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直播万科股东大会：2017年净利润增长33.44% 是最好水平！

直播先锋发布时间：2018.06.29 13:18:23

万科企业股份有限公司2017 年度股东大会于2018 年 6 月 29 日15：00召开，直播先锋进行直播。

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16:59：股东表决

2017年度万科股东大会到此结束！更多股东大会投票决议结果将待万科官方公布后发表！

16:17

郁亮：本次股东大会汇报事项已经结束。现在开始第二轮的股东交流环节。

提问：感谢给我这个机会，我两年的股东。请教一下管理层，关于持有性物业经营情况披露，比如租金收入、租售比等这些数据，因为我在年报上面看不到，然后请管理层评价一下公司在持有性物业经营方面和传统的，比如万达、华润置地这些商业地产比较优势，未来能不能做中国商业地产的NO.1？

张旭：我们在租赁性物业有好几个板块，你问的商业板块，我们还有物流板块，未来还有公寓板块，每个板块，每个行业的属性不同，我们没有披露。我们在商业板块里面，我们NOR去年是5.1，这是根据现金流的收入算出来，物流是6.6，这也是没有披露，但我们今天内部自己的统计，都在这里。无论是商业、物流，我们经营的强调都是每年有增长，每年有提高，所以商业平台在去年一年NOR的收入增长10%，物流收入也是达到行业比较好的水平。

第三个板块是公寓，公寓租金收入略低一些，公寓刚刚起步，我们需要更长的时间来看待这项业务，我们要更耐心地看待未来长期的发展，这也是今天核心的业务，希望能在这个业务里面能做好、做大，能够服务好更多的客户群体。不知道这样的回答是否满意？

我们在商业上面，我们和万象城的定位不一样，我们是本着为家而建，服务社区，服务邻里，所有的商场都是在社区里面，都是为普通老百姓的家庭而服务，这是刚性需求，我们看到每年增长刚性需求，我们没有做城市级奢侈的高端商场或是商业，我相信这是在增长的行业，这是一个中国消费还在持续增长，每年零售增长10%以上，我们去年商业零售业也是增长10%。我们的优势在哪？我们有我们的客户，我们每一年卖的房子，卖的房子家庭，我们除了卖房子，还要提供更好的服务，要把客户服务好，把社区邻里家庭服务好，这是我们今天做商业的优势，这是我们的战略定位。我们相信，今天已经是面积第二，相信我们能做得更好。谢谢。

提问：管理层，我想请教两个问题。一、去年毛利率的提升是因为价格提升，还是产品结构的改善带来的？今年限价对毛利率会不会造成压力或是导致下降的趋势？

二、这是一个比较大的问题，请教一下郁总，张总提到现在已经处于发达国家的中端水平，展望未来5-10年，万科的业务结构比例上会是怎么样的比例发展方向？

郁亮：我回答第二个问题。确实一下子把思绪拉开未来5-10年，本来我是想未来3年，谢谢让我考虑那么长的时间。

10年之后，万科还是地产公司吗？好像不应该是，如果是，还是很惨淡经营，中国的富豪排行榜，房地产商占的比例已经不高了。今天我们的商场还是商场吗？万科的商业是“为家而建”，后面名词是什么？

是一个社区，我们为一个家所建的社区，就是传统意义上所谓的商业，所以今天的定义，养老是服务，而不是地产，所以我现在琢磨要不要各地的地产公司，把“房和地”都拿掉，我们万科不是叫万科地产，而是叫做万科企业，下面的孩子都是房地产，有必要把他们改回来，改为上海万科企业、深圳万科企业，这样更符合未来的定位。未来10年，比例会是怎么样？

有时候计划生育也挺可怕的，计划经济挺可怕的？难道计划战略不可怕吗？如果未来路径特别清晰和明确，我们知道方向是明确的，围绕着人民的美好生活很多空间可以做到，这个巨大空间是明确的，但具体的路径是不清晰的。

我们做了五种不同养老模式，但现在没有摸索哪一种模式可以持续下去，但这个业务是需要的，我们需要摸索去干，去往前走，10年之后，没有办法具体说未来比例怎么划分，物流占多少，开发占多少，商业占多少，说不清楚，但毫无疑问，万科未来是美好生活的服务商，这一点是清晰的。

孙嘉：2017年结算毛利率的原因，既有房价上升的影响，因为是2014-2015年的销售的结算。万科到了几千亿的销售规模，可以通过规模化的采购把成本降下来，当然是保证质量的情况下。未来的结算毛利确实是有压力，这和前面讲的价格上升对毛利率的上升是一样的，我们管理层在保证质量上提高更高的效率、速度，不仅对冲毛利上升，保持健康可持续的水平。

提问：我个人投资者，也是看着万科股价从40多元到现在20多元。独董刘姝威发的一些文章，比如宝能的情况，是不是不考虑中小股东的利益。现在宝能也在减持，请问有没有考虑接盘？

朱旭：根据交易所的规则，只有持股到5%以上的股东才有权利披露报告书，5%以下的没有披露义务的，所以目前我们还没有新的股东告诉我已经持股到5%，抱歉，我也不能告诉你。

刘独立董事发表的文章是不是引起股价的波动，影响到小股东的权益，股价是受长期和短期的影响，我们在座有持有20年、10年的股东，要相信管理层对公司业绩增长的信心。谢谢。

提问：咱们也提到毛利和成本的问题，想追问两个小问题。我们都知道，这两年地产行业的集中度提升得非常快，但也伴随着这种趋势，上游的供应商，防水、涂料集中度提升度也很快，在同时提升的趋势下，相对的议价能力是否有边际提升，是不是这种趋势在持续，平衡的状态是什么？时间是什么？

我们草根调研，下游反馈情况来看，上游供应商原材料涨得比较明显，我们的上游成本向我们传导，目前是已经开始传导，还是在传导的过程中？

祝九胜：最终的是服务客户，以客户的体验，客户怎么看，股东怎么想，决定经营团队怎么样。无论上游的价格怎么变动，最终是客户的体验、客户反馈是最重要。

我们和材料商、总包是共同为客户服务的关系，过往是大家看成是甲方和乙方，有一些最低价中标也有副作用，在后期维护成本也会上去，我们的工程系统、监测系统已经很多年，会以客户体验为最终的检验标准。

无论从上游或是开发的环节来讲，集中度提高，这是很明显的趋势。集中提高，大家就会想到有垄断或是更大的议价空间，但责任是更大，以前很多人做，现在参与者变少的时候，消费者和这些消费者协会、质量监管部门监管力度和我们的关注力度会越来越大，这中间要拿捏到，最终客户说了算，向客户学习。

提问：昨天有一个报道，万科现在在做这项改革，让城市公司的员工就地免职，再竞聘岗位，这是不是真的？有没有违反《劳动法》？

孙嘉：感谢你对这个相关情况的关注，我们也看到报道以及类似网上的说法。事实上刚才在外面，我也和一些股东代表交流，其实一个企业发展到一定阶段，包括规模、业务的复杂程度，业务管理上做阶段性的调整、变革，尤其是大型优秀企业来说是通常的，经常会做的。

不只是万科，其它优秀企业都是一样，核心目的还是激发每个员工的能力、创造力、归属感、责任感，最终一方面把客户服务做好，把服务做好，为股东、投资者创造更多的价值。这是我们做所有管理相关的调整、变化最核心的目的。

关于万科一些分公司或是分公司一些部门做一些管理上的动作或是组织上的调整，都是处于这样的目的，网上的说法有误导也有夸大的成分，但从整个集团的角度来说，我们一方面会确保刚才说的管理上的变化或是调整方向、目标是正确的，也会确保所有的管理变动都是相关法律法规允许的范围内，所以这不会有什么问题，谢谢。

提问：管理层，你们好，我是来自中山的个人投资者。两个问题想请教一下。一、现在一些顶尖房企，比如碧桂园在跟投方面做得很猛，员工的收入非常高，万科在薪酬方面会不会遇到压力？怎么挽留我们的员工？

二、现在深圳地铁成为第一大股东，万科各方面，包括管理、组织有没有不同的地方？有哪些好，或是哪些不足？谢谢。

郁亮：这位股东的描述很清楚，就这么一回事，地产行业、开发行业去年5千多亿，物业行业70多亿，以此认定物业就没有机会，不能这么看。

过去地产行业，万科上市比较早，很早就有B股，去境外推介，经纪人问我们最大问题是万科有关系吗？我们说没有关系，没有关系不行，公司做不大。过去20多年，有关系的地产公司还剩下哪一个在？

到第二阶段是关系不重要了，变成土地储备，你有多少土地储备，我们万科土地储备在行业里不是最多的，我们够用就可以，存了地就能赚钱，一个社会是把地存在那里就能赚钱，允许这个行业能存在吗？我们很多年备受压力，说土地储备不够，怎么估值，当时不是按照PE，是根据土地储备来算了。

过了这个阶段，土地储备与钱有关，是金融化，金融化手段多不多。这是地产开发行业，全球最大的公司亚马逊，我上个星期去参观，很开眼界，公司赚钱吗？亏不少钱，巨亏，为什么市值那么高？看来我们对观察公司、评价公司有没有价值这件事，只是用收入、毛利说不通了，我们在学习怎么看，未来还不能根据哪一个行业赚钱多去做什么，而只能选择哪一个行业空间大做什么，还要符合方向，空间大不符合方向是错误的，在符合方向前提下行业空间大是有机会的。比如养老有机会，物流也有机会，因为老百姓生活水平提高需要这样的东西，物业也是有机会的，因为做存量生意，雪球越滚越大的，按标准去看，原来的体系不管用。

怎么做好，这是一个方向问题，在符合方向的前提下，找到符合有空间的地方，怎么做？靠人去做，万科最骄傲的地方是团队值得信任，昨天刷了一下微信，说孙教授表扬万科派息，说这一家公司值得信任。我们和同行的地产上市公司很多的，只有万科可以做到这一步。

万科在各方股东的支持下，建立比较好的，保持万科原来有效机制运行不变。有的人提醒我们你们被挖，或是怎么样，众多同行针对万科有各种各样的挖人计划，其实这么多年下来，我们过得还都可以，队伍还是经得起考验，面对未来，人才队伍也希望各位股东举荐，有更多的优秀人才加入进来，如果有一支好的队伍，有好的机制，再加上我们在正确方向的指导和潜力大、空间大的业务，万科未来可预期。

并不是过去单一化或是多元化的说法，做一件事情，单一行业很难满足我们的要求。集中度的问题，哪一个到顶，追求卓越永无止境。有一个问题，看到互联网时代以来，每个行业集中度比过去传统时代高很多，因为有互联网技术可以管理更大范围，更复杂的局面。

举一个小例子，现在物业可以签约4亿平方米，靠人是盯不住，这是靠技术，每台设备都是传感器的中央设备，这样才能把物业服务控制住风险，不出问题。我想有技术的加入，使得我们对行业集中度这件事情，至少我觉得最传统的市场占有率来说，提高1倍是可预期的。我相信集中度也会越来越高一点。

提问：2007年到现在的长期股东，也是第六次参加股东大会。

一、想问一下郁总，我代表网上的黑嘴问的，说现在万科因为原来是专注于住宅地产的专营化，现在是面非常广，进行多元化，提出没有足够的精力把每一块做好，万科已经丢失原来已经非常宝贵、珍贵的企业文化和价值观。

二、不知道湖南远大建筑方面的技术会不会对万科住宅工业化有一些帮助？

郁亮：这是最大的误解，我在万科28年，29个年头。我负责公司的整体业务18年，一家公司传承，在中国大公司里面30年以上做得很好，传承的不是职位，一定是文化和价值观。你作为长期的股东，去年股东大会沟通选举新一届的董事会，选举董事会班子，代表传承的开始，这也是得到各位股东的支持和信任做下去的。如果董事们、股东们，对新的班子，对传承万科过去优秀的文化和价值观有问题，也不会把我们选出来。

我的工作除了两年在外贸集团，都是在万科呆过，经历万科方方面面，也经历万科多元化的时期，那个时候万科有苹果汁，拍过电影，弄过卡拉OK，发过电，搞过首饰，那个叫做多元化。

而今天万科做的事情，多种业务的尝试是围绕一个展开的——“美好生活”，最多是叫做相关多元化，而不是所谓杂乱无章的多元化。万科两条清晰的主线没有变化过的，一个城市发展变化曲线，一个是老百姓变化的曲线。

我上一段时间去了纽约，纽约现在还是一个工地，只是改造机会，而不是新建机会而已。从拆迁开始到新开发，到旧改时代，人们对房子的需求从硬件到软件（服务），我们提供这样的东西，叫做多元化时代，这是委屈我们，我们没有动摇过两条主线。我们万科的价值观是以人为核心，也没有改变过。如果说管理团队要做所有人口中的好孩子，我也没有这个能力，我们只能有则改之，无则加勉，但我们会高举万科过去优秀价值观的大旗，沿着市场化往前走。至于科学的发展，对工业化的影响是很大，最大的还是人工涨太快，现在找不到建筑工人了，必须用技术了，这对于促进工业化来说并不是科技，而是劳动成本上升，当然科技也是助一臂之力。我们可以去看看工业化住宅做的东西，有很多启发。

16:13

郁亮：请解冻向股东大会汇报关于王石先生的离任专项报告。

解冻：王石先生2017年卸任董事会主席和董事职务，公司聘请毕马威会计师事务所对王石先生的离任出具专项报告，毕马威日前出具万科企业股份有限公司离任专项报告，结果如下：对王石先生在本任期内根据公司章程对董事会主席及董事职责的履行情况，查阅了文件决议记录，未发现王石先生未违反董事会主席、公司章程。未存在违反《公司法》及公司章程的规定的情形。

公司第十八届董事会第十二次会议对离任专项报告进行审议，出具意见如下：同意离任专项报告，并同意将上述离任专项报告及意见，在10个工作日报证监部门，并在股东大会做报告。

16:10

郁亮：各位股东，现在进行本次股东大会汇报事项，首先请独立董事吴嘉宁向大会报告2017年独立董事履职情况。本事项是汇报事项，无需进行表决。

吴嘉宁：根据中国证监会在上市公司建立独立董事的规定以及公司章程的有关规定，独立董事在2017年度工作中勤勉履职，出席董事会会议，听取公司汇报，参加专业委员会讨论，审阅董事会文件，并在分红派息、对外担保、衍生品投资、聘请会计师事务所、聘任高管、内部决策权限等方面发表独立意见，并提出建设性建议，确实地维护股东，尤其是中小股东的利益。

独立董事出席会议和发表意见的详细情况，请各位股东参见股东大会文件。

公司独立董事还多次考察调研一线公司项目的经营情况，聘请公司团队对经营情况、财务管理、风险控制的汇报，并对公司业务发展、管理运营等方面提出专业意见。谢谢。

16:00 现场投票

15:46：

股东提问环节

提问：您作为万科的新任总裁，您在工作当中与之前有什么与众不同的地方？

祝九胜：我之前是做金融的，客户服务上会全力配合其他部门，提升客户意识。

朱旭：祝总是以个人的身份担任康达尔董事，而且也提出辞去董事的申请，今天是万科的股东大会，我建议与万科股东大会不相关的问题，不要再展开。

提问：公司为什么重新考虑发行H股，这对公司发展的意义何在？

提问：出于什么考虑决定发行公司H股？

董秘朱旭：万科的H股比较少，导致市值比较低，流动性不好。这次是要拿到20%的授权，对股东权益的摊薄并不大，只有2.3％，可以提升流动性。

提问：万科现在的股价较为堪忧，那我现在应不应该跑？

董事会主席郁亮：劝人买卖股票都是最差的事情，我们做好自己的事情，市场出现的变化是我们不可控制的，我们留得青山在不怕没柴烧。

提问：富士康的公开信，万村计划有什么影响？会怎么处理？

董事、执行副总裁、首席运营官张旭：棚改政策有可能是传言，对此不发表评论。自己棚改的项目，三四线城市比较多，对我们影响不大，我们会密切关注这方面的信息。万村计划遇到了很多困难，但我们会努力去做。我们在单位租金方面保持稳定，为所有租户、房东提供更好的服务和设施设备。

提问：请万科的养老房产和养老服务

董事会主席郁亮：在教育和养老方面我们都是在摸索前行阶段，我们正在集合AI智能等新兴技术及商业模式进行努力。

15:40：

七项议案已经汇报完毕，下面请股东就议案发言

会议第七项：审议关于发行公司H股股份的一般性授权的议案特别决议，由董事会秘书朱旭报告

会议第六项：审议关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供财务资助，由董事会秘书朱旭报告

下面进行会议第五项：审议关于续聘2018年度会计师事务所的议案，由首席财务官孙嘉报告

下面进行会议第四项：审议2017年度利润分配方案，由首席财务官孙嘉报告

下面进行会议第三项：审议《2017年度报告及摘要》，由首席财务官孙嘉报告

下面进行会议第二项：审议《2017年度监事会报告》，由监事会主席解冻报告

祝九胜：

我们2017年主要的工作，我们应收达到2429亿元，净利润增长33.44%，毛利率25.82%，是最好的水平。A股的收益得到显著提升，每股收益2.54元，同比增长33.4%。

我们坚持以现金流为基础的真实价值创造。持有货币资金1741.2亿元，远高于短期借款和一年内的长期借款的总和。全年净现金流入823.2亿元。

我们一贯保持稳健的财务结构，净负债率8.8%，继续保持行业较低水平。有息负债1906.2亿元，占总资产的16.4%。总体融资成本控制在较低水平。

对股东回报方面，我们长期的现金回报和分红，2017年度每10股派发现金红利9.0元/含税），超过历史上所有的股权融资。

坚持以人民美好生活为中心，打造生态化平台，除了做传统住宅业务、发展租赁业务，也在传统的物业管理、仓储物流、厂办的经营、冰雪、度假、教育、养老，与城市同步发展，以客户为老师，共同服务好客户。我们的服务场景大大小小16种以上，传统的业务开发之外，围绕不动产打造新的经营场景。

销售金额全年增长45.3%。分区域，南方28.6%，上海区域28.33%，北方区域23.8%，区域的发布是平衡合理。22个城市销售金额位列当地第一。22个城市销售金额超百亿，在37个城市销售排名列当地第三，其中22个城市是第一名。我们的产品是聚焦于普通人的自住需求，住宅占82.7%，商办占比13.6%，其它配套占3.7%，其中93%的住宅是中小户型。

坚持质量领先，重视客户体验，绿色建筑、住宅产业化、科技赋能高效客户都做了有益的探索。新开工面积稳定增长，竣工面积同比微增。保持合理开工和施工的节奏。已售未结资源增至4143.2亿元，这也是体现预收款。

聚焦核心城市经济圈，审慎投资。我们新增项目216个，总建面4615万平方米，拓展项目同时，也和社会各方面积极合作，在股权方面，有60%是和社会各方合作的，金额也是一个水平的，在代建、服务领域也有新的探索，也进入新的城市，哈尔滨、石家庄、兰州、西昌、宜昌，海外进入吉隆坡。

项目资源满足持续发展需要，年底主要开发项目750个，总建面13557万平方米。积极在旧改方面有更多的参与，这一块的权益面积达到289万平方米。

租赁住宅，在谈的获取已经10万件，开业运营3万件，集中式公寓我们是主要的供应商和服务商，立足于保持一个领先、领跑的水平。

万科物业收入增长67.3%，合并报表收入71.3亿。在2017年底已进入80个城市。商业开发和运营方面，目前的面积已经达到行业第二名，总的面目172个，总建面超过一千万平方米，以印力集团为商业地产运营和管理的平台。在今年初，印力收购凯德底下的20家购物中心。

物流仓储参与普洛斯私有化，组建物流地产基金，在年底的时候，总的面积达到482万平方米，稳定运营项目平均出租96%。继续探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等新业态，基于不动产服务做长期的布局和团队的建设，与社会IP、团队、公司进行配套。

组织赋能，我们不断丰富完善体系，培养有奋斗精神的合伙人，我们意识到科技赋能的必要性越来越大，整个目前科技团队超过一千人，在基础的客户识别、客户洞察方面进行有力的探索。在切实履行社会责任方面，我们也做了不懈努力，在环保、精准扶贫都做了有力的工作。在关爱儿童、开展支教、健康运动、健康文化的推广都和社会各方各面进行互动。

最后，讲一讲未来需要做一些什么。“十九大”以后整个行业定位或是整个行业会发生一些根本的变化，我们坚持正确的定位，房子是用来住的，不是用来炒的。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，目标是让全体人民住有所居。

在新的时代，我们提出城乡建设与生活服务商，具体有四个定位：美好生活场景师：发挥在客户需求的分析，场景建设实施上的能力代表；实体经济生力军，坚持真实价值创造；创新探索试验田，我们大胆创新、试错，与社会友好地互动；和谐生态建设者，发展同时注意和生态、人文的和谐友好关系。

贯彻“十九大”精神，以人民的美好生活为中心，以前以客户为中心，以现金流为基础，践行城乡建设与生活服务商战略，合伙奋斗，持续创建更多真实价值，实现有质量的发展，成为无愧于这个社会的好企业。

有质量的发展，谨慎投资，持续优化资债结构，在融资、投资、产品、发展，让我们更稳健地发展，以我们的合作方、客户为老师，保持公司长期、持续的发展。

我们深耕城市群，坚持为普通人盖好房子，大力发展租赁住宅业务。今年比2017年度计划开工面积增长21%，竣工面积比2017年度增长7%，租赁住宅新开10万间。

布局城乡建设与生活服务培育增长新动能，在仓储物流、冷链等方面都进行前期有效探索的情况下，坚定不移地在新动能投入更多的时间和精力、人力。在冰雪度假、养老这方面，我们也会坚定不移地满足人民美好生活的需求，带来新增长的动能业务，在仓储物流、商业开发与运营、物业方面都投入更多的时间、精力、人力。

13:08

下面由郁亮先生主持股东大会，下面进行会议第一项：审议《2017年度董事会报告》