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来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；
作者：樱桃
距离去年515新政，成都调控刚好过一周年了！
今天很多成都人表示又被中介谣言欺骗了！说好的成都调控升级呢？怎么没有如期而至？
最近成都中介纷纷传谣调控又要在今年5月15日升级，社保满5年才能买房，导致成都的二手房成交量还突击刷了一把量，中介想要的效果算是达到了。
这明显是假的嘛，成都去年515调控新政已经够严了，二线城市里面现在就没有一个城市要5年社保的。之前也只有一个，珠海，去年底都扛不住调控带来的市场下行压力，已经偷偷放松限购了。
目前只有一线城市需要5年社保，这是一个调控水平线上的，成都作为二线城市，何必再自我束缚采取这种自杀式的调控呢，那不是作死吗？
更何况成都楼市自515调控升级以来，二手房也下跌了，市场已经稳定，调控卓有成效，根本没有再升级的必要。
（成都最近一年来的房价走势，安居客数据）
下图乐居统计的成交量可以看到，去年5月新政之后，成都二手房成交量直接腰斩，低迷了9个月，直到今年3月才开始回暖，虽然统计数据上均价只跌了10%左右，但很多粉丝反映实际成交价下跌了20%以上。
（2018年5月-2019年4月大成都二手房网签成交套数）
成都继续升级的可能性我判断是0。
哪个地方调控是否升级，可以观察几个信号，首先是楼市是否稳定，如果市场太火爆，地王频出，新盘中签率过低，那就要小心了。
其次是主流媒体是否报道，如果有官方媒体开始报道房价上涨过快，刚需购房压力大，呼吁打击投资炒房之类的声音，那离调控就不远了。
比如苏州，最近也升级了调控，就是因为苏州楼市太火爆了，被媒体报道后，舆论压力很大，再不出台调控肯定站不住脚。
成都楼市一是很稳定，二是没有媒体报道，所以不可能继续调控。
唯一的可能性是看未来什么时候对当前的调控政策作出适当的调整，因为目前成都的调控比较独特，是按区限购，高新区和天府新区购房门槛特别高，需要分别具备这两个区的购房资格才能买，而其他11个区的人可以互买，所以很多人盼望着成都能够调整一下，好去高新区或者天府新区买房。
成都分区限购政策未来能不能调整，我不知道，什么时候调整，我更不知道。
我只能客观呈现一下当前的情况。
有在高新区工作的刚需跟我表示苦恼不已，他来成都2年多了，有高新区的社保，但只能买高新区的房子，可高新区房价高，他又买不起，钱少还不能去买郊区的房子。
为什么单独提高高新区和天府新区的购房门槛，这是众所周知的，因为这两个区规划最好，楼市最热门，也是成都人最眼红的区域，为了给这两个高温区快速降温，成都想出了分区限购的法子。
最后效果也确实比较好，天府新区因为新盘比较多，限购后需求不足，二手房降价比较多，那些低价买天府新区的刚需就受益了。
但高新区新房有限，位置又好，所以二手房相对坚挺，但也稳定了。
成都人尤其是投资客都在等待这两个区有朝一日能够跟11区一样，降低身段，让大家都有机会购买。
但是降低购房门槛的结果，大概率会导致高新区的房价上涨，因为其他区的人和资金一定会蜂拥而入。
就像苏州的工业园区一样，规划好，学区好，一切都是新的，什么都好，所以房价也持续发热炒作，最后苏州也不得不针对工业园区升级调控。
任何政策都是有利有弊的，在满足一部分人的需求时，就有可能误伤另一部分人的需求，长沙的调控政策广受好评，但也并非完美，比如限制刚改要4年以后才能买第二套房，一样误伤了刚改群体，所以政策有时候确实只能从大局出发，少数服从多数利益群体。
关于成都的新房，自从515新政之后，新房价格确实在上涨，因为限价在放松。
为什么会这样呢，因为以前限价太严了，新房和二手房倒挂太多了，但这是不正常的。
政府一门好心调控，本来想通过限价控制房价上涨，但凡是违背了市场价格规律的结果就容易变形，广州限价就导致双合同盛行，统计价是不高，但实际价格根本没有调下去，反而增加了购房者的首付负担，最后直到取消双合同才回归正常。
成都的限价也是这样，以前过于严厉是因为要控制房价上涨红线，结果因为跟二手房倒挂太多了，新房套利空间太大了，导致万人抢房的盛况，抢到了的确实是赚了，但很多刚需还是买不到房子。
所以客观的说，成都放松限价也是很正常的，这也是遵守市场法则，因为限价持续不放松，开发商就不敢拿地，他们不拿地，后续就没有新房供应，市场陷入一个死循环。
当然成都现在也不是完全放开了限价，只是根据地价来给你批房价，地价低批的房价就低，地价高的就适当批的高点，慢慢放松限价是合适的，逐步给市场一个接受的过程。
二手房下跌，新房上涨，让新房和二手房的价差缩小，投资套利空间也消失了，如果你觉得新房贵，那你可以去买二手房，新房定价高了自然就不好卖了。
西派城卖2万/平米，我觉得这样的限价并没有放松多少，性价比高，所以中签率依然很低。
很多人跟樱桃反映，成都现在好地段开盘大多数都是改善甚至高端改善盘，已经达到3W一平了，根本没有刚需的生存空间。
关于这一点，我很遗憾的告诉大家，这个在一二线城市，以后越来越是发展趋势了，地段好，配套好，品质好的盘，大户型居多，总价高，以后都是优先面向改善型群体，刚需想要价格低，只能越来越往外围，往郊区跑了。
因为好地段的土地越来越少，地价越来越贵，开发商都是唯利是图的，他们不会再做小户型，只有大户型才赚钱，现在一线城市已经很明显了，核心地段，特别是稀缺资源的地方，哪里还有什么刚需盘，都是十几万一平米的豪宅盘，你抱怨也没用，开发商拿了地，他想开发成什么产品，谁也管不着。
成都调控一周年了，准备近期去成都再调研一次，做一个小型粉丝见面会，详细安排会在后面文章通知大家。
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