3月学区成交小阳春！需求将爆发，卖方市场即将到来？

不知不觉中，2019年已经走过了1/4,，深圳楼市也走完了第一季度，可以做一个小小的总结。“金三银四”的楼情，金三已过，银四就要来了。

3月份是我们所说的学区成交的小阳春，很多客户也许不了解，但是确实是这样子。在去年731政策后，有很长一段时间的观望期，整整半年，成交萎靡。一直拖到12月底才有点回暖的苗头，但是春节前后是传统的淡季，过完年观望期一过，该买还是要买，集中看房和集中入市带来的结果必然是成交量上升。

理由如下：

1、深圳学校预报名一般在4月底，3~5月份本来就是传统的学区成房高峰期。

2、年后开始，政策风口在变化，银行利率持续下调，首套房从最高15%，下调到5%，二套房最高上浮20%，下调到10%。

3、2-3月份上旬的时候股市大涨，很多人从中赚到了一大笔钱。

4、去年731之后，近半年的时间成交低迷，导致积压了很多需求和房源，会有一波需求的爆发。

那有人问我，今年的学区会不会持续涨下去，我倒认为大涨不会，但今年百花学区我预估百分之十几的涨幅是可能实现的。

其实去年7月份之前片区的平均涨幅，已经在12.5%左右，这一波成交，已经可以宣布731带来的政策影响，慢慢被市场吸收和接受了。信心比黄金贵，接下来买卖双方的心态都会有变化，博弈的天平会向卖方倾斜。

附：华强北成交数据：

从上图我们可以看出华强北上个月成交最多的前三楼盘，分别是群星广场11套，玮鹏花园7套，赛格公寓6套，其他的成交的也是不少，就不一一点评了，我们就说说这几个楼盘为何成交这么多？

群星广场一直以来成交量都不低，上个月成交会这么高是因为出来了两批公司房，一批是6套，已经成交了4套，另外一批只放出6套，已经成交了2套（价格都低于市场价30万左右），其他的都是个人业主，成交的也是总价最低的房源。

玮鹏花园的话是一个比较宜居的小区的，所以成交也都不错，基本都是自住为主，之前的几个月没有成交，导致积累的盘源不少，价格也是不高，所以上个月把积累的笋盘消化了一些，最后一个是赛格公寓。

赛格公寓一直是实验中学总价最低的楼盘，所以成交一直也不错，因为总价低，上学报名期来临，所以报价就上来了，价格也已经到了400万+了。

附：百花成交数据：

从上图可以看出百花上个月成交量最多的的前三个楼盘，分别是长城一花园11套，长安花园8套，核电花园6套（从12月份到2月份百花成交一直不多，正常成交量是在30-40套左右，1月份成交量是21套，2月份因为春节期间成交量才9套，笋盘一直累积着）。

长城一花园是整个百花片区中两房，三房总价最低的一个楼盘，所以成交量一直遥遥领先，长安花园12月份到2月份是放盘量最多的一个楼盘，累积的笋盘也是最多，现在这部分笋盘已经消化的差不多了，核电花园是平层中两房三房总价最低的一个楼盘，有些客户有小孩和老人，加上资金不足，南天一花园复式又不大适合，所以很多会优先考虑核电花园。

附：华强北买房军情：

1、以27个楼盘为军情样本，片区内有效放盘量共计292套，其中一房167套，最低放盘价178万；两房74套，最低放盘价为270万；三房33套，最低放盘价为460万；四房及以上户型共计放盘18套，最低放盘价为630万；

2、有效放盘量前四名的小区分别为：东方时代广场29套；群星广场28套；金茂礼都26套；阁林网苑22套；

3、该片区的房源基本都是有带深圳排名前十的学区，有荔园小学（南校区），实验小学，深圳实验中学，除了个别楼盘没有，就因为周边有这么几所学区的缘故，加上在华强北商圈，所以在租金方面比较可观与稳定，房源在售的价格方面也是在缓慢的爬升，有需求的购房者也可持续关注该片区的价格变化。

看下华强北放盘区间价格

从上图我们可以看出放盘量的就是300万-600万之间的房源，总共有165套之多，这价格区间在华强北这边基本都是单间或者一房一厅的户型，基本都住不了；

600万-1000万的房源也是不少，不过到了这价格的很多人就宁愿选择自住性质的了，因为资金付出较多，虽然放盘量有80套左右的但是选择的楼盘确也不多；

1000万以上的房源较少，选择不多，而且很多都是业主自住，放盘更是少之又少。

附上华强北优选房源表格

下面我们看下百花片区的

附：百花买房军情：

1、以15个楼盘为军情样本，片区内有效放盘量共计233套，其中一房17套，最低放盘价720万；两房44套，最低放盘价为750万；三房117套，最低放盘价为850万；四房及以上户型共计放盘55套，最低放盘价为1050万；

2、有效放盘量前三名的小区分别为：南天二花园33套；长安花园/百花园一期/国城花园各21套；长城一花园19套 ；

看下百花放盘区间价格

从上图可以看出百花片区放盘量最多的是1300万-1600万这个区间价，主要这区间价基本都是3房以上，百花片区都是自住群体，就算是出租，也是大部分租给租客住家的，百花里面基本没有小户型，除了百花园一期紫荆阁和国城花园有小户型以外，其他都是两房以上户型，这部分客户群体需求就显而易见了，学区+自住，加上要持在手上至少5年以上加上居住，所以很多人会选择好一些的楼盘，预算也会相对提高。

附上百花优选房源表格

这一期的分享就到这里结束了，后面有关于房产的问题，都可以加我微信咨询，会给到您最专业，最中肯的咨询，如果您感觉还有别的需求，也可以私聊我，小郑以下学区都有做：

百花小学+实验中学的，总价400万起

实验小学+实验中学的，总价990万起

荔园小学（北校区）+实验中学的，总价720万起

荔园小学（南校区）+红岭中学的，总价230万起

荔园小学（西校区）+红岭中学的，总价480万起

荔园小学（南校区）+莲花北中学的，总价350万起

（本文作者：淘房会会员郑斌杰13534141689）

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