今日（5月7日），备受瞩目的111号房企正式揭开名单，精明的开发商正是保利地产！保利也可以说是最近土拍这波“秒拍神操作”的“首创”。下面老牛带你回忆下2019WG008地块的竞拍过程。
4月23日，东莞公共资源交易网热闹非凡。备受关注的2019WG008万江胜利社区地块，于正午12点左右被111号竞价者以“最高限价300000万元+自持面积100%（商业）”封顶锁定。
老牛第一时间向东莞市公共资源交易中心取得联系，该工作人员表示：目前2019WG008万江地块属于正常交易。
在正式开拍前如此独家又闪电式的竞拍方式，乃目前东莞首例！
细看竞拍过程，111号竞价者通过10次的加价，直接到拍到封顶价30亿元，接着快速达到自持100%商业面积的条件，提前锁定地块，整个过程只花了3分钟！
【地块信息】
2019WG008号地块位于万江区金地外滩8号旁，由三地块组成，占地面积42343.36㎡，周围基础设施已达到“三通”（通水、通电、通路）。
地块一(R2+C2)以居住用地为主，其中住宅面积占80%，商业面积占20%，建筑限高150米；
地块二为交通服务站场用地，产权归政府所有；
地块三（C2＋R2）以商业用地为主，其中商业面积占60％，住宅面积占40％，建筑限高220米。
规划建设要求开发建设期为3年，地块需要在2020年06月11日前动工，2023年06月11日前竣工。
竞拍方式：竞价+竞自持面积
挂牌截止时间为：2019-05-07 10:00
此次万江地块采用的是“竞价+竞自持面积（商业）”的拍卖方式，总建筑面积216496.19㎡，整体算下来商业面积占比约37%（80975.8㎡）。
该地块起始总价为205207万元，起始楼面地价9559元/㎡（剔除交通用地）；当地块总价达到300000万元，最高楼面限价13970元/㎡（剔除交通用地）时，将转为竞自持商业用房面积（自持年限不低于2年）。
【老牛分析】
看到这里，大家会以为这家开发商是疯了吗？还是说万江将会有什么重大利好？其实，通过仔细地算一笔“经济账”，大家会发现，开发商没疯，但他真的很精明！
尽管是总价30亿的封顶价，但折合楼面价约1.39万元/㎡，这个价格真不高，相比上周中海经过多轮苦战拍得的万江石美地块(位置相对一般，楼面价1.67万元/㎡)，中海似乎当了冤大头。
其次，自持100%的商业面积，条件似乎很苛刻。然而仔细看看，大家会发现，商业面积仅占整个建面约37%的比例，而且仅需自持2年时间，2年后即可交易！这个条件并不难完成。
可以说，这个精明的开发商拿到了一块“笋地”。这个动作也引起了其他开发商的注意，似乎接下来每个地块公布条件后，得立刻去核算各项数据，提前做足功课，免得再次出现“还没开始竞拍，就已经结束”的局面。
【地块周边概况】
该地块位于万江区坝头片区中北部，东侧为金地外滩8号，北侧是东江南支流，西侧是城中村和老小区龙湾雅苑，南侧为坝新路。
地块规划为滨江生态居住区，属于居住舒适度较高区域；其自然景观资源较为丰富，面向西侧还可看见龙湾湿地公园，东北面为滨江体育公园。
老牛实勘时发现，现地块周边住宅多，沿江视野良好。周围1公里范围内生活配套成熟，500米即可到达龙湾湿地公园，行政、商业、教育、休闲及医疗配套资源丰富，距R1号线的滨江体育站（在建）800米；生活便利，居住氛围浓厚，确实是一块“靓地”。
地块周边生活配套和交通都较为醇熟，但也因开发得早，地块南面有较多的居民自住房，后期将处于旧改状态；同时东南面目前为厂房，后期将改建为中学。
【万江新房概况】
万江区与莞城、南城、东城组成了主城区，意在打造中心城区“三江六岸”，建设现代城市滨水岸线、现代综合服务中心。
目前万江在售新房项目不多，仅4个。
金地风华主推建面82-120㎡3-4房洋房，及建面约143㎡的别墅；
金地·艺境水岸有洋房、别墅、公寓产品，其中公寓正处于清盘阶段，价格较低；
万科首铸东江之星因地块位置较为独特，一期位于南城地块，二期位于万江，目前仅公寓在售；
瀚柏·青柠时代仅少量洋房供应。
2019WG008万江胜利社区地块将于2019年5月7日10:00公布竞得者，111号竞拍者究竟是哪家房企？老牛将第一时间公布，敬请期待。
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