时隔3年，宝安区铁岗片区（大尖岗山居住区）将迎来新地土拍，该宗地块宗地号为A122-0357，与泰禾院子项目相邻，为居住+商业用地。
相比起片区内的巨型别墅群项目，该宗地块占地面积约1.86万㎡，而计容建面仅约5.9万㎡，却要求配建住宅、保障房（含人才房）、商务公寓、商业办公、幼儿园、社区体育活动中心等多元物业业态于一体的综合项目。
经过我们及易图诚泰对该宗地块的经济测算，竞拍地价在不超过23亿元的模式下，项目净利润为4亿元左右，财务净现值约2000万元以上，勉强实现营运微利。这还是比较乐观的情况，该宗地块的利润点令人担忧，起拍可售楼面价已超过4万/㎡。
以下是我们做所的土地研判报告，仅供参考：
跟之前福城、光明、马田等地块一样，本次出让宗地也采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让。
该宗地建设普通商品住房，自取得套房不动产证之日起，3年内不得转让；建设的商务公寓在70年出让年限内自持，限整体登记、不得分户登记，不得转让。
A122-0357位于宝安区西乡街道铁岗片区，俗称“大尖岗山片区”。北靠尖岗山大道，南接卧龙五路，并临近广深高速（京港澳高速）；
周边生态资源丰富，山体及公园环绕，是宝安比较难得的低容积豪宅片区，与在建的泰禾院子相邻。
地块周边以别墅群、高层豪宅及待开发的居住用地为主，与周边片区相对隔绝，居住氛围较为隐世，人口相对低密，基础配套以周边西乡、新安、宝中等片区的替代供应为主。
铁岗片区常被称之为尖岗山片区，被视为“大尖岗山”的一部分。从早期的物业形态到如今的发展方向，该片区已逐渐成为深圳新的半山豪宅住区，也是拥有深圳西部最大别墅群的片区。
A122-0357所在的片区自2003年首次出让宗地以来，几乎每隔2-3年都向市场推出新宗地，前期已成功吸引了招商、华侨城、中海、新世界、泰禾拿地，片区的土地市场争夺热度较高，多次创下深圳楼面价记录。
最后，经过测算（仅供参考），在“起拍价+*配人才住房”模式下拿地前提下，项目财务净现值是19345万元，投资利润率（税后）为23.36%，该模式下盈利状况较好。
在拿地价23.28亿元，配建人才住房面积为初始配建面积7550㎡时，项目财务净现值为16.27万元，项目处于保本状态，如继续增加拿地价格，则将面临亏损的风险。
建议竞拍地价不超过23亿元，在此模式下，项目净利润为4亿左右，财务净现值可达到2000万元以上，实现营运微利。
（内容完）
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