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买房稳赚?网友亲述:这两年深圳买房投资亏本了!

深圳.娟子 发布时间:2018.09.12 14:55:29
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进入金九已近半月,从目前的楼市来看,金九银十明显成色不足,无论是目前开发商的动态,还是现在的整体市场成交情况,观望的氛围越来越浓厚。


截止今日,9月份深圳拿预售的项目仅有两个,其中一个是商办公寓类型,一个是产业研发用房类型,还未有住宅拿预售入市。


事实上,整个8月份新品入市也表现得十分冷淡,共有三个项目获得预售,其中两个为住宅项目。


 

今年深圳整体的供应到目前为止,共有52个项目拿得预售,其中住宅项目29个,较为集中的供应在6月和7月份,这两个月曾因一批热点新盘入市带火了一阵新房市场。


但731政策后,市场明显凉了下来。有中介表示,现在要卖房总价先降个10%才有可能出手。

 


真实的市场:近两年买房投资真的不赚钱了

 

现实来说,买房是保值增值的首选,买房也比较简单,不需要太多的知识框架都能判断出房产的价值。前几年,房子一度成为财富翻倍的工具,而现在买房造富的神话已然破灭。


最近一年,看空的群体明显增多,一个个实例告诉我们:“买房投资真的不赚钱了。”


最近,云房数据中心发布了8月份的百城房价走势显示,房价环比下跌的城市有29个,7月份只有13个城市下跌。下跌城市除了北京这样的,还有像上海、深圳、杭州、南京、天津、武汉、苏州、济南、成都、温州、合肥等地。



数据来源:云房数据中心(大猫财经制表)


这些城市曾一直领涨,但现在房价下跌的形式成一线城市向新一线、二线蔓延。


整体来说,深圳的跌幅现在还处于微跌状态,但目前市场的心态已有明显变化。

 

网友:房价真的降了?


深圳买房投资确实不赚钱


前几天,家在网友@wuhuan0301发文《亲身经历告诉你,深圳买房投资确实不赚钱了》再次引发网友热议。


他表示自己2016年10月购入宝安小三房,房价315万,费用10万左右,贷款252万,月供13k,月付利息接近10k。


现在快满两年准备出手,房价有上涨,挂盘在360万左右,预计成交价在350万左右(房价上涨约35W), 但减去费用和利息仅剩1万, 加上两年的房租收入也就4万多点;如考虑投资的首付60万+的利息及资金在手的机会成本,收益是负的......


他认为,未来几年大概率是缓涨趋势,对刚需来说尽早下手,房价和购房成本一直在上升,即使房价本身上升幅度不大,一两年后买房的成本增加也不少!


 投资的,即使房价微涨也基本赚不到钱,需要独到的眼光或淘到绝对的笋盘。

 

 

 

昨天,另一家在网友@lzhy224123发帖说,2016年7月龙华潜龙XXX花园南区看房时,当时89平3房报价550万,当时因为一些琐事耽误房子没买。


时间过了2年,前几天再次实地看房,有一套89平比之前户型、楼层、装修都好的房子,这几天从要价535万降到510万,中介明确表示价格还可以谈。


她认为然现在税费利息增加了不少,但房子实际还是降了……


 

许多网友给出同样的论调,现在持有成本太高,未来还有房产税,其实从未来十年、二十年来看,深圳房价最重要的属性还是保值。如果每年的涨幅低于10%,投资人肯定亏钱,因为资金成本太高了。  


网友@zerocar表示,房子一直以来都是带有金融属性的投资品,长期的货币超发,吸纳了天量货币,使得房产多军尝到甜头更是对其穷追不舍;但随着增值价格高涨,投资者要考虑房子本身所具备的流动性,如果没有流动性,即使30万增值到500万,不套现也是纸上财富,而且还要承受月供压力。今时不同往日,还是谨慎吧!



网友@勇往直前一路狂奔认为,2016年、尤其下半年入手的买家,应该赚的不多,对于有些投资、换房的人群来说,很有可能是负增长。


他认为,一方面是缴纳的税款会更多,利息支出是一笔隐形成本投入。今年328新政后,5个点的豪宅税更是雪上加霜;加之731新政后,出手时间会更长,房子未涨但成本在持续增加,还得面临持续降低心理预期定价的压力。


国家出台种种政策,目的就是为了降低房产的流通性。“买了房就好好住着、别玩过家家”的理念。



买房赚大钱的逻辑逆转


就像前面网友所说的,“今时不同往日”,野蛮生长的房地产市场时代已然过去,买房投资的逻辑将彻底逆转,娟子曾多次提到,小白买房现在行不通了。


今年来看,情况已有些不妙,一套房子挂出去数月,看房的人廖廖无几,这是置业者心态上的转变,寻找笋盘的心态比较浓厚。


1、调控越来越严格


从市场的大环境看,多军盼来的是经济疲软、投资减速,中美贸易战助攻,与之前不同的是,于楼市的调整迟迟未放松,迎来的却是各地频繁的调控政策在加码。


今年1-7月累计调控次数260次,相比2017年1-7月同期上涨了80%,平均1.2天/次调控。


也有分析师认为,深圳的731政策将代表着又一轮楼市调控升级的开始。


暴涨时代已在远去,政府决心去房产化的同时,房子居住属性正在回归。过去多年表述是“遏制房价过快上涨”,而现在变成了“坚决遏制房价上涨”;“下决心解决好房地产市场问题”,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。这种表述已越来越严厉。


2、今年再无资金对房地产支撑


另一方面,资金的走向也有改变,今年初多次降准,但资金的流向都有明显规定,不是用于房地产。房地产市场去杠杆,贷款也正在持续紧缩。


7月份,1.35万亿的大基建的专项债;此外计划未来3年投入农村基础设施建设的规模更是高达4.52万亿。这个数目资金,有消息表示称恰恰和过去5年投入到棚改中的资金量相当。


以前曾作为经济产业之一的房地产,革局正在改变。


3、全国土拍市场流拍严重,开发商心态改变


据统计数据显示,2018年1-7月,全国一共有近800宗土地流拍,其中,一线城市13宗,创下2012年以来的新高,二线城市154宗,同比增长100%,三四线城市629宗,同比增长121%。


从数据来看,土地流拍说明开发商的拿地策略在调整,其实也说明开发商至少短期是看空后市的。限价长期化、融资成本高、房子一时难卖导至资金加收慢,使得开发商在拿地上更为谨慎。


以万科为例,月初“深圳市万科房地产有限公司”将更名为“深圳市万科发展有限公司”。当时,业内人士纷纷表示,万科此举意在“去地产化”。但万科相关人士表示:“万科仍以地产为核心业务,本次更名并不是为了‘去地产化’,而是扩大经营范围的需求。”


而事实上,在万科近年的经营显示,地产只是主营业务的一个主分枝,还涉及到租赁、养老、教育等多个业务版块。



房子还值不值得买?


业内:仍看好深圳


还该不该买房,是许多置业者、尤其是刚需客深思的一个问题。


于深圳而言,这个城市其实还是值得有所期待,有人认为,毕竟有对岸的香港作为参照。


最近一段时间,给娟子印象最深的是深圳于周边城市的交通和城市本身的交通进展和规划,一些现在看起来较为偏远有发展空间的区域迟早会被带起来。


在前几天的9.9金融购房节上,知名地产剑客凤凰树认为深圳已然世界级城市。他认为体现在深圳的优势有:


1、深圳是自然气候宜人的滨海城市千园之城现有公园920个,到2020年深圳绿化覆盖率将达到50%,建成1000个以上公园”。


2、深圳300米以上摩天楼全球第二现已规划9座以上摩天楼,未来将成为全球最高天际线的城市。


3、深圳购物中心全球第一。深圳在建购物中心458万平米,位列全球第一位,截至2017年底,已开业购物中心144个;表示深圳超曼哈顿、纽约,就凭这一条。


另外,也有业内认为,深圳未来5-8年,深圳房产均价应该是10万 /平,一方面人口在流入,另一方面供应一直处于紧急状态。


 

尽管如此,买房还是要谨慎


我们很明显的能感觉到,隔一条路房子的涨幅会不一样,比如学位房,许多家长为了孩子上学,不得不买学位房,所以也造就了这一资源房子的稳涨。


最近大家一直在说淘笋盘,但这种思路要不得,如果价格比同片区低太多,回来的笋盘,其实许多时候到你手里也是笋盘,与同一区域的价格便宜太多,一定有它便宜的道理。


在房产的金融属性逐渐被剥离,房价大涨变成奢望,租赁风口到来之后,房产的投资逻辑需转变,房产的持有成本将是衡量房产投资的唯一度量衡,租金收益将会是未来较长一段时间的主要收益。


 于刚需(首套房、刚改)而言,随时买都可以,即便增值有限,能保值也不错;有自己的房子总比被房东撵、时不时涨房租要好得多。


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