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咖姐课堂 | 在深圳,“旧改”和“棚改”究竟有什么区别?

中原大咖 地产 发布时间:2019.05.10 17:38:53
浏览:3856

“棚改”,又称棚户区改造,是广义上城市更新的一种方式。而旧改的概念则产生得更早一些,人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作:三旧改造,即“旧城镇、旧厂房、旧农村”,如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。


那么,“棚改”(棚户区改造)和“旧改”(城市更新)到底有什么区别呢?


今天,依旧是让咖姐带你一探究竟:



棚户区改造和城市更新的目的都是城市的发展改造。但根据深圳市住房和建设局的解读,两者其实是相互独立的政策体系,在政策适用范围、补偿奖励标准、项目实施模式上都有所不同。


政策适用范围不同


棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区,全市范围内使用年限20年以上,且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的,以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。


福田区的“河套北区改造项目“就属于棚户区改造,根据南园街道办事处张贴公告显示,该项目将于5月11日启动第一阶段棚改前期意愿征集,征集范围包括8个小区,楼体都比较破旧。


以下图片来源:家在深圳网友@宝安湾

▲福滨南村

▲怡兴苑小区


城市更新政策改造的范围更广,包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的,建筑物建成时间原则上应不少于20年,满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。


补偿奖励标准不同


棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(市政府令292号)的规定执行,产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行,允许增购不超过10㎡的建筑面积。


以棚改项目华富村为例,其拆赔比是套内1:1 或建面1:1.18二选一;可以低价9000元/平的价格加购13平;可购的上限是25平,另外的12平可以当时市场价的九折购买;


城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商,并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定,没有统一标准


项目实施模式不同


棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式,以公共利益为目的,采取政府主导,以人才住房专营机构为主,其他企业可以参与的模式,改造方式以拆旧建新为主,搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房


旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则,改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建,所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外,全部用作商品性质住房


近日在龙华最新城市更新计划中所公示的“库坑片区城”和“南木輋片区”走的就是“旧改”模式,拟更新方向为商业、居住功能。


除此之外,棚户区改造和城市更新在改造程序和强制性上也有不同:


改造程序不同


棚改没有明确规定,现实情况是参照城市更新或者政府征收程序进行,棚改项目的确定、权利人信息公示、异议处理等内容并无章可循;


旧改则对程序有了明确的规定,包括意愿征集、城市更新单元规划审批、实施方案、搬迁补偿安置协议的签订、实施主体确认、预售及规划验收、回迁安置等等。


强制性不同


棚改实施过程中,因涉及公共安全利益,对于少数不服从改造的,可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行


旧改则完全遵循自愿原则,必须百分之百的业主同意方可拆除动工。




来源:深圳市住房和建设局 | 深圳中原

整理:中原大咖

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棚户区改造 房产知识 城市更新解读

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