平方米。
第二部分：新房市场
一、一手住宅
1、供应分析
1.1、新增预售分析
2018年开年以来，在房贷利率再次上浮、市场严查消费贷、多重利空叠加“三价合一”的情况下，深圳楼市新房住宅供应量大幅减少。根据深圳房地产信息网的监测，2018年第一季度深圳新房住宅预售面积114677平方米，环比减少83.6%，同比减少45.8%；预售套数1179套，环比减少84.4%，同比减少51.0%。
2018年一季度罗湖、福田、南山、盐田、宝安均无住宅项目预售。
龙岗区4个楼盘取得住宅预售许可证，住宅预售面积114677平方米，环比减少82.3%，同比增加43.8%；住宅预售套数1179套，环比减少83.2%，同比增加24.1%。中航华府花园预售量57082.95平方米/606套，是龙岗区预售量较大的楼盘。
附1：2018年一季度预售的住宅项目
附2：2018年一季度预售住宅户型构成
2、成交分析
2.1、2018年一季度新房成交均价分析
楼市调控的深入，房贷利率的上调，春节效应的叠加。深圳第一季度新房成交均价为54214元/㎡，自2016年四季度开始实现季度房价六连跌，环比微跌0.1%，同比下跌1.2%。市场成交主要集中在龙岗和宝安两个区域，成交主力以刚需盘为主。
刚需大盘鸿荣源壹成中心和宏发QCC前城等的热销，带动宝安区均价上涨，同比上涨6.2%至55733元/㎡；龙岗区京基御景中央、佳兆业城市广场等项目的热销，助力区域房价上升，同比上涨10.8%，成交均价39857元/㎡。
南山区华润深圳湾悦府、天鹅湖1号等高端楼盘是成交主力，全区成交均价100385元/㎡，环比上涨3.1%，同比下跌10.9%；福田区成交均价75090元/㎡，环比下跌4.5%，同比下跌29.5%，是价格跌幅最大的区域。
2.2、2018年一季度新房成交量分析
金融政策的收紧，三价合一的出台，市场十分谨慎。2018年一季度仅2个住宅项目取得预售许可证，市场以消化存量盘为主。2018年1季度深圳成交5601套新房住宅，环比减少34.7%，同比增加71.9%，盐田区一季度零成交。
宝安区成交2213套新房住宅，环比减少41.8%，同比增加127.4%；成交面积211361平方米，环比减少38.9%，同比增加131.8%，鸿荣源壹成中心、鸿荣源尚峻、宏发QCC前城等是区域的主力成交楼盘。
龙岗区成交2832套新房住宅，环比减少21.0%，同比增加47.4%；成交面积263876平方米，环比减少16.5%，同比增加48.2%，佳兆业城市广场、卓越星源、佳兆业未来城等是区域的主力成交楼盘。
南山区成交388套住宅，环比减少52.0%，同比增加27.6%，成交面积65768平方米，环比减少52.1%%，同比增加13.2%。华润深圳湾悦府、香山里、天鹅湖1号是区域的主力成交楼盘。
附：深圳市各行政区2018年1－3月新房成交量价走势图
第三部分：二手房市场
一、挂牌情况分析
1、2018年一季度深圳各区二手住宅挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测，2018年一季度深圳的二手住宅价格有所下降，季度均价为63401元/平方米，环比下跌7.2%，同比上涨22.1%。
各行政区方面，全市挂牌均价全线下跌，福田区挂牌均价环比下跌14.4%，为69988元/平方米，同比上涨17.2%；南山区挂牌均价环比下跌7.4%，为76135元/平方米，同比上涨21.4%；宝安区挂牌均价环比下跌3.0%，为57153元/平方米，同比上涨22.1%；龙岗区挂牌均价环比下跌2.0%，为42276元/平方米，同比上涨6.3%；盐田区挂牌均价环比下跌17.4%至46464元/平方米，同比下跌15.9%；罗湖区挂牌均价环比下跌1.7%，为53936元/平方米，同比上涨7.2%。
附：深圳市各行政区2018年1～3月二手住宅量价走势图
2、2018年一季度深圳各区住宅租金
根据szhome二手房栏目的监测，2018年一季度深圳的住宅租金为82元/平方米/月，(1-3月加权均价，下同），环比上涨2.5%，同比上涨13.9%。
各行政区方面，全市租金仅宝安龙岗两区上涨。其中，宝安区一季度住宅租金环比上涨8.3%，为65元/平方米/月，同比上涨20.4%；龙岗区一季度的住宅租金环比上涨3.8%，为55元/平方米/月，同比上涨19.6%；南山区一季度的住宅租金环比下跌2.9%，为102元/平方米/月，同比上涨15.9%；福田区一季度住宅租金环比下跌5.9%，为95元/平方米/月，同比上涨14.5%；罗湖区一季度住宅租金环比下跌6.1%，为77元/平方米/月，同比上涨1.3%；盐田区一季度的住宅租金为49元/平方米/月，环比持平，同比下跌12.5%。
附：深圳市各行政区2018年1～3月住宅租金走势图
二、成交分析
3.1、2018年第一季度全市二手商品房成交概况
经过近两年严格的房地产调控，调控效果已经明显显现，市场杠杆率显著降低，投资客基本退潮。2018年一季度深圳成交17052套二手房，环比减少16.0%，同比增加46.9%；成交面积1465465平方米，环比减少11.5%，同比增加32.2%。
宝安区成交3415套二手房，环比减少12.2%，同比增加67.8%；成交面积313279平方米，环比减少9.6%，同比增加13.9%。
南山区成交2942套二手房，环比减少11.1%，同比增加59.9%；成交面积310782平方米，环比增加3.8%，同比增加74.8%。
福田区成交3613套二手房，环比减少8.0%，同比增加44.8%；成交面积290091平方米，环比减少10.7%，同比增加29.5%。
3.2、2018年一季度二手房、新房成交比较
根据深圳房地产信息网的监测，2018年一季度深圳二手房成交量是新房的2.6倍。各行政区方面，福田、罗湖、南山三区以二手房成交为主，福田区二手房成交量是新房的25.8倍，罗湖区二手房成交量是新房的17.5倍，南山区二手房成交量是新房的4.7倍；宝安和龙岗两区二手房成交量略优于新房，宝安区二手房成交量是新房的1.5倍，龙岗区二手房成交量是新房的1.2倍，盐田区以二手房成交为主，一季度无新房住宅成交。
第四部分：商业
一、一手商业
1、一手商业新增预售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年一季度深圳商业预售面积102774平方米，环比减少80.7%，同比减少2.3%；商业预售套数812套，环比减少90.3%，同比减少37.1%。
宝安和龙岗是商业预售量的主力区域，宝安区预售量65391.07平方米/102套；龙岗区预售量5145.96平方米/66套。
附：2018年一季度预售的商业项目
2、一手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年一季度一手商业成交面积164990平方米，环比减少47.0%，同比增加27.1%；商业成交套数2188套，环比减少46.3%，同比增加8.2%。
汇隆商务中心成交68989平方米/559套，是全市商业成交量最大的楼盘，万科蛇口公馆成交12273平方米/265套，居于第二位。
3、二手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年一季度深圳二手商业成交面积83653平方米，环比减少22.5%，同比减少17.4%；二手商业成交套数1419套，环比减少38.0%，同比增加11.1%。
第五部分：写字楼
一、一手写字楼
1、写字楼新增批售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年一季度深圳全市仅易尚创意科技大厦一个项目取得写字楼预售许可证，写字楼预售面积8683平方米，环比减少98.1%，同比减少49.2%；写字楼预售套数98套，环比减少98.6%，同比减少54.6%。
附：2018年一季度预售的写字楼项目
2、写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年一季度深圳一手写字楼成交面积134904平方米，环比减少9.3%，同比增加13.9%；写字楼成交套数2613套，环比增加9.5%，同比增加166.9%。
龙光玖钻成交63634平方米/1566套,是全市写字楼成交量最大的楼盘，万科广场以15025平方米/98套，居于第二位。
3、二手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年一季度深圳二手写字楼成交面积29558平方米，环比减少24.5%，同比增加98.8%，二手写字楼成交套数244套，环比减少22.3%，同比增加154.2%。
第五部分：政策点评
第六部分：小结
深圳楼市调控持续已2年，深圳房价稳字当头，一季度仅2个项目取得住宅预售许可证，新房供应断档，成交量下滑。2018年一季度，深圳楼市调控再度收紧，从严查消费贷、房贷利率再度上浮，到3月28日“三价合一”的出台，深圳楼市经历着前所未有的调控压力。
于市场而言，调控会再度引发市场的谨慎和敏感，接下来市场会有一段时间的观望整顿期，“三价合一”对二手房市场是重大利空，后市新房市场活跃度有望增加。
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