一
今年很多城市都出现了小阳春，深圳年后也回暖了，看房量有所回升，楼市气氛有所活跃，但从成交量来说，我觉得根本算不上小阳春。
3月份，深圳二手住宅成交4551套。同比下降15%。
这是个什么成绩呢？
从2009年以来，最近11年来同期对比，只有2012年3月份低于这个成交量，其余10年都比这个成绩好。
在深圳，每月的二手房成交量没上5000套，都算不上好行情。而且5000套，是一个非常重要的指标，无论是见顶、调整以及调整结束、延续上升行情、市场的活跃等等都可以用五千套这个关键值来判断。
我拿出过去10年来的量价走势图，足以说明这点。
记住量在价先。一般楼市见底之前，经历长达半年以上或者更长的连续价跌量减过程，绝对成交量大概维持至2000-3000套以下水平。随后成交量连续两个月超过5000套时，此时成交量越大而且伴有利好政策的配合，见底的概率极大，下跌行情结束。
08年11月推出4万亿后，09年3月行情开始爆发，量价起飞，直接从四五千套到上万套，价格一路上扬。
2010年政策调控，成交量虽有所下滑，但是依旧保持较高量增长，而且天量货币无处可去，使得楼市余热尚存。所以全年依然是量价齐升。
一般来说，天量(或者是年内最大量)-之后两个月内成交量锐减至天量的一半以下而绝对成交量又少于5000套时(伴随政策利空调整的概率越大)，调整行情开始。
如2011年6月后的行情，持续加息，调控，终于在下半年把这头疯牛按下了，成交量持续低于5000套，维持在两三千套的低量，所以价格下跌。
长期缩量而绝对成交量在5000套以下，随后成交量连续两个月超过5000套时(此时成交量越大,调整结束的概率越大)，意味着启动行情开始。
如2012年5月回到5000套，那个月刚好也是价格的最低点，央行从6月开始降息，之后保持在5000套-7000套间，房价小幅微涨，从1.89涨到年末2.2万/平米。
2013年3月“卖房征20%个税”的传闻使购房者恐慌入市，突然放出1.8万套的天量后，成交量依然能保持在5000套到7000套之间，此时的天量就是明显的见底信号，房价之后出现小幅反弹高潮，从年初的2.2万涨到年末的2.8万/平米，涨幅30%。
而2014年的成交大部分维持在4500-5500套之间，所以房价又不动了，其中8、9、10月成交低于5000套水平以下。930政策后行情开始启动，11月成交一跃达到7000套以上，随后12月更是见到久违的万套，此时房价也开始上涨了。
而像2015年调控大放松，之前调控压抑了五年的改善需求蜂拥入市，成交除了春节和股灾受影响的那个月，其余都是8000套以上，有7个月上万套，持续放出天量，所以必定是火爆行情。
伴随着天量，2015年深圳的房价从年初的3.1万一口气涨到年尾的4.8万/平米。
2016年3月份第一次调控，成交量从3月份的2万套，突然腰斩。但市场对于调控的负面影响消化比较快，而且依然能保持在5000套以上，所以2016年房价站上5万以后就没下来过。直到10月份第二次调控升级。年末才出现了萎缩。
然而这一次的调整，仅仅持续了3个月，市场很快就走出了阴影。
2017年3月份之后，成交量再次超过5000套，而且之后大都维持在5500-7200套之间，因为市场上对于三价合一的传闻一直不断，所以很多人会赶在新政出台前下手。
2018年的行情，才真正算的上是深圳楼市调控的分水岭。3月底三价合一之后，二手房豪宅线标准一直没有上调，稍微好一点的房子都要缴纳动辄几十万的豪宅税，但市场反应还比较平淡，该买继续买。成交量基本上能保持在5600-7000套之间。
而真正具有杀伤力的是731调控政策的第三次升级，查漏补缺，基本上堵住了各个漏洞，市场信心瞬间跌入冰点。
根据乐有家的统计，对比新政前后价格，7月到12月深圳均价下跌4%，大部分片区都出现了量价齐跌，其中宝安新安片区、南山桂庙片区跌幅达到10%，车公庙、福田中心区、光明、罗湖泥岗、笋盘、人民南、盐田沙头角片区跌幅都达百分之八九。
二
3月份我们一直在踩盘，新房因为税费少比较好卖，而且成交也主要是总价较低的中小户型为主。
二手房相比春节前，市场确实好转了，但是谈不上热，体现在价格上就是稳定，大部分都没有明显变化。
坂田中介说，3月份卖出的都是近两年积压的笋盘，春节后把年前积压的笋盘都清掉了。价格高的没人买，购房者对价格非常敏感。
也有粉丝去宝安新安看了几次感觉很火爆，两个小时内成交的遇到了好几次，当然，业主给的价格也比较实在，一般砍价5万就成交。而新安是731调控后降价10%左右的片区。这是不是意味着房价下降10%后，购房者就能接受入市了？
有粉丝说，他看的宝安领航城年前挂500万左右，现在很多同户型挂470万，桃源居也有很多新房源出来，如果没有等到笋盘他就等沙井的新楼盘上市再买。
香蜜湖片区的中介告诉我，3月份价格略涨一些，但不明显，成交量有所回升，带学区的东海花园成交33套，片区价格还是坚挺，近期一些问题拍卖房出来。
今年深圳预计有30-40个新项目面世，很多客户在等新楼盘。
三
北京调控一年后，房价一次性就跌到了20%的底部区间，上海调控2年半，房价下调幅度也有10-20%，今年3月放量我认为就是真正的底部。
深圳从2016年3月调控至今虽然已经有三年了，但回首这三年，每一次调控出台，市场调整3个月到半年时间就消化了利空，基本上是低迷半年，笋盘出现，又回暖半年，消灭笋盘，然后再低迷半年，笋盘又出现，接着继续回暖，又消化笋盘，反复循环，横盘震荡。
但房价还在原地踏步，有些片区甚至每年都在涨，真正下跌只是从去年731才开始，如果非要说调整，也就才调整半年时间，而且幅度也不超过10%，还是少数片区。
所以即使调整长度有三年，但深度还不够，如果对比同地段的北京上海和深圳房价，你会发现深圳房价比北京上海还贵。
而原因一方面是深圳供给量少，另一方面很大原因是因为深圳调控比北京上海松，换房改善的首付比例低，加上落户也宽松，需求上更容易吸纳外来购房者。
而从信贷政策上看，目前银行利率从年初的上浮15%又迅速下降到了5%，且放款速度加快，去年最慢的时候，三个月都未必能批下来，现在一个月左右，甚至半个月就放款了。
对房价很难预判涨跌幅度，所以关键是盯住成交量的变化，如果没有放量，就不用太担心价格上涨。
看下面这个成交量的走势图，大家觉不觉得历史惊奇的相似？
由于利率的下调，2019年整体的成交量估计会比2018年高，而房价行情是否启动，后续可以持续关注成交量的变化，5000套是关键指标！
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