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东莞2018年楼市大总结(附2019年待售项目)

牛浩思-东莞楼探 发布时间:2019.01.12 08:35:37
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时光流似箭,2018年似乎过得飞快,对于东莞楼市而言,新房严查社保、备案价限价,二手房“三价合一”等系列政策实施,让楼市既热闹又艰难。近日老牛梳理了2018年东莞楼市大总结,带你们一起回顾下。



【1.政策】

继2017调控年后,2018年是深度调控的一年,在中央持续坚持“房住不炒”的基调下,地处粤港澳大湾区几何中心的东莞调控进一步升级,其收紧程度仅次于深圳和广州。据老牛不完全统计,2018年东莞楼市调控相关政策约10项起,其中2月实行的“三价合一”,对二手房市场影响最深;其次大幅提高公积金贷款额度,满足首套刚需及改善者需求。



2月28日东莞政府发布通知取消实施了十年的积分入户,改为“两个五年”入户政策并放宽8类重点群体落户限制,随后又逐步完善教育配套,至2020年将新增17万公办学位。


【2.新房】

多限新房严查社保严控备案价等政策调控的影响,东莞楼市降温显著,供需量纷纷创最新低。2018年东莞商品房住宅供应面积为500万㎡,是近5年以来的最低值,同比2017年下滑了28%;住宅成交44429套,同比去年下滑28%;成交面积516.8万m²,同比下滑9%。



虽近年供需量持续下跌,但成交均价始终保持稳定上涨,近五年期间上涨90%,不过2018年上涨幅度有所放缓,环比略涨9%,逐步回归理性平稳



2018年东莞六大片区中供应量最高为滨海湾片区,主因品牌开发商在虎门、沙田等镇区项目的集中供应;水乡新城片区本身供应相对不足,仅麻涌镇的几个新项目入市,供应大幅下跌60%。



在粤港澳大湾区发展中被视为广深莞融合、东莞湾区建设的发展先行区的滨海湾片区,受虎门、沙田等镇区项目的集中供应支撑,占比最高;松山湖片区城区片区紧随其后。



因市场已回归自住,洋房依旧为市场供需的主力军。洋房产品以供应62%和成交64%的占比处于绝对优势;而公寓产品是因不限购不限贷政策优势、供应量大等因素,成交占比达12%。



2018年东莞市新房成交金额约1246亿元,同比去年减幅4.4%,其中住宅金额约925亿元,同比微跌1%,非住宅金额约321亿元,同比小幅减少13%。



城区的洋房供应在过去几年持续短缺,购房需求难以满足,但今年供应仅次滨海,故成交量可喜,另外,石碣、高埗承接城区外溢需求,成交量同样较为可观。桥头由于房价较低而成交量超2000套。



今年部分片区成交量有所下跌,但成交均价集体上涨。在粤港澳大湾区及滨海湾新区的利好下,滨海湾片区成交量领先;东南临深片区近两年受供应量低下及房价高企影响,成交量价都不算太高,屈居第二。


【3.排名】

在粤港澳大湾区、莞深同城、轨道交通开建等众多利好因素的影响下,东莞吸引了大批外来房企,近两年外来房企业绩占比达到7成,显著上升,而本地房企业绩仅占3成。



在2018年打出“活下去”口号的万科,今年成交金额同比基本持平;而碧桂园则大幅下滑44%,主因今年碧桂园多个项目主推公寓产品,同时产品面积偏小,且多个在售项目接近尾盘,造成业绩大幅走低,但市场份额仍居第二。



老牛发现,在今年洋房成交量前十的项目产品中,最不同于往年的是面积区间为75-160㎡,其中囊括了刚需小三房到改善大平层户型,可见产品类型更加多元化。




【4.库存】

供应与成交是息息相关的,成交连续下滑,供应量也处于低位,这使得住宅库存压力并不大。据老牛统计,截至12月末东莞商品住宅库存面积约518万㎡,按过去6个月的平均消化速度来看,消化周期大约为11个月,压力适中。



【5.二手房】

自2月份以来,东莞各大银行陆续实行“三价合一”(网签价=贷款评估价=计税评估价),虽然在一定程度上打击了阴阳合同的现象,规范了二手房交易市场,但首付提高,税费价格大幅上涨,很多银行对二手房采取利率上浮甚至暂停贷款;二手市场遇冷,成交萎缩。



价格方面,东莞二手房连续三年价格呈上涨趋势,不过在2018年整体价格上涨幅度有放缓,环比上涨13%,主因受“三价合一”的影响,成交价格快速向真实价格靠拢。



自9月起,开发商借“金九银十”的契机进行特价促销,10-11月开发商的特价促销更是司空见惯。新房连续几个月的特价促销对二手房形成较大的竞争压力。



“三价合一”后,购房成本大幅提高,多数面积段房源的成交萎缩幅度在30%-40%之间,尤其是大于144㎡的大户型由于面积较大,购房成本更高,故成交萎缩尤其严重。



二手房成交还是集中在东南临深片区城区片区,主因这两个片区配套相对成熟楼盘密集,二手房交易完善,因此购房客选择的也较多。东南临深片区二手房参考价1.95万元/㎡,环比2017年略有上涨,依旧是价格最高的片区。其中樟木头镇以全年成交6174套夺冠军。


【6.住宅租金】

近年来东莞进行产业升级及人口结构调整,常住人口增速有所减缓,因此租房需求相对稳定,所以住宅租金水平同样保持相对稳定;但投资回报率持续走低,2018年仅1.70%。



东莞制造业发达,人口在各镇街的分布相对比较分散,且民房较多,总体来看,各镇街的租金差距不大。但主城区、松山湖、长安、塘厦、虎门、厚街等配套齐全及经济发达的镇街,租金要相对较高。



【7.土地市场】

2018年东莞公开出让土地金额共293.8亿元,其中商住地成交金额占比依旧巨大,占比各类土地高达83.41%;在“限商改住”政策持续发酵下,政府放慢商业地块供应,但成交金额占比仍排前三。



2018年的土地市场竞争激烈度相比2016、2017年这两年较为温和,但2018年东莞土地交易金额创近11年最新高;商住地供应35宗,供应面积约138万㎡,同比增加58%;商住地成交26宗,成交金额约245亿元,同比增加33%;流拍3宗,终止5宗,中止1宗。



2018年东莞全市成交26宗商住用地中有24宗地块采用“竞自持”模式,占比高达69%,在“竞自持”主流模式下,又加设配建、安居房、自持商业等严苛条件,对房企的综合实力更为考验,房企新一轮的洗牌加速。2018年市场上主力军为深系房企,据老牛不完全统计成功出让的26宗有17宗竞得者为深系房企,占比高达65%,同时排名前三的也都为深系房企。



2018年调控政策依然保持高压,在回笼资金成本加大、周期加长、可融资渠道和可融资数量不断萎缩的大背景下,土拍交易市场持续降温,房企拿地逐步谨慎理性,多宗地块底价或低溢价成交。2018年东莞成交26宗商住地,全年平均溢价率为18%,其中有6宗地块以底价成交,从趋势上看,下半年平均溢价率明显下降,而6宗底价地块也是出现在下半年。



【8.预告】

很多小伙伴们比较关心2019年的楼市供应,老牛已梳理了相关资料,总体看商品房的供应量还是可观的,仅供大家参考。



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