直播｜城市共生·城中村型社区的可持续发展

围绕深圳当前城市和社区建设，尤其是深圳城中村型社区所面临的居住条件和环境整治、安全隐患、出租屋和人口管理、公共服务、管理运营等重点和难点问题，国房学院与深圳市国房人居环境研究院携手各方共同举办以“与深对话 见圳成长——城市共生·城中村型社区的可持续发展”主题沙龙，共同探索社区可持续发展的创新路径和发展策略。

〖主题〗

城市共生·城中村型社区的可持续发展

〖时间〗

2018年10月12日（周五）下午14:30-17:30

〖地点〗

深圳市福田区公交大厦12楼国房集团会议室

———直播———

沙龙上半场

14:30

【主持人】：各位来宾，下午好！非常高兴各位在百忙之中参加由国房人居环境研究院主办的沙龙活动。

国房学院自组建以来，内部组织了很多培训，随着业务的发展壮大，我们想把交流活动对外继续放大，因此筹划了第一期国房沙龙。国房研究院是一个NGO组织，研究过程中我们也跟社会组织研究院有互动，准备做一个社会可持续发展行动计划，这次活动也是行动计划的组成部分，意义非常重大。

今天很荣幸邀请到了政府、社会组织及跟社区发展相关的开发商、股份公司的代表，我代表主办方向各位来宾表示热烈的欢迎！

接下来有请主办方和协办方代表致辞，首先有请国房集团董事长、国房学院创始人、国房人居环境研究院理事长杨丽艳女士致辞。

14:39

【杨丽艳】：非常欢迎各位嘉宾、各位领导、各位朋友在周末的下午来到莲花山脚下，今天我们要开启一个轻松的、有情怀的话题。

刚才肖院长给大家介绍了一下我们为什么要举办这个沙龙，国房是一个有着二十多年历史的专业服务机构，现在是集团化公司，国房研究院汇聚了最有才华、最有思想、最有情怀的一帮做专业研究的同事，在深圳坚持了十几年，从事人居环境研究，包括给政府、企业，包括跟社会组织合作。这么多年来大家还是有很多想法，我们不仅仅做好服务，也希望有更好的方式、更好的平台向社会传达推进人居环境建设的好思想和正能量。

今天的活动叫“沙龙”，我们希望营造一种比较轻松的氛围，通过专业见证深圳的成长，通过专业推动城市的建设，这也是国房品牌沙龙第一期，本次沙龙也得到政府主管部门和很多社会组织的支持。我们的本意就是想通过沙龙汇聚城市建设、人居环境建设的政府、企业、社会团体、市民，大家一起在这个平台共同探讨城市建设的热点，社会民生的热点。虽然是非常简单的场所，但我们希望将来能把这里打造成搭建交流思想的桥梁，打造成思潮碰撞的智慧平台，并持续的举办下去。

本期沙龙的主题针对城市共生、社区可持续发展，从联合国提出可持续发展总体目标，城市、社区的可持续发展是非常重要的组成部分，深圳是全国可持续发展示范区，我们把这个主题作为见证深圳成长品牌沙龙第一期内容，希望所有参会人员、嘉宾、听众在这里共同探讨好的城市建设理念、理论方法，包括实践过程中积累的实践经验，通过这个方式，尽我们的绵薄之力，共同推进深圳人居环境的建设和城市社区的可持续发展。

最后，再次感谢在座各代表来到本次沙龙。

【主持人】：感谢杨总的致辞。接下来请协办方代表深圳社会组织研究院饶锦兴院长代表协办方致辞。

14:44

【饶锦兴】：非常高兴，没有想到今天有这么气派的沙龙，刚才肖院长讲到了活动背景，就是一群社会组织很想推动可持续发展议程的参与工作，所以有这个机会来这里跟大家认识。两个院可以说是同类，都是社会组织，缘起一次走访，到国房集团来交流时，听到你们在研究社区方面，无论从深度、水平还是积淀都给了我很大的刺激，我觉得社会组织之间要加强联系与合作，特别是研究同类问题，比如社区建设、社区治理，我们也在做探索。

刚好可持续发展这一块很重要的议题就是可持续城市和社区，我们找了一个切入点跟大家连接起来，我们跟肖院长、赵磊主任一起，看看有没有可能带有智库背景的社会组织先联系起来，围绕着深圳市创建国家可持续发展议程创新示范区的机会，鼓动公众参与，发挥社会组织的作用。在这个背景下，8月20日举办了一场座谈会，达成了一些共识，主要是想看看社会组织怎么参与到市层面可持续发展战略上，特别是智库怎么参与决策工作。在这个过程中我们也希望能有一些行动，建立微信群网络。慈展会前夕我们又搭上慈展会资源，20日借着联合国开发计划署的同行来，专门搞了一次可持续发展议程研讨会，希望以后每个月能有一次交流，今天这这场活动比较正式，既带学术又带探讨的沙龙，希望跨界交流能持续下去。

深圳的社区建设面临着特定的历史条件，很多问题需要进行深入探讨，希望能通过社会组织的参与更好的把我们的想法提出来，让政府有交流机会。

我先讲这些，谢谢大家！

【主持人】：感谢饶院长的致辞。他对我们的鼓励，让我们觉得欢欣鼓舞，无论如何，建设一个城市的宜居性是当前无论是政府、市场还是企业、市场参与者都非常关注的问题。

今天的主题是城市共生，把焦点聚集在社区，“城市共生”这个概念出现比较早，是一个生物学概念，发展到今天，它已经覆盖到城市建设、规划、经济建设领域，城市建设最终还是要回归社区，因为人就生活在社区这个空间，城市是由众多细胞汇聚在一起组成的，以人为本就是这个意思。

今天的主题是“社区的可持续发展”，分为上下两个半场，首先我们邀请智库、社会组织，专门做社区可持续发展研究的四位研究者给我们分享他们在城市建设和社区可持续发展建设过程中的理论成果、实践案例、经验分享。下半场我们邀请了几位专家做互动交流，届时在座各位结合自己的工作，有什么问题需要提出来或者需要互动的，可以界这个机会答疑解惑。

第一环节正式开始，首先请国房人居环境研究院副院长、宜居城市发展研究中心主任、首席研究员唐文魁博士，给我们做主题发言。

14:50 

第一部分：《社区可持续发展的实践与探索》

【唐文魁】：我演讲的主题是“社区可持续发展的实践与探索”，首先点一下沙龙主题——可持续发展。可持续发展目前已成为人类对未来发展的基本共识，2015年联合国可持续发展公会拟定了17个可持续发展目标，用于指导未来十年、二十年甚至三十年可持续发展工作，其中第11项是建设可持续的城市和社区。

目前建设城市和人类住区，可持续发展包含的内容主要是包容性、安全性、地域灾害能力，社区的可持续性应该是在人生活的居住环境下，主要分为以下几点：

一是环境优美。

二是人身在这个环境下的安全要得到保障。

三是人生活在居住环境下的便捷度、舒适度，四是适宜的人口、建筑规模与密度。

五是良好的邻里关系。

六是文化氛围。

总结下来，在建设可持续人类住区的情况下，怎么来强调住区的宜居度。

一、社区可持续发展面临的主要问题

我主要通过四个报告来分析目前深圳从城市层面的宜居度。

第一份报告是英国经济学人智库颁布的全球宜居城市排名，目前排名范围主要是全球140个主要城市，有14个亚洲城市进入全球宜居城市排名，其中中国有8个城市，深圳在14个亚洲城市中排第10，在全球排名是82位。从历年排名情况来看，深圳基本上是在82-83之间波动，82名并不是说深圳的宜居度不够，只是深圳距离世界一流宜居城市的差距还是比较明显。中国8个入围的城市，苏州、北京、天津、上海都排在深圳之前。

第二份报告是中国社科院刚发布的国内城市竞争力排行，我筛选了宜居竞争力排名，深圳从2013-2017年城市宜居度排名基本上在前10以内，但是会有一个比较明显的趋势，从2014年开始排名下降，2017年深圳宜居度排名为第10。我们也详细看了这份报告，解析其各项指数，从这些指数可以看出目前拖深圳排名后腿的几个指标，一是安全的社会环境，二是舒适的居住环境，我们仔细看了报告的详细内容，社会环境和居住环境就是报告重点强调的深圳的城中村环境。

第三份报告是我们在人居委的指导下，每年在全市十个区做的宜居城市市民满意度调查，从该调查可以明显看出满意度柱状图中，排名靠后的住房、医疗卫生、交通、水环境、食品安全、物价水平等都是跟居民的吃穿住行息息相关的。我们调查固定人群对深圳宜居满意度过程中，在城中村和非城中村进行了区别，发现城中村对深圳宜居的满意度普遍比非城中村低7-10个百分点，反映出来的主要问题，一是住房，二是环境。

第四份报告也是我们每年固定做的报告，在满意度的基础上，在人居委的帮助下，搜集全市各个职能部门的相关指标数据，构建起每年深圳市宜居城市建设评估，总结了目前城市发展中存在的短板和不足。

我主要强调三个部分：

1、公共服务发展不平衡，医生、病床数、教育、公益文体设施普遍落后于国内其他城市，公共服务发展不均衡主要体现在两个方面：一是特区内和特区外发展不均衡，二是公共服务设施建设已经赶不上人口增长趋势。

2、住房条件不足，主要集中在城中村住房条件和环境差。

3、社区建设水平差异大，目前特区内和特区外社区建设情况差异比较大，特色社区和特色街道的建设也比较薄弱。

基于此前的四份报告，我们大致总结了一下社区目前的宜居度，也即可持续发展面临的主要问题。

第一，城中村的环境卫生问题，在中国城市竞争力排行中，这个问题是导致深圳市拖后腿的主要原因。

第二，配套设施的优化问题，深圳不足2000平方公里土地上承载了将近2000万人口，导致土地资源严重不足，配套设施优化亟需解决，亟需跟上。

第三，社区管理和综合治理的问题。

第四、社区文化和凝聚力问题，此前我们在社区调查中经常遇到社区建设和普通居民关系不大，甚至他们的参与度不够，导致的结果是社区工作者在社区工作中经常碰到居民不理解，因为他们的凝聚力不够，导致服务意识不够强，社区建设和管理中会出现居民参与度落后的问题。

二、社区可持续发展的实践

1、 立足综合整治，宜居社区“微更新”。从2010年开始，深圳就已经在全国范围内推动宜居社区创建孵化过程，2014年在深圳市人居委和广东省住建厅的支持下发布了全国第一部宜居社区类地方性标准《宜居社区建设评价》，统一了宜居社区的标准和规划，结束了各自为政。评价规范主要包含两部分内容，一是客观，一是主观。客观方面重点考察了社区的共性问题，包括空间、环境、安全、文化、服务，主观方面参考了居民对社区主观满意度和评价，宜居目前已经在全省进行推广和开展。

这里主要介绍一下深圳市宜居社区建设和实施模式，主要分为前、中、后期，市级主管、区级、街道都有参与，市人居委把宜居社区纳入绩效考核，前期人居委主要是负责在政策上进行指引，培育宣传，在区级，区政府主要是分解相关工作，落实资金，在街道和社区主要是根据社区情况上报计划，按照宜宾社区的标准进行分期建设。中后期我们也会进行孵化培育和动态回访，巩固宜居社区的创建成果。

宜居社区创建过程中，我们全程投入各个社区的孵化培育过程中，第三方评价工作切入到社区正常工作中，可以有效提升社区宜居度水平。宜居创建孵化过程中，前期我们都会帮助社区进行评估、规划，帮助社区摸清具体情况，进行整体规划。服务过程中我们会跟社区建立协同机制，开展宜居社区创建过程中我们也会进行满意度征集，开展居民需求和意愿调查，做到有的放矢，让社区知道居民的真实需求。整合多方资料，给社区提供更多案例、更多经验和分享。

社区综合整治案例：龙华区观湖街道松元厦社区综合整治项目。

我们主要是向松元厦社区的大布新村、向西新村和中心村提出整治和方案设计，这是前后对比图，主要是管线整治、居民楼管网整治、管道清理、道路整治、绿化整治以及卫生死角，包括立面刷新、道路交通识别、文化上墙，对沙井盖进行艺术包装。利用空地进行街心公园的建设，对松元厦社区的碉楼进行了保护。

2、依托城中村治理，健康发展租赁市场。深圳在城中村治理过程中也在发展租赁市场，2016年国务院、国家各部委大力督促大中型城市发展租赁市场，2017年住建部把深圳作为12个开展住房租赁试点的主要城市之一。根据《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给渠道保证租购并举的住房供应与保障体系的意见》，到2035年提供总量不少于34万套的住房，政府想完成保障房目标，必须向城中村申请，将其纳入保障房体系。上一年深圳发布了关于城中村整治的三年行动计划，当时要求在2020年之前完成深圳所有城中村的整治，城中村整治的综合目的是通过整治脏乱差、消除消防安全、建立门禁视频系统和人口管理服务体系，切实改善城中村居住环境。

我们整理了一下城中村发展规模化租赁的现有几种模式，第一种和第二种主要是政府或国企跟开发商合作，或者政府直接介入，跟股份公司合作，把村委统建楼统租下来进行规模化运营，作为人才房保障。第三和第四种主要是市场化运作，比如万科泊寓，在坂田新围仔通过万村跟村民直接签约，面向都市白领。还有一种是单栋楼宇，小开发商或小业主进行统租。

经过一年多实践，租房市场还是发生了一些比较常见的问题。

①缺乏政策法规，改造实施困难。我们做城中村统租过程中，空间改造是一个回避不了的问题，由于城中村的权属问题，空间改造难度相比正常住宅区要大很多，比如消防验收会导致无法报建，这些都不利于城中村规模化租赁。

②缺乏准入标准，市场主体无序投资。规模化租赁这一块，目前市场主体比较多，开发商、国企、小物业公司，甚至互联网公司都可以投入到租赁市场，因此会导致社区租赁化市场的运营能力参差不齐。

③缺乏租金管理，带动片区租金联动上涨，影响部分低收入群体的居住。

④缺乏宣传引导，城中村业主多持观望态度。⑤缺乏协同管理，城中村物业管理水平低下。

城中村宜居宜商评价是我们目前在做的一项工作，这项工作主要是基于城中村租金难以评估，开发商做整租过程中选址、选房、考虑因素、潜力，我们想进行评估，主要是综合考虑单个城中村的区位、建筑、配套、物业等现状条件，制定城中村标准评价体系，引导市场主体开发与选址，提供合理租金定价参考，指导租户选房。

城中村宜居指数主要是针对租客，通过宜居指数能清晰到目前这个城中村的宜居度以及租金应该维持在什么水平。主要分为5个大板块和16个分级板块，数据来自于此前宜居社区孵化培育以及我们在城中村整治这一块的数据，这些数据我们也会进行动态维护。

这是我们对龙华区做的指数排名，以大浪街道为例，这里列举了大浪街道20个城中村的排名情况，基本上排名都在70分左右。其中上岭排新村的综合评分是70分，在街道、全区也都有排名。

3、着眼基层，鼓励可持续发展创新。在社区探索可持续创新模式：一是社区综管模式，今年下半年我们在龙华区牛拦前村试点综合管理服务平台机制，通过在城中村融入股份公司、党群中心、物业公司等各个部门，建立起联席会议制度，解决城中村遇到的实际问题。目前366大街在城中村直接设立了三个中心，把社区工作站的服务进行前移，设置党群服务中心、社区服务中心、社区管理中心，同时在物业管理方面实现了门禁、楼栋长和协管员“三合一”管理模式，实现流动人口100%管理。

此外，我们也希望社区自治组织能更多进驻社区，发挥起重要作用，这是光明新区凤凰社区公益慈善基金项目，采取项目化运作模式，通过居民实际需求来设置一些服务项目，主要有三个特点：一是本地化资源投入，二是本地化利益相关，三是本地化解决方案，让慈善资源服务于本地，也能让捐款者自主决定善款的使用。

以上就是我演讲的全部内容。谢谢大家！

【主持人】：谢谢唐博士，唐博士把人居环境研究院这几年深入社区所做的社区综合整治、微更新、孵化培育工作成果、积累的经验跟大家作了个分享。

第二位演讲嘉宾是未来+创新设计交流中心CEO陈雪女士，她们的研究方向也跟城中村相关，对于老旧屋村，对于城中村规划设计理念、规划概念的创新。

15:20

第二部分《社区改造规划与设计概念创新》

【陈雪】：谢谢肖院长的邀请。我们这个机构比较新，叫“未来+”，英文叫future plus，几个创始人想把设计规划理念用一种非常新的方式予以表达。

What are they doing？我们主要做三个事情：

一是智库，做一些课题，核心研究方向是城市，跟空间相关的都会涉及，主要是公共空间。

二是我们有一个栖居实验室，最近我看到蛇口有一个楼盘叫栖游记，我特别感兴趣，做得不错。我们为什么叫栖居实验室呢？刚才讲到共生，栖居其实也是，谁的生活最好？它们可能在树林里，它们可能在空中，它们的生活比我们好很多。

三是空间品质专家，包括城中村营造，我们在提升方面有一些独到的手段，从城市生态和城市景观的角度，这个尺度在中国是比较少的，中国的建筑风格从皇家园林演变到四合院，再演变到住区，城市生态学的研究和城市景观学的研究深度跟西方国家还有差距。

我今天讲的案例是2017年城市公共策展的项目，改造了一个村，宜居和栖居是用哪些手段和方法来改变的。

社会创新教育、产业赋能、城市设计系统变革，我们是怎么做的？首先，我们拿到课题后不会快速做设计，会先进行分析，找到问题，我有一句话“每个管理者的思维模式是从改变开始”。我是2000年来深圳的，做了七、八年建筑师，之后去了美国，又做了七、八年，回了中国做甲方，但我发现还是不能改变现状，后来创办了这个机构。每个创办者都有一个理想或者一个使命，我们的使命就是希望通过技术和专业手段让城市变得更加宜居，更加栖居。

案例——《村城突围：我在深圳做乡建》

这本书会在年底推出，这本书记录了我们对城中村的营造，这是航拍下来的樟坑径社区，位于观澜，看起来就是一个很普通的村。

研究深圳地图，我们发现这个村的区位在交通上不便利，据村长讲，他们是2006年以后逐渐富裕，之前还是非常穷的，拿到这个案例之后我觉得非常有意思，于是进行研究。深圳剩下的老村只有不到六分之一了，这个数据是根据深圳市对城中村的统计，一部分更新了，一部分拆掉了，但更新的最多。我们当时为这个项目做了一套品牌设计，设计理念就是让这个村突显，它有几百年的历史，有历史就有故事，有故事就有文化，有文化就有底蕴，这个时候做宜居、做社区、做有意思的东西是有基础的。二十几岁做建筑师自己画图，我们做了很多标志性项目，但这五、六年我更愿意做城中村，去找它的含金量。

大家猜一下这个碉楼有多少年了？这个碉楼是鸦片战争以后建的，是中国最美碉楼之一。面对一个客家老村得如此困境，未来+作为一个治理者，作为一个建筑师，作为一个设计研究机构，我们怎么样治理它，怎么样让它变得宜居？

我们列了九个计划，这九个计划是基于我们对整个村的地理、历史、文化、社区所做的调研，学堂计划、生态计划、遗产计划、活化计划、周围语境、共生计划，为什么我们会做这些计划呢？刚才我说那个碉楼是鸦片战争已经建的，这个地方其实是一个非常发达的村，只是以前因为没有路，比较穷，这个地方有深圳历史上最早的学校。

这是我找的1978年县志；这是一百多年前的照片，是一个西方人拍的，我去德国、瑞士找的。城中村最脏乱差的是什么？垃圾站、厕所、变电站，线乱七八糟的，因为城中村在快速无序建设时自然而然形成了建设关系，但是怎么治理？不要了吗？这些功能还是必须存在，我们用肥田的方式去做。这个房子已经空了二十多年了，这户村民以前是这个村最富裕的一家人，我们进去的时候，荒草已经有两、三米高，改造这个楼只花了不到一百万，很漂亮，现在交给街道办管理了。老村就要拆了吗？不一定，我们可以赋予它生命。

这是我找的一个院落，老村，前面有个荒废的厂房，旁边是一个烂尾楼；这是城市共生展馆，这是一八四几年的建筑，这是80年代末、90年代初的工厂，不同的历史年代形成了时间和空间的地理交错空间感。我们对烂尾楼进行了改造，是孟建民院士团队改的，著名建筑师柯布西耶把它改成一个展场。这个房子在常规建设中我们一般会把它拆掉，但这个房子有一百年了，我们给这个房子赋予了生命。这个建设也不违规，因为这个房子本身是存在的，只要它没有倒，我就可以改它。

九个计划实施后，发生了什么？产生了咋样的社会影响力？

刚刚看了这个村之前的情况，这是学堂，之前是一个一塌糊涂没法看的烂工厂，我们对它进行了改造，改造成本非常低，整个项目改造一共只花了两、三百万。

刚才看了一些炫酷的图，接下来讲一下工作方法。首先我们会做社区营造驻村计划，进行资源评估、需求调研，还有老村活化统筹规划，做社区之前我要把土地指标搞清楚，城中村最复杂的就是土地，一般权属会有七、八种关系，管理底线还是要保持的。另外我们开展规划大讲堂，有社区共建、有永续的，刚才说可持续发展社区，一定要让村民有参与，让政府有参与，让社会人员有参与，它才是共生、共建。

这些名师都到过上围村，港大建筑学院院长杜鹃老师，马清运。

这是老村，刚才那个老房子，我把它还原成一个教室，加了灯光，它就是一个新房子，我们称之为“活化”。我们还做了青工夜校，做了课程、社区学堂，这就是“民生微实事”项目。

这就是刚才讲的脏乱差，你不会觉得它是城中村厕所，下面用立体种植的方式，我们机构有专利，卫生厕所、生态循环生态植栽，肥水不流外人田，大概有一亩地，这一亩地的收成还是不错的，现在因为没有运营，可能会有一些落差，但在展览期间非常漂亮。

艺术家驻留学堂计划，插件家+多米诺展厅，烂尾楼不让住人，我用穿孔板把它改造成展览厅，现在有艺术家进驻上围的荒废老村，他们把这里称为“艺术村”。

这个400年的老村，我们用什么创新的方法拯救了它？

共建和共生都不是你或他能控制大家怎么做，因为大家立场不是在一个层面上。

我会先用思维训练的方式跟村民沟通，跟驻地艺术家，跟当地社区、政府机构、街道沟通，先形成一致，我们要建设什么样的城中村，把问题整理出来，把可能性列出来，做一些设计。这个村看航拍时觉得没什么，但当深刻调研时，就非常喜欢，后面有水库、有山体，非常清晰，有改造价值。我们首先要做评估，然后做基础设施改造，还要有村民生活职住平衡的策略。

这是策划框架，要先看空间和时间维度，时代背景，我在什么时候做这件事情。

首先是城中村的危机意识和发展瓶颈，这个村比龙华其他村的条件差太多太多，我进这个村有一年几个月的时间，前期调研花了或几个月，我发现这个村的老村民都不进村，里面破破烂烂，因为没有人收房租或者只是一两百块房租，一些人在这里养鸡养鸭，村民们都住在旁边的新村，从来不进去，这些老房子可能会坍塌，有安全隐患，下雨的时候村长会着急，这是社会问题

建设问题，因为这个村的地理位置，开发商谈了好几轮，有很多土地问题解决不清楚，而且开发商一算帐也不一定合适。这个村只有几十户，不如先拿小的作为城市亮点，将来即使旁边的新村要开发、城市更新、城市建设，这个小村已经形成了自身的文化氛围，必然会对新的建设带来更可观的效益和价值。

然后我们再来算投资回报率，比如离客家小镇走绿道2公里，之前除了本村村民之外，其他人不知道这个老村可以到客家小镇，我们通过这个项目做社会影响力评估体系。

现在开始讲我的这本书，这个项目做完后我出了一本书《突围·共生——上围艺术部落可持续发展之路》，这个村最早是有一些艺术家，是一个荒废的空间，艺术家村落租金被带动上涨后反过来让艺术家难以支付而不得不离开的困境。

这就是一些老村的房子，别人可能都觉得这是垃圾水道，但在我眼里它是资源，我和合伙人把这些河道做了一些改造。主要的方法是四个营造，包括机制营造、社区营造、空间营造和业态营造，城中村立体的。

我们现在从政府层面出发，一个是安全，一个是整洁，但这并不能赋予它生命，这是最核心的问题。生命要怎么赋予？我自己在企业做了很多年，所以提出来做业态，空间是我自己的技术，社区是最难的，我们做得也不好。

接下来需要有呈现、表达、宣传，我们当时说开放，把村民、政府、商家、艺术家叫在一起做利益平衡，只要机制有了，基本上就不会有太大问题。

今年4月份我们跟农商行在五洲宾馆做了一个“村史忆站建设工作营”，农商行主要扶持城中村这一部分，他们打算连续做三年。这也是共生、可持续的方法，“村史忆站”具体选择某个城中村案例作为基地，通过村落历史挖掘整理和设计工作坊两方面工作，呈现并最终积累形成深圳城中村村史梳理的系统性项目，如“新家谱”项目。

我们出了一本书，拍了些纪录片，到时候在龙华会有一个展厅。

未来+不只是营造了一个客家老村，还发明了产品。在这个项目上我有三个创新：

一是肥田（TGFS），我把公厕、垃圾站、变电站变成综合农场。

二是飘的（PSST），我现在在做西涌的灾后重建，会做一些新的交通工具，这也是社区营造，有1700人、8个村，大家如果有兴趣可以跟我们合作。

三、停车公园（Parking Park），我在国外很多年，我们一说国外就说人家的人少、停车场够用，其实它真的是科学。我特别想把这个产品推荐给龙华区政府，我每次去办事都特别痛苦，永远都没有停车位。

我们通过城中村整治，研发了一些创新的产品，在城中村整治时，如果用传统方法，用传统建造方式，挖几十米深，盖地下室，盖楼，其实对空间管理来说不是最优的。最优的是首先评估每个城中村的资源，龙华我也做了大量的调研，有七、八十个村，每个村都不可复制，我认为这就是非常大的资源。宜居其实就是活化不可复制的资源，通过我们的方法把它建设成为更加好住的项目。大家都骂万村赚钱，但我认为从初衷上是对的，希望提供更好的住区，但是需要考虑怎么样做好平衡！

这是在城中村做的停车公园，建设方经常会担心，说不能这样建，这就是我们要思考的，当这个政策不适应的时候，我们是不是需要调整大脑，改变思维方式，结合底线、原则、法律的基础上一定要有创新的思想去改变它，真正落到改变宜居社区、改变城市、改变城中村。

由于时间关系，我今天就讲这么多。谢谢大家！

【主持人】：感谢陈雪。她用鲜活的案例向我们展示了城中村和古村落，很小的投入就能达到很好的效果。

城市旧改、城市更新、综合整治不需要大拆大建，规划策划做得到位，一个很普通的村落的面貌会发生剧变。

城中村是一个系统工程，除了硬件改造以外还有软性的服务和管理，城中村的物业管理到底怎么样走出自己的创新之路？我们现在碰到了很多问题，这些问题怎么解决？接下来有请普华博睿公共管理和行业必需品研究中心主任研究院赵磊女士跟我们分享这个话题。

16:52

第三部分《社区综合治理与物业管理模式探讨》

【赵磊】：我们机构的前身是深圳市物业管理研究所，是一个民非机构，成立至今已有15年，这15年我们一直从事物业管理相关的研究，是一个始终未改变初衷的智库机构，这也是我们的骄傲和自豪。

前两位嘉宾讲得非常精彩，把他们的工作情况、工作内容展示的比较清楚，我想在座各位都非常熟悉智库的工作模式，工作过程我就不赘述了。前面两位专家展示了一些比较炫的方案成果，让我们耳目一新，我给大家展示的是我们智库的观点，也是我们最有价值的成果。

先抛出前面两个部分，一是国内篇物业管理模式，二是国际篇物业管理模式，通过国际和国内物业管理模式，最后得出我们机构比较认可的观点，这个观点可能会有很大差异。

一、国内篇

首先是选杭州模式，杭州模式是2018年以来社会工作关注度最高的模式，党建在其中发挥了几大作用，尽管这两年党建工作非常热，但实际上我们深度剖析物业管理，发现党建真的能解决物业管理中的很多问题，这种模式我们也非常支持，深度学习党建引领模式。到2015年党建在物业管理方面的应用陆陆续续热起来，一直到2018年有了比较成熟的方式和规模。

党建引入之前，杭州模式做了稳定的推广，《关于进一步做好业主委员会党建工作的通知》，这个《通知》明确了六点，为党建工作进入物业管理工作开辟了渠道，建立了依据。

其次是深圳模式，其中有一个是福田模式，福田模式最突出的特点就是用党建，后面会跟大家解释为什么党建能在物业管理中真正发挥作用。福田模式有一点比较突出，就是利用头雁模式，利用了先进人群的影响力，跟党建最初始的想法是一样的，我们为什么要让党建进入物业管理？实际上发动真正有正能量的人会促使物业管理工作更加顺利的推进。

还有一个是香蜜湖街道模式，也是非常突出、非常有成效的模式，从社区综合治理来说，香蜜湖街道一直是全市各个街道的典范，香蜜湖街道下面有百人智库成员，不停的为街道社区工作做智力输送，香蜜湖街道不仅在物业管理方面，在其他综合治理方面都有很强的创新性和突破性。

国内篇还有一个典型的就是香港模式，香港模式是我们经常容易借鉴和学习的模式，其实香港模式跟国外的模式比较接近，没有那么多手段，也没有那么复杂，它很纯朴，物业管理普及度比较高，港人的意识比较好，这是最突出的一点，其次是有健全的法律体系，一切都有章可循，在物业管理中遇到任何问题都可以通过保障予以执行。

二、国际篇

首先说一下新加坡模式，新加坡模式也是现阶段各个社区研究最多的模式，分为四大方法：一是政府监管，跟我们前期对物业管理的模式是一样的，对物业管理要发牌照，对机构本身进行监管。物业管理从业人员必须接受两年的房地产管理培训，并需通过专业考试才能上岗。二是法治保障，国内在物业管理方面的法制确实不够健全。三是委员会主导。四是物业公司实施，以新加坡为代表，物业公司只是一个执行机构，并不像国内的一些社区物业公司的角色比较混乱，有的是执行机构，有的是指导机构。

法国模式，没有讲得特别详细，也没有写得特别详细，法国的模式是一切为了业主的利益，因为法国模式做了最基础的东西，首先把物业管理的相关工作做好，在这个基础上再延伸其他服务，延伸出来的其他服务才是其真正的收入来源。现在很多物业管理企业做得有一点本末倒置，把增值服务做了很多，却忽略了最本质的物业管理工作，首先你要把物业管理工作做好，做到居民真正满意，他才能相信你的增值服务。

荷兰模式，这是我研究物业管理最喜欢的模式，荷兰模式最突出的特点是贯穿建筑物全生命周期。荷兰通过法律强制性规定在建筑物设计期间就要把物业管理相关工作纳入其中，如果出现问题，也要追究相应的法律责任。这个过程中还要指定专门的物管员，物管员做前置管理，直接导致后期物业管理工作不会有太多说不清楚的问题。在座很多都是股份公司的，相信你们比较了解，有些物业管理问题是前期开发商遗留下来的，几乎没有办法解决，如果我们能借鉴相应的方式，尤其是在深圳市保障性住房建设当中存在很多后期物业没有办法管理的问题，或者物业管理导致用户使用度、感受度非常差，如果在前期设计时直接介入物业管理相关规定，可能不会占用开发商过多资源和时间，但能取得相对比较好的效果。荷兰模式的“共建共管”也比较适应当代物业管理的理念，以小组主导，一个小组3-5人，跟国内各个社区的物业团体规模完全不一样。

德国模式更加严谨一些，从顶层设计、法规、管理主体、质量保证都有设计，最突出的一点就是有“四化”，职责清晰化、人员精干化、财务透明化、报酬市场化，其中后两点是值得我们借鉴的，财务透明化即每年必须向业主大会公开上一年度财务使用情况，这一点一定要做到位，国内也有这方面要求，但各个小区都没有落实到位。报酬市场化，现在物业管理已经有了分级管理或分类管理、分社区管理，对应的报酬肯定也不一样，政府相关管理机构一直在为物业管理每平米收多少钱、怎么定标准而发愁，实际上我觉得价格问题应该交还给市场。

意大利模式，意大利模式有点新颖性，体现出比较精算，会计师事务所委派相应管理人员进行楼房管理，收费标准相对比较科学。PPT中没有列日本和美国，日本和美国的物业管理内容比较全面，但从精度来讲，意大利模式的精度真的很高，但我觉得可能国内没有办法达到，只是给大家作为参考。

三、观点篇

观点篇主要想跟大家说一个问题，物业管理了这么多年，每年物业纠纷调处的数量都在上升，这是为什么？2017年、2018年物业纠纷已经成为社区主要矛盾，投诉数量最高。

回归社区治理路径，社群治理、源头治理、赋能治理、协同治理、专业治理，都是在座各位非常熟悉的常用治理手段和治理方式，但是细想，这五种治理方式全部都应用在物业管理当中也没有取得很理想的效果，这是为什么？从我们机构这么多年研究来看，大家没有把源头治理放在最重要的地位，其实物业管理有很多复杂的原因，每个社区至少能列举5-10条原因，而且有很大差异性，如果我们针对几十条原因去治理，永远都不会解决根本问题，把复杂的问题简单化，抓住最核心的东西，源头只有两个问题：一是国内的法律体系不健全，二是居民物管意识非常低。

我们也会跟社区进行合作，包括物业管理方面，我们以前只是做了智库研究，始终没有把研究理论变成真正落地的服务产品。我们现在也在跟社区合作，理念是回归源头，深耕要素。我们跟社区工作站、街道人员接触，觉得他们想了很多，很复杂，部分他们很头疼的物业管理问题，我们也看了以前服务提供方给他们提供了哪些解决方案，为什么最后效果都不好，不停更换结构。我们告诉他物业管理纠纷调处最大的约束条件是法律体系不健全，物业管理意识薄弱，我们曾经强调居民物业管理意识薄弱，实际上物业管理公司同样存在这个问题。这是两个非常重要的约束条件，解决了这两个条件，物业管理的很多矛盾自然而然就能化解掉。怎么样把这两个约束条件转化成问题？一是如何有效提升意识，二是如何弥补法律缺失，国内的立法过程是非常漫长的过程，马上让法律体系健全也不太现实，另外国内的发展速度非常快，立法时适合现状，等到健全时已经不符合发展现状了。

在约束条件下我们应该怎么做？我们觉得只要抓住两点就可以了，把要素抓住，深耕要素。一是在法律框架下确定社区管理规则，住建局现在也意识到了这一点，前几天推出业主委员会和业主大会物业管理规则，推出通用版本，给大家一定的空间，针对每个社区不同的环境规定不同条款。为什么这样做呢？就是因为我们的法律框架不加权，对比香港，他的任何问题都有法可依，我们因为很多问题没有法可依，自然而然就产生了很多矛盾。这种情况下我们唯一能做的就是建立规则，通过物业管理规则，补充了一些法律上没有规定的具体事宜，如果大家能达成共识，矛盾自然而然就会消失。二是打造共同体，营造社区物管共生环境。通常居民群众跟物业管理公司是相对对立的两个主体，但实际上不是，我们接触的很多物业管理公司，他们的领导非常有责任感、有爱心，他们推出的很多战略还是很有社会责任感的，但是到了基层服务人员全部都变样了，搞得社区有很多矛盾。把这个问题解决了，也能化解很多矛盾。解决方式只能是综合治理，集中力量做源头治理，在源头治理的基础上采用各种手段。

简单回顾一下我们的观点，其实就是八个字：回归、尊重、聚焦、激励。

回归：必须回归社区，立足社区，因为每个社区的情况是不一样的。回归需求，你要知道居民有什么需求，针对他的需求调整服务项目、服务内容、服务质量、服务标准。合理期望，我可能不是住在特别高档的小区，只是普通社区，我不应该有非常高档的物业管理社区的要求，规范居民自己的行为。

尊重：尊重价值规律，很多居民总是觉得物业管理公司提供的服务非常不满意，不太尊重服务，一方面有物业管理公司的问题，另一方面真的是由期望引起来的，你只出了一块钱物业管理费，不可能要求五块钱的物业管理服务质量。

聚焦：虽然国家已经非常重视社会治理，尤其是基层治理，在基层治理阶段不断投入力量，实际上基层工作人员非常繁忙，你让他集中精力做很多事情，可能没有办法做到，如果聚焦到某一个具体的事情，比如物业管理，有多种方式、多种手段，但你的力量有限，我们集中力量解决一两个问题，把它解决到位，经过一段积累，比如从事物业管理15年，我们每年解决一个问题，解决到位了，都不应该是这种现状。

激励：物业管理首先面临的是动力严重不足，原因来自两方面：

一方面是社区居民没有兴趣也没有意愿参与任何物业管理，甚至我们小区也在闹一些纠纷矛盾，我自己都做不到提起很高的热情去维权、去声张自己的利益。我们机构采取的方式是找比较活跃的社会组织来进行社区居民的动员，比如我们跟恩派公益合作，他们在这方面有多年经验。

其次是激励物业管理公司，这个行业远看是大好年景，近看是颗粒不收的行业，80%物业管理公司都说只能是维持甚至亏损状态，员工、管理者都存在动力不足的问题，这也是我们要解决的问题。我们把人员状态调整好了，把法律机制健全到位，物业管理中的很多问题就解决了，可能人员的问题相对好解决一点，法律体系的完善是我们短期很难做得到的。

怎么办？一是建立一些相应的规则，二是党建，党能领导一切，党能管理一切，如果党建能具有这个特权，也不一定非得用法律条文的方式，我们用这种方式更灵活地达到目标也是一样的，因为我们面对的物业管理问题纷繁复杂，单纯针对物业管理制定面面俱到的法律条文是不太现实的，至少短期内无法实现，我们的成熟度跟香港相比还有很大差距，这种情况下就要有一个强制力，甚至于超过法律条款的强制力来推行这些东西，这项重任只有党建能承担起来。

我们希望物业管理方向一定要回归社区，返璞归真，要聚焦，不要复杂多样，抓住要点深耕。

谢谢大家！

【主持人】：谢谢赵磊的分享。最后一个主题发言我们想听一下智慧社区话题，在社区建设过程中怎么样做智能化提升，最后一位嘉宾是福田区博士交流协会执行秘书长梁志强，有请他跟我们分享社区的智能化技术应用。

16:20

第四部分《智慧社区的智能化技术应用》

【梁志强】：非常高兴能参与到国房的交流和学习，前面几位分享了关于美学、物业管理的，接下来我跟大家分享智慧社区技术应用，也就是产业怎么样跟社区挂钩，可持续发展除了物理空间改善，还要从未来发展去改善。城中村或城中社区有着很好的地理位置和地理优势，有很多产业资源和产业优势，要充分发挥才能更好地做到可持续。

福田区博士交流协会于2017年成立，主管单位是福田区委组织部。协会首批发起人数50人，目前博士及专业高工会员超过400人，负责福田区及我市的博士人才库的搭建及产业技术支持工作。主要业务范围包括：博士人才交流，学术交流与研究，博士人才培养及引进，人才项目引进，项目技术支持及承接政府职能转移的项目及委托的工作任务。博士交流协会做了很多协会的活动，如人才国际合作、学术交流、产业走访、人才培养活动，我们也跟政府、企业、高校之间假设了合作的桥梁，为福田区乃至全市的人才驱动力、科学技术发展以及产业升级做出技术支持。

2018年5月，福田区博士交流协会获得福田区长及区委常委授牌，作为首批入选福田区人才服务联盟单位。

刚才说到城中村的需求已经很明显了，特别是深圳作为创新城市，城中村租赁住房占住房比例的60%，其他住房只占40%，也就是说深圳整个城市有60%的人生活在城中村，今天我们探讨的话题就是城中村应该怎样可持续发展。

城中村问题：

1、环境问题。建筑密度高，不满足规范标准，缺乏管理，居住环境较差。

2、人口问题。人口密度大，人流复杂，人员管理有难度。

3、产业档次问题。从一开始发展到现在才几十年，整个过程没有缓冲期，导致产业比较低廉，没有产生附加值，像福田区，楼价已经几万，但每平方米产生的商业价值没达到最高线。

4、社区管理问题。管理难度大，存在安全隐患。

解决方案：三步走

以上困难导致城中村可持续发展被约束了，跟大家分享一下我们讨论的“三步走”的方式。

首先是改善环境，政府已经做了很多工作，包括三线入地。第二步是高效管理，只有管理好了，才有发展，没有管理好，不能谈发展，高效管理依靠什么？就是信息化管理。第三步是产业提升、产业运营，产业是未来经济发展或未来经济可持续的关键点，怎么样把产业引进社区，社区参与产业的发展，这是可持续很重要的一点，只要有了经济价值、经济利益，驱动物业管理或城中村的发展，只要有利益在驱动、激励，可持续就存在。

城中村整治改造，政府已经花了很大力度，提升片区整体居住环境（三线下地），消除社区安全隐患（消防及人员），要有居民认同感，融入社会和城市发展。

城中村高效管理方案：

协会作为人才、产业聚集的平台，怎么样跟城中村对接，帮城中村做到高效管理。管理方面的核心问题是信息化，现在无论居民还是住户，都离不开手机，手机需要无线网络，我们现在在做一个课题，研究通过Mesh网格技术设备集成管理系统（简称智能终端）在一个社区里建设无线城市局域网，你进入这个社区，通讯、服务都非常好，我们目前正在跟一个军转民技术在对接。移动、联通、电信都进入了城中村，但是城中村的楼栋距离非常窄，网络服务甚至公共服务会受限，而我刚刚说的这项军工技术具有非常强的延展性、通过性，效果非常好。

为智慧城市建设解决基础技术问题：

1、无线城域网。通过Mesh无线网络，达到的第一个效果就是无线城域网，资源整合、信息共享、数据交换、高效低耗。WiFi和免费手机充电站是很容易实现的。

2、移动物联网。让所有城市管理、党建、卫生安全都能做到可视化、无线化、远程化、智能化城市管理，这是未来的发展趋势。

3、便民惠民。现在居民都离不开手机和一些服务，这些服务都要通过手机提供，如果我们有无线网络使用体验感，就能增加便捷性。

4、美化城市。

通过Mesh网格技术，对布满城市的广告牌进行美化，外观非常整洁。

我们现在做的课题要达到几个效果：搭建社区专属局域网，减少布线成本，防止信号干扰，保密通讯，大幅减少消防安全隐患，即插即用，便于临时组网，便于信息管控，举个例子，只要通过Mesh网格网络，任何人一进入这个区域就会很自然蹭网，所有号码都是实名登记。方便推广，为大数据接口的导入打下基础，与其他硬件设备融合性极强。所谓智慧社区、智慧家居，为什么使用频度少？其实就是网络的问题，如果解决了网络这个基本条件，使用起来体验感会很好。

网格网络对消防安全也会起到决定性作用，能精准定位。比如某处出现事故、火灾，通过可视化管理可以精准定位，减少判断时间。

通过信息化管理之后，进入第三步，即社区运营，通过运营产生价值，产生激励。我们响应政策，做到产业的打造，新的经济发展方向，符合“十九大之后经济增长方式转变为“供给侧改革+适度扩大内需”的驱动方式，房地产行业对经济拉动将进一步弱化，为“适度扩大内需”提供保障和基础。其实城中村本身就存在很大的经济价值需求或消费需求，一个社区、一个城中村聚集了几万人，几万人的内需是多大？其实可以做成良性循环，但我们现在没有做到。只有通过不断改善社区中的产业，价值提升了，内需也扩大了，肥水才能不流别人田。

我们现在在做几个课题：智慧交通管理、智慧健康、智能教育。

智慧交通管理：开车人士都有这种感受，晚一点回家就找不到位置，停车的刚性需求很重要。我们研究产业时关注几个点：一是需求，我们通过智能化立体停车、智能充电桩解决停车问题，而且有经济、可持续，也就是说有收益，不能干老是投资、没有收益的事情，通过投入，良性的市场化可持续回收，必须要有可持续发展的经济价值。

    智慧健康。国内存在医疗集中化，医院挤满人，国人对医疗有一个很大的误区，有病都是检查出来的，或者中期，或者晚期，再去治疗，导致医院很拥挤，这也是我们的医疗体系不够完善的结果。我们可以躺倒未病先治，通过智能手环或智能穿戴设备，对每个人的身体特征数据进行收集，只要人的身体不舒服，这些特征数据就会改变。我们跟国际健康养老产业研究中心做了一个课题，在社区内设置一个健康4S店，提供智能化手环，让每个人穿戴起来，让他对自己的身体特征有所了解，很多疾病在前期通过物理治疗、食疗、运动完全可以解决掉。我们在社区建立健康4S店，提供健康服务，未病先治。这个产业同样有经济收入，完全可以独立发展。

智慧教育：融入公共数字文化体系，运用互联网思维，应用数字化技术与手段，探索数字化途径与模式，提升全民教育普及服务效能。我觉得教育是两部分人群，一部分人群是原住居民的教育提升，现在拥有很好的条件机遇，但没有把第二代、第三代甚至未来几代培育教育好，其实这是最大的损失。外来务工或者来深圳创业发展的人也需要不断提升自己，我们通过信息化，通过远程教学的方式，来普及零碎学习时间，只要有学习的向往就可以学习。

我们希望产业能跟社区结合，甚至产业引进之后能跟社区股份公司结合起来，一起运营发展，这是可持续发展的基础。社区管理思维一定要新转变，由原先的自主，变成合作、包容。

以上就是我今天交流的内容。谢谢大家！

【主持人】：感谢梁志强秘书长的分享。他刚才说要建设一个包容的社区，运用智能化手段引进产业来满足社区居民的需求，提升生活水平。

上半场我们请四位嘉宾给我们作了干货满满的分享，接下来是休息时间。

沙龙下半场：探讨未来

我邀请了几位嘉宾，张志宇处长、杨丽艳董事长、饶锦兴院长、黄逸昆会长和赵磊女士，围绕着上半场提到的城中村型社区在综合整治、社区治理过程中出现的问题，作为智库单位、社会组织，该怎么样面对和解决这些问题，对这些问题进行剖析，提出好的解决方案、解决对策。

主要围绕三个方面的问题：

1、城中村型社区未来发展的主要方向。第一个问题想围绕着扮演的角色来剖析，先问一下张志宇处长，政府在城中村综合整治和社会治理过程中扮演什么样的角色？起到什么推动作用？

【张志宇】：我虽然来自于市人居环境委，在城中村改造和未来发展过程中，不是最主要的角色，但是一个非常重要的角色。我们会非常关注于改造过程中怎么能够以人为本，提升村民在城中村的宜居水平、生活质量，不仅不破坏环境，还能提升生态环境，这是从人居委的角度比较注重的方面。

万科做了一些城中村改造，但也有一些声音，说改造完租金立刻提升了，究竟我们改造的目的是什么？是给人提供更舒适的居住环境，是不是把人群也改变了？这可能是一个问题。刚才也有城中村改造的案例，这个改造多少也对人群做了改变。上围村以前是原住民，后来变成了艺术家居住政府部门，包括环保部门在内，应该有更科学的决策，提供一些指导性的意见，制定标准和规范，规范改造施工方向和过程。光靠政府肯定是不行的，还要靠社会，尤其是靠企业、公益组织，大家共同参与，才能把城中村未来的发展做得更好。

【主持人】：张处给我们传达的信息就是政府的角色确实很重要，但作为顶层设计者，不能干预市场太多，而是要做非常科学的、具有包容性的设计，做好了顶层设计，主体参与者进来，才能百花齐放。

2、饶院长，我知道您对城中村综合治理研究比较深入，包括对社区基金、物业管理都很熟悉，您觉得社会组织在这个过程中起到什么作用？

【饶锦兴】：我们在国外看到很多社区基金在社区治理中发挥很重要的角色，社区组织在这方面还是大有可为。社区基金会也是我们化解当下社区治理困境的一种思路，社会组织的探索过程是很漫长的，今天我们相对政府的力量、市场的力量还很弱小，需要唤醒人们重新认识。整个城市化过程是以房地产开发为主导的过程，未来我们未必都要重新走老路，可以区别的通过房产开发模式，以打破很多东西创新。

【主持人】：社区基金会的本意是取之于社会，用之于社区，这种事物作为社会组织来说应该大力推广，除了罗湖，在其他各个区都把它装到宜居社区里面去推，让社区知道它的作用，这才是建立基金会的初衷。

针对长租公寓出现的问题，今后这一块市场怎么样才能形成健康、良性的发展？怎么样把握好量和度，才能让长租公寓市场更好的发挥作用。

【杨丽艳】：这两年对规模化租赁、城中村综合整治的社会关注度很高，这就是因为城中村是深圳这个城市非常特殊的元素。看待城中村问题不能仅仅站在某一个角度，比如某一个经济的角度或者空间的角度，一定要考虑到综合元素，比如社会元素、经济元素、空间元素都要综合考虑。

这两年推进规模化租赁后，我们发现很多城中村的面貌已经发生了彻底的改变。从综合整治的角度，通过结合规模化租赁的方式，可以一揽子解决消防、治安隐患，同时提升社区服务。但它同样带来了另外的问题，就是城中村的包容属性消失了，很多低收入人群被挤出来。

在城中村推进规模化租赁和综合整治结合，这是一个很好的方向，但在推进过程中，政府、投资主体，包括社区股份公司可能要更多思考我们用什么样更好的方式去做，比如是不是尽快制定城中村改造标准，规模化租赁投资主体应该是什么样。

还有改造以后租金标准问题，这时就需要引入租金评估机制，今年房博会政府推“稳租金商品房”，城中村可不可以成为稳定社会租金的重要渠道？因为它是最低的标准，如果最低标准上去了，肯定对其他租金价格产生影响。投资主体通过社区服务来做，这样城中村综合整治会走得更顺，更加可持续。

【主持人】：杨总总结的很全面，特别是最后一点，稳定租金，促进城中村稳定发展方面

商品房物业维修基金可以收集、使用，但城中村收集和使用维修基金非常困难，这又回到刚才赵主任说的话题，城中村怎么解决物业管理？对于维修基金，现在到底有没有好的案例？

【赵磊】：国外的模式它很简单，就是满足物业的最基本服务需求，把最基础的东西做好，其他增值服务在基础上逐步。利益一直是国内物业公司追求的，他们把信任感给破坏了，这是本末倒置的现象。

物业考虑就是老老实实去服务就好。像万科，我觉得他们很有社会责任感，业公司的老总理念很有前瞻性，但基层员工存在理念的问题。国外要求人员培训两年以上才能上岗，国内有时候培训两天就上岗了，没有办法领会物业公司发展战略，所以没有办法提供优质服务，导致很多问题，这也是物业管理出现矛盾纠纷的重要原因。

【主持人】：最后回到可持续发展，刚才量秘书长提到智慧社区的问题，产业的引进是可持续发展强有力的支撑，请逸昆会长跟我们分享一下经验。

【黄逸昆】：我研究租赁房的话题，从年初没发生争议时就提这个话题，租赁房升级改造，如果这些企业不去做，业主会不会做？租赁房为什么会出现问题？问题是进行升级改造，花费了很多成本，利润点只有在租金上体现，如果利润不在租金上体现，又在什么东西上体现？不能盯房子本身。城中村的价值不在于房子，其实最大的价值是利用人、利用产业布局，在产业引进上考虑利润。

像水围柠檬公寓，一开始大家都在谈它租金会涨多少，后来我们发现它把下面的商业活化了。今天很多村股份公司都在，沙尾村、上梅林、下梅林都在，他们也需要产业布局。

刚才有一个问题特别好，社会组织该干什么事情？社会组织可以干两个事情：

一是根据专业条线来做，我们有人才、项目任务，收集项目库，形成人才库。把不同专业条线的力量发挥到极致，然后再引导我刚刚说的事情。

二是很多社会组织一直在研究，我们博士协会今年做了三个走访，一是博士校园，到中学、小学走访，指导他们，二是到企业走访，我们已经走了不下十个企业，三是到社区走访，我们要走到社区，让他知道原来我可以给你带来这些。

政府部门在顶层设计和职能功能上有他的特点，社区企业有他的特点，中间有一个政企产学研的交界点，这个交界点是社会组织能起到的作用。

【主持人】：居住在城中村的居民，跟商品房、别墅的居民权利是一样的，引进更高端、更好的产业，符合他们的需求，住在城中村可以享受到别墅的待遇，这就是我们想带给他们的，也是今后的引导方向。

由于时间有限，研讨沙龙先告一段落，非常感谢几位嘉宾的精彩分享，非常感谢在座各位的聆听。祝大家周末愉快！

主办方

国房学院

深圳市国房人居环境研究院

协办方

深圳市福田区博士交流协会

深圳社会组织研究院

普华博睿公共管理和行业标准化研究中心

深圳市未来+创新设计交流中心

深圳房地产信息网